II. Öffentlich-rechtliche Abteilung 2A.433/2001
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2A.433/2001/mks
II. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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18. Dezember 2001
Es wirken mit: Bundesrichter Wurzburger, Präsident der
II. öffentlichrechtlichen Abteilung, Hungerbühler, Merkli
und Gerichtsschreiber Klopfenstein.
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In Sachen
Erbengemeinschaft X.________, bestehend aus:
1. M.A.________,
2. S.C.________ geb. A.________,
3. B.A.________,
Beschwerdeführerinnen, alle wohnhaft I-........., alle
vertreten durch Fürsprecher Marc Wälti, Dählhölzliweg 3,
Postfach 229, Bern,
gegen
Amtschreiberei-Inspektorat des Kantons S o l o t h u r n,
Verwaltungsgericht des Kantons S o l o t h u r n,
betreffend
Bewilligung zum Grundstückerwerb,
hat sich ergeben:
A.- Am 19. Dezember 2000 starb X.________, geboren am
27. November 1906, wohnhaft gewesen in seinem Haus am
........... (Gbbl. Nr. 1..) in Z.________ (SO).
Mit eigenhändigem Testament vom 3. März 1998 (er-
gänzt am 24. März 1998) hatte X.________ seine gesetzlichen
Erben von der Erbfolge ausgeschlossen und die drei
Schwestern M.A.________ (geb. 1968), S.C.________-A.________
(geb. 1972) und B.A.________ (geb. 1979), alle italienische
Staatsangehörige und wohnhaft in Italien, als seine
"einzigen Erben für meinen gesamten Rücklass" eingesetzt.
Allfällige früher errichtete letztwillige Verfügungen hatte
er gleichzeitig "in allen Teilen" aufgehoben. Seine Liegen-
schaft wurde im Testament nicht erwähnt.
Mehr als vier Jahre vor dieser Testamentserrich-
tung, im Juli 1993, hatte X.________ von der Amtschreiberei
D.________ folgendes Schreiben erhalten:
"Sehr geehrter Herr X.________,
Im Anschluss an unsere Besprechung haben wir einen
Entwurf Ihres Testamentes erstellt, den Sie in der
Beilage hiermit erhalten.
Wir bitten Sie, diesen Entwurf genau abzuschreiben
(auf ein gewöhnliches Blatt mit Tinte oder Kugel-
schreiber, nicht Bleistift), zu unterschreiben und
den Ort (Z.________) und das genaue Datum (Tag,
Monat, Jahr) einzusetzen. Wollen Sie uns dann diese
Reinschrift zur Kontrolle unterbreiten.
Anschliessend werden wir das Original-Testament bei
uns in Verwahrung nehmen."
B.- Mit Verfügung vom 7. Mai 2001 erteilte der Amt-
schreiberei-Inspektor des Kantons Solothurn den drei
Schwestern A.________ gestützt auf das Bundesgesetz vom
16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) und die zugehörige
Verordnung vom 1. Oktober 1984 (BewV, SR 211.412.411) sowie
in Anwendung des entsprechenden kantonalen Einführungs-
gesetzes vom 5. April 1987 (EG BewG) die Bewilligung zum
Erwerb des Grundstücks Z.________-Gbbl. Nr. 1.. mit der
Auflage, die betreffende Liegenschaft innert zwei Jahren,
vom Erhalt der Verfügung an gerechnet, wieder zu veräussern.
C.- Gegen diese Verfügung erhoben M.A.________,
S.C.________-A.________ und B.A.________ Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn. Sie verlangten,
der Erwerb der Liegenschaft Z.________-Gbbl. Nr. 1.. sei
ihnen ohne Auflage zu bewilligen, eventuell "im Rahmen von
Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG resp. § 2 Abs. 2 EG BewG". Zur
Begründung trugen sie im Wesentlichen vor, der Erblasser
habe ihnen die Liegenschaft unbeschwert zuwenden wollen und
sich diesbezüglich durch die Amtschreiberei D.________ be-
raten lassen. Dort habe man ihm mitgeteilt, es sei ohne
weiteres möglich, dass die eingesetzten Erbinnen unbe-
schwertes Eigentum am besagten Grundstück erwerben könnten;
hierfür genüge ein eigenhändig aufgesetztes Testament. Den
von der Amtschreiberei vorgeschlagenen Entwurf habe der Erb-
lasser getreulich abgeschrieben. Dieser bzw. die Erben-
gemeinschaft (wegen der im Erbrecht geltenden Universal-
sukzession) sei in ihrem berechtigten Vertrauen in die
behördliche Zusicherung zu schützen und müsse das Eigentum
am besagten Grundstück unbeschwert, d.h. ohne Auflagen,
erwerben können.
Ihren Eventualantrag begründeten die Schwestern
A.________ im Wesentlichen damit, sie seien zum Teil in
Z.________ aufgewachsen. Von 1966 bis 1981 hätten ihre
Eltern zur Miete beim Erblasser gewohnt; durch die vielen
gegenseitigen Besuche sei eine enge "Enkelkind-Grossvater-
Beziehung" entstanden. Das betreffende Haus sei das Haus
ihrer Jugend, welches nicht mit einem blossen Gegenwert in
bar getauscht werden könne.
Nachdem das Verwaltungsgericht eine Vernehmlassung
des Amtschreiberei-Inspektorats eingeholt, im Übrigen aber
auf die Durchführung eines Beweisverfahrens verzichtet
hatte, wies es die Beschwerde am 29. August 2001 ab.
D.- Mit Eingabe vom 28. September 2001 führen
M.A.________, S.C.________-A.________ und B.A.________ Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht mit den An-
trägen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 29. August
2001 aufzuheben und den Erwerb des Grundstücks
Z.________-Gbbl. Nr. 1.. ohne Auflage zu bewilligen,
eventuell in Anwendung von Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG in
Verbindung mit § 2 Abs. 2 EG BewG. Subeventuell sei der
Erwerb des Grundstücks mit der Auflage gemäss Art. 8 Abs. 2
BewG, mit Fristbeginn ab Rechtskraft der Verfügung, zu
bewilligen.
Mit Verfügung vom 19. Oktober 2001 bewilligte der
Abteilungspräsident das mit der Beschwerde gestellte Gesuch
um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Das Amtschreiberei-Inspektorat des Kantons Solo-
thurn beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts zu
bestätigen. Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn
schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Das Bundesamt für Justiz beantragt, die
Beschwerde im Grundsatz abzuweisen, dem Eventualantrag
bezüglich des Fristenlaufs dagegen stattzugeben.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Solothurn handelt es sich um einen
letztinstanzlichen kantonalen Entscheid, der nach Art. 98
lit. g OG in Verbindung mit Art. 21 Abs. 1 lit. a BewG der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Auf die recht-
zeitig und formgerecht eingereichte Eingabe der nach
Art. 103 lit. a OG legitimierten Beschwerdeführerinnen
ist daher einzutreten.
b) Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die
Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachver-
halts gerügt werden (Art. 104 lit. a und b OG). Hat jedoch
- wie hier - eine richterliche Behörde als Vorinstanz ent-
schieden und den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig,
unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfah-
rensvorschriften festgestellt, ist das Bundesgericht an die
Sachverhaltsfeststellung gebunden (Art. 105 Abs. 2 OG).
c) Das Bundesgericht wendet im verwaltungsgericht-
lichen Beschwerdeverfahren das Bundesrecht von Amtes wegen
an; es ist gemäss Art. 114 Abs. 1 OG an die von den Parteien
vorgebrachten Begründungen nicht gebunden und kann die Be-
schwerde auch aus anderen als den geltend gemachten Gründen
gutheissen oder abweisen (BGE 117 Ib 114 E. 4a S. 117, mit
Hinweis).
2.- a) Die Beschwerdeführerinnen sind italienische
Staatsangehörige mit Wohnsitz in Italien und somit Personen
im Ausland im Sinne des Bewilligungsgesetzes (Art. 5 Abs. 1
lit. a BewG). Zum Grundstückerwerb in der Schweiz bedürfen
sie daher grundsätzlich einer Bewilligung (Art. 2 Abs. 1
BewG).
b) Die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht sind
in Art. 2 Abs. 2 bzw. Art. 7 BewG (Fassungen vom 30. April
1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997) abschliessend aufge-
zählt (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex F., Brugg/
Baden 1986, S. 143). Danach bedürfen namentlich gesetzliche
Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang keiner
Bewilligung (Art. 7 lit. a BewG). Die Beschwerdeführerinnen
könnten somit das schweizerische Grundstück nur bewilli-
gungsfrei im Erbgang erwerben, wenn sie nach Art. 457 ff.
ZGB gesetzliche bzw. potentielle gesetzliche Erben des Erb-
lassers wären (vgl. BGE 108 Ib 425 E. 3e S. 429; Mühlebach/
Geissmann, a.a.O., S. 144; unveröffentlichte Urteile i.S.
E.________ vom 15. November 1995 und i.S. F.________ vom
21. Juni 1993). Dies ist nicht der Fall. Soweit die Be-
schwerdeführerinnen vortragen, ein redlicher und gutgläu-
biger Erblasser ohne eigene Nachkommen dürfe in der Ver-
fügbarkeit über die Grundstücke in seinem Nachlass nicht
schlechter gestellt werden als ein Erblasser mit eigenen
Nachkommen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass Bundesgesetze
für das Bundesgericht und die anderen rechtsanwendenden
Behörden verbindlich sind (Art. 191 BV).
c) Gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG wird einem Erben,
welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund
hat, der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück
innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Diese Bestimmung
bezweckt nicht, den dauerhaften Erwerb zu bewilligen. Viel-
mehr soll den Erben, die keinen Bewilligungsgrund geltend
machen können, der vorübergehende Eigentumserwerb ermöglicht
werden, damit sie das Grundstück ordnungsgemäss veräussern
können (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundes-
gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der
Heimat", BBl 1981 III 625; Mühlebach/Geissmann, a.a.O.,
S. 184). Eine Möglichkeit, von dieser Auflage abzusehen,
besteht nicht.
3.- a) Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, das
Verwaltungsgericht habe im vorliegenden Fall den Sachverhalt
offensichtlich unrichtig bzw. unvollständig festgestellt und
darüber hinaus gegen den Grundsatz verstossen, dass berech-
tigtes Vertrauen der Bürger in eine behördliche Auskunft zu
schützen sei. In der Beschwerde an das kantonale Gericht sei
darauf hingewiesen worden, dass der Erblasser bei der Amt-
schreiberei D.________ nachgefragt habe, ob das Grundstück
unbeschwert übereignet werden könne. Dementsprechend sei bei
der Vorinstanz die Einvernahme des damals auskunfterteilen-
den Sachbearbeiters beantragt worden. Obschon den Akten
klar entnommen werden könne, dass der Erblasser einen von
der Behörde im Anschluss an eine Besprechung erstellten
Testamentsentwurf genau abgeschrieben habe, sei nicht abge-
klärt worden, was Inhalt dieser Besprechung gewesen sei.
Im Übrigen sei die Amtschreiberei D.________ zur Auskunft-
erteilung "geeignet" gewesen und auch dazu, beim Erblasser
Vertrauen in die Richtigkeit der Auskunft zu erwecken. Für
diesen sei auch nicht offensichtlich erkennbar gewesen, ob
die Amtschreiberei für die Auskunfterteilung zuständig oder
unzuständig sei bzw. habe er die Unrichtigkeit der Auskunft
nicht ohne weiteres erkennen können. Sodann habe der Erb-
lasser mit der Abfassung des Testaments auch eine nachtei-
lige Disposition getroffen, die nicht mehr rückgängig zu
machen sei. Und schliesslich überwiege im vorliegenden Fall
das Interesse des Erblassers, dass die Liegenschaft unbe-
schwert übereignet werden könne, das Interesse an der
strikten Rechtsanwendung.
b) Unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mittei-
lungen oder Empfehlungen von Behörden können nach dem
Grundsatz von Treu und Glauben Rechtswirkungen entfalten,
(1) wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug
auf bestimmte Personen gehandelt hat, (2) wenn die Behörde
für die Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war
oder wenn sie der Bürger aus zureichenden Gründen als zu-
ständig betrachten konnte, (3) wenn der Bürger die Unrich-
tigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennen konnte,
(4) wenn er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft
Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rück-
gängig gemacht werden können, und (5) wenn die gesetzliche
Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren
hat (BGE 121 II 473 E. 2c S. 479; 119 Ib 397 E. 6e S. 409;
116 Ib 185 E. 3c S. 187; 98 Ia 460 E. 2 S. 462 f.).
c) Die Berufung der Beschwerdeführerinnen auf den
Vertrauensschutz ist unbehelflich. Die geltend gemachte
Falschauskunft richtete sich an den Erblasser, der mögli-
cherweise bei Kenntnis der Rechtslage bzw. bei richtiger
Orientierung über dieselbe eine andere Disposition getroffen
hätte. Zunächst ist zweifelhaft, ob sich die Beschwerdefüh-
rerinnen auf die einem Dritten gegebene Auskunft überhaupt
berufen können, gilt doch die von einer Behörde abgegebene
Zusicherung grundsätzlich nur für den unmittelbaren Empfän-
ger (Häfelin/Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungs-
rechts, 3. Auflage, Zürich 1998, Rz 565, mit Hinweis auf
VPB 60 [1996] Nr. 17). Die Beschwerdeführerinnen waren nicht
Adressaten der behaupteten Auskunft und haben darüber hinaus
selber auch keine eigenen Dispositionen getroffen. Sodann
ist schwer einzusehen, inwiefern sich eine mögliche andere
Disposition des Erblassers für die Beschwerdeführerinnen
günstiger ausgewirkt hätte. Als direkte Alternative wäre nur
der Verkauf der Liegenschaft in Frage gekommen, was zu Leb-
zeiten des Erblassers eher unwahrscheinlich gewesen sein
dürfte und im Übrigen praktisch die gleichen Folgen zeitigen
würde wie die jetzt angefochtene Auflage.
Wieweit der Vertrauensschutz es der Bewilligungs-
behörde überhaupt erlauben würde, sich über die gesetzlichen
Bewilligungsvoraussetzungen hinwegzusetzen, kann dahinge-
stellt bleiben. Ein dauernder Erwerb der Liegenschaft war
den Beschwerdeführerinnen so oder anders (unabhängig von der
behaupteten Falschauskunft) verwehrt (vgl. E. 2 und E. 4),
weshalb das Verwaltungsgericht über das Vorliegen derselben
keinen Beweis zu erheben brauchte.
4.- a) Neben den von Bundesrechts wegen geltenden all-
gemeinen Bewilligungsgründen (Art. 8 BewG) können die Kan-
tone nach Art. 9 BewG durch Gesetz unter anderem bestimmen,
dass der Erwerb eines als Zweitwohnung dienenden Grundstücks
einer natürlichen Person an einem Ort bewilligt wird, zu dem
sie ausserordentlich enge, schutzwürdige Beziehungen unter-
hält, so lange diese andauern (Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG).
Der Kanton Solothurn hat von dieser Möglichkeit in § 2
Abs. 2 EG BewG Gebrauch gemacht.
b) Als aussergewöhnliche enge, schutzwürdige Be-
ziehungen, die zum Erwerb einer Zweitwohnung gestützt auf
Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG berechtigen, gelten nach Art. 6
BewV regelmässige Beziehungen, die der Erwerber zum Ort der
Zweitwohnung unterhalten muss, um überwiegende wirtschaft-
liche, kulturelle oder andere wichtige Interessen zu wahren.
Verwandtschaft oder Schwägerschaft mit Personen in der
Schweiz sowie Ferien, Kur-, Studien- oder andere vorüber-
gehende Aufenthalte vermögen für sich allein keine engen
schutzwürdigen Beziehungen im verlangten Sinn zu begründen
(vgl. Clémy Vauthier, La jurisprudence sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger, en relation avec
le nouveau droit, in: RDAF, 1984, Nr. 6, S. 443). Eine per-
sönliche Präsenz von einer gewissen Regelmässigkeit und
Intensität muss notwendig sein, um die überwiegenden wich-
tigen Interessen wahren zu können. Beziehungen rein affek-
tiver Art sind keine "regelmässigen Beziehungen" im Sinne
des Gesetzes (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., S. 204/205).
c) Nach ihren eigenen Angaben in der Beschwerde an
das kantonale Verwaltungsgericht sind die Beschwerdeführe-
rinnen zum Teil in Z.________ aufgewachsen. Die Grundschule
besuchten sie im Wesentlichen in Italien und reisten jeweils
in den Sommerferien in die Schweiz. Die gegenseitigen Be-
suche während den Weihnachts- und Neujahrsferien fanden
ebenfalls in Italien statt (kantonale Beschwerde, S. 6).
Es ist weder dargetan noch ersichtlich, wie sich vor diesem
Hintergrund aussergewöhnlich enge aktuelle Beziehungen zum
Ort der Zweitwohnung im Sinne der strengen Voraussetzungen
von Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG bzw. Art. 6 BewV hätten ent-
wickeln können; der entsprechende Bewilligungsgrund ist
ebenfalls nicht erfüllt.
5.- Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die Be-
schwerdeführerinnen einzig auf Art. 8 Abs. 2 BewG berufen
können. Der Erwerb der Liegenschaft Z.________-Gbbl.Nr. 1..
war ihnen daher mit der Auflage zu bewilligen, das
Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Die
gegen die verfügte Auflage erhobenen Einwendungen sind
unbegründet.
Begründet ist hingegen der Subeventualantrag der
Beschwerdeführerinnen, wonach die besagte Zweijahresfrist
erst ab Rechtskraft des Bewilligungsentscheides zu laufen
beginnen soll. Dies entspricht der bundesgerichtlichen
Praxis (Urteil vom 27. August 1997 i.S. S., E. 3, in ZBGR 80
1999 298, unveröffentlichtes Urteil vom 15. November 1995
i.S. B., E. 5a). Insoweit ist die Verwaltungsgerichts-
beschwerde teilweise gutzuheissen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichts-
kosten zu vier Fünfteln den in der Hauptsache unterliegen-
den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1,
Art. 153 und Art. 153a OG). Dem Kanton Solothurn, der vor-
liegend nicht in Verfolgung von Vermögensinteressen ge-
handelt hat, sind keine Gerichtskosten aufzuerlegen
(Art. 156 Abs. 2 OG). Hingegen hat er den Beschwerde-
führerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren eine
nach Massgabe ihres teilweisen Obsiegens reduzierte
Parteientschädigung auszurichten (Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- In teilweiser Gutheissung der Verwaltungsgerichts-
beschwerde wird festgestellt, dass die zweijährige Frist zur
Veräusserung der Liegenschaft Z.________-Gbbl. Nr. 1.. mit
der Rechtskraft des Bewilligungsentscheides, d.h. mit dem
Datum des heutigen Urteils (Art. 38 OG), zu laufen beginnt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.- Den Beschwerdeführerinnen wird eine reduzierte Ge-
richtsgebühr von Fr. 2'400.-- auferlegt, unter solidarischer
Haftung.
3.- Der Kanton Solothurn hat die Beschwerdeführerinnen
für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 600.-- zu ent-
schädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Beschwerdeführerinnen, dem
Amtschreiberei-Inspektorat und dem Verwaltungsgericht des
Kantons Solothurn sowie dem Eidgenössischen Justiz- und
Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 18. Dezember 2001
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: