II. Öffentlich-rechtliche Abteilung 2A.184/2001
Zurück zum Index II. Öffentlich-rechtliche Abteilung 2001
Retour à l'indice II. Öffentlich-rechtliche Abteilung 2001
2A.184/2001
II C O R T E D I D I R I T T O P U B B L I C O
******************************************************
7 settembre 2001
Composizione della Corte: giudici federali Wurzburger, pre-
sidente, Hartmann, Betschart, Hungerbühler e Müller.
Cancelliere: Cassina.
_________
Visto il ricorso di diritto amministrativo inoltrato il 12
aprile 2001 dall'Ufficio federale di giustizia, Berna, con-
tro la decisione dell'8 marzo 2001 con cui la Commissione
cantonale di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione
della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di
fondi da parte di persone all'estero (LAFE) ha confermato
la risoluzione n. 13717 dell'Autorità di prima istanza del
Distretto di Lugano mediante la quale era stato accertato
che la A.________ S.A., Massagno, rappresentata dall'avv.
dr. X.________ quale presidente del Consiglio di ammini-
strazione, Zurigo, non è assoggettata al regime autorizza-
tivo per quanto concerne l'acquisto dei crediti ipotecari
gravanti in primo, secondo e terzo rango le part. n. WWW e
YYY RFP di Sala Capriasca;
R i t e n u t o i n f a t t o :
A.- In data non meglio precisata la società
B.________ AG, con sede a Muzzano, acquistava per il prezzo
di fr. 4'100'000.-- tre crediti di complessivi fr.
12'132'952.45, garantiti da 5 titoli ipotecari di nominali
fr. 6'000'000.--, gravanti in primo, secondo e terzo rango
le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca, facenti parte
della massa fallimentare C.________, Canobbio. L'operazione
era stata finanziata dalla Banca Z.________ di Lugano tra-
mite la concessione il 28 febbraio 1996 di un mutuo garan-
tito dalle predette cartelle ipotecarie. Parimenti veniva
aperto presso la banca un conto sul quale dovevano conflui-
re le pigioni degli stabili abitativi esistenti sui due
fondi in questione. Sino alla consegna dei titoli la banca
era stata garantita dalla D.________ AG, società il cui be-
neficiario economico risultava essere un cittadino italiano
residente all'estero.
Il 18 dicembre 1998, la B.________ AG ha quindi
venduto alla E.________ AG, Vaduz (FL), i citati crediti
ipotecari per il prezzo di fr. 4'400'000.--. Con contratto
1°/2 dicembre 1999 quest'ultima società ha poi ceduto i
medesimi alla A.________ S.A. di Massagno dietro pagamento
della somma di fr. 5'000'000.--.
B.- Agendo su segnalazione dell'avv. F.________,
creditore nel fallimento di C.________, il 28 dicembre 1999
l'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano per
l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi
da parte di persone all'estero, del 16 dicembre 1983 (LAFE;
RS 211.412.41) ha aperto un procedimento per accertare le
modalità di finanziamento dell'acquisto da parte della
A.________ S.A. dei crediti ipotecari gravanti le part. WWW
e YYY RFP di Sala Capriasca, al fine di verificare l'esi-
stenza di un'eventuale violazione degli art. 4 cpv. 1 lett.
g LAFE e 1 cpv. 2 lett. b dell'ordinanza sull'acquisto di
fondi da parte di persone all'estero, del 1° ottobre 1984
(OAFE; RS 211.412.411). Parallelamente a ciò veniva ordina-
ta a titolo cautelare la sospensione della procedura d'in-
canto dei due fondi e il blocco del Registro fondiario.
Dopo aver svolto alcune indagini, il 16 giugno 2000
l'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano ha sta-
bilito che la A.________ S.A. non era soggetta alla disci-
plina della legge federale sull'acquisto di fondi da parte
di persone all'estero, essendo la stessa controllata da un
cittadino svizzero, l'avv. X.________. Essa ha poi aggiunto
che la violazione della legge federale sull'acquisto di
fondi da parte di persone all'estero consumatasi con la
cessione dei crediti alla E.________ AG di Vaduz, appariva
ormai superata dall'ulteriore vendita degli stessi alla
A.________ S.A. Di conseguenza è stata disposta la revoca
delle predette misure cautelari.
C.- Contro quest'ultima decisione l'Ufficio fede-
rale di giustizia è insorto davanti alla Commissione di ri-
corso del Cantone Ticino per l'applicazione della legge fe-
derale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'este-
ro, chiedendo il suo annullamento e il rinvio degli atti
alla precedente autorità di giudizio. Secondo l'autorità
federale, la A.________ S.A. non è stata in grado di appor-
tare prove sufficienti ad escludere che la stessa sia sog-
getta a dominazione straniera.
Con decisione 8 marzo 2001, la citata autorità can-
tonale di ricorso ha risolto di respingere il gravame. Essa
ha innanzitutto escluso che si possa considerare la
A.________ S.A. come una società dominata da cittadini
stranieri, essendo comprovato che il suo capitale azionario
è, almeno nella misura del 98%, nelle mani dell'avv.
X.________. Ha poi aggiunto che l'acquisizione dei crediti
ipotecari operata dalla A.________. S.A. non è in ogni caso
suscettibile di conferire al finanziatore dell'operazione -
quand'anche straniero - una posizione analoga a quella del
proprietario di un fondo, ai sensi dei combinati art. 4
cpv. 1 lett. g LAFE e 1 cpv. 2 OAFE.
D.- Il 12 aprile 2001 l'Ufficio federale di giu-
stizia ha inoltrato dinanzi al Tribunale federale un ricor-
so di diritto amministrativo con cui chiede l'annullamento
della suddetta decisione cantonale e il rinvio dell'incarto
alla precedente istanza per nuovo giudizio. Rimprovera in
sostanza all'autorità cantonale di ricorso di non avere ot-
temperato agli obblighi d'esame derivantigli dall'art. 22
cpv. 1 LAFE e 18 OAFE. Afferma in particolare che non sus-
sistono agli atti sufficienti elementi per poter affermare
che l'avv. X.________ abbia acquisito il 98% delle azioni
della A.________ S.A. per proprio conto e nel proprio inte-
resse. Contesta inoltre l'accertamento secondo cui, con
l'acquisto dei citati crediti ipotecari, la A.________ S.A.
non verrebbe a trovarsi in una posizione analoga a quella
del proprietario dei fondi.
Chiamate ad esprimersi, sia la Commissione cantona-
le di ricorso che la A.________ S.A. hanno chiesto che il
gravame sia respinto.
C o n s i d e r a n d o i n d i r i t t o :
1.- a) Interposto in tempo utile dall'autorità fe-
derale legittimata a ricorre (art. 103 lett. c OG, 20 cpv.
2 lett. b e 21 cpv. 2 LAFE) contro una decisione cantonale
di ultima istanza fondata sul diritto pubblico della Confe-
derazione, il gravame risulta in linea di massima ricevibi-
le, in virtù dei combinati art. 97 e segg. OG e 21 cpv. 1
lett. a LAFE. A questo proposito occorre sottolineare che,
contrariamente a quanto obiettato dalla società resistente,
l'atto di ricorso, firmato dal vice-direttore dell'Ufficio
federale di giustizia, è immune da vizi di forma. In base
alle informazioni e alla documentazione fornite il 15 ago-
sto 2001 da quest'ultimo Ufficio, risulta infatti che il
diritto di firma del vice-direttore Peter Müller è stato
regolato nell'ambito dell'"Elenco degli obblighi" allestito
per la sua funzione il 17 marzo 1994. Mediante tale atto,
questi è stato chiaramente abilitato, tra le altre cose, a
firmare autonomamente i ricorsi dell'autorità federale in
materia di legislazione sull'acquisto di fondi da parte di
persone all'estero.
b) Con il rimedio esperito il ricorrente può fare
valere la violazione del diritto federale, compreso l'ec-
cesso o l'abuso del potere di apprezzamento (art. 104 lett.
a OG) e l'accertamento inesatto o incompleto dei fatti ri-
levanti (art. 104 lett. b OG). Tuttavia, essendo l'istanza
inferiore una commissione di ricorso indipendente dall'am-
ministrazione (DTF 113 Ib 289 consid. 1b non pubblicato),
codesto accertamento è sindacabile da parte del Tribunale
federale soltanto se tali fatti dovessero risultare manife-
stamente inesatti o incompleti, oppure se gli stessi fosse-
ro stati constatati violando norme fondamentali di procedu-
ra (art. 105 cpv. 2 OG). Quale organo della giustizia ammi-
nistrativa, il Tribunale federale esamina d'ufficio e libe-
ramente l'applicazione del diritto federale, senza essere
vincolato dai considerandi della decisione impugnata o dai
motivi invocati dalle parti (art. 114 cpv. 1 OG).
2.- L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio se-
condo il quale per poter acquistare dei fondi situati in
Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autoriz-
zazione all'autorità cantonale competente. L'art. 4 LAFE
elenca le diverse fattispecie che la legge considera alla
stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad autorizzazio-
ne. In particolare occorre rilevare che, giusta l'art. 4
cpv. 1 lett. g LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo
anche "l'acquisto di altri diritti che procurano all'acqui-
rente una posizione analoga a quella del proprietario di un
fondo". A tale proposito l'art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE spe-
cifica che con quest'ultimo termine si intende pure il fi-
nanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo
qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazio-
ne finanziaria del debitore pongono l'acquirente o il com-
mittente dell'opera in un particolare rapporto di dipenden-
za dal creditore. Si deve in effetti ammettere che attra-
verso l'acquisto di cartelle ipotecarie, e dei crediti
astratti in esse incorporati, il creditore può in talune
circostanze assumere una posizione tale da influire in ma-
niera determinante sulle sorti del fondo gravato, come se
ne fosse il proprietario (DTF 107 Ib 12 consid. 4, 107 II
440 consid. 1, 106 Ib 199 consid. 4). Ciò è il caso spe-
cialmente laddove il carico ipotecario risulta nettamente
superiore al limite usualmente applicato in campo commer-
ciale. Secondo dottrina e giurisprudenza, una simile rela-
zione di dipendenza esiste allorquando l'aggravio supera
chiaramente i 2/3 del valore venale del fondo (Mühlebach/
Geissmann, Lex F. - Kommentar zum Bundesgesetz über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland -, Brugg/
Baden 1989, ad art. 4 n. 77). Come ammesso però anche dal
ricorrente, attualmente per gli immobili d'abitazione le
banche svizzere accordano prestiti garantiti da pegno immo-
biliare sino a concorrenza dell'80% del valore venale del
fondo, ragione per la quale, ai fini dell'applicazione del-
le suddette norme di legge, fa stato di principio quest'ul-
timo limite percentuale.
3.- a) Per quanto attiene alla fattispecie in esa-
me, si deve in primo luogo rilevare che, secondo quanto già
accennato in narrativa, il valore nominale delle cartelle
ipotecarie gravanti le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Ca-
priasca e acquistate dalla A.________ S.A. ammonta a fr.
6'000'000.--. Emerge inoltre dagli atti che il valore com-
plessivo dei due fondi in questione è stato stimato in fr.
7'837'450.--, sulla base di una perizia fatta allestire
dall'Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano nell'
ambito della procedura di fallimento aperta nei confronti
di C.________. In simili circostanze, si deve convenire con
la precedente istanza di giudizio sul fatto che il carico
ipotecario che grava i due mappali risulta essere pari al
76,55% del loro valore, e quindi si situa al di sotto della
soglia dell'80% a partire dalla quale l'acquisizione dei
citati crediti dev'essere considerata alla stregua di una
transazione soggetta alla procedura di autorizzazione pre-
vista dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte
di persone all'estero. Contrariamente a quanto afferma il
ricorrente, il suddetto valore di stima peritale risulta
determinante ai fini dell'esame circa l'applicabilità alla
fattispecie concreta dei combinati art. 4 cpv. 1 lett. g
LAFE e 1 cpv. 2 lett. b OAFE. Esso corrisponde in effetti
al valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori
(cfr. art. 9 cpv. 1 del regolamento del Tribunale federale
concernente la realizzazione forzata dei fondi, del 23
aprile 1920 [RFF; RS 281.42], riferito alla procedura di
pignoramento ma applicabile per analogia anche in materia
di fallimento [DTF 114 III 29 consid. 3]), in base al quale
va calcolato l'aggravio ipotecario (cfr. DTF 107 Ib 12 con-
sid. 4). D'altra parte l'argomento sollevato dall'Ufficio
federale di giustizia, secondo cui il citato calcolo do-
vrebbe essere effettuato tenendo conto del prezzo che sarà
realizzato al momento dell'aggiudicazione degli immobili
agli incanti pubblici, non può essere ammesso. In effetti,
se si dovesse seguire questa tesi, ogni volta che vi è un
fallimento in corso, le autorità cantonali non potrebbero
in pratica mai accertare, sino all'avvenuta vendita all'
asta dei fondi ipotecati, se operazioni come quella inter-
corsa nel caso di specie tra la B.________ AG e la
E.________ AG, nonché tra quest'ultima e la A.________
S.A., siano assoggettate o no al regime autorizzativo pre-
visto dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte
di persone all'estero. Il che significherebbe in sostanza
impedire il trasferimento di crediti garantiti da pegno
immobiliare durante buona parte della procedura di falli-
mento.
b) Stante quanto precede, si deve dunque conclude-
re che l'operazione con la quale la A.________ S.A. ha
comperato dalla E.________ AG i crediti ipotecari gravanti
in primo, secondo e terzo rango le part. n. WWW e YYY RFP
di Sala Capriasca non costituisce un negozio giuridico
assimilabile ad un acquisto di fondi, secondo quanto inteso
dai combinati art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE e 1 cpv. 2 lett. b
OAFE; ragione per la quale tale transazione non necessitava
di nessuna autorizzazione in base alla legge federale sull'
acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Allo
stadio attuale delle cose, appare dunque superfluo determi-
nare se la A.________ S.A. debba essere considerata come
una persona all'estero, ai sensi dell'art. 5 LAFE, o se vi
sia all'interno di questa società una persona all'estero
che occupa una posizione preponderante, in virtù della sua
partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per
altri motivi, così come sancito dall'art. 6 LAFE. In simili
circostanze, può restare aperta la questione di sapere se
le autorità cantonali, nell'effettuare i loro accertamenti
sulla A.________ S.A. e sul suo azionariato, si siano atte-
nuti a quanto prescritto dagli art. 22 LAFE e 18 OAFE.
D'altra parte, nel momento in cui i mappali in oggetto
saranno venduti all'asta, l'Autorità di prima istanza per
l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi
da parte di persone all'estero dovrà comunque riesaminare
la situazione, in funzione dell'acquirente degli stessi. Un
simile esame non può ancora essere svolto in questa sede.
Innanzitutto perché, pur trovandosi senz'altro in una posi-
zione particolarmente favorevole per l'acquisto dei fondi,
non è detto che la A.________ S.A. diverrà la proprietaria
degli stessi; in secondo luogo per il fatto che, l'aziona-
riato e i finanziatori della A.________ S.A. potrebbero
ancora cambiare prima che si verifichi un simile trapasso
di proprietà.
4.- Stante tutto quanto precede, il ricorso dev'
essere respinto. Visto l'esito del gravame, si prescinde
dal prelievo di una tassa di giustizia, dal momento che non
si può considerare che la Confederazione abbia agito per
tutelare i suoi interessi pecuniari (art. 153 cpv. 1, 153a
e 156 cpv. 2 OG). Inoltre non può essere riconosciuta nes-
suna indennità per ripetibili alla A.________ S.A., dal
momento che la stessa non è patrocinata da un legale (art.
159 cpv. 1 OG). Risulta infatti che l'avv. X.________ abbia
rappresentato in giudizio la A.________ S.A. nella sua
veste di presidente del suo consiglio di amministrazione, e
non sulla base di un mandato di patrocinio conferitogli
dalla società.
Per questi motivi
i l T r i b u n a l e f e d e r a l e
p r o n u n c i a :
1. Il ricorso è respinto.
2. Non si preleva tassa di giustizia e non si
assegnano ripetibili.
3. Comunicazione all'Ufficio federale di giusti-
zia, al rappresentante della resistente, alla Commissione
di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della
legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero e all'Autorità di prima istanza del Distretto di
Lugano.
Losanna, 7 settembre 2001
MDE
In nome della II Corte di diritto pubblico
del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:
Il Presidente,
Il Cancelliere,