I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.512/2001
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1P.512/2001/bmt
Urteil vom 5. März 2002
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter von Werdt,
Gerichtsschreiber Härri.
X. ________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher lic. iur. Harold Külling,
Postplatz 4, 5610 Wohlen AG,
gegen
Eheleute A.________,
Frau B.________,
Eheleute C.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch Fürsprech Dr. Urs Oswald, Postfach 31,
5330 Zurzach,
Gemeinderat Muri, 5630 Muri AG,
Baudepartement des Kantons Aargau, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau,
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer,
Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau.
Art. 9 und 26 BV (Baubewilligung)
(Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 25. April 2001)
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG ist Eigentümerin der Parzelle Muri Gbbl. Nr. (...), welche
sie 1979 mitsamt dem Ende des neunzehnten bzw. Anfang des zwanzigsten
Jahrhunderts erstellten Fabrikgebäude erwarb. Die Parzelle liegt in der
Wohnzone 2 gemäss dem Bauzonenplan der Gemeinde Muri vom 11. März 1982/12.
Mai 1987. Da dort nur Wohnbauten zulässig sind, ist das Gebäude der
X.________ AG unbestrittenermassen zonenfremd. 1992 erhielt die X.________ AG
mehrere Baubewilligungen für Um-, An- und Erweiterungsbauten am bestehenden
Gebäude sowie für die Erstellung von Garagen. Anfang 1998 ersuchte die
X.________ AG den Gemeinderat Muri erneut um eine Baubewilligung, diesmal für
die Befestigung einer Fläche von 60-70 m2 mittels eines Teerbelags - womit
ermöglicht würde, das Gebäude zu umfahren - und für die Verbreiterung des
bestehenden Weges auf der Westseite des Gebäudes von 2,5 auf 3 m. Der
Gemeinderat Muri gab diesem Gesuch mit Beschluss vom 3. Juli 1998 statt und
wies alle Einsprachen ab. Die von den Eheleuten A.________, den Eheleuten
B.________ sowie den Eheleuten C.________ erhobene Verwaltungsbeschwerde wies
das Baudepartement des Kantons Aargau am 12. Juli 1999 ab. Demgegenüber hiess
das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau nach Durchführung eines
Augenscheins die von den Eheleuten A.________, B.________ und C.________
eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde am 25. April 2001 gut und hob die
erteilte Baubewilligung auf.
B.
Die X.________ AG führt staatsrechtliche Beschwerde mit dem Antrag, das
Urteil des Verwaltungsgerichtes aufzuheben. Sie rügt eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung sowie die Verletzung der
Eigentumsgarantie.
C.
Das Verwaltungsgericht hat eine Vernehmlassung eingereicht, in welcher es die
behaupteten Rechtsverletzungen bestreitet. Der Gemeinderat Muri hat auf eine
Stellungnahme verzichtet. Das Baudepartement beantragt unter Hinweis auf die
Beschwerdebegründung die Gutheissung der Beschwerde. Die Eheleute A.________,
Frau B.________ sowie die Eheleute C.________ haben sich vernehmen lassen mit
dem Antrag, die Beschwerde abzuweisen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Endentscheid stützt sich
auf
kantonales Recht. Die staatsrechtliche Beschwerde ist zulässig, da kein
anderes bundesrechtliches Rechtsmittel gegeben ist (Art. 84 Abs. 2, Art. 86
Abs. 1 und Art. 87 OG). Als bauende Grundeigentümerin der Liegenschaft Muri
Gbbl. Nr.(...) ist die Beschwerdeführerin in ihren rechtlich geschützten
Interessen betroffen und zur staatsrechtlichen Beschwerde befugt (Art. 88
OG).
1.2 Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob und
wieweit auf eine staatsrechtliche Beschwerde eingetreten werden kann (BGE 125
I 253 E. 1a; 125 II 293 E. 1a). Die Beschwerdeführerin kann in der
staatsrechtlichen Beschwerde nicht einfach alle Mängel der angefochtenen
Entscheidung rügen. Mit Ausnahme von hier nicht in Frage kommenden Fällen
müssen die Rügen der Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gelten (Art.
84 Abs. 1 lit. a OG). Dabei muss die Beschwerdeführerin darlegen, welche
verfassungsmässigen Rechte inwiefern durch den angefochtenen Entscheid
verletzt worden seien (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Auf ungenügend begründete
Rügen und rein appellatorische Kritik tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE
125 I 492 E. 1b S. 495 mit Hinweisen). Es genügt namentlich nicht, wenn die
Beschwerdeführerin mit pauschalen Vorbringen behauptet, der Entscheid der
Vorinstanz sei willkürlich. Sie hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen,
inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar sei, mit der
tatsächlichen Situation in krassem und offensichtlichem Widerspruch stehe,
eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletze oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlaufe (vgl. BGE 120 Ia 31
E. 4b; ferner 124 I 247 E. 5; 123 I 1 E. 4a; 110 Ia 1 E. 2a, je mit
Hinweisen; s. auch Marc Forster, Woran staatsrechtliche Beschwerden
scheitern, SJZ 89/1993 S. 78). Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, vermag die
Beschwerde diesen Anforderungen nur zum Teil zu genügen.
2.
2.1 Vorab rügt die Beschwerdeführerin eine willkürliche Rechtsanwendung bzw.
die Verletzung der Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV). Das Verwaltungsgericht sei
in Willkür verfallen, indem es bei der Auslegung von § 68 und 69 des
kantonalen Baugesetzes vom 19. Januar 1993 (BauG), in welchen eine
Besitzstandsgarantie eingeräumt wird, und damit bei der Beurteilung, ob mit
dem Baugesuch von 1998 eine zulässige Änderung einer vorschriftswidrigen
Baute innerhalb der Bauzone vorliege, fälschlicherweise vom Gebäudezustand
vor dem Umbau von 1992 ausgegangen sei. Da der Umbau von 1992 rechtskräftig
bewilligt worden sei, sei die Baute im jetzigen Zustand rechtmässig und
folglich beim neuerlichen Baugesuch auf den Zustand nach 1992 abzustellen.
Diese von der Beschwerdeführerin erhobene Rüge und die diesbezügliche
Begründung ergeben sich mit einer den Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b
OG genügenden Klarheit aus der Rechtsmitteleingabe; auf diese Rüge ist daher
einzutreten.
2.2 In der Tat geht das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der
Angemessenheit der Änderung im Sinne von § 68 Abs. 1 und § 69 Abs. 1 BauG vom
"Altbestand" aus, d.h. von der "rechtmässig" erstellten Baute. Angeknüpft
werde damit an den (rechtmässigen) Bestand im Zeitpunkt des Inkrafttretens
der Neuzonierung. Es widerspräche dem Sinn der Besitzstandsgarantie, nach (in
Anwendung der Besitzstandsgarantie, d.h. als Ausnahmen genehmigten)
Erweiterungen stets auf den neuen Baubestand als Ausgangsgrösse abzustellen.
Im Übrigen werde nach konstanter kantonaler Praxis eine sog. Viertels-Regel
angewandt, wonach eine Erweiterung der Bruttogeschossfläche bzw. der Kubatur
des Altbestandes um 25% in der Regel noch als angemessen gelte. Da die
Beschwerdeführerin diese Quote bereits mit den Erweiterungsbauten aus dem
Jahre 1992 ausgeschöpft habe, sei das streitige Baugesuch nicht mehr
bewilligungsfähig.
2.3 Das Bundesgericht prüft die Anwendung der kantonalen Rechtssätze auf
staatsrechtliche Beschwerde hin lediglich unter dem Gesichtspunkt der
Willkür. Willkürlich ist die Anwendung kantonalen Rechts nicht schon dann,
wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen
wäre, sondern erst dann, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist, zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht
bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar
ist (vgl. BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 125 II 129 E. 5b S. 134, je mit
Hinweisen).
Die von der Beschwerdeführerin angerufene Eigentumsgarantie (Art. 26 BV)
gewährleistet das Eigentum nicht unbeschränkt, sondern nur innerhalb der
Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen
sind. Zu beachten sind namentlich die Anforderungen der Raumplanung. Mit
anderen Worten schützt die Eigentumsgarantie nur die rechtmässige Ausübung
des Privateigentums (BGE 111 Ib 213 E. 6c, S. 225). Die Baufreiheit besteht
nur innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung des
Grundeigentums erlassen hat. Damit muss sich ein Grundeigentümer gefallen
lassen, wenn das Gemeinwesen durch Änderung der Zonenordnung die zulässige
Nutzung einer bestimmten Parzelle ändert. Die Bestandesgarantie sichert dem
Grundeigentümer grundsätzlich die bisherige Nutzung. Der aargauische
Gesetzgeber hat diesen Anspruch in § 68 und 69 BauG festgehalten und erlaubt
darüber hinaus ausdrücklich auch eine angemessene Erweiterung, Zweckänderung
bzw. einen angemessenen Umbau einer ursprünglich rechtmässig erstellten,
durch Änderung der Zonenordnung zonenwidrig gewordenen Baute. Die von der
Beschwerdeführerin vertretene Auffassung hätte zur Folge, dass eine Baute,
obwohl zonenwidrig geworden, durch wiederholte Berufung auf § 68 bzw. 69 BauG
schrittweise immer wieder um bis zu 25% ausgebaut werden könnte und damit die
Zonenwidrigkeit laufend verstärkt würde. Ein solches Ergebnis widerspräche
den allgemeinen Zielen der Raumplanung und stünde nicht unter dem Schutz der
Eigentumsgarantie. Die Beschwerdeführerin beruft sich in diesem Zusammenhang
auf AGVE 1992 S. 298, wonach eine Baute als rechtmässig im Sinne von § 69
Abs. 1 BauG gelte, wenn sie entweder formell oder materiell rechtmässig war.
Diesem Entscheid zufolge hange die formelle Rechtmässigkeit davon ab, ob eine
gültige Baubewilligung vorliegt. Materiell rechtmässig sei eine Baute, wenn
sie im Zeitpunkt ihrer Erstellung den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen
entsprach. Weil die Beschwerdeführerin im Jahre 1992 eine Baubewilligung
erhalten habe, sei der jetzige Zustand (formell) rechtmässig, weshalb dieser
als "Altbestand" zu gelten habe. Mit diesem Argument übersieht die
Beschwerdeführerin, dass sich der Sachverhalt in AGVE 1992 S. 298 anders
darstellte als im vorliegenden Fall. Insbesondere ging es dort nicht um ein
zweites Baubewilligungsgesuch, nachdem gestützt auf die Bestandesgarantie
bereits einmal eine Baubewilligung erteilt worden war. Allein aus diesem
Grunde lässt sich die dort angeführte Praxis nicht unbesehen auf den
vorliegenden Fall übertragen. Ferner äussert sich der angeführte Entscheid
mit keinem Wort zu der sich hier stellenden Rechtsfrage. Mithin kann der
angefochtene Entscheid nicht als im Widerspruch zu AGVE 1992 S. 298 stehend
bezeichnet werden. Die vom Verwaltungsgericht vertretene Auffassung, wonach
bei der Beurteilung der Angemessenheit der Änderung im Sinne von § 68 Abs. 1
und § 69 Abs. 1 BauG an den (rechtmässigen) Bestand im Zeitpunkt des
Inkrafttretens der Neuzonierung angeknüpft werde, ist unter dem
Gesichtswinkel der Willkür nicht zu beanstanden. Sie erlaubt auch einen
Ausbau in mehreren Schritten, wobei die Ausnahmeregelung insgesamt aber nur
einmal ausgeschöpft werden kann. Schliesslich deckt sich die vom
Verwaltungsgericht vertretene Auffassung mit der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zu Art. 24 RPG (BGE 113 Ib 219 E. 4d, S. 224; 112 Ib 277 E 5,
S. 278), wonach massvolle Aus- und Umbauten von ursprünglich rechtmässig
erstellten Bauten - allerdings ausserhalb der Bauzone - gestattet werden
können. Damit hat das Verwaltungsgericht das kantonale Recht weder
willkürlich angewendet noch die Eigentumsgarantie verletzt. Die Beschwerde
ist in diesem Punkt abzuweisen.
3.
3.1 Ferner rügt die Beschwerdeführerin eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung (Art. 9 BV), weil das Verwaltungsgericht bei der
Ermittlung von Bruttogeschossfläche und Kubatur des Gebäudes, statt diese zu
berechnen, lediglich auf Parteiaussagen der Beschwerdegegner abgestellt habe.
Nebst einer neuen, sich nicht aus der Aktenlage ergebenden Behauptung, wonach
das Gebäude im Jahr 1992 lediglich um ca. 20% des ursprünglichen
Gebäudevolumens ausgebaut worden sei, weshalb die hier streitigen baulichen
Massnahmen ohne weiteres im Rahmen der kantonalen Rechtsprechung
bewilligungsfähig seien, unterlässt die Beschwerdeführerin jegliche
Begründung bzw. Bezugnahme auf die Akten, weshalb die tatbeständlichen
Annahmen des Verwaltungsgerichts falsch sein sollten. Mithin genügt die
Begründung dieser Rüge den Anforderungen an eine Willkürbeschwerde nicht,
weshalb nicht darauf eingetreten werden kann.
3.2 Wäre auf die Rüge einzutreten, so wäre sie jedenfalls unbegründet. Nach
der Rechtsprechung verfügt der Sachrichter im Bereich der Beweiswürdigung
über einen weiten Ermessensspielraum. Das Bundesgericht greift auf
staatsrechtliche Beschwerde wegen willkürlicher Beweiswürdigung hin nur ein,
wenn diese offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in
klarem Widerspruch steht, auf einem offenkundigen Versehen beruht oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 120 Ia 31 E.
4b, S. 40 mit Hinweisen). Die Beweisführungslast ("formelle Beweislast")
liegt grundsätzlich bei den Behörden, weil in der aargauischen
Verwaltungsrechtspflegeordnung der Untersuchungsgrundsatz gilt (§ 20 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 9. Juli 1968; VRPG). Für die
sich hier stellende Frage der fehlenden Bewilligungsfähigkeit tragen die
Behörden die Beweislast. Indessen sind die Parteien verpflichtet, bei der
Sachverhaltsabklärung durch Auskunftserteilung oder Beibringen von
Beweismitteln mitzuwirken (§ 21 VRPG). Der Mitwirkungspflicht steht eine
Aufklärungspflicht der Behörden gegenüber. Diese haben die Betroffenen
darüber zu informieren, worin die Mitwirkungspflichten bestehen und
insbesondere welche Beweismittel sie beizubringen haben (Alfred Kölz/Isabelle
Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2.
Auflage, Zürich 1998, S. 99 Rz. 274). Im vorliegenden Fall ist das
Verwaltungsgericht seiner Aufklärungspflicht nachgekommen. Im Aufgebot zur
Augenscheinsverhandlung vom 2. April 2001 verfügte es: "An der
Augenscheinsverhandlung werden unter anderem folgende Fragen erörtert werden:
... d/bb/bbb Worin bestand das am 15./16. Januar 1992 bewilligte Bauvorhaben
konkret? ... Welches waren die massgebende Bruttogeschossfläche sowie der
Kubikinhalt des Gebäudes Nr. 26 vorher und nachher?" Ferner hat das
Verwaltungsgericht die Beschwerdeführerin ersucht, bis zum 17. April 2001
anhand konkreter Unterlagen (Umsatzentwicklung usw.) aufzuzeigen, wie sich
das Umbau- und Erweiterungsvorhaben von 1991/1992 auf die Entwicklung ihres
Betriebs ausgewirkt hat. In der Folge unterliess es die Beschwerdeführerin,
konkret zu den Fragen Stellung zu nehmen bzw. in ihrem Einflussbereich
liegende Akten (wie z.B. Baupläne, aus denen sich die Bruttogeschossfläche
bzw. die Kubatur des Gebäudezustandes vor 1992 hätte ersehen lassen)
beizubringen. Hätte die Beschwerdeführerin solche Beweismittel eingereicht,
wäre es Aufgabe des Verwaltungsgerichts gewesen, die erforderlichen
Berechnungen anzustellen; eine Schätzung hätte diesfalls nicht genügt. Wohl
behauptet die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde, sie halte "daran fest,
dass die Bruttogeschossfläche um nicht mehr als 20% erweitert wurde".
Indessen taucht diese Behauptung hier erstmals auf; sie findet weder Stütze
in den bisherigen Rechtsschriften noch ergibt sie sich aus dem Protokoll der
Augenscheinsverhandlung. Vielmehr beschränkt sich die Beschwerdeführerin dort
auf den Hinweis, man könne das alles berechnen. Mithin hat sie - wie das
Verwaltungsgericht in der Vernehmlassung zu Recht darlegt - ihre
Mitwirkungspflichten verletzt. Schon deshalb wäre die Willkürrüge
unbehelflich. Im Übrigen ergeben sich aus den Akten konkrete Hinweise, dass
die Beschwerdeführerin mit den Erweiterungsbauten aus dem Jahre 1992 die nach
kantonaler Rechtsprechung zu §§ 68 und 69 BauG geltende Viertels-Regel
bereits ausgeschöpft hat. So stellt die Gemeindebehörde im
Baubewilligungsentscheid vom 16. Januar 1992 fest, dass die
Bruttogeschossfläche des Gebäudes nach dem Umbau 1'181,2 m2 betragen werde.
Indessen lasse die für die fragliche Zone geltende Ausnützungsziffer bezogen
auf das Grundstück lediglich 886,8 m2 Bruttogeschossfläche zu, weshalb die
Differenz von 294,4 m2 der Nachbarparzelle - mittels Grundbucheintrag -
belastet werden müsse. Aus den Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte, wonach
bereits vor den Erweiterungsbauten von 1992 eine Ausnützungsübertragung
stattgefunden hätte. Folglich darf davon ausgegangen werden, dass die
Bruttogeschossfläche der vor 1992 bestehenden Baute jedenfalls 886,8 m2 nicht
überstieg. Selbst wenn die baulichen Massnahmen von 1992 die
Bruttogeschossfläche nur um 294,4 m2 ansteigen liessen, betrug die
Erweiterung über 33%. Diese Berechnung zeigt, dass die Feststellung des
Verwaltungsgerichts, wonach die Beschwerdeführerin die sich aus der
kantonalen Besitzstandsgarantie ergebenden Möglichkeiten bereits ausgeschöpft
habe, weder offensichtlich unhaltbar ist, noch mit der tatsächlichen
Situation in krassem und offensichtlichem Widerspruch steht.
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Kosten
(Art. 156 Abs. 1 OG). Sie hat überdies den privaten Beschwerdegegnern eine
Entschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 2 OG). Die Gerichtsgebühr wird auf
Fr. 3'000.-- festgesetzt, die Entschädigung auf insgesamt Fr. 2'500.-- .
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wird.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die privaten Beschwerdegegner für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Muri sowie dem
Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. März 2002
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: