I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.218/2001
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1P.218/2001/bie
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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13. August 2001
Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger,
Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes-
richter Aeschlimann, Ersatzrichter Bochsler und Gerichts-
schreiber Pfäffli.
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In Sachen
Gemeinde V o l k e t s w i l, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Tomas Poledna,
Mühlebachstrasse 32, Postfach 769, Zürich,
gegen
1. T.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch
Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39,
Postfach, Zürich,
2. Erbengemeinschaft P.________, nämlich:
- A.________,
- B.________,
- C.________,
- D.________,
- E.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. R. Kappeler,
Freudenbergstrasse 103, Zürich
3. F.________,
4. G.________,
5. H.________,
6. I.________,
alle vertreten durch F.________,
Baudirektion des Kantons Z ü r i c h,
Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h, 3. Abteilung,
betreffend
Gemeindeautonomie (Nutzungsplanung),
hat sich ergeben:
A.- Mit Beschluss vom 21. November 1997 setzte die
Gemeindeversammlung Volketswil die Nutzungsplanung teilweise
neu fest. Dabei wurden die bisher in der Kernzone gelegenen
Grundstücke Kat.-Nrn. 80, 81, 82, 85 und 5402, die bisher in
der Reservezone gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 5393, 3560
und 4706, sowie die bisher in der Landwirtschaftszone gele-
genen Grundstücke Kat.-Nrn. 4151 und 4531 (von diesem nur
der westlichste Teil) im Ortsteil Gutenswil neu der Wohnzone
W2/35 zugeteilt. Von diesen umgezonten Parzellen stammen
1.14 ha aus der Kernzone und 1.43 ha aus der Reserve- bzw.
Landwirtschaftszone.
B.- Gegen diesen Beschluss erhob die T.________ AG,
Eigentümerin der benachbarten, in der Kernzone K I liegenden
Parzellen Kat.-Nrn. 93 und 4532, am 9. Februar 1998 Rekurs
an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich mit den
Anträgen, die betroffenen Grundstücke der Landwirtschafts-
zone zuzuweisen oder sie in der bisherigen Zone zu belassen.
Am 29. Juli 1998 genehmigte der Regierungsrat des
Kantons Zürich die Zonenplanrevision vom 21. November 1997,
unter Ausschluss der vom Rekurs betroffenen Grundstücke.
Von der Genehmigung nicht ausgeschlossen wurde das Grund-
stück Kat.-Nr. 80, was nach dem Verwaltungsgericht vermut-
lich auf einem Versehen beruhte.
Die Baurekurskommission III bezog die betroffenen
Grundeigentümer in das Verfahren ein. Nach Durchführung
eines Augenscheins hiess sie am 24. März 1999 den Rekurs
gut, soweit sie darauf eintrat.
Dagegen erhoben verschiedene Grundeigentümer und
die Gemeinde Volketswil Beschwerde beim Verwaltungsgericht.
Dieses hiess am 17. Juni 1999 die Beschwerde der Grundeigen-
tümer im Sinne der Erwägungen gut und wies die Angelegenheit
an die Baurekurskommission III zurück, damit sie den Ent-
scheid der Genehmigungsbehörde einhole und erneut über den
Rekurs entscheide. Die Beschwerde der Gemeinde schrieb der
Einzelrichter des Verwaltungsgerichts am 25. Juni 1999 als
gegenstandslos geworden ab.
C.- Am 6. März 2000 genehmigte die Baudirektion die
Einzonung der rekursbetroffenen Grundstücke ohne Vorbehalte.
Davon ausgenommen blieb die bereits im früheren Verfahren
genehmigte Parzelle Kat.-Nr. 80. Am 9. August 2000 hiess die
Baurekurskommission III den Rekurs gut, soweit sie darauf
eintrat, und hob den Einzonungsbeschluss vom 21. November
1997 und die Genehmigungsverfügung vom 6. März 2000 auf,
soweit damit am Ostrand von Gutenswil eine Wohnzone W2/35
festgesetzt bzw. diese Festsetzung genehmigt worden war.
D.- Gegen diesen Beschluss erhoben die beschwerde-
führenden Grundeigentümer des früheren Verfahrens und der
Gemeinderat Volketswil am 6. bzw. 7. September 2000 erneut
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Mit Präsidialverfügung
vom 13. September 2000 wurden die beiden Beschwerdeverfahren
vereinigt. Die Gemeindeversammlung Volketswil genehmigte die
Beschwerdeerhebung durch die Gemeinde am 8. Dezember 2000.
Mit Entscheid vom 24. Januar 2001 wies das Verwaltungsge-
richt die Beschwerden ab.
E.- Dagegen erhob die Gemeinde Volketswil am 21. März
2001 beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde. Sie
beantragt, den angefochtenen Entscheid vom 24. Januar 2001
aufzuheben.
Die beschwerdeführenden Grundeigentümer des kanto-
nalen Verfahrens und die Baudirektion des Kantons Zürich
schliessen sich dem Antrag der Gemeinde Volketswil an.
Die T.________ AG, Beschwerdegegnerin, und das Verwaltungs-
gericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten ist.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit
freier Kognition, ob und inwieweit auf eine Beschwerde ein-
zutreten ist (BGE 127 I 92 E. 1 mit Hinweisen).
Die Baurekurskommission III hob auf Rekurs hin den
Einzonungsbeschluss der Gemeinde Volketswil vom 21. Novem-
ber 1997 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 6. März 2000 auf, soweit sie die Um- und
Einzonung am Ostrand des Ortsteils Gutenswil in die Wohn-
zone W2/35 betrafen. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts,
welcher die von der Gemeinde dagegen erhobene Beschwerde
abwies, trifft sie in ihrer Eigenschaft als Trägerin hoheit-
licher Gewalt. Sie ist daher legitimiert, mit staatsrecht-
licher Beschwerde eine Verletzung ihrer Autonomie zu rügen
(Art. 88 OG; BGE 125 I 173 E. 1b S. 175; 124 I 223 E. 2b
S. 226 f.). Ob ihr im betreffenden Bereich Autonomie zu-
steht, ist gemäss bundesgerichtlicher Praxis nicht eine
Frage des Eintretens, sondern der materiellrechtlichen Beur-
teilung (BGE 124 I 223 E. 1b S. 226 mit Hinweisen). Auf die
staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten.
2.- a) Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom,
wenn das kantonale Recht diesen Bereich nicht abschliessend
ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur
Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit einräumt (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136
mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht mehrfach entschieden
hat, steht den Zürcher Gemeinden aufgrund von § 2 lit. c und
§ 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich
vom 7. September 1975 (PBG) beim Erlass der baurechtlichen
Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind
insoweit grundsätzlich autonom und können sich dagegen zur
Wehr setzen, dass ihre Autonomie in diesem Bereich durch
die kantonalen Behörden verletzt wird (BGE 119 Ia 285 E. 4b
S. 295).
b) Ist eine Gemeinde in einem bestimmten Bereich
autonom, kann sie sich mit staatsrechtlicher Beschwerde
insbesondere dagegen wehren, dass eine kantonale Behörde in
einem Rechtsmittel- oder Genehmigungsverfahren ihre Prüfungs-
befugnis überschreitet oder die den betreffenden Sachbereich
ordnenden kommunalen, kantonalen oder bundesrechtlichen Nor-
men falsch anwendet. Das Bundesgericht prüft den Entscheid
der kantonalen Behörde auf Willkür hin, soweit Gesetzes-
und Verordnungsrecht in Frage steht; mit freier Kognition
entscheidet es, wenn es sich um Verfassungsrecht des Bundes
oder der Kantone handelt (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136; 122 I
279 E. 8c S. 291).
3.- Bauzonen umfassen nach Art. 15 lit. b RPG Land,
das voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird. Nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts liegen Massnah-
men, die geeignet sind, das Entstehen überdimensionierter
Bauzonen zu verhindern oder solche Zonen zu verkleinern, im
öffentlichen Interesse. Zu gross bemessene Bauzonen sind
nicht nur unzweckmässig, sondern gesetzwidrig (BGE 117 Ia
302 E. 4b S. 307 mit Hinweisen). Dabei gilt es zu beachten,
dass für die Festlegung der Bauzonen Art. 15 RPG nicht
allein massgebend ist. Auch wenn der Baulandbedarf ein
wichtiges Entscheidungskriterium darstellt, verstiesse ein
solcher Planungsautomatismus gegen zahlreiche bedeutsame
Planungsgrundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die Bauzonen-
ausscheidung hat wie alle Raumplanung eine auf die er-
wünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der
Besiedlung zu verwirklichen (Art. 75 Abs. 1 BV). Sie stellt
eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaf-
ten Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen
Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1
RPG; BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 232, 339 E. 3b/aa S. 341; 114
Ia 364 E. 4 S. 369).
Aufgrund dieser Kriterien ist im Folgenden zu
prüfen, wie es sich mit der angefochtenen Planung für die
umstrittenen Parzellen im Ortsteil Gutenswil verhält.
4.- a) Im Kanton Zürich bildet Ausgangspunkt der Be-
darfsprognose das Verhältnis der überbauten zu den inner-
halb der Bauzone gelegenen noch unüberbauten Flächen. Aus
der jährlichen Gegenüberstellung dieser Flächen wird die
tatsächliche Beanspruchung der Baulandreserven in den ver-
gangenen Jahren berechnet und danach der im Planungszeit-
raum zu erwartende Bedarf geschätzt. Diese so genannte
Trendmethode, welche auch vorliegend angewandt wurde, hat
das Bundesgericht verschiedentlich als sachlich vertretbar
und zulässig erklärt (BGE 116 Ia 339 E. 3b/aa S. 341, 221
E. 3b S. 231).
b) Nach der Statistik der Baudirektion des Kantons
Zürich betrug in Volketswil der Baulandverbrauch in den
Wohn- und Mischzonen in der Zeit von 1984 bis 1998 insgesamt
37.2 ha, was einem Jahresverbrauch von 2.48 ha entspricht.
Bei vorhandenen Landreserven per Ende 1998 von 61.3 ha kam
das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass sie für 24.5 Jahre
ausreichen. Gegen diese Berechnung, basierend auf der Zeit
von 1984 bis 1998, wendet die Beschwerdeführerin nichts ein.
Hingegen rügt sie, dass das Verwaltungsgericht die Frage
letztlich offen liess, ob bei der Berechnung der Bauland-
reserven und des Baulandbedarfs auf die Sachlage im Zeit-
punkt des Einzonungsentscheids oder im Zeitpunkt eines spä-
teren Rechtsmittelentscheids abzustellen sei. Die Gemeinde
vertritt die Auffassung, die Beantwortung dieser Frage wirke
sich auf die Beurteilung der vorliegenden Auseinandersetzung
erheblich aus, weil im Vergleich zu den Vorjahren im Jahre
1999 ein wesentlich grösserer Baulandverbrauch ausgewiesen
wurde.
Das Verwaltungsgericht liess die neuesten verfüg-
baren Zahlen betreffend das Jahr 1999 nicht völlig ausser
Acht. Sie kam gestützt darauf zum Schluss, dass die Bauland-
reserven für 20.2 Jahre ausreichen. Demgegenüber ist nach
den Berechnungen der Gemeinde der mutmassliche Bedarf nur
für die nächsten 18.5 Jahre gedeckt. Diese Differenz ist
darauf zurückzuführen, dass sich die Gemeinde auf die mass-
gebenden Zahlen im Zeitraum von 1984 bis 1999 abstützte und
damit 16 Jahre erfasste, das Total für die Berechnung des
durchschnittlichen Jahresverbrauchs jedoch durch die Zahl
15 teilte. Zudem geht bei Berücksichtigung der Zahlen des
Jahres 1999 der zu erfassende Zeitraum von 15 Jahren bis
auf das Jahr 1985 und nicht 1984 zurück. Die vom Verwal-
tungsgericht gestützt auf das verfügbare Zahlenmaterial
vorgenommenen Berechnungen sind demnach korrekt. Nicht es,
sondern die Beschwerdeführerin ist hier einem Rechnungs-
fehler unterlegen. Reichen die Baulandreserven selbst unter
Einbezug des jüngsten Zahlenmaterials für eine erheblich
längere Zeit als 15 Jahre aus und kommt zudem diesem Krite-
rium nicht allein massgebende Bedeutung zu, ist nicht zu
beanstanden, dass das Verwaltungsgericht letztlich offen
liess, ob auf die Sachlage im Zeitpunkt des Einzonungsent-
scheids oder des Rechtsmittelentscheids abzustellen sei.
5.- Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass auf-
grund der in den Wohn- und Mischzonen insgesamt vorhandenen
Baulandreserven ein Bedarf im Sinne von Art. 15 RPG für die
Einzonung von zusätzlichem Wohnbauland nicht vorliegt, und
dass auch keine anderen raumplanerischen Interessen für eine
derartige Planungsmassnahme ausgewiesen sind.
a) Die Gemeinde bringt dagegen vor, beim Ortsteil
Gutenswil handle es sich um eine bevorzugte Wohnlage, die
im Unterschied zu andern Wohn- und Mischzonen nicht durch
Militärflugplatz, Autobahn und Durchgangsverkehr lärmbelas-
tet sei. Für das künftige Gedeihen und Wachstum der Gemeinde
sei es unabdingbar, auch Wohngebiete in bevorzugter Lage an-
bieten zu können, um so im Wettbewerb mit den umliegenden
Gemeinden auch zahlungskräftigen Steuerzahlern angemessene
Wohnlagen anbieten zu können.
Die Wohn- und Mischzonen sind insgesamt nicht nur
mit Stichdatum 31. Dezember 1998 (Baulandreserve für 24.5
Jahre), sondern auch mit Stichdatum 31. Dezember 1999 (Bau-
landreserve für 20.2 Jahre) erheblich überdimensioniert.
Gilt schon der Grundsatz, dass zu grosse Baugebiete nach-
träglich nach Möglichkeit wieder zu verkleinern sind, so
muss es umso eher gerechtfertigt sein, bei einer Zonenplan-
änderung zu verhüten, dass bereits übermässig grosse Bau-
zonen noch weiter ausgedehnt werden. Im Einzelfall kann
dieses öffentliche raumplanerische Interesse freilich nur
durchgesetzt werden, wenn es bei einer Interessenabwägung
die entgegenstehenden Interessen an einer Einzonung über-
wiegt. Diese haben allerdings in der Regel umso mehr zurück-
zutreten, je grösser die bereits vorhandene Bauzone ist.
Andernfalls wäre eine sinnvolle Raumplanung nicht mehr mög-
lich (vgl. BGE 114 Ia 364 E. 4 S. 369).
Die Wohn- und Mischzonen weisen insgesamt Bauland-
reserven auf, die den Planungshorizont von 15 Jahren um
mindestens einen Drittel überschreiten. Bei einer derart
massiven Überkapazität bedarf es zwingender Gründe für eine
Erweiterung der Bauzone (BGE 102 Ia 430 E. 5b S. 436). Die
von der Gemeinde geltend gemachten Interessen an zahlungs-
kräftigen Steuerzahlern sind rein finanzieller Natur. Gleich
wie die rein finanziellen Interessen der Eigentümer an einer
möglichst gewinnbringenden Verwertung ihres Landes haben
auch diejenigen der Gemeinde in der Regel vor dem öffentli-
chen Interesse an einer bundesrechtlich gebotenen Nutzungs-
planung zurückzutreten (BGE 114 Ia 364 E. 4 S. 369; 112 Ia
281 E. 7c S. 287). In Anbetracht der bereits erheblich über-
dimensionierten Wohn- und Mischzonen vermögen die geltend
gemachten, rein finanziellen Überlegungen ein Abweichen von
dieser Regel nicht zu rechtfertigen. Ein zwingender Grund
hiefür liegt nicht vor.
Nicht anders verhält es sich, soweit sich die
Gemeinde auf die bevorzugte Wohnlage beruft. Es mag wohl
zutreffen, dass der Ortsteil Gutenswil weniger lärmbelastet
ist und daher ein Interesse besteht, dort Wohnbauland an-
bieten zu können. Dies ändert aber nichts daran, dass in
Volketswil die Wohn- und Mischzonen insgesamt nach wie vor
erhebliche Baulandreserven aufweisen, in denen auch Wohnbau-
ten zulässig sind. Selbst bei einer gesonderten Beurteilung
des Ortsteils Gutenswil, worauf noch zurückzukommen sein
wird, stellte die Baurekurskommission III unwidersprochen
fest, dass auch dort noch ausreichende Landreserven für
Wohnbauten vorhanden sind. Zwingende Gründe für eine Bau-
zonenerweiterung sind daher auch unter dem Aspekt der Wohn-
qualität nicht gegeben.
b) Die Gemeinde weist darauf hin, dass die Bau-
landreserven auch jene Flächen umfassen, die im Rahmen der
am 21. November 1997 von der Gemeindeversammlung genehmigten
Teilrevision der Zonenplanung unangefochten und inzwischen
rechtskräftig zusätzlich den Wohnzonen zugewiesen wurden.
Diese rechtskräftigen Einzonungen stehen im vorliegenden
Beschwerdeverfahren jedoch nicht zur Beurteilung. Im Übrigen
legt die Gemeinde auch nicht dar, inwiefern sie dadurch in
ihrer Autonomie verletzt sein soll. Dasselbe trifft auch zu,
soweit sie geltend macht, im Verhältnis zu den Baulandreser-
ven und dem durchschnittlichen Baulandverbrauch handle es
sich um eine kleinflächige Einzonung, welche in erster Linie
dazu diene, den in Frage stehenden Teil in Gutenswil plane-
risch und baulich zu arrondieren. Das Verwaltungsgericht
legte wie schon zuvor die Baurekurskommission III eingehend
dar, weshalb dieser Argumentation nicht zu folgen ist. Die
Gemeinde setzt sich damit in der vorliegenden Beschwerde
nicht auseinander. Insbesondere zeigt sie nicht auf, inwie-
fern dadurch in unzulässiger Weise in ihren Gestaltungs-
spielraum eingegriffen wurde. Damit genügt sie der im staats-
rechtlichen Beschwerdeverfahren erforderlichen Substanti-
ierungspflicht, die auch für eine Gemeinde gilt, welche
eine Verletzung ihrer Autonomie rügt (BGE 114 Ia 315 E. 1b
S. 316), nicht. Auf diese Beschwerdepunkte ist daher nicht
einzutreten.
c) Unbehelflich ist schliesslich der von der
Gemeinde im Zusammenhang mit ihren Baulandreserven angeru-
fene BGE 116 Ia 230. Dort war unter anderem zu beurteilen,
ob der "Faktor 2", dem eine Verdoppelung der Einwohnerzahl
zu Grunde liegt, für die Festlegung der maximalen Bauzonen-
grösse mit den in Art. 15 RPG enthaltenen Grundsätzen über
die Dimensionierung der Bauzonen vereinbar sei. Das Bundes-
gericht verneinte dies, soweit er losgelöst von den Grund-
sätzen des Raumplanungsgesetzes des Bundes angewandt wird.
Der Schluss auf eine "recht grosszügige" bundesgerichtliche
Praxis zu Art. 15 RPG lässt sich daraus, entgegen der Auf-
fassung der Gemeinde, nicht ziehen. Aus diesem Entscheid
kann sie nichts für sich ableiten.
6.- Die Gemeinde macht geltend, die reinen Wohnzonen
würden in den kommenden Jahren eine Unterdeckung aufweisen.
Sie scheint sich damit auf den Standpunkt zu stellen, die
reinen Wohnzonen seien zusätzlich einer gesonderten Beur-
teilung zu unterziehen.
a) Ist eine Planungsmassnahme auf den Baulandbe-
darf hin zu beurteilen, so darf nicht ausschliesslich auf
das Fassungsvermögen des Baugebiets insgesamt abgestellt
werden. Zusätzlich ist darauf zu achten, dass die einzelnen
Teilbauzonen mit bestimmter Nutzungsdichte und besonderem
Zonencharakter (einzelne Wohnzonen, Gewerbezonen, Industrie-
zonen, gemischte Zonen usw.) derart dimensioniert sind,
dass sie für die Bedürfnisse der nächsten 15 Jahre genügen
(Urteil des Bundesgerichts vom 12. Dezember 1995 E. 7b in
ZBl 98/1997 S. 270; BGE 114 Ia 254 E. 3e S. 255). Vorausset-
zung für eine gesonderte Behandlung einer bestimmten Teil-
bauzone ist allerdings, dass sie sich in der Nutzungsart und
Nutzungsdichte von andern Teilbauzonen in ausreichendem
Masse unterscheidet. Die Baurekurskommission III erwog, dass
sich die zulässigen Nutzungen in den Wohnzonen und in den
Mischzonen teilweise überlappen. Alle Nutzungen, welche in
der hier interessierenden Wohnzone W2 zulässig seien, dürf-
ten auch in einer Kernzone bzw. Wohn-/Gewerbezone, wo zu-
sätzlich noch weitere Nutzungen möglich seien, realisiert
werden. Es sei daher unabdingbar, bei der Beurteilung von
Wohnzonenkapazitäten auch die noch vorhandenen Reserven in
den Mischzonen mitzuberücksichtigen. Das Verwaltungsgericht
schloss sich dieser Meinung an. Die Gemeinde legt nicht dar,
inwiefern sie dadurch in dem ihr zustehenden Gestaltungs-
spielraum verletzt sein soll. Es liesse sich denn auch sach-
lich nicht rechtfertigen, bei derartigen Überlappungen der
zulässigen Nutzung die Wohnzonen und Mischzonen als völlig
eigenständige Teilbauzonen zu behandeln. Dies ergäbe ein
unzutreffendes Bild über die für den Wohnungsbau insgesamt
vorhandenen Baulandreserven. Die erwähnte bundesgerichtliche
Rechtsprechung zu den Teilbauzonen bedarf daher einer diffe-
renzierten Betrachtungsweise. Sie ist auf solche Fälle zu-
geschnitten, in denen der mutmassliche Baulandbedarf einer
Teilbauzone ohne separate Ermittlung ihres Fassungsvermögens
den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht wird. Dies ist
vorliegend nicht der Fall.
b) Aber selbst eine separate Beurteilung der Wohn-
zonen führt zu keinem von der Vorinstanz abweichenden Er-
gebnis. In der Statistik werden die reinen Wohnzonen ab dem
Jahre 1987 erfasst. Bis 1998 betrug der Baulandverbrauch in
diesen Zonen 14.3 ha. Die damals noch vorhandene Bauland-
reserve von 19.5 ha reicht demzufolge nach der Trendmethode
für die nächsten rund 16 Jahre aus. Wird zusätzlich das
Jahr 1999 berücksichtigt, ist der Bedarf noch für rund 12
Jahre gedeckt. Allein mit dieser Reduktion lässt sich eine
Einzonung im heutigen Zeitpunkt nicht begründen. Der Pla-
nungshorizont von 15 Jahren im Sinne von Art. 15 lit. b RPG
bedeutet nicht, dass jederzeit eine Baulandreserve über
diese Zeitspanne auszuweisen ist. Auch wenn es sich bei der
Nutzungsplanung um eine rollende Planung handelt, gebietet
der Grundsatz der Rechtssicherheit, dass Zonenordnungen
eine gewisse Dauerhaftigkeit aufweisen und nur aus gewich-
tigen Gründen abgeändert werden dürfen. Daher ist zwangs-
läufig in Kauf zu nehmen, dass sich die Baulandreserven ver-
mindern. Für eine Bauzonenerweiterung muss ein derartiger
Baulandverbrauch ausgewiesen sein, dass eine erhebliche
Änderung der Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG
vorliegt und sich daher eine Nutzungsplanänderung rechtfer-
tigt (Felix Jost, Diss. Zürich 2000, Grösse und Lage von
Bauzonen, S. 135 f.). Für eine solche Planungsmassnahme
sind demnach besondere Gründe erforderlich (BGE 116 Ia 339
E. 3b/aa S. 341). Nur unter diesen Voraussetzungen ist die
Einzonung von Land in eine Teilbauzone durch ein hinreichen-
des öffentliches Interesse gedeckt.
b/aa) Der Baulandverbrauch in den Wohnzonen belief
sich im Jahre 1999 auf 3.2 ha. Damit liegt er weit über dem
langjährigen Durchschnitt. Dasselbe gilt übrigens auch für
den Baulandverbrauch von 3.7 ha in der Mischzone im Jahre
1999. Zu den Wohn- und Mischzonen insgesamt hielt das Ver-
waltungsgericht zu Recht fest, dass es sich mangels anderer
Anhaltspunkte nicht rechtfertige, von einer längerfristig
wirksamen Trendänderung auszugehen. Nicht anders verhält es
sich bei den reinen Wohnzonen. Die Gemeinde beschränkt sich
auf die Behauptung, die weiterhin gute Konjunktur und die
anstehenden Überbauungsprojekte liessen in den kommenden
Jahren in den Wohnzonen einen Baulandverbrauch auf dem
Niveau des Jahres 1999 erwarten. Um was für Überbauungspro-
jekte es sich hierbei handeln soll, legt sie nicht näher
dar. Selbst unter Berücksichtigung der neuesten Zahlen lie-
gen die noch für rund 12 Jahre ausreichenden Baulandreserven
nicht einmal ein Drittel unter der oberen Grenze von 15 Jah-
ren. Von in der Zwischenzeit eingetretenen, erheblich verän-
derten Verhältnissen kann daher auch unter dem Gesichtspunkt
des seit 1987 durchschnittlichen Baulandverbrauchs in den
reinen Wohnzonen keine Rede sein.
b/bb) Wie erwähnt, sind die statistischen Werte
für die Beurteilung einer Einzonung nicht allein massgebend.
Diese muss durch eine umfassende Abwägung und Abstimmung
aller räumlich wesentlichen Interessen und Gesichtspunkte
gerechtfertigt sein. Überdies hat sie einer Vorstellung von
der lokal und vor allem regional oder überregional erwünsch-
ten Entwicklung zu entsprechen (BGE 116 Ia 399 E. 3 b/aa
S. 341 f.). Die Bauzone soll sich sowohl nach der privaten
Bauentwicklung richten als auch diese mit Rücksicht auf
den Gesamtzusammenhang begrenzen (BGE 116 Ia 339 E. 3 b/aa
S. 341).
Nach den Ausführungen der Gemeinde gegenüber dem
Verwaltungsgericht strebte sie mit der Erhöhung der Misch-
zonen das Ziel an, die Durchmischung von Wohnen und Arbeiten
zu fördern; damit liege sie im aktuellen Trend, wie er sich
auch in der kantonalen Richtplanung niederschlage. Erblickt
die Gemeinde darin die gewünschte Siedlungsentwicklung und
weisen die Mischzonen nach wie vor eine bedeutende Über-
kapazität an Bauland auf, so läuft eine Einzonung von Grund-
stücksflächen in eine reine Wohnzone ihren erklärtermassen
eigenen Vorstellungen zuwider. Ihre für die Einzonung der
umstrittenen Parzellen vorgebrachten Gründe sind daher
nicht derart gewichtig, als dass es sich bei einer gesamt-
haften Betrachtung zur Zeit rechtfertigen würde, die in die-
sen Teilbauzonen immer noch erheblichen Baulandreserven zu
erhöhen.
Die Beschwerde erweist sich somit auch als unbe-
gründet, soweit eine Verletzung der Gemeindeautonomie im
Zusammenhang mit den reinen Wohnzonen gerügt wird.
7.- Nach dem Gesagten ist für eine weitere Ausdehnung
der Wohnzonen in Volketswil kein Bedarf auszumachen. In den
Wohn- und Mischzonen überschreiten die Baulandreserven den
Planungshorizont von 15 Jahren um mindestens einen Drittel.
Selbst in den reinen Wohnzonen ist der durchschnittliche
Baulandverbrauch nicht derart, als dass dadurch eine erheb-
liche Veränderung der Verhältnisse vorliegt. Andere öffent-
liche Interessen für eine Einzonung sind nicht erstellt.
Die umstrittene Einzonung erweist sich bei einer gesamthaf-
ten Würdigung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und
Interessen als rechtswidrig. Der Entscheid des Verwaltungs-
gerichts ist demzufolge nicht willkürlich und verletzt daher
die Autonomie der Gemeinde Volketswil nicht.
8.- Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten ist.
Der unterliegenden Beschwerdeführerin werden keine
Gerichtskosten auferlegt (Art. 156 Abs. 2 OG). Hingegen hat
sie die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen
(Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,
soweit darauf einzutreten ist.
2.- Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.- Die Beschwerdeführerin hat die T.________ AG für
das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu
entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien sowie der Bau-
direktion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich,
3. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 13. August 2001
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: