I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.17/2001
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1P.17/2001/bie
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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2. April 2001
Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger,
Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes-
richter Nay, Bundesrichter Aeschlimann und Gerichtsschreiber
Dreifuss.
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In Sachen
Conrad K r ü s i, Käferholzstrasse 108, Basel,
Beschwerdeführer, vertreten durch Advokat Dr. Luzius Müller,
Lautengartenstrasse 7, Basel,
gegen
Einwohnergemeinde L a u f e n, vertreten durch Fürsprecher
Georg Friedli, Bahnhofplatz 5, Postfach 6233, Bern,
Regierungsrat des Kantons Basel- Landschaft,
vertreten durch die Bau- und Umweltschutzdirektion,
Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Landschaft,
betreffend
Ortsplanung (Eigentumsgarantie),
hat sich ergeben:
A.- Conrad Krüsi ist Inhaber einer Baurechtsdienstbar-
keit, die auf der Parzelle Nr. 1530 (Grundbuch Laufen) im
Halte von 9'725 m2 lastet und als Baurechtsparzelle Nr. 2952
im Grundbuch Laufen eingetragen ist. Die Parzelle Nr. 1530
liegt nördlich der Bahnlinie Basel-Delsberg und grenzt gegen
Westen an die Naustrasse. Auf dem Grundstück befinden sich
verschiedene ältere Bauten, die früher dem Baugeschäft Theo
Steiner AG dienten. Nördlich des Grundstücks liegt die der
Zone für öffentliche Werke und Anlagen (ZöWA) zugeteilte
Parzelle Nr. 1944, die im Westen ebenfalls an die Naustrasse
stösst und im Norden von der Birs begrenzt wird. Östlich des
Grundstücks befindet sich das Areal der Eissporthalle und
südlich von diesem, durch die Bahnlinie getrennt, das Areal
Nr. 17 mit einem Fussballplatz und einer Badeanstalt. Auch
diese beiden Areale liegen in der ZöWA.
Am 23. September 1999 beschloss die Einwohnerge-
meindeversammlung Laufen, die Parzellen Nrn. 1530 und 2952
von der dreigeschossigen Wohn- und Geschäftszone (WG 3) in
die ZöWA umzuzonen und ihr die Lärmempfindlichkeitsstufe
III zuzuordnen. Die beiden Parzellen sollen zusammen mit
der Parzelle Nr. 1944 das Areal Nr. 16 ("Areal Nau") bilden.
Gleichzeitig beschloss die Gemeindeversammlung eine Ergän-
zung von Art. 47 des Gemeindebaureglements (Zonenreglement),
indem sie als Zweckbestimmung für das Areal Nr. 16 "Mehr-
zweckgebäude, Werkhof, Bauten und Anlagen für Sport und
Freizeit" festlegte.
B.- Eine von Conrad Krüsi gegen diese Zonenplanänderung
erhobene Einsprache wies der Regierungsrat des Kantons Basel-
Landschaft am 16. Mai 2000 ab. Gleichzeitig genehmigte er
die Beschlüsse der Einwohnergemeindeversammlung vom 23. Sep-
tember 1999.
Hiergegen gelangte Conrad Krüsi mit Beschwerde an
das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Landschaft und
beantragte die Aufhebung des Regierungsratsbeschlusses vom
16. Mai 2000 sowie der Beschlüsse der Einwohnergemeinde vom
23. September 1999. Er bestritt im Wesentlichen, dass ein
öffentliches Interesse an der Ausscheidung einer ZöWA be-
stehe, das sein privates Interesse an einer Nutzung der
streitbetroffenen Parzellen mit einer Wohnüberbauung über-
wiege. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil
vom 8. November 2000 ab.
C.- Conrad Krüsi führt gegen dieses Urteil mit Eingabe
vom 9. Januar 2001 staatsrechtliche Beschwerde wegen Ver-
letzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Ausser der Auf-
hebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils beantragt er
auch die Aufhebung des Regierungsratsbeschlusses vom 16. Mai
2000.
D.- Die EG Laufen, der Regierungsrat und das Verwal-
tungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde.
E.- Mit Verfügung vom 23. Februar 2001 hat der Präsi-
dent der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesge-
richts ein Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Basel-Landschaft vom 8. November 2000
handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Ent-
scheid im Sinne von Art. 86 Abs. 1 OG, gegen den die staats-
rechtliche Beschwerde grundsätzlich zulässig ist.
b) Als Eigentümer der Baurechtsparzelle Nr. 2952
(Grundbuch Laufen), deren Umzonung von der Wohn-Gewerbezone
(WG 3) in die ZöWA mit dem angefochtenen Entscheid bestätigt
wurde, ist der Beschwerdeführer zur Erhebung der staats-
rechtlichen Beschwerde wegen Verletzung der Eigentumsgaran-
tie legitimiert (Art. 88 OG).
c) Auf die Beschwerde kann indessen nicht eingetre-
ten werden, soweit der Beschwerdeführer die Aufhebung des
Regierungsratsbeschlusses vom 16. Mai 2000 verlangt, da das
Verwaltungsgericht sämtliche Fragen, die Gegenstand der vor-
liegenden Beschwerde bilden, mit freier Kognition beurteilen
konnte (vgl. BGE 125 I 492 E. 1a/aa mit Hinweisen).
d) Im Übrigen sind die Sachurteilsvoraussetzungen
der staatsrechtlichen Beschwerde erfüllt und ist auf die
Beschwerde unter dem Vorbehalt der rechtsgenügend begründe-
ten Rügen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 125 I 492 E. 1b
S. 495 mit Hinweisen) einzutreten.
2.- a) Die Zone für öffentliche Werke und Anlagen führt
zu einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, die
mit der Eigentumsgarantie vereinbar ist, wenn sie sich auf
eine klare gesetzliche Grundlage stützt, im überwiegenden
öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und voll
entschädigt wird, sofern sie einer Enteignung gleichkommt
(BGE 119 Ia 362 E. 3a; 114 Ia 335 E. 2 S. 337 f.).
b) Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass für
die umstrittene Umzonung in § 24 des Raumplanungs- und Bau-
gesetzes des Kantons Basel-Landschaft vom 8. Januar 1998
eine genügende gesetzliche Grundlage besteht. Er macht je-
doch geltend, die kantonalen Behörden hätten zu Unrecht ein
überwiegendes öffentliches Interesse an der Umzonung und die
Verhältnismässigkeit des dadurch bewirkten Eingriffs in sein
Eigentum bejaht.
c) Die Frage, ob eine Eigentumsbeschränkung im
öffentlichen Interesse liegt und ob sie verhältnismässig
ist, prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei. Es aufer-
legt sich aber Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von
einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche
die kantonalen Behörden besser überblicken. Das Bundesge-
richt ist nicht oberste Planungsinstanz und hat den Beur-
teilungs- und Ermessensspielraum der zuständigen kantonalen
Instanzen zu beachten. Die Sachverhaltsfeststellungen und
die Beweiswürdigung überprüft das Bundesgericht nur unter
dem Gesichtspunkt der Willkür (BGE 119 Ia 362 E. 3a mit Hin-
weisen).
3.- a) Voraussetzung zur Festsetzung einer ZöWA ist,
dass das geltend gemachte zukünftige Bedürfnis genügend kon-
kretisiert ist. Das Bedürfnis ist vom Gemeinwesen so genau
wie möglich anzugeben, und die Errichtung der öffentlichen
Baute bzw. Anlage muss mit einiger Sicherheit zu erwarten
sein. Als unzulässig müsste die Schaffung von Zonen für
öffentliche Bauten und Anlagen bezeichnet werden, wenn
diese Zonenfestsetzung einzig ein Vorwand dafür wäre, dass
sich das Gemeinwesen ausgedehnte Landflächen sichern wollte,
um über eine möglichst grosse Handlungsfreiheit für die
raumplanerische Gestaltung des Gemeindegebiets zu verfügen.
Steht jedoch aufgrund sorgfältiger Analysen und Prognosen,
welche gemäss den anerkannten Methoden der Raumplanung
durchgeführt werden, fest, dass der geltend gemachte Land-
bedarf für bestimmte öffentliche Bedürfnisse ausgewiesen
ist, so ist die Festsetzung der Zone für öffentliche Werke
und Anlagen nicht zu beanstanden (BGE 114 Ia 335 E. 2d
S. 339 f. mit Hinweisen).
b) Der Beschwerdeführer macht geltend, der Bedarf
bzw. das öffentliche Interesse an zusätzlichen, im ergänzten
Art. 47 Gemeindebaureglement aufgeführten Sport- und Frei-
zeitanlagen sei laut den Erwägungen des Verwaltungsgerichts
nicht so offensichtlich wie bei den anderen zur Diskussion
stehenden Anlagen und werde auch nicht durch Statistiken und
Analysen über die Bevölkerungsentwicklung nachgewiesen. Das
Verwaltungsgericht habe die Frage nach dem Bedarf für wei-
tere Sport- und Freizeitanlagen ausdrücklich offen gelassen.
Es verfalle in einen Widerspruch, wenn es an anderer Stelle
aus der Zweckbestimmung von Art. 47 Gemeindebaureglement
folgere, dass die Gemeinde nicht daran interessiert sei,
Land zu horten. Da sich die Gemeinde auch Land für Sportan-
lagen sichere, deren Bedarf nicht nachgewiesen und deren
Realisierung nicht mit einiger Sicherheit zu erwarten sei,
hätte das Verwaltungsgericht vielmehr annehmen müssen, dass
es der Gemeinde darum gehe, unzulässigerweise Land zu hor-
ten, um über eine möglichst grosse Handlungsfreiheit für die
raumplanerische Gestaltung des Gemeindegebiets zu verfügen.
c) Das Verwaltungsgericht liess die Frage nach dem
Bedarf für Sport- und Freizeitanlagen zwar zunächst offen,
während es für die Mehrzweckhalle und den Werkhof unter Ein-
schluss eines Feuerwehrstützpunktes einen aktuellen Bedarf
als nachgewiesen betrachtete. In seinen weiteren Erwägungen
bezeichnete es jedoch das öffentliche Interesse an den
Sportanlagen als lediglich "weniger stark nachgewiesen" als
dasjenige am Werkhof und an der Mehrzweckhalle, welches es
als gewichtig einstufte.
Die EG Laufen hatte in ihrer Vernehmlassung im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren vom 25. Juli 2000 ausge-
führt, es müssten in absehbarer Zeit für mindestens einen
von zwei in der Wohn- bzw. der Landwirtschaftszone gelegenen
Trainingsplätzen des Fussballvereins, für die Mietverhält-
nisse mit privaten Grundeigentümern bestünden, Ersatz in
einer ZöWA geschaffen werden. Dafür seien ausser im Nauge-
biet keine geeigneten Flächen vorhanden. Unter Berücksichti-
gung dieser Angaben durfte das Verwaltungsgericht von einem
künftigen Landbedarf für Sport- und Freizeitanlagen im Sinne
der vorstehend dargestellten Rechtsprechung ausgehen, der
grundsätzlich ein hinreichendes öffentliches Interesse an
der Landsicherung zu begründen vermag. Die Rüge, das Verwal-
tungsrecht habe die Ausscheidung einer ZöWA, soweit sie um-
fangmässig auch für Sport- und Freizeitanlagen erfolge, zu
Unrecht nicht als unzulässige Landhortung der Gemeinde be-
trachtet, und die damit im Zusammenhang stehenden weiteren
Rügen, erweisen sich somit als unbegründet.
4.- a) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die
Erwägungen des Verwaltungsgerichts darüber, ob eine Umzonung
seines Grundstücks angesichts bestehender Alternativen not-
wendig erscheine, seien nicht schlüssig. Anscheinend sei
nicht allen Mitgliedern des Gerichts bewusst gewesen, dass
es sich bei den möglichen Alternativstandorten für die zur
Diskussion stehenden Werke, nämlich beim westlich der Nau-
strasse gelegenen Schlachthausareal und bei der Parzelle
Nr. 1944 um zwei verschiedene Grundstücke handle. Das Ver-
waltungsgericht führe zudem aus, der Beschwerdeführer habe
als einzige Alternative das Schlachthausareal erwähnt. Dies
sei jedoch aktenwidrig, habe er, der Beschwerdeführer, doch
bereits in seiner Einsprache vom 5. November 1999 geltend
gemacht, dass der Werkhof mit dem Feuerwehrstützpunkt ohne
weiteres auf der bereits der ZöWA zugeteilten und ebenso ge-
eigneten Parzelle Nr. 1944 errichtet werden könnte. Der Re-
gierungsrat habe sich damit jedoch nicht auseinandergesetzt.
Auch das Verwaltungsgericht habe sich über die Vorbringen
hinweggesetzt; die Rüge der unvollständigen Sachverhaltsab-
klärungen habe es mit dem dürftigen Hinweis auf die Wünsch-
barkeit der Konzentration der öffentlichen Nutzung auf einem
Areal verworfen. Eine solche Argumentation genüge aber für
die angeordnete Eigentumsbeschränkung nicht. Indem auch das
Verwaltungsgericht keine entsprechenden Feststellungen und
Abklärungen getroffen habe, sei der Anspruch auf rechtliches
Gehör verletzt. Schliesslich habe das Verwaltungsgericht in
willkürlicher Weise festgestellt, dass die für Neubauten
nutzbare Fläche des Schlachthausareals lediglich 7'000 m2
statt 8'500 m2 betrage.
b) Wie das Verwaltungsgericht in der Vernehmlassung
im vorliegenden Verfahren einräumte, ist die vom Beschwerde-
führer als nicht schlüssig beanstandete Erwägung 7 des ange-
fochtenen Urteils ungenau formuliert. So sei versehentlich
als einzige, auch vom Beschwerdeführer befürwortete Alter-
native das Schlachthausareal statt das Gebiet Nau genannt
worden, das sowohl das Schlachthausareal als auch die Par-
zelle Nr. 1944 und die Parzelle des Beschwerdeführers um-
fasse. Allerdings erwog das Verwaltungsgericht in der glei-
chen Erwägung, dass auch die gemeindeeigene Parzelle
Nr. 1944 zur Verfügung stehe, deren überbaubare Fläche von
5'800 m2 indessen allein nicht für die Erstellung der Mehr-
zweckhalle und des Werkhofes mit veranschlagten Grundflächen
von 4'000 m2 bzw. von 6'000 m2 im gleichen Areal ausreiche.
Es ist damit offensichtlich, dass sich das Gericht darüber
bewusst war, dass das Schlachthausareal nicht mit der Par-
zelle Nr. 1944 identisch ist, und dass es eine alternative
Lösung unter Beanspruchung dieser Parzelle zusätzlich zum
Schlachthausareal geprüft hat.
Das Verwaltungsgericht legte ferner dar, dass eine
Verteilung der zur Diskussion stehenden Anlagen auf die Par-
zelle Nr. 1944 und das Schlachthausareal gegenüber ihrer
konzentrierten Anordnung auf dem Areal Nr. 16 (Nau) gewich-
tige Nachteile hätte: Mit einer solchen Lösung könnten Syner-
gien nicht oder weniger genutzt werden und müssten gewisse
öffentliche Anlagen auf dem Schlachthausareal angrenzend an
Wohngebiete erstellt werden, was aus Lärmschutzgründen un-
günstig sei. Das Verwaltungsgericht hat sich damit auch ma-
teriell mit den wesentlichen Einwänden des Beschwerdeführers
auseinandergesetzt und dargelegt, weshalb es eine Verteilung
der beiden geplanten Werke nicht als zweckmässig erachtete.
Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Ver-
letzung der Begründungspflicht durch das Verwaltungsgericht
rügen will, erweist sich die Beschwerde damit ohne weiteres
als unbegründet (vgl. dazu BGE 124 II 146 E. 2a; 124 V 180
E. 1a; 121 I 54 E. 2c, je mit Hinweisen).
Der Beschwerdeführer legt sodann nicht substan-
tiiert dar und es ist auch nicht ersichtlich, welche Fest-
stellungen und Abklärungen das Verwaltungsgericht in diesem
Zusammenhang zusätzlich hätte vornehmen sollen. Die Rüge
der Verletzung des rechtlichen Gehörs (vgl. dazu BGE 126 I
15 E. 2a/aa; 124 I 49 E. 3a, 208 E. 4a, 241 E. 2; 124 V 180
E. 1a mit Hinweisen) erweist sich damit auch in dieser Hin-
sicht als unbegründet, soweit darauf angesichts der Be-
gründungsanforderungen an eine staatsrechtliche Beschwerde
(Erwägung 1d vorne) überhaupt eingetreten werden kann.
Schliesslich anerkennt der Beschwerdeführer, dass
eine konzentrierte Erstellung der Mehrzweckhalle und des
Werkhofs auch auf dem Schlachthausareal allein nicht mög-
lich ist, und zwar selbst dann nicht, wenn von einer über-
baubaren Fläche dieses Areals von 8'500 m2 ausgegangen
würde. Es kann deshalb vorliegend offen bleiben, wie es sich
mit der Rüge verhält, das Verwaltungsgericht habe in will-
kürlicher Weise festgestellt, dass vom Schlachthausareal nur
eine Fläche von 7'000 m2 für Neubauten genutzt werden könne.
5.- a) Es ist weiter zu prüfen, ob die vom Verwaltungs-
gericht für die Umzonung der Parzelle des Beschwerdeführers
angeführten Gründe die damit verbundene Eigentumsbeschrän-
kung zu rechtfertigen vermögen. Nach dem in vorstehender
Erwägung 3 Ausgeführten ist dabei auch das öffentliche Inte-
resse an der Sicherung von geeignetem Land für die dem Be-
darf entsprechende, künftige Realisierung von Sport- und
Freizeitanlagen zu berücksichtigen.
b) Das Verwaltungsgericht erwog, die Verteilung
der zur Diskussion stehenden Anlagen auf das heute in der
Kernübergangszone KU3 (Wohn- und Geschäftszone) gelegene
Schlachthausareal und die Parzelle Nr. 1944 hätte gegenüber
einer konzentrierten Realisierung der Anlagen auf dem Areal
Nr. 16 den Nachteil, dass gewisse Synergien (z.B. betreffend
Parkplätze, Zufahrt, Unterhalt, Einfriedung, Einhaltung
nachbarrechtlicher Bestimmungen) nicht oder weniger genutzt
werden könnten. Ausserdem müssten die Werke auf dem Schlacht-
hausareal angrenzend an bestehende Wohngebiete erstellt wer-
den und wäre damit zu rechnen, dass auch auf dem Steiner-
Areal (Parzelle des Beschwerdeführers), das bereits an die
Eishalle und ein Fussballfeld grenze, früher oder später
Wohnbauten entstehen würden. Auf beiden Arealen wären dann
öffentliche Werke mit Wohnbauten vermischt oder zumindest in
engem Kontakt, was wegen der von den öffentlichen Anlagen
ausgehenden Emissionen ungünstige Auswirkungen auf die Wohn-
gebiete hätte. Es bestünden demnach sachliche und gewichtige
Gründe dafür, alle öffentlichen Anlagen konzentriert in Nach-
barschaft zur bereits bestehenden Eishalle und zum Fussball-
feld zu errichten, wofür flächenmässig nur das Gebiet der
Parzelle Nr. 1944, erweitert um die Parzelle des Beschwerde-
führers in Frage komme. Mit dem zur Diskussion stehenden Bau
weiterer Sportanlagen neben den genannten Sporteinrichtungen
und der Schaffung einer Verbindung zum nahen Schwimmbad und
zum Fussballplatz "Nau" könnten zudem weitere Synergien,
z.B. hinsichtlich Garderoben, Duschen, Materialräumen, War-
tung etc., genutzt werden. Diesen öffentlichen Interessen
stünden im Wesentlichen die Interessen des Beschwerdeführers
gegenüber, die bisherige, geringe Nutzung der Baurechtspar-
zelle weiterzuführen bzw., falls er Eigentümer der baurechts-
belasteten Parzelle Nr. 1530 würde, das Grundstück mit einer
Wohnüberbauung zu nutzen. Das öffentliche Interesse an der
Umzonung überwiege diese insgesamt als gering einzustufenden
privaten Interessen an der Beibehaltung der Zonenordnung.
c) Was der Beschwerdeführer gegen die Berücksichti-
gung und Gewichtung der vom Verwaltungsgericht angeführten
Interessen vorbringt, ist nicht stichhaltig. Die vom Verwal-
tungsgericht für die konzentrierte Realisierung der zur Dis-
kussion stehenden öffentlichen Werke und Anlagen auf dem
Areal Nr. 16 angeführten Gründe stehen in Übereinstimmung
mit wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung (Art. 1
und 3 RPG). So entspricht die Nutzung von Synergien hin-
sichtlich Erschliessungsanlagen, Garderoben, Materialräumen
usw. dem Gebot der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1
Abs. 1 Satz 1 RPG, Art. 75 Abs. 1 BV). Entgegen den Vorbrin-
gen des Beschwerdeführers ist nicht ersichtlich, weshalb der
Umstand, dass der Werkhof im Gegensatz zu den anderen zur
Diskussion stehenden öffentlichen Werken nicht für ein brei-
tes Publikum zugänglich sein soll, einer Nutzung von Syner-
gien bei entsprechender Konzipierung der Anlagen entgegen-
stehen soll. Sodann steht die auf dem Areal Nr. 16 unter
Einbezug der Parzelle des Beschwerdeführers angestrebte Kon-
zentration von öffentlichen Werken unter Vermeidung einer
Vermischung mit Wohnnutzungen im Einklang mit dem Ziel, die
Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestal-
ten, in ihrer Ausdehnung zu begrenzen und insbesondere,
Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie
Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst zu
verschonen (Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG); für öffentliche und
im öffentlichen Interesse liegende Bauten und Anlagen sind
sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen
nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundla-
gen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder ge-
samthaft gering gehalten werden (Art. 3 Abs. 4 lit. c RPG).
Es ist nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht da-
von ausging, von Anlagen wie einer Eissporthalle, von Sport-
plätzen, einem Werkhof oder einer Mehrzweckhalle, die zum
Teil für ein zahlreiches Publikum bestimmt sind, seien Lärm-
immissionen zu erwarten, die es als geboten erscheinen las-
sen, eine unmittelbare Nachbarschaft zu Wohnbauten zu ver-
meiden und sie konzentriert auf einem arrondierten Areal zu-
sammenzufassen (vgl. dazu z.B. BGE 120 Ib 456 E. 4d und e).
Der Regierungsrat weist zudem zu Recht darauf hin, dass sich
das Schlachthausareal besser für eine Wohnüberbauung eigne
als die Parzelle des Beschwerdeführers, da es von einer we-
sentlichen Lärmquelle, der Bahnlinie, weiter entfernt liege
als jene und die bestehende Überbauung des Schlachthaus-
areals lärmmindernd wirke.
Der genügend ausgewiesene Landbedarf für die zur
Diskussion stehenden Anlagen sowie die Notwendigkeit des
Einbezugs der Parzelle des Beschwerdeführers zur Verwirk-
lichung einer den Raumplanungsgrundsätzen entsprechenden,
zweckmässigen Planung führt zu einem eindeutigen Überwiegen
der öffentlichen Interessen an der umstrittenen Planungs-
massnahme gegenüber den privaten Interessen des Beschwerde-
führers. Diese sind auf eine möglichst gewinnbringende Ver-
wertung seines Landes gerichtet und damit vorwiegend finan-
zieller Natur. Interessen dieser Art vermögen, wie die bun-
desgerichtliche Rechtsprechung wiederholt festgestellt hat,
im Regelfall die öffentlichen Interessen an einer den Raum-
planungsgrundsätzen entsprechenden Planung nicht zu über-
wiegen (BGE 114 Ia 364 E. 4 S. 369; 105 Ia 223 E. 3d S. 236;
104 Ia 120 E. 3 S. 128/130 f.).
An dieser Sach- und Rechtslage würde es vorliegend
auch nichts ändern, wenn der Beschwerdeführer im heutigen
Zeitpunkt Eigentümer der baurechtsbelasteten Parzelle
Nr. 1530 und nicht bloss Eigentümer der darauf lastenden
Baurechtsparzelle wäre. Es kann demnach offen bleiben, wie
es sich mit der Rüge verhält, das Verwaltungsgericht habe
gegen das Gebot von Treu und Glauben verstossen, indem es
in der Interessenabwägung berücksichtigt habe, dass der Be-
schwerdeführer bis heute bloss Baurechtsnehmer der belaste-
ten Parzelle sei und dass es als fraglich erscheine, ob er
jemals Eigentümer der Parzelle sein und darauf eine Wohn-
überbauung errichten werde.
6.- Zusammenfassend erweist sich die staatsrechtliche
Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entspre-
chend hat der Beschwerdeführer die bundesgerichtlichen Kos-
ten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Ferner ist er zu ver-
pflichten, die durch einen Anwalt vertretene Gemeinde Laufen
für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschä-
digen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,
soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem
Beschwerdeführer auferlegt.
3.- Der Beschwerdeführer hat die Einwohnergemeinde
Laufen für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt
Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Ein-
wohnergemeinde Laufen, dem Regierungsrat und dem Verwal-
tungsgericht des Kantons Basel-Landschaft schriftlich mit-
geteilt.
______________
Lausanne, 2. April 2001
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: