Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 7B.260/1999
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7B.260/1999
CHAMBRE DES POURSUITES ET DES FAILLITES
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12 janvier 2000
Composition de la Chambre: M. Bianchi, président, M. Weyer-
mann et Mme Nordmann, juges. Greffier: M. Fellay.
Statuant sur le recours formé
par
la Banque X.________, représentée par Me Thomas Legler,
avocat à Genève,
contre
la décision rendue le 27 octobre 1999 par l'Autorité de sur-
veillance des offices de poursuites et de faillites du canton
de Genève;
(vente de lots PPE en bloc ou séparément)
Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:
A.- La Banque X.________ exerce contre V.________
une poursuite en réalisation de gage ayant pour objet les 49
lots de propriété par étages de l'immeuble sis au chemin des
Fraisiers 9, à Lancy, tous propriété de la SI Y.________. Ces
49 lots sont grevés en faveur de la créancière d'une cédule
hypothécaire au porteur, d'un montant nominal de 7'800'000
fr.
Saisi par la créancière d'une réquisition de vente,
l'Office des poursuites de Genève/Rhône-Arve a fait procéder
à l'expertise des 49 lots PPE, expertise qui a porté tant sur
le prix de chacun des lots que sur la valeur de l'immeuble en
bloc.
B.- A réception du résultat de l'expertise, la
créancière a invité l'office des poursuites à procéder d'a-
bord à une vente séparée, puis à une vente en bloc des 49
lots PPE, requête que l'office a rejetée en invoquant les
art. 107 et 108 ORFI.
La plainte formée par la créancière contre cette
décision a été rejetée le 27 octobre 1999 par l'Autorité de
surveillance des offices de poursuites et de faillites du
canton de Genève. Communiquée aux parties le 5 novembre 1999,
la décision de cette autorité a été reçue le 8 du même mois
par la créancière.
C.- Cette dernière a recouru le 18 novembre 1999 à
la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédé-
ral afin d'obtenir, en substance, que l'office procède à la
vente aux enchères des 49 lots PPE en deux temps: d'abord à
une vente séparée, puis à une vente en bloc, conformément à
la procédure prévue par l'art. 108 al. 1bis ORFI.
L'office a renoncé à se déterminer sur le recours.
La propriétaire du gage a déclaré s'en rapporter à justice.
L'effet suspensif a été attribué au recours par or-
donnance du président de la Chambre de céans du 26 novembre
1999.
C o n s i d é r a n t e n d r o i t :
1.- Pour l'autorité cantonale de surveillance,
l'admission ou non de la possibilité d'une vente en bloc re-
lève en principe du pouvoir d'appréciation de l'office des
poursuites, qui devrait toutefois la réserver à des situa-
tions particulières, telle celle - envisagée dans une déci-
sion précédente du 20 janvier 1999 - où il est vraisemblable
qu'une partie des immeubles en cause ne trouvera pas acqué-
reur. En l'espèce, le refus de l'office de prévoir la possi-
bilité d'une vente en bloc ne procéderait pas d'un mauvais
usage de son pouvoir d'appréciation dès lors que, à la diffé-
rence du cas jugé précédemment où l'on avait affaire à un im-
meuble composé de petits appartements, l'immeuble ici en cau-
se comprend des appartements de diverses tailles, dont beau-
coup de 3 ou 41/2 pièces estimés à des prix susceptibles
d'attirer un large public.
La recourante estime que l'office n'a point le pou-
voir d'admettre ou non la possibilité d'une vente en bloc
lorsque, comme dans le cas particulier, il est probable qu'il
doive mettre en vente tous les immeubles du gage collectif;
en pareille hypothèse, il aurait l'obligation, sur demande du
créancier poursuivant, du débiteur ou d'éventuels créanciers
de rangs postérieurs, de prévoir dans les conditions de vente
que les immeubles seront mis en vente d'abord séparément,
puis en bloc; le droit de demander cette double mise à prix,
prévue par l'art. 108 al. 1bis ORFI, découlerait de la nature
du gage collectif (art. 798 al. 1 et 816 al. 3 CC), de l'art.
134 LP qui fait obligation à l'office d'arrêter les condi-
tions des enchères de la manière la plus avantageuse, ainsi
que des art. 107 et 108 ORFI.
2.- Les 49 lots PPE litigieux appartiennent au même
propriétaire et sont grevés de la même cédule hypothécaire en
garantie d'une seule et même créance. Comme le retient à jus-
te titre l'autorité cantonale de surveillance, on se trouve
donc en présence ici d'un gage collectif au sens de l'art.
798 al. 1 CC. En pareil cas, le créancier doit poursuivre si-
multanément la réalisation de tous les immeubles (art. 816
al. 3, 1ère phrase, CC); toutefois, la réalisation de ceux-ci
n'a lieu que dans la mesure jugée nécessaire par l'office des
poursuites (art. 816 al. 3, 2ème phrase, CC), c'est-à-dire
que celui-ci n'en vendra qu'autant qu'il est nécessaire pour
couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant ainsi que
les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du
poursuivant (art. 107 al. 1 ORFI). Ces dispositions tendent
toutes au même but, à savoir protéger le débiteur en évitant
de vendre plus d'immeubles qu'il n'est nécessaire pour satis-
faire le créancier poursuivant en capital, intérêts et frais,
tout en protégeant au mieux les intérêts du créancier pour-
suivant et d'éventuels créanciers de rangs postérieurs (Lee-
mann, Commentaire bernois, n. 23 ss ad art. 816 CC; Trauffer,
Commentaire bâlois, n. 18 ss ad art. 816 CC). L'interdiction
de vendre plus d'immeubles qu'il n'est nécessaire pour satis-
faire le créancier poursuivant fait ainsi obstacle à une ven-
te en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la
créance en poursuite peut être satisfaite par la vente de
quelques immeubles seulement (Leemann, loc. cit., n.26).
S'il faut indiscutablement reconnaître à l'office
des poursuites un réel pouvoir d'appréciation dans un tel
contexte, force est toutefois d'admettre, avec la recourante,
qu'il n'en dispose d'aucun lorsqu'il apparaît d'emblée, au vu
de la valeur vénale présumée déterminée par l'estimation
(art. 9 al. 1 et 99 al. 1 ORFI), que tous les immeubles de-
vront être vendus pour satisfaire le créancier poursuivant.
La décision attaquée indique que l'expertise a porté
tant sur le prix de chaque lot PPE que sur la valeur de l'im-
meuble en bloc; elle ne mentionne toutefois aucun chiffre,
pas plus qu'elle ne précise le montant de la créance en pour-
suite. Le dossier permet aisément de combler ces lacunes (cf.
art. 64 al. 2 OJ). En effet, dans sa communication du 10 mars
1999 portant le résultat de l'expertise à la connaissance de
la créancière (dossier cantonal, pièce 14), l'office a préci-
sé que "l'immeuble a été expertisé en bloc à Frs 7'190'000.-
et par lots pour les montants suivants: ...", totalisant
7'190'000 fr. Quant au montant de la créance en poursuite,
elle s'élève selon les commandements de payer (pièces 9 et
10) à 7'800'000 fr. plus intérêts à 10% dès le 31 décembre
1993; dans sa plainte à l'autorité cantonale de surveillance
(p. 5/6), la recourante fait état d'un montant de poursuite,
évalué au 31 mars 1999, d'environ 10'953'317 fr. La valeur
vénale présumée des immeubles objet du gage collectif s'avé-
rant nettement inférieure au montant de la créance en pour-
suite, l'office ne dispose par conséquent pas du pouvoir
d'appréciation conféré par les art. 816 al. 3, 2ème phrase,
CC et 107 al. 1 ORFI.
3.- En vertu de l'art. 134 al. 1 LP, également ap-
plicable à la poursuite en réalisation de gage (art. 156 al.
1 LP), il appartient à l'office des poursuites d'arrêter les
conditions des enchères de la manière la plus avantageuse, de
façon en particulier à obtenir la somme la plus élevée possi-
ble (Känzig/Bernheim, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuld-
betreibung und Konkurs, n. 22 in fine ad art. 156; Rep. 1993,
p. 238 consid. 3a p. 240). En cas de réalisation de plusieurs
immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils se-
ront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et,
éventuellement, la composition des lots et l'ordre des enchè-
res (art. 45 al. 1 let. b ORFI, par renvoi de l'art. 102
ORFI). La procédure de mise à prix en bloc ou par lots, telle
qu'elle est décrite à l'art. 108 al. 1bis ORFI est - au dire
même de l'autorité cantonale de surveillance (décision du 20
janvier 1999, consid. 3 p. 4) - celle qui permet de tenir au
mieux compte des intérêts des parties en présence en assurant
notamment que le créancier et le débiteur obtiennent le meil-
leur prix. Seule cette procédure, applicable par analogie,
doit donc être envisagée dans les circonstances données.
4.- Il résulte de ce qui précède que le recours
doit être admis, sans qu'il soit besoin d'examiner le grief
d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation, grief soulevé à
titre subsidiaire et d'ailleurs dénué d'objet à défaut de
pouvoir d'appréciation en l'occurrence. Partant, la décision
attaquée doit être réformée en ce sens que l'office des pour-
suites est invité à procéder à la vente aux enchères des 49
lots PPE litigieux en deux temps, conformément à la procédure
de l'art. 108 al. 1bis ORFI appliquée par analogie.
Par ces motifs,
la Chambre des poursuites et des faillites:
1. Admet le recours et réforme la décision attaquée
en ce sens que l'office des poursuites est invité à procéder
à la vente aux enchères des 49 lots PPE litigieux selon la
procédure de l'art. 108 al. 1bis ORFI.
2. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties, à l'Office des poursuites de Genève/Rhô-
ne-Arve et à l'Autorité de surveillance des offices de pour-
suites et de faillites du canton de Genève.
Lausanne, le 12 janvier 2000
FYC/frs
Au nom de la
Chambre des poursuites et des faillites
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,
Le Greffier,