I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.701/1999
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1P.701/1999/odi
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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4. Mai 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der
I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Aeschli-
mann, Ersatzrichter Loretan und Gerichtsschreiber Steinmann.
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In Sachen
S.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwältin
Dr. Ursula Kohlbacher, Neustadtgasse 7, Zürich,
gegen
I.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt
Rolf Schweiger, Grosshaus am Kolinplatz 2, Zug,
Gemeinderat U n t e r ä g e r i,
Regierungsrat des Kantons Z u g, vertreten durch die Bau-
direktion,
Verwaltungsgericht des Kantons Z u g, Verwaltungsrechtliche
Kammer,
betreffend
Art. 4 und 22ter BV (Baubewilligung),
hat sich ergeben:
A.- I.________ ist Eigentümerin der Parzelle GS Nr. 463
an der alten Landstrasse 105 in Unterägeri. Das Grundstück
liegt gemäss dem kommunalen Zonenplan in der Kernzone 1 und
innerhalb der Ortsbildschutzzone. Auf dem Grundstück stehen
das Gasthaus K.________ und ein damit durch einen Zwischen-
bau verbundener grösserer Schopf. Westlich davon liegt die
Parzelle GS Nr. 462 von S.________, die mit einem Wohnhaus
und einer direkt an den Schopf von I.________ angebauten Re-
mise bebaut ist.
B.- Anfang 1994 bewilligte der Gemeinderat Unterägeri
ein Baugesuch von I.________, welche den Schopf durch ein
Wohnhaus ersetzen wollte. Der Regierungsrat des Kantons Zug
hob auf Beschwerde von S.________ die Baubewilligung mit
Entscheid vom 24. Januar 1995 auf.
Am 9. März 1998 bewilligte der Gemeinderat Unter-
ägeri ein geändertes Bauprojekt von I.________ für den Er-
satz ihres Schopfes durch ein Wohnhaus. Gleichzeitig lehnte
er eine neue Einsprache von S.________ ab.
In der Folge wies der Regierungsrat eine Beschwerde
von S.________ gegen das Projekt am 11. August 1998 ab. Des-
sen Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom
23. September 1999 abgewiesen.
C.- S.________ hat gegen das Urteil des Verwaltungsge-
richts am 17. November 1999 staatsrechtliche Beschwerde beim
Bundesgericht erhoben. Er beantragt die Aufhebung des Ent-
scheides des Verwaltungsgerichts und rügt eine Verletzung
von Art. 4 und 22ter der damals noch in Kraft stehenden Bun-
desverfassung (aBV). Auf die Begründung der Beschwerde ist,
soweit erforderlich, in den Erwägungen einzugehen.
I.________, der Regierungsrat und das Verwaltungs-
gericht beantragen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemein-
derat Unterägeri hat unter Verweis auf die Stellungnahme der
Beschwerdegegnerin auf Vernehmlassung verzichtet.
D.- Der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abtei-
lung hat der Beschwerde am 16. Dezember 1999 aufschiebende
Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Nach Art. 88 OG steht das Recht zur Erhebung der
staatsrechtlichen Beschwerde Bürgern (Privaten) und Korpora-
tionen bezüglich solcher Rechtsverletzungen zu, die sie
durch allgemein verbindliche oder sie persönlich treffende
Entscheide oder Verfügungen erlitten haben. Gemäss ständiger
Rechtsprechung kann mit staatsrechtlicher Beschwerde ledig-
lich die Verletzung in rechtlich geschützten Interessen ge-
rügt werden; zur Verfolgung bloss tatsächlicher Vorteile
oder zur Geltendmachung allgemeiner öffentlicher Interessen
steht dieses Rechtsmittel nicht zur Verfügung (BGE 120 Ia
110 E. 1a S. 111, mit Hinweisen).
Auch die Legitimation von Nachbarn zur staatsrecht-
lichen Beschwerde bestimmt sich nach den Voraussetzungen von
Art. 88 OG. Danach sind Eigentümer benachbarter Grundstücke
befugt, die Erteilung einer Baubewilligung anzufechten, wenn
sie die Verletzung von Bauvorschriften geltend machen, die
ausser den Interessen der Allgemeinheit auch oder in erster
Linie dem Schutz der Nachbarn dienen. Zusätzlich müssen sie
dartun, dass sie sich im Schutzbereich der Vorschriften be-
finden, durch die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen
der Bauten betroffen werden und ein aktuelles praktisches
Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheides ha-
ben. Der Umstand, dass ein Beschwerdeführer im kantonalen
Verfahren Parteistellung hatte, ist für das bundesgerichtli-
che Verfahren nicht entscheidend (BGE 118 Ia 232 E. 1a und
2a, ZBl 100/1999 S. 135 E. 1b, mit Hinweisen).
Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung von Vor-
schriften über die Gebäudemasse und den Grenzbau. Diesen
kommt klarerweise nachbarschützende Funktion zu. Der Be-
schwerdeführer ist daher zur staatsrechtlichen Beschwerde
legitimiert und kann geltend machen, die Auslegung der ent-
sprechenden kommunalen Vorschriften im angefochtenen Ent-
scheid sei willkürlich und verletze die Eigentumsgarantie.
Da auch die übrigen Eintretensvoraussetzungen er-
füllt sind, kann auf die Beschwerde eingetreten werden.
2.- Der Beschwerdeführer macht mit seinen Rügen wegen
Verletzung von Art. 4 und 22ter aBV lediglich geltend, das
Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt willkürlich festge-
stellt und das kommunale Baurecht willkürlich ausgelegt und
angewendet. Zu prüfen ist daher - im Rahmen der vorgebrach-
ten Rügen - allein, ob die Tatsachenfeststellungen und die
Auslegung des kommunalen Rechts durch das Verwaltungsgericht
vor dem Willkürverbot nach Art. 4 aBV standhält.
Willkür liegt nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls
vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bun-
desgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen materieller
Rechtsverweigerung nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch
steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz
krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeits-
gedanken zuwiderläuft. Willkür liegt nur vor, wenn nicht
bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar
ist (BGE 125 II 129 E. 5b S. 134, mit Hinweisen).
3.- a) Das umstrittene Bauprojekt sieht im Einzelnen
folgende Elemente vor: Der bestehende Schopf am Westrand der
Parzelle der Beschwerdegegnerin soll weitgehend abgebrochen
und durch ein Wohnhaus ersetzt werden. Das Wohnhaus weist
die gleiche Gebäudehöhe wie der Schopf auf. Das Dach erfährt
eine Änderung: Der First ist rund 1.7 m höher als beim be-
stehenden Gebäude; die Ausrichtung des Firsts wird um 90°
gedreht und soll neu in Nord-Südrichtung verlaufen; dadurch
richten sich die Traufseiten nach Westen und Osten und ist
die Dachfläche - anstelle des Giebels des bisherigen Schopfs
- gegen die Liegenschaft des Beschwerdeführers ausgerichtet.
Erhalten werden soll vom Schopf im Wesentlichen das Keller-
geschoss samt der Betonwand auf der Westseite, die etwa bis
zur halben Höhe der angebauten Remise reicht. Letztere ver-
fügt an dieser Seite über keine eigene Abschlusswand gegen
die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin.
Die streitbetroffene Baute steht an ihrem nördli-
chen Ende unmittelbar auf der Grenze zum Grundstück des Be-
schwerdeführers. Die Westwand folgt in südlicher Richtung
nicht ganz der Grundstücksgrenze, sondern entfernt sich
leicht davon, so dass sie am südlichen Ende einen Abstand
von knapp 65 cm zur Grenze aufweist. Das hat zur Folge, dass
die Remise des Beschwerdeführers zu einem kleinen Teil auf
das Grundstück der Beschwerdegegnerin übergreift.
b) Gemäss Art. 41 Abs. 3 lit. a der Bauordnung der
Gemeinde Unterägeri vom 21. März 1989 (BO) dient die Kern-
zone 1 der Erhaltung und der Sanierung des alten Dorfteils.
Es dürfen Neubauten erstellt werden, jedoch nur mit besonde-
rer Rücksichtnahme auf die bestehenden Bauten. Das Bauen auf
die Grenze ist mit Zustimmung des Nachbarn zulässig (Art. 41
Abs. 2 BO).
Hinsichtlich der Grundmasse wie Gebäudehöhe, First-
höhe und Mindestgrenzabstand verweist Art. 41 Abs. 4 BO auf
Art. 45 BO. Gemäss dessen Abs. 1 sind in der Kernzone 1 drei
Vollgeschosse zulässig; im Übrigen wird allein eine gute
Einpassung verlangt.
4.- a) Der Beschwerdeführer hat dem Bauprojekt der
Beschwerdegegnerin nicht zugestimmt. Art. 41 Abs. 2 BO ver-
langt für das Bauen auf die Grenze die Zustimmung des Nach-
barn. Aus diesem Grunde erachtet der Beschwerdeführer die
Baubewilligung als willkürlich.
Das Verwaltungsgericht hat zu diesem Punkte ausge-
führt, das Bauen auf die Grenze verlange in der Regel eine
Abstimmung hinsichtlich Brandmauern, Zugänglichkeit der Bau-
te, Ausrichtung der Räume bzw. Fenster. Im vorliegenden Fall
seien diese Gegebenheiten durch das Bestehende bestimmt. Der
Beschwerdeführer habe seine Remise ohne Rückwand bis an und
teilweise leicht über die Grenze an die Nachbarliegenschaft
angebaut. Er habe erklärtermassen keine Absicht, baulich et-
was zu ändern. Mit dem Fortbestand der Remise sei denn auch
im Umfang der bisherigen Nachbarbaute eine nachbarliche Ab-
stimmung faktischer Art gegeben, welche Art. 41 Abs. 2 BO
normativ formuliere und welche wenigstens in der Nordecke
formell verlangt wäre. Ein Wegrücken von der Grenze und der
Remise, die dadurch ihre Rückwand verlieren würde, sei un-
zweckmässig und würde die Einpassung beeinträchtigen.
b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Fest-
stellung, er wolle an der Remise baulich nichts verändern,
sei aktenwidrig.
Anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsge-
richts, an welchem der Beschwerdeführer von seinem Rechts-
vertreter und seiner Ehefrau begleitet war, gab letztere
gemäss Protokoll auf die Frage, ob die an die Liegenschaft
Alte Landstrasse 105 angebaute Remise so bleiben solle,
folgende Antwort: "Ja, die Remise bleibt so. Ursprünglich
wollten wir anders bauen, doch dann durften wir nicht." Der
Beschwerdeführer hatte Gelegenheit, zum Protokoll des Augen-
scheins Stellung zu nehmen; er hat die erwähnte Aussage
nicht beanstandet oder korrigiert. Bei dieser Sachlage ist
es nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht daraus ab-
leitet, dass der Beschwerdeführer nicht im Sinn habe, an der
Remise baulich etwas zu ändern.
c) Es ist fraglich, ob es unter dem Gesichtswinkel
von Art. 4 aBV angeht, die gemäss Art. 41 Abs. 2 BO erfor-
derliche und vorliegend ausdrücklich verweigerte Zustimmung
durch eine unterstellte, auf die baulichen Umstände gestütz-
te Abstimmung faktischer Art zu ersetzen, wie dies das Ver-
waltungsgericht tut. Der Widerspruch zwischen der tatsäch-
lich fehlenden und der unterstellten Zustimmung ist jeden-
falls offensichtlich. Die Frage kann offen bleiben, da sich
der Entscheid mit einer anderen, substituierten Begründung
halten lässt (vgl. zur Zulässigkeit der Motivsubstitution
BGE 122 I 257 E. 3 S. 260, mit Hinweisen).
d) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, im vorlie-
genden Fall könne nicht in üblicher Weise zwischen ordentli-
cher Baubewilligung und Ausnahmebewilligung unterschieden
werden, da die Regelbauweise nicht umfassend in Baumassen
umschrieben ist. Da die Zone sowohl der Erhaltung wie der
Sanierung des alten Dorfteils dient, entfalle auch die übli-
che Abgrenzung zwischen Bauten nach aktuellem Recht und Be-
standesgarantie für bestehende Bauten. Mit diesen Erwägungen
und der Auseinandersetzung im vorliegenden Fall hat das
Verwaltungsgericht zumindest sinngemäss bejaht, dass die
Voraussetzungen für eine Ausnahme gemäss Art. 5 BO vom Er-
fordernis der nachbarlichen Zustimmung erfüllt seien.
aa) Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsge-
richt in diesem Zusammenhang Willkür vor, weil sich die
Erhöhung des Giebeldaches um 1.7 m negativ auf seine Liegen-
schaft auswirke. Das stelle eine nicht unerhebliche Beein-
trächtigung dar, weshalb die Ausnahmebewilligung gemäss
Art. 5 Abs. 3 BO hätte verweigert werden müssen.
bb) Für die Beurteilung dieser Rügen ist davon aus-
zugehen, dass quantifizierte Vorgaben über Abstände, Gebäu-
dehöhen etc. im vorliegenden Fall fehlen. Massgeblich ist
allein Art. 45 Abs. 1 BO, der eine ausreichende Einpassung
verlangt, sowie Art. 5 Abs. 3 BO, wonach Nachbarliegenschaf-
ten durch eine Ausnahmebewilligung nicht wesentlich stärker
benachteiligt werden dürfen, als dies bei reglementsgemässer
Bauweise zu erwarten wäre. Nach den Feststellungen der kom-
munalen wie aller beigezogenen kantonalen Instanzen ist eine
genügende Einpassung des Projektes gegeben. Namentlich hat
auch die Denkmalpflege dem Projekt zugestimmt. Damit haben
die kommunale Baubehörde und die kantonalen Instanzen die
Baute als grundsätzlich baurechtskonform würdigen dürfen.
Der Beschwerdeführer legt denn auch nicht dar, inwiefern
diese Beurteilung willkürlich sein sollte.
cc) In Bezug auf die Benachteiligung seiner Liegen-
schaft verweist der Beschwerdeführer speziell auf die Höhe
des Neubaus und behauptet, ihm werde zu viel Licht entzogen.
Aus den Akten geht hervor, dass die Ostfassade des Wohnhau-
ses des Beschwerdeführers in ihrem südlichen Teil keine
Fenster aufweist und im mittleren nur diejenigen des Trep-
penhauses. Fenster von Wohnräumen befinden sich nur im nörd-
lichen Abschnitt dieser Fassade, die gegenüber der streitbe-
troffenen Baute etwas vorspringt und daher vom vergrösserten
Bauvolumen nicht besonders betroffen ist. Dies wird auch
durch ein Schattendiagramm belegt. Die Würdigung des Verwal-
tungsgerichts, dass die entstehende Beeinträchtigung in
einer Kernzone hinzunehmen sei, kann unter diesen Umständen
nicht als willkürlich bezeichnet werden.
dd) Im Weiteren ist dem Umstand Rechnung zu tragen,
dass die behauptete Beeinträchtigung der Liegenschaft des
Beschwerdeführers nicht in erster Linie Folge der Ausnahme-
bewilligung betreffend das Bauen auf die Grenze, sondern im
Wesentlichen die Folge der (baurechtskonformen) Ausgestal-
tung des neuen Baukörpers ist.
Die mit Art. 45 BO gegebene baurechtliche Situation
hat zur Folge, dass die Beschwerdegegnerin ihr Objekt am
Nordende geringfügig von der Grenze entfernen könnte, um
nicht mehr auf die Zustimmung des Nachbarn angewiesen zu
sein. Weitere Anpassungen des Projektes wären damit nicht
verbunden, namentlich keine Herabsetzung der Firsthöhe. Die
Einhaltung eines ins Gewicht fallenden Grenz- oder Gebäude-
abstandes könnte von der Beschwerdegegnerin nicht verlangt
werden. Eine Auflage zum Wegrücken von der Grenze wegen feh-
lender Einwilligung des Nachbarn würde im vorliegenden Fall
die Verwirklichung des Umbauprojektes deutlich erschweren:
Das bestehende Untergeschoss könnte nicht weiterverwendet
werden; zudem entstünde unter dem Gesichtspunkt des Ortsbil-
des ein unbefriedigender und unverständlicher Abstand zwi-
schen dem Neubau und der Remise des Beschwerdeführers.
Schliesslich wäre dieser gezwungen, der Remise eine eigene
Rückwand einzubauen, ohne dabei die Grundstücksgrenze zu be-
rühren.
ee) Unter diesen Umständen hält es vor dem Willkür-
verbot stand, wenn das Verwaltungsgericht das Vorliegen der
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
bejaht hat.
5.- Der Beschwerdeführer kritisiert schliesslich, dass
sich das Verwaltungsgericht mit seiner Rüge, die Dachrinne
des Neubaus reiche über die Grenze und damit über sein
Schopfdach, nicht befasst und eine Beeinträchtigung verneint
habe. Damit sei ihm das rechtliche Gehör verweigert und die
Eigentumsgarantie verletzt worden.
a) Das rechtliche Gehör als persönlichkeitsbezoge-
nes Mitwirkungsrecht verlangt, dass die Behörde die Vorbrin-
gen des Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernst-
haft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. In
diesem Sinne sind wenigstens kurz die Überlegungen zu nen-
nen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen. Dies be-
deutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder
tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinander setzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken
(BGE 124 II E. 2a S. 149; 123 I E. 2c S. 34, mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall trifft es zu, dass sich das
Verwaltungsgericht nicht ausdrücklich mit dem die Dachrinne
betreffenden Einwand des Beschwerdeführers auseinander ge-
setzt hat. Gemäss den Plänen ragt das Dach des projektierten
Neubaus nicht über die Grenze. Hingegen reicht die Dachrinne
im nördlichen Abschnitt in der Tat geringfügig darüber.
Das Verwaltungsgericht hat sich mit den Einwänden
des Beschwerdeführers indessen insofern näher befasst, als
dieser geltend gemacht hatte, vom geplanten Steildach werde
Schnee auf sein Remisendach abrutschen und dieses beschädi-
gen. Das Verwaltungsgericht hat diese Einwände mit näherer
Begründung verworfen und sodann festgestellt, dass die Neu-
baute in der geplanten Weise im Grenzbereich zulässig sei
und den Beschwerdeführer in seinen Interessen insgesamt
nicht mehr beeinträchtige, als in der Kernzone hinzunehmen
sei. Damit hat das Verwaltungsgericht den die Dachrinne be-
treffenden Einwand des Beschwerdeführers zumindest implizit
verworfen. Bei dieser Sachlage kann nicht gesagt werden, das
Verwaltungsgericht habe die aus der Verfassung fliessende
Begründungspflicht verletzt.
b) Der Beschwerdeführer behauptet, er werde bei
einem allfälligen späteren Umbau oder einer Erneuerung des
Schopfdaches wegen der Dachrinne erheblich behindert oder
eingeschränkt werden. Weshalb dem so sein sollte, begründet
er indessen nicht näher. Aufgrund der Akten ist dieser Vor-
wurf nicht nachvollziehbar. Ein Eingriff in die Eigentumsga-
rantie ist daher nicht auszumachen.
c) Das Verwaltungsgericht hat die Einwände des Be-
schwerdeführers betreffend möglicher Schäden am Remisendach
durch Schnee, Eis und Wasser verworfen. Es hat erwogen, das
Dach des geplanten Baus liege innerhalb der Norm, und hat
auf die Verantwortlichkeit des Hausbesitzers hingewiesen. Da
auf dem Dach der projektierten Baute Schneefänger vorgesehen
sind und Schnee vom Dach des Neubaus auf das Remisendach
nicht fallen, sondern höchstens abrutschen würde - im Gegen-
satz zum Schnee, der vom Dach des eigenen Hauses des Be-
schwerdeführers aus mehreren Metern Höhe auf das Remisendach
aufschlägt -, ist nicht nachvollziehbar, welche Nachteile
das Verwaltungsgericht hier hätte in Rechnung stellen sol-
len. Der Vorwurf der Willkür ist unbegründet.
6.- Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet
und ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Ver-
fahrenskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156
Abs. 1 OG). Dieser hat zudem die Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 159
Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.- wird dem Be-
schwerdeführer auferlegt.
3.- Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für
das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.- zu entschä-
digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat
Unterägeri sowie dem Regierungsrat und Verwaltungsgericht
(Verwaltungsrechtliche Kammer) des Kantons Zug schriftlich
mitgeteilt.
______________
Lausanne, 4. Mai 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: