I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.650/1999
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1P.650/1999/mng
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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6. März 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der
I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter
Aeschlimann, Ersatzrichter Rohner und Gerichtsschreiber
Sassòli.
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In Sachen
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Théo Chr. Portmann, Alexanderstrasse 1, Chur,
gegen
Politische Gemeinde D i s e n t i s / M u s t é r,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger, Gauaweg 1,
Trimmis,
Regierung des Kantons G r a u b ü n d e n,
Verwaltungsgericht des Kantons G r a u b ü n d e n,
Kammer 4,
betreffend
Willkürverbot, Eigentumsgarantie sowie Gemeindeautonomie
(Ortsplanungsrevision),
hat sich ergeben:
A.- A.________ ist Eigentümer der 6'357 m2 haltenden
unüberbauten Wieslandparzelle Nr. 1333 im Gebiet Acletta,
Gemeinde Disentis/Mustér. Er hat das Grundstück am 1. Juli
1992 für 1,17 Mio. Franken erworben. Zu jenem Zeitpunkt war
es nach dem Zonenplan der Gemeinde vom 15. April 1984 der
Wohnzone W3 zugeteilt.
Ein Jahr zuvor, am 3. Juli 1991, hatte der Gemein-
devorstand im Hinblick auf die bevorstehende Zonenplanrevi-
sion eine Planungszone erlassen, die jeweils um ein Jahr
verlängert wurde. Die Stimmbürger der Gemeinde Disentis/Mus-
tér beschlossen am 3. September 1995 eine Totalrevision der
Ortsplanung, bestehend aus einem neuen Baugesetz, neuen
Zonenplänen und neuen Generellen Erschliessungsplänen. Ein
wichtiges Ziel dieser Ortsplanungsrevision bestand darin,
die Wohnzonen zu verkleinern. Von dieser Redimensionierung
waren hauptsächlich unüberbaute Wohnzonenteile im Bereich
der Talstation der Luftseilbahn zwischen dem Hauptsiedlungs-
gebiet von Disentis/Mustér und dem Ortsteil Acletta betrof-
fen. Hierzu gehörte u.a. auch ein rund 1'800 m2 grosser Ab-
schnitt der Parzelle des Beschwerdeführers. Der Rest des
Grundstücks im Umfang von 4'557 m2 wurde von der Wohnzone W3
in die Wohnzone W2 herabgestuft. Gegen den Zonenplan vom
3. September 1995 erhob A.________ kein Rechtsmittel.
Mit Beschluss vom 28. Mai 1996 genehmigte die Re-
gierung des Kantons Graubünden die Ortsplanungsrevision nur
mit diversen Vorbehalten. Der wesentlichste Vorbehalt be-
stand darin, dass verschiedene Zuweisungen zur Wohnzone im
Gesamtumfang von 7,6 ha wegen Überschreitung der zulässigen
Grösse der Wohnzone von der Genehmigung ausgenommen und an
die Gemeinde zur Überarbeitung - d.h. zur Vornahme einer
weitergehenden Reduktion der Wohnzone von mindestens
3,5 ha - zurückgewiesen wurden. Zwei von privaten Dritten
gegen diesen Rückweisungsentscheid erhobene Rekurse wies das
Verwaltungsgericht mit Urteilen vom 7. Januar 1997 ab.
Nach erfolgter Überarbeitung erliess die Gemeinde
am 7. Juni 1998 einen revidierten Zonenplan, der die von der
Regierung verlangte Reduktion der Wohnzonen um 3,5 ha voll-
zog. Zu den Flächen, welche die Gemeinde nicht mehr der Bau-
zone zuteilte, gehörte das Grundstück Nr. 1333, das vollum-
fänglich der zweiten Bauetappe, d.h. einer Nichtbauzone zu-
gewiesen wurde. Nach Art. 30bis des Baugesetzes der Gemeinde
Disentis/Mustér setzt die Erteilung einer Baubewilligung in
der zweiten Nutzungsetappe die Durchführung des ordentlichen
Zonenplanverfahrens und die Zuweisung der entsprechenden
Fläche zur Bauzone voraus. Eine gegen den Zonenplan vom
7. Juni 1998 erhobene Planungsbeschwerde A.________ wies die
Regierung mit Entscheid vom 23. März 1999 ab. Mit Beschluss
des gleichen Datums genehmigte die Regierung die revidierte
Ortsplanung der Gemeinde.
Gegen diesen Entscheid erhob A.________ Rekurs an
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem An-
trag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das
Grundstück Nr. 1333 - entsprechend der ersten Fassung der
Zonenplanrevision - im Umfang von 4'557 m2 der Wohnzone W2
zuzuteilen. Das Verwaltungsgericht wies den Rekurs mit Ur-
teil vom 17. September 1999 ab.
B.- A.________ erhebt staatsrechtliche Beschwerde mit
dem Begehren, das Urteil des Verwaltungsgerichtes vom
17. September 1999 unter Kostenfolge aufzuheben. Er rügt die
Verletzung der Eigentumsgarantie, des Willkürverbots, der
Rechtsgleichheit und der Gemeindeautonomie.
Die Regierung des Kantons Graubünden schliesst auf
Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Disentis/Mustér und
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beantragen,
die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Die strittige Planungsmassnahme ist Teil eines
Nutzungsplans nach Art. 14 des Bundesgesetzes vom 22. Juni
1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700). Gegen Planungsmass-
nahmen nach diesem Gesetz ist die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde nicht gegeben; zulässig ist daher die staatsrecht-
liche Beschwerde (Art. 34 Abs. 1 und 3 RPG i.V.m. Art. 84
OG).
b) Das Verwaltungsgericht hat als letzte kantonale
Instanz einen Rekurs des Beschwerdeführers gegen die Auszo-
nung seiner Parzelle aus der Bauzone abgewiesen. Mit der
Genehmigung durch die Regierung vom 23. März 1999 ist die
mit dem Nutzungsplan verbundene Eigentumsbeschränkung
(vorbehältlich von Rechtsmitteln) definitiv geworden
(Art. 26 Abs. 3 RPG; vgl. BGE 116 Ia 221 E. 1e S. 226). Der
Beschwerdeführer hat als Grundeigentümer ein rechtlich ge-
schütztes Interesse an der Geltendmachung der von ihm erho-
benen Verfassungsrügen (Art. 88 OG).
c) Private sind zur Rüge betreffend Verletzung der
Gemeindeautonomie nicht legitimiert, da sie nicht Träger
eines entsprechenden Grundrechts sind. Sie können die Ge-
meindeautonomie aber vorfrage- oder hilfsweise zur Unter-
stützung einer anderweitigen Verfassungsrüge anrufen
(BGE 116 Ia 221 E. 1e S. 226 mit Hinweisen). Dies gilt indes
nicht, wenn das für die Vertretung der Gemeinde zuständige
Organ ausdrücklich oder stillschweigend (durch konkludentes
Handeln) darauf verzichtet hat, sich auf die behauptete
Autonomieverletzung zu berufen (BGE 107 Ia 96 E. 1c mit
Hinweisen).
Vorliegend ist ein zonenplanerischer Entscheid der
Gemeinde Disentis/Mustér angefochten. Die Redimensionierung
der Bauzone erfolgte zwar auf Anordnung der Regierung; die
Gemeinde hat diese Weisung jedoch akzeptiert und umgesetzt.
Weil sich die staatsrechtliche Beschwerde gegen den Ent-
scheid der Gemeinde selbst richtet, kann auf die Anrufung
der Gemeindeautonomie nicht eingetreten werden.
d) Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind er-
füllt. Auf die Beschwerde ist daher, vorbehältlich der ge-
nannten Einschränkung, einzutreten.
e) Der entscheiderhebliche Sachverhalt ergibt sich
mit hinreichender Klarheit aus den Akten. Auf die Durchfüh-
rung der beantragten Beweismassnahmen kann daher verzichtet
werden.
2.- Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe die
fragliche Parzelle im Jahre 1992 als vollständig erschlosse-
nes Baugrundstück gekauft und die Erschliessungskosten im
Kaufpreis abgegolten. Mit der seitherigen Verzinsung habe er
inzwischen rund 1,6 Mio. Franken für das Grundstück aufge-
wendet. Er habe während seiner jahrzehntelangen Tätigkeit
als Architekt nie mit Grund und Boden spekuliert. Das Grund-
stück Nr. 1333 wolle er einheimischen Bauinteressierten
anbieten. Der Beschwerdeführer habe einen Anspruch auf
Rechtssicherheit und Planbeständigkeit. Dieser sei verletzt,
wenn das betreffende Grundstück bereits nach wenigen Jahren
aus der Bauzone ausgezont werde. Entgegen der Auffassung der
kantonalen Behörden habe der Zonenplan der Gemeinde aus dem
Jahre 1984 im Hinblick auf das RPG, das am 1. Januar 1980 in
Kraft getreten ist, als bundesrechtskonform zu gelten. Ent-
sprechend habe die Regierung den Zonenplan damals vorbehalt-
los genehmigt. Bei der Abschätzung des Bedarfs an Wohnzone
für die nächste Planungsperiode sei nicht berücksichtigt
worden, dass in der Zeit vom Mai 1993 bis Mai 1998 weitere
1,4 ha Bauzone überbaut worden seien. Seit Mai 1998 bis
September 1999 sei nochmals 1 ha an bebauter Fläche dazuge-
kommen. Durch die unterschiedliche Behandlung seines Grund-
stücks und desjenigen der Bergbahnen AG im gleichen Orts-
teil, das in der Bauzone verbleibe, sei gegen das Gebot der
rechtsgleichen Behandlung verstossen worden. Schliesslich
habe das Verwaltungsgericht willkürliche Sachverhaltsfest-
stellungen getroffen und es bei der Redaktion des angefoch-
tenen Entscheides an der hinreichenden Sorgfalt vermissen
lassen.
3.- Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht
vor, dessen Feststellung sei willkürlich, er habe weder
geltend gemacht, dass seine Parzelle Bestandteil der weitge-
hend überbauten Fraktion Acletta bilde, noch dass er für die
Erschliessung seines Grundstücks erhebliche Mittel aufgewen-
det habe. Entgegen dieser Darstellung habe er entsprechende
Einwände vor Verwaltungsgericht angeführt.
Die Feststellung des Sachverhaltes prüft das Bun-
desgericht im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren auf
Willkür hin (BGE 120 Ia 270 E. 3b S. 275 mit Hinweis). Ob
die gerügten Feststellungen des Verwaltungsgerichts geradezu
willkürlich sind, kann jedoch offen bleiben, weil sie nicht
wesentlich sind. Die Kritik des Beschwerdeführers betrifft
im Kern nicht die Feststellung des Sachverhalts, sondern
läuft auf den Vorwurf hinaus, das Verwaltungsgericht habe
die erwähnten Vorbringen zu Unrecht nicht in die Interessen-
abwägung einbezogen. Damit kommt der Rüge der willkürlichen
Sachverhaltsfeststellung neben derjenigen der Verletzung der
Eigentumsgarantie (Art. 22ter aBV; vgl. auch Art. 26 BV)
keine selbständige Bedeutung zu. Auf die Interessenabwägung
ist im Sachzusammenhang einzugehen.
4.- a) Nach Art. 22quater aBV stellt der Bund Grundsät-
ze auf für eine der zweckmässigen Nutzung des Bodens und der
geordneten Besiedelung des Landes dienende Raumplanung (vgl.
jetzt auch Art. 75 BV). Der in dieser Bestimmung enthaltene
Verfassungsauftrag zur Schaffung der Raumplanung ist der
Gewährleistung des Eigentums (Art. 22ter aBV und Art. 26 BV)
grundsätzlich gleichgestellt (BGE 105 Ia 330 E. 3c S. 336),
und die Raumplanung konkretisiert die verfassungsmässig
garantierten Eigentumsrechte (BGE 119 Ib 124 E. 2a S. 128).
Planungsmassnahmen sind nur dann verfassungskonform, wenn
sie alle für den konkreten Fall räumlich wesentlichen Ge-
sichtspunkte und Interessen berücksichtigen. So verlangt das
RPG unter anderem die haushälterische Nutzung des Bodens,
die geordnete Besiedelung des Landes, die Berücksichtigung
der natürlichen Gegebenheiten und der Bedürfnisse von Bevöl-
kerung und Wirtschaft (Art. 1 Abs. 1 RPG). Die natürlichen
Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und Land-
schaft sind zu schützen. Im Weiteren sind wohnliche Siedlun-
gen und die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu
schaffen und zu erhalten. Die Siedlungen sind nach den Be-
dürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdeh-
nung zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 RPG). Im
Rahmen des raumplanerischen Auftrags kommt der Begrenzung
der Bautätigkeit auf dafür vorgesehene Gebiete und der Ver-
hinderung der Zersiedelung des Landes vorrangige Bedeutung
zu. Diese Grundsätze stehen oft im Widerstreit zueinander,
weshalb sie im einzelnen Fall gegeneinander abzuwägen sind
(BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 232 mit Hinweisen).
b) Raumplanerische Massnahmen stellen einen öffent-
lichrechtlichen Eingriff in das Privateigentum dar. Sie sind
mit der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie nur verein-
bar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen und
im öffentlichen Interesse liegen (vgl. Art. 22ter aBV). Da-
bei muss das öffentliche Interesse an der planerischen Mass-
nahme gegenüber den entgegenstehenden privaten Interessen
überwiegen (vgl. BGE 125 I 369 E. 5d S. 379; 107 Ib 334 E. 2
S. 335 f.). Eigentumsbeschränkungen müssen ausserdem auch in
dem Sinne verhältnismässig sein (vgl. Art. 36 Abs. 3 BV),
dass sich das angestrebte Ziel nicht auch mit weniger weit-
reichenden Massnahmen ebenso wirkungsvoll verwirklichen
lassen kann (BGE 121 I 65 E. 5a/cc S. 71; 117 E. 3b S. 120
je mit Hinweisen).
Die Frage, ob sich die beanstandete Eigentumsbe-
schränkung auf ein ausreichendes öffentliches Interesse zu
stützen vermag und verhältnismässig ist, prüft das Bundesge-
richt grundsätzlich frei und umfassend. Es auferlegt sich
Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung
der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen
Behörden besser kennen und überblicken als das Bundesge-
richt, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stel-
len (BGE 120 Ia 270 E. 3b S. 275; 119 Ia 362 E. 3a S. 366;
117 Ia 141 E. 2a S. 143, je mit Hinweisen). Diese Zurückhal-
tung ist nicht nur in der besonderen Funktion des Bundesge-
richts als Verfassungsgericht begründet, sondern im Bereich
der Raumplanung auch angezeigt, weil das Raumplanungsgesetz
den mit Planungsaufgaben betrauten Behörden ausdrücklich ge-
bietet, darauf zu achten, dass den ihnen nachgeordneten Be-
hörden der zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötige Ermessens-
spielraum belassen wird (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGE 119 Ia 362
E. 3a S. 366 mit Hinweisen).
5.- Nach Art. 15 RPG umfassen Bauzonen Land, das sich
für die Überbauung eignet und zudem entweder weitgehend
überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren
benötigt und erschlossen wird (lit. b). Bei der Prüfung der
Frage, ob die Zuteilung eines Grundstückes zur Bauzone oder
Nichtbauzone auf einem überwiegenden öffentlichen Interesse
beruht, sind einerseits die in Art. 15 RPG enthaltenen Kri-
terien zu berücksichtigen (vgl. BGE 119 Ia 411 E. 2b S. 416;
113 Ia 444 E. 4a S. 448). Zudem sind die raumplanerischen
Vorgaben des kantonalen Rechts sowie alle weiteren, im konk-
reten Fall massgebenden Gesichtspunkte in die Interessenab-
wägung miteinzubeziehen (BGE 115 Ia 350 E. 3d S. 353 mit
Hinweisen). Es ist namentlich eine umfassende Abstimmung mit
allen räumlich massgebenden Aspekten sowie den gesetzlichen
Zielen und Planungsgrundsätzen erforderlich (BGE 117 Ia 434
E. 3e S. 437 f. mit Hinweisen).
a) Die Überbaubarkeit der Parzelle ist nicht um-
stritten, zwingt indessen im Lichte von Art. 22ter aBV für
sich allein noch nicht, sie der Bauzone zuzuweisen, zumal
schon Art. 15 RPG weitere Voraussetzungen aufstellt.
b) Der Beschwerdeführer macht geltend, das umstrit-
tene Grundstück bilde Teil des weitgehend überbauten Orts-
teils Acletta.
Der Rechtsbegriff "weitgehend überbautes Gebiet" im
Sinne von Art. 15 lit. a RPG wird nach konstanter Praxis eng
verstanden. Er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen
Siedlungsraum und eigentliche Baulücken innerhalb dieses Be-
reiches. Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die
unmittelbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel
bereits erschlossen sind, eine relativ geringe Fläche auf-
weisen und zum geschlossenen Siedlungsraum gehören (BGE 122
II 455 E. 6a S. 462 mit Hinweisen).
Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Das
Grundstück Nr. 1'333 ist selber unüberbaut und grenzt ledig-
lich gegen Westen an den Siedlungsraum von Acletta an, wobei
es davon durch die Kantonsstrasse abgetrennt wird. Auf die
anderen drei Seiten stösst die Parzelle nicht an überbautes
Land und liegt damit ausserhalb des geschlossenen Siedlungs-
bereichs. Deren Fläche kann mit 0,63 ha zudem nicht mehr als
relativ gering bezeichnet werden. Die Annahme, dass das um-
strittene Grundstück nicht als weitgehend überbaut im Sinn
von Art. 15 lit. a RPG anzusehen sei, verletzt daher weder
Art. 22ter aBV noch das Willkürverbot.
c) aa) Geeignetes, nicht weitgehend überbautes Land
darf nach Art. 15 lit. b RPG nur eingezont werden, wenn es
voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird. Dabei ent-
spricht es auch unter verfassungsrechtlichen Aspekten aner-
kannter Praxis, dass der Bedarf an Bauland nach dieser Be-
stimmung nicht einfach einer im Einzelfall möglicherweise
bestehenden subjektiven Nachfrage gleichgesetzt und auf
persönliche Baubedürfnisse oder finanzielle Überlegungen
abgestützt werden darf (vgl. BGE 117 Ia 434 E. 3f S. 438 f.;
116 Ia 328 E. 4b/cc S. 332 f., je mit Hinweisen). Wäre dies
der Fall, wäre jede Raumplanung verunmöglicht. Es ist viel-
mehr gerechtfertigt, diesen Bedarf nach den als Grundlage
der Ortsplanung bestimmten Planungszielen zu bemessen (vgl.
Alexandre Flückiger in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
1999, Art. 15 Rz. 24, 45, 81 und 86; EJPD/Bundesamt über die
Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1981,
N. 22 zu Art. 15 RPG, S. 208). Massgebend sind demnach ob-
jektive, übergeordnete, nicht nur auf einzelne Parzellen
bezogene Anforderungen, mit der Folge, dass den individuel-
len Interessen eines jeden einzelnen der betroffenen Grund-
eigentümer nur in beschränktem Umfang Rechnung getragen wer-
den kann (vgl. BGE 113 Ia 444 E. 4bd S. 449 f. mit Hinwei-
sen). Ausdehnung und Einteilung der Bauzone sind entspre-
chend festzulegen. Nach feststehender Rechtsprechung des
Bundesgerichts besteht ein erhebliches öffentliches Inte-
resse an Vorkehren, welche die Entstehung überdimensio-
nierter Bauzonen verhindern oder solche verkleinern (BGE 116
Ia 328 E. 4b S. 331 mit Hinweisen). Ein wesentliches Ziel
der angefochtenen Ortsplanung besteht in der Redimensionie-
rung der kommunalen Bauzone auf ein mit Art. 15 lit. b RPG
vereinbares Mass. Diese Zielsetzung verletzt Art. 22ter aBV
nicht.
bb) Nach der per 1. Juli 1995 aktualisierten Über-
sicht über den Stand der Überbauung, Erschliessung und Bau-
reife in den Bauzonen der Gemeinde Disentis/Mustér umfassten
die Wohnzonen eine Fläche von insgesamt 65,8 ha. Davon waren
44,4 ha als überbaut und 21,4 ha als noch nicht überbaut
ausgewiesen. Die Reserven an unüberbautem Wohngebiet betru-
gen zu jenem Zeitpunkt - d.h. 10 Jahre nach Inkrafttreten
des alten Zonenplans - demnach immer noch ein Drittel der
gesamten Wohnzonenfläche. Mit der Ortsplanungsrevision vom
7. Juni 1998 reduzierte die Gemeinde auf Vorgabe der Regie-
rung diese Reserve von 21,41 auf 17,9 ha. Diese Rückzonungen
wurden hauptsächlich zwischen den Ortsteilen Acletta und
Sax/Funs vorgenommen, wo die Parzelle des Beschwerdeführers
liegt.
cc) Der angefochtene Entscheid stützt sich auf die
Praxis der Regierung des Kantons Graubünden ab. Danach wird
der Bedarf an Bauland nach der sogenannten Trendmethode be-
messen, die auf der Extrapolation des durchschnittlichen
jährlichen Baulandverbrauchs der letzten 15 bis 25 Jahre in
die Zukunft beruht. Das Bundesgericht hat diese Methode für
die Bestimmung des Baulandbedarfs als im Allgemeinen geeig-
net bezeichnet (BGE 116 Ia 339 E. 3 b/aa S. 341 f. mit Hin-
weisen). Aufgrund dieser Methode ergibt sich für die Gemein-
de Disentis/Mustér für die nächsten 15 Jahre ein Wohnlandbe-
darf von 12 bis 14 ha. Diese Bedarfsabschätzung erscheint
aufgrund der konkreten Umstände als stichhaltig, wie die
überzeugenden Ausführungen im Entscheid der Regierung vom
28. Mai 1996 (S. 3 ff.) zeigen; sie wird vom Beschwerdefüh-
rer auch nicht in Frage gestellt. Die Gemeinde verfügt nach
dem neuen Zonenplan über Wohnzonen-Reserven von 17,9 ha. Da-
mit sind diese verglichen mit dem für die nächste Planungs-
periode geschätzten Bedarf immer noch zu gross. Der Einwand
des Beschwerdeführers, bei der Abschätzung dieses Bedarfs
sei noch nicht berücksichtigt, dass in der Zeit vom Mai 1993
bis September 1999 weitere 2,4 ha an Bauzone überbaut worden
seien, schlägt schon aus den dargestellten Überlegungen
(vgl. vorne E. 4c/aa) nicht durch. Selbst wenn diese Fläche
von der genannten Reserve abgezogen wird, beträgt letztere
noch 15,5 ha und liegt damit immer noch im Umfang von 1,5
bis 3,5 ha über dem bemessenen Bedarf nach Art. 15 lit. b
RPG.
dd) Aus der erwähnten Bedarfsabschätzung ergibt
sich, dass für die Entwicklung der Gemeinde Disentis/Mustér
innerhalb der nächsten Planungsperiode über die im neuen
Zonenplan vorgesehenen Wohnzonen hinaus kein weiterer Bedarf
nach Art. 15 lit. b RPG besteht. Die in der 1995 beschlosse-
nen Zonenplanrevision - und erst recht die im Zonenplan von
1984 - enthaltene Reserve an Wohnzonen war offensichtlich zu
gross bemessen.
6.- a) Entgegen seiner Auffassung kann sich der Be-
schwerdeführer auch nicht mit Erfolg auf das Rechtssicher-
heitsgebot und den Anspruch auf Planbeständigkeit berufen.
aa) Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung gibt die Eigentumsgarantie dem Grundeigentümer keinen
Anspruch darauf, dass sein Land dauernd in der Zone bleibt,
in die es einmal eingewiesen worden ist (vgl. BGE 116 Ib 185
E. 3c S. 187 mit Hinweisen). Die verfassungsrechtliche Ge-
währleistung des Eigentums steht einer nachträglichen Än-
derung oder Beschränkung der aus einer bestimmten Zonenein-
teilung folgenden Nutzungsmöglichkeit nicht entgegen. Pläne
können und müssen geändert werden, wenn die Verhältnisse
erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Einerseits
müssen Planung und Wirklichkeit wieder in Übereinstimmung
gebracht werden. Anderseits kann ein Zonenplan seinen Zweck
nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist.
Auch das Gebot der Rechtssicherheit verlangt, dass Zonen-
ordnungen eine gewisse Beständigkeit aufweisen und daher nur
aus gewichtigen Gründen geändert werden. Je kürzer die Zeit
zwischen dem Erlass und der Änderung des Planes ist, und je
einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, um
so gewichtiger müssen die Gründe sein, die für eine Planän-
derung sprechen (BGE 113 Ia 444 E. 5b S. 455 mit Hinweisen).
Daraus folgt, dass wie bei jeder Planung zu prüfen ist, ob
die angefochtene Zonenplanung durch ausreichende öffentliche
Interessen gerechtfertigt ist, welche gegenüber den entge-
genstehenden Interessen überwiegen (BGE 121 I 117 E. 3b
S. 120; 107 Ia 35 E. 3a S. 36).
bb) Der alte Zonenplan, nach dem das Grundstück
Nr. 1'333 noch der Bauzone zugeteilt war, wurde von der
Gemeinde am 15. April 1984 erlassen und von der Regierung am
28. Januar 1985 genehmigt. Die umstrittene neue Zonenordnung
stammt vom 7. Juni 1998 bzw. vom 23. März 1999. Dazwischen
sind demnach rund 14 Jahre verstrichen. Die umstrittene
Ortsplanungsrevision liegt damit im Zeitrahmen der von
Art. 15 lit. b RPG vorgegebenen Planungsperiode von
15 Jahren, nach der die Zonenplanung zu überarbeiten ist.
Das Argument der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit hat
daher schon aufgrund des Zeitablaufs keinen Bestand.
b) Der Einwand des Beschwerdeführers, dass der
Zonenplan der Gemeinde Disentis/Mustér aus dem Jahre 1984 im
Hinblick auf das am 1. Januar 1980 in Kraft getretene Raum-
planungsgesetz - entgegen der Auffassung der Vorinstanzen -
als bundesrechtskonform erachtet werden müsse, erweist sich
als nicht stichhaltig. Daran ändert die seinerzeitige vor-
behaltlose Genehmigung durch die Regierung nichts. Die Bau-
zone im Zonenplan 1984 war, wie erwähnt, offensichtlich zu
gross dimensioniert. Deren Redimensionierung war nach
Art. 15 lit. b RPG daher geboten. Die Wahrnehmung dieses
öffentlichen Interesses durch die kantonalen Behörden und
die Gemeinde Disentis/Mustér verletzt weder die Eigentums-
garantie noch das Rechtssicherheitsgebot oder das Willkür-
verbot. Das Bundesgericht hat wiederholt entschieden, dass
das öffentliche Interesse an der Schaffung einer gesetzes-
konformen Zonenplanung gegenüber dem gegenläufigen Interesse
an der Planbeständigkeit überwiegt (BGE 118 Ia 151 E. 5c
S. 160 f. mit Hinweisen).
7.- Der Beschwerdeführer rügt im Weiteren, die ange-
fochtene Zonenordnung verletze das Gebot der rechtsgleichen
Behandlung, weil das Grundeigentum der Bergbahnen Disentis
AG im Gebiet Fraissen/Acletta in der Wohnzone belassen, von
ihm dagegen ein Sonderopfer verlangt werde.
a) Dem Gleichbehandlungsgebot kommt bei Planungs-
massnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung zu. Es liegt im
Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und abgegrenzt
werden müssen, wobei Grundstücke ähnlicher Art bau- und
zonenrechtlich unter Umständen verschieden behandelt werden
müssen. Unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten genügt,
dass eine Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willkür-
lich ist. Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt insoweit mit
dem Willkürverbot zusammen (BGE 121 I 245 E. 6e/bb S. 249
mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat in diesem Zusammenhang
zudem eine gewisse Zurückhaltung zu üben und darf nicht in
das planerische Ermessen der kantonalen und kommunalen Be-
hörden eingreifen.
b) Der planerische Grund, weshalb das Gebiet Frais-
sen in der Bauzone belassen wird, besteht gemäss den kanto-
nalen Instanzen darin, dass auf diese Weise der südliche
Siedlungsbereich von Acletta arrondiert werden kann. Aus der
Bauzone ausgezont werden die Grundstücke im Zwischenbereich
der Ortsteile Acletta und Sax/Funs, wo die Parzelle des Be-
schwerdeführers liegt. Damit wird das bauliche Zusammenwach-
sen dieser Fraktionen unterbunden. Diese planerische Überle-
gung ist im Lichte der angerufenen verfassungsmässigen Rech-
te nicht zu beanstanden. Auch das Argument des Beschwerde-
führers, wonach seine Parzelle dem Dorfzentrum von Disentis
näher gelegen sei als die Wohnzone in Fraissen, ist nicht
von Bedeutung. Da beide Gebiete zum Ortsteil Acletta gehören
ist nicht deren Bezug zum Ortskern von Disentis/Mustér, son-
dern vielmehr der Bezug zu dieser Fraktion massgebend. Im
Weiteren ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass
mit dem neuen Zonenplan nicht nur die Parzelle des Be-
schwerdeführers, sondern auch verschiedene Grundstücke der
Bergbahnen Disentis AG in der Nachbarschaft der Parzelle
Nr. 1333 - im Gebiet zwischen Acletta und Sax/Funs - im
Umfang von rund 3,2 ha ebenfalls nicht mehr der Bauzone
zugewiesen worden sind. Von einem planerischen Sonderopfer
des Beschwerdeführers kann daher nicht gesprochen werden.
8.- Der Beschwerdeführer macht ebenfalls geltend, dass
das umstrittene Grundstück bereits vollständig erschlossen
sei.
Der Umstand, dass Land als voll erschlossen anzuse-
hen ist, begründet weder aufgrund der Eigentumsgarantie noch
der aus Art. 4 aBV folgenden Rechte einen Anspruch auf Zu-
weisung zur Bauzone (BGE 107 Ia 240 E. 3b S. 243). Müssten
sämtliche erschlossenen Grundstücke der Bauzone zugewiesen
werden, wäre eine sinnvolle Ortsplanung zum Vornherein aus-
geschlossen. Die Erschliessung ist nur ein, und dazu oft
wenig gewichtiges Argument für eine Zuteilung zum Baugebiet
(BGE 113 Ia 444 E. 4bd S. 449). Da stichhaltige Gründe für
die Zuweisung des Grundstückes zu einer Nichtbauzone spre-
chen, kommt den Erschliessungsverhältnissen keine entschei-
dende Bedeutung zu.
9.- Schliesslich bringt der Beschwerdeführer verschie-
dene subjektive Gesichtspunkte - die ihm im Zusammenhang mit
dem umstrittenen Grundstück erwachsenen Kosten sowie das Ar-
gument, dass er keine Spekulation betreibe - vor. Diese Hin-
weise sind aus der Sicht des Beschwerdeführers zwar ver-
ständlich. Massgebend sind bei der Interessenabwägung jedoch
objektive, übergeordnete und nicht nur auf einzelne Parzel-
len oder Personen bezogene Anforderungen (vgl. BGE 113 Ia
444 E. 4bd S. 449). Diesen individuellen Aspekten kann daher
im vorliegenden Fall keine Rechnung getragen werden.
Einzelne vom Beschwerdeführer kritisierte unter-
geordnete Versehen im angefochtenen Urteil begründen einer-
seits keine Grundrechtsverstösse und sind anderseits auch
ohne Einfluss auf den Ausgang des kantonalen Verfahrens.
10.- Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene
Entscheid keine verfassungsmässigen Rechte des Beschwerde-
führers verletzt. Die staatsrechtliche Beschwerde ist daher
abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der
Beschwerdeführer die Kosten des bundesgerichtlichen Verfah-
rens zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Die durch einen Anwalt
vertretene Gemeinde Disentis/Mustér hat er für das bundesge-
richtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 159
Abs. 1 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,
soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Be-
schwerdeführer auferlegt.
3.- Der Beschwerdeführer hat die Gemeinde Disentis/
Mustér für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.--
zu entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Poli-
tischen Gemeinde Disentis/Mustér sowie der Regierung und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, Kammer 4,
schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 6. März 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: