I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.647/1999
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1P.647/1999/bmt
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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28. Februar 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der
I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter
Aeschlimann, Ersatzrichter Rohner und Gerichtsschreiber
Steinmann.
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In Sachen
K.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt
Jakob Ackermann, Jonerhof, Postfach 2050, Jona,
gegen
R.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Stefan Müller, Spielhof 7, Postfach 621, Glarus,
Gemeinderat S c h w ä n d i,
Regierungsrat des Kantons G l a r u s,
Verwaltungsgericht des Kantons G l a r u s, I. Kammer,
betreffend
Überbauungsplan Güetli,
hat sich ergeben:
A.- K.________ beabsichtigt, auf seiner Parzelle
"Güetli" in Schwändi (Kanton Glarus) fünf Reiheneinfamilien-
häuser mit einer Tiefgarage zu erstellen. Ein erstes, am
1. März 1995 eingereichtes Baugesuch zog er infolge einer
Einsprache zurück. Mit einer zweiten Eingabe ersuchte
K.________ um Bewilligung seines Projektes und um Einleitung
eines Überbauungsplanverfahrens.
Gestützt auf die Bauordnung der Gemeinde Schwändi
legte der Gemeinderat den Überbauungsplan "Güetli" vom
5. Februar bis zum 6. März 1996 öffentlich auf. Am 6. März
1996 erhob die anwaltlich vertretene R.________, als Ver-
treterin der Erben von X.________, die Eigentümer einer
Nachbarparzelle sind, gestützt auf Art. 39 des Raumplanungs-
und Baugesetzes des Kantons Glarus (RPG) Einsprache und
machte u.a. eine Unterschreitung des gesetzlichen Gebäude-
abstandes um 1,6 m sowie eine Überschreitung der zulässigen
Nutzung geltend.
Der Gemeinderat Schwändi wies diese Einsprache mit
Entscheid vom 18. April 1996 in Bezug auf Grenzabstand und
Ausnützung ab.
In der Folge hiess der Regierungsrat des Kantons
Glarus mit Entscheid vom 7. Oktober 1997 eine Beschwerde von
R.________ (nunmehr Alleineigentümerin) hinsichtlich des Ge-
bäudeabstandes gut und hob Ziff. 1 des Entscheides des
Gemeinderates Schwändi auf; im Übrigen wies er die Be-
schwerde ab.
K.________ focht diesen Regierungsratsentscheid
beim Verwaltungsgericht des Kantons Glarus an. Dieses wies
die Beschwerde am 1. September 1998 ab.
B.- Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
1. September 1998 hat K.________ am 2. November 1999 staats-
rechtliche Beschwerde erhoben. Er rügt in verschiedener Hin-
sicht eine Verletzung von Art. 4 aBV und stellt folgende
Anträge:
1. Es sei der staatsrechtlichen Beschwerde die auf-
schiebende Wirkung zu bewilligen.
2. Es sei die staatsrechtliche Beschwerde gutzu-
heissen.
3. Es sei das Urteil des Verwaltungsgerichtes des
Kantons Glarus vom 1. September 1998 in den
Ziff. 1 bis 3 aufzuheben.
4. Es sei der Entscheid des Regierungsrates des
Kantons Glarus vom 7. Okt. 1997 in den Ziffern 1
und 3 aufzuheben.
5. Es sei der Entscheid des Gemeinderates Schwändi
vom 18. April 1996 in Ziff. 1 bis 3 aufzuheben.
6. Es sei die Genehmigung des Überbauungsplanes des
Gemeinderates Schwändi vom 21. April 1996 an den
Beschwerdeführer zu bestätigen.
7. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten des Kantons Glarus.
Auf die Begründung der Beschwerde im Einzelnen ist
in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen.
Der Regierungsrat beantragt, auf Ziff. 6 des
Beschwerdeantrages nicht einzutreten und die Beschwerde im
Übrigen abzuweisen. Der Gemeinderat Schwändi beantragt, die
Beschwerde mit Bezug auf "Genehmigung Überbauungsplan und
Gebäudeabstand" gutzuheissen und sie im Übrigen abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und R.________ als Beschwerdegegnerin
schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
C.- Mit Verfügung vom 30. November 1999 ist das Gesuch
um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen worden.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Nach Art. 86 und 87 OG ist die staatsrechtliche
Beschwerde nur gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide
zulässig. Der Entscheid einer unteren kantonalen Instanz
kann lediglich mitangefochten werden, wenn entweder der
letzten kantonalen Instanz nicht sämtliche vor Bundesgericht
erhobenen Rügen unterbreitet werden konnten oder wenn solche
Rügen zwar von der letzten kantonalen Instanz beurteilt wur-
den, jedoch mit einer engeren Prüfungsbefugnis, als sie dem
Bundesgericht zusteht (BGE 118 Ia 165 E. 2b S. 169, 117 Ia
393 E. 1b S. 394, 111 Ia 353). - Nach Art. 107 des Glarner
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) können beim
Verwaltungsgericht unrichtige oder unvollständige Feststel-
lung des Sachverhalts, unrichtige Rechtsanwendung ein-
schliesslich Ermessensmissbrauch sowie in bestimmten Fällen
Unangemessenheit gerügt werden. Bei dieser Sachlage sind die
Voraussetzungen zur Anfechtung eines unterinstanzlichen Ent-
scheides nicht gegeben. Auf die Beschwerde kann daher nicht
eingetreten werden, soweit mit ihr die Aufhebung der Ent-
scheide des Regierungsrates und des Gemeinderates verlangt
wird.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist grundsätzlich
rein kassatorischer Natur. Im vorliegenden Fall wird weder
dargetan noch ist ersichtlich, weshalb von diesem Grundsatz
abzuweichen wäre. Daher kann auf die Beschwerde insoweit
nicht eingetreten werden, als mit ihr mehr als die Aufhebung
des angefochtenen Verwaltungsgerichtsentscheides verlangt
wird.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist am 29. Sep-
tember 1999 versandt und am 30. September 1999 vom Rechts-
vertreter in Empfang genommen worden. Da der 1. November
(Allerheiligen) ein kantonaler Feiertag ist (Art. 1 Abs. 1
lit. b des Gesetzes über die öffentlichen Ruhetage), erweist
sich die Beschwerde vom 2. November 1999 nach Art. 32 Abs. 2
OG als rechtzeitig (vgl. BGE 124 II 527).
Demnach kann mit diesen Einschränkungen sowie unter
Vorbehalt des im Zusammenhang mit den einzelnen Rügen zu
prüfenden Erfordernisses der hinreichenden Begründung im
Sinne von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG auf die staatsrechtliche
Beschwerde eingetreten werden.
2.- Die Beschwerdeführerin rügt in formeller Hinsicht
verschiedene Verletzungen von Art. 4 der Ende 1999 ausser
Kraft getretenen Bundesverfassung (aBV).
a) Der Gemeinderat Schwändi hatte den Überbauungs-
plan "Güetli" vom 5. Februar bis und mit 6. März 1996 öf-
fentlich aufgelegt. Dadurch wurde die 30-tägige Auflagefrist
nach Art. 54 Abs. 1 Satz 2 RBG um einen Tag überschritten,
da das Jahr 1996 ein Schaltjahr war. Der Beschwerdeführer
folgert daraus, dass der Gemeinderat auf die am letzten
(31.) Tag der Auflagefrist eingereichte Einsprache der Be-
schwerdegegnerin nicht hätte eintreten dürfen und das Ver-
waltungsgericht daher in Willkür und Rechtsungleichheit
verfallen sei, wenn es gleich wie die unteren Instanzen die
objektiv verspätete Einsprache als rechtzeitig erachtet
habe. Es sei willkürlich, den Grundsatz, wonach den Parteien
aus mangelhafter Eröffnung von Entscheiden kein Nachteil
erwachsen dürfe (Art. 77 VRG), auf den vorliegenden Fall
anzuwenden, weil nicht ein Entscheid eröffnet, sondern der
Bevölkerung die Mitwirkung beim Erlass eines Überbauungs-
plans und allfällig betroffenen Personen die Einsprache
ermöglicht werde.
aa) Die bundesgerichtliche Rechtsprechung leitet
aus Art. 4 aBV ein Recht auf Schutz des Vertrauens in be-
hördliche Auskünfte ab. Dieser Vertrauensschutz bedeutet
u.a., dass einer Partei aus einer fehlerhaften Rechtsmit-
telbelehrung grundsätzlich kein Nachteil erwachsen darf. Auf
Grund einer unrichtigen Auskunft kann sich daher eine ge-
setzliche Frist im Einzelfall entsprechend verlängern (BGE
124 I 255 E. 1a/aa S. 258, 117 Ia 119 E. 3 S. 124, 117 Ia
421 E. 2a S. 422, mit Hinweisen). - Allerdings kann sich
nach der Rechtsprechung nur derjenige auf eine falsche
Rechtsmittelbelehrung oder Fristansetzung berufen, der die
Unrichtigkeit nicht kennt und auch bei gebührender Aufmerk-
samkeit nicht hätte erkennen können. Indes sollen nur grobe
Fehler einer Partei oder ihres Vertreters eine falsche
Rechtsmittelbelehrung aufwiegen können. Das Bundesgericht
hat in seiner bisherigen Rechtsprechung solch einen groben
Fehler bejaht und den Vertrauensschutz entsprechend versagt,
wo eine Partei oder ihr Anwalt die Fehlerhaftigkeit der
Rechtsmittelbelehrung durch Konsultierung des massgebenden
Gesetzestextes allein hätte erkennen können. Nicht verlangt
wurde hingegen, dass neben dem Gesetzestext auch noch die
einschlägige Rechtsprechung oder Literatur hätte nachge-
schlagen werden müssen (BGE 124 I 255 E. 1a/aa S. 258,
117 Ia 421 E. 2a S. 422, 112 Ia 305 E. 3 S. 310, 106 Ia 16
E. 3).
Die öffentliche Auflage von Nutzungsplänen dient
möglichen Einsprechern zur Wahrung ihrer Rechte. Sie ist
insofern mit der Möglichkeit der Ergreifung von Rechtsmit-
teln vergleichbar. Es rechtfertigt sich daher, die Recht-
sprechung zum Vertrauensschutz in Rechtsmittelbelehrungen
auf die vorliegend umstrittene Frist der öffentlichen Auf-
lage anzuwenden.
bb) Was der Beschwerdeführer in dieser Hinsicht
konkret vorbringt, ist nicht geeignet, eine Verfassungs-
verletzung zu belegen.
Zum einen erscheint die vom Gemeinderat festgesetz-
te Frist "5. Februar bis 6. März 1996" auf den ersten Blick
nicht fehlerhaft. Dem Rechtsanwalt, der gleichzeitig eine
Vielzahl von Mandaten betreut, ist in der Regel nicht zuzu-
muten, Rechtsmittelfristen und andere Fristen einer mehr als
summarischen Kontrolle zu unterziehen. Der der zuständigen
Gemeindebehörde unterlaufene Fehler der unterbliebenen Mit-
berücksichtigung des Schalttages ist nicht gravierend und
auf den ersten Blick in keiner Weise ohne weiteres erkenn-
bar. Dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin kann daher
keine grobe Pflichtverletzung vorgeworfen werden.
Über die Interessen der Beschwerdegegnerin hinaus
gilt es zum andern auch diejenigen des Beschwerdeführers zu
berücksichtigen und sind die gegenseitigen Interessenlagen
gegeneinander abzuwägen (vgl. BGE 108 Ia 212 E. 4a S. 214
zur Frage der Gleichbehandlung im Unrecht sowie 117 Ia 285
E. 3e S. 290). Die fälschlicherweise angesetzte Frist wirkt
sich für den Beschwerdeführer als Nachteil aus, weil dadurch
die Einsprachefrist um einen Tag verlängert worden ist. Er
hat allerdings im direkten Anschluss an die Publikation und
die Auflage nichts unternommen, die Fristansetzung berich-
tigen zu lassen, sodass heute nichts mehr zur Korrektur vor-
genommen werden kann. Bei dieser Sachlage aber lässt es sich
unter Berücksichtigung der Interessen der Beschwerdegegnerin
nicht rechtfertigen, deren Vertrauen in die Fristansetzung
bei der Planauflage nicht zu schützen. Zudem kann ohne wei-
teres angenommen werden, dass der Rechtsvertreter der Be-
schwerdegegnerin bei korrekter Ansetzung der Fristen die
Einsprache rechtzeitig erhoben hätte. Demnach erweist sich
die Beschwerde in diesem Punkte als unbegründet.
b) Als willkürlich erachtet der Beschwerdeführer
ferner, dass der Gemeinderat die Einsprache der Beschwer-
degegnerin vom 6. März 1996 als Einsprache gegen den
Überbauungsplan entgegennahm, obwohl sich die Einsprache
ihrem Wortlaut nach gegen das "öffentlich aufgelegte Bau-
vorhaben" richtete.
Diese Rüge ist unbegründet. Rechtsbegehren, Pro-
zesserklärungen und anderweitige Ausführungen in Rechts-
schriften sind nach Treu und Glauben entsprechend ihrem
erkennbaren Sinn zu verstehen. Aus dem Sachzusammenhang
der Einsprachebegründung ergibt sich ohne weiteres, dass
die Einsprache sich gegen den Gegenstand der öffentlichen
Auflage als solchen richtet. Der Überbauungsplan ist aus
einem überarbeiteten Baugesuch hervorgegangen. Das Baupro-
jekt bildete integrierenden und hauptsächlichen Bestandteil
des Überbauungsplanes. Dass es sich so verhielt, zeigt auch
der Wortlaut der Publikation der Auflage des "Überbauungs-
plans Güetli" im Amtsblatt. Darin ist davon die Rede, dass
"...die Pläne der Überbauung Güetli" aufliegen und innert
der Auflagefrist Einsprache "gegen das Überbauungsprojekt"
erhoben werden kann. Obwohl die Einsprache nur vom "Bauvor-
haben" bzw. von der "Baubewilligung" spricht, richtete sie
sich ihrem Sinn nach gegen Elemente, die rechtlich Gegen-
stand des Überbauungsplans bildeten; insbesondere die Rüge
der Ausnützungsüberschreitung ist im Zusammenhang mit dem
Überbauungsplan erhoben worden. Wie das Verwaltungsgericht
mit Fug festhält, wäre es bei dieser Sachlage überspitzt
formalistisch und daher verfassungswidrig, die Einsprache
nicht auch als Einsprache gegen den Überbauungsplan entge-
genzunehmen.
c) Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungs-
gericht zudem Rechtsverweigerung vor, weil es zu Unrecht
auf seine Argumente, mit denen er die Legitimation der Be-
schwerdegegnerin zur Einsprache gegen den Überbauungsplan
bestritten hatte, nicht eingetreten sei.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt u.a.
die Pflicht der Behörde, ihre Entscheide zu begründen. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene sie
sachgerecht anfechten kann (BGE 124 II 145 E. 2a S. 149,
123 I 31 E. 2c S. 34, 112 Ia 107 E. 2b S. 109, mit Hinwei-
sen). Dies ist nur möglich, wenn sowohl der Betroffene wie
auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihre
Verfügung stützt. Dabei ist nicht nötig, dass sich die Be-
hörde mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem recht-
lichen Einwand auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrän-
ken (vgl. die zitierte Rechtsprechung).
Was der Beschwerdeführer gegen die Legitimation der
Beschwerdegegnerin als Eigentümerin eines ausserhalb des
Plangebietes gelegenen Grundstücks zur Anfechtung des Über-
bauungsplanes vor dem Verwaltungsgericht vorbrachte, war
offensichtlich unbehelflich. Die von ihm zitierten Bundes-
gerichtsentscheide sind allesamt im staatsrechtlichen Be-
schwerdeverfahren mit einer unterschiedlichen Legitimations-
umschreibung ergangen. Es ist auch nicht ersichtlich, wes-
halb die Beschwerdegegnerin zur Einsprache nicht hätte legi-
timiert sein sollen. Bei dieser Sachlage brauchte sich das
Verwaltungsgericht mit der Rüge des Beschwerdeführers nicht
näher auseinanderzusetzen, sodass sich der Vorwurf der Ver-
letzung von Art. 4 aBV auch in dieser Hinsicht als unbe-
gründet erweist.
3.- In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer
eine willkürliche und rechtsungleiche Handhabung gesetzli-
cher Abstandsvorschriften. Diese Frage betrifft ausschliess-
lich kantonales Recht der Gesetzesstufe, dessen Anwendung
das Bundesgericht lediglich unter dem Gesichtswinkel der
Willkür prüft.
a) Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss die Eingabe
die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung
darüber enthalten, "welche verfassungsmässigen Rechte bzw.
welche Rechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen
Erlass oder Entscheid verletzt worden sind". Der Beschwerde-
führer muss erklären, welches geschriebene oder ungeschrie-
bene verfassungsmässige Individualrecht seiner Ansicht nach
verletzt worden sein soll. Wirft der Beschwerdeführer der
kantonalen Behörde hinsichtlich der Anwendung des kantonalen
Rechts eine Verletzung von Art. 4 aBV vor, so genügt es noch
nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid
sei willkürlich; bei der Rechtsanwendungsrüge hat der Be-
schwerdeführer vielmehr die Rechtsnorm, die qualifiziert
unrichtig angewandt bzw. nicht angewandt worden sein soll,
zu bezeichnen und anhand der angefochtenen Subsumption im
Einzelnen zu zeigen, inwiefern der Entscheid offensichtlich
unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem und
offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 110 Ia 3
E. 2a, mit Hinweisen). Rein appellatorische Kritik am ange-
fochtenen Entscheid ist unzulässig.
Soweit die Willkürrüge in Frage steht, sind nach
der Rechtsprechung neue rechtliche oder tatsächliche Vor-
bringen im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren grundsätz-
lich unzulässig, selbst wenn die letzte kantonale Instanz
freie Kognition besass und das Recht von Amtes wegen anzu-
wenden hatte. Ausnahmen werden für Vorbringen gemacht, zu
deren Geltendmachung erst die Begründung des angefochtenen
Entscheides Anlass gab, und für Gesichtspunkte, die sich
aufdrängen und daher von der kantonalen Instanz offensicht-
lich von Amtes wegen hätten berücksichtigt werden müssen
(BGE 118 Ia 20 E. 5a S. 26, 107 Ia 187 E. 2b S. 191, 107 Ia
265 E. 2a, mit Hinweisen).
b) Der Beschwerdeführer kritisiert vor allem die
Annahme des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Entscheid,
dass die von Art. 27 Abs. 4 RBG vorgesehene Möglichkeit, im
Rahmen von Überbauungsplänen einen verminderten Grenzabstand
zu bewilligen, sich nur auf Abstände zu Bauten innerhalb des
Planperimeters beziehen könne, nicht aber auf solche ausser-
halb desselben. Er wirft dem Verwaltungsgericht vor, für
diese Auslegung keine "einleuchtenden Gründe" geliefert zu
haben; es sei "nicht einzusehen, dass im vorliegenden Fall
die Unterschreitung des Gebäudeabstandes nicht bewilligt
werden sollte". Zudem gebe es viele Häuser im Kanton Glarus,
die den Gebäudeabstand von 8 m nicht einhielten. Er legt
sodann dar, dass sein eigenes Bauvorhaben den gesetzlichen
Grenzabstand respektiere und der Gebäudeabstand zum Objekt
der Beschwerdegegnerin nur deshalb unterschritten sei, weil
dieses seinerseits den Grenzabstand verletze. Dies dürfe
nicht zu seinen Lasten ausschlagen. Er beruft sich in diesem
Zusammenhang auch auf die Rechtsgleichheit und erwähnt, dass
laut einer Lehrmeinung zum aargauischen Recht ein Neubau,
der an eine Parzelle mit einem den Grenzabstand unterschrei-
tenden Altbau grenzt, gleichwohl nicht einen grösseren als
den gesetzlichen Grenzabstand respektieren müsse, so dass
bis zur Ersetzung des Altbaus ein kleinerer Gebäudeabstand
als die Summe der Grenzabstände in Kauf genommen werde.
Alle diese Ausführungen sind rein appellatorisch.
Ihnen ist allenfalls zu entnehmen, dass sich Art. 27 Abs. 4
RBG auch anders hätte auslegen lassen. Weshalb und inwieweit
das Verwaltungsgericht mit dieser Auslegung jedoch gegen das
Willkürverbot oder das Rechtsgleichheitsgebot verstossen
haben soll, erhellt aus ihnen nicht. Mangels hinreichender
Begründung im Sinne von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG ist daher
auf die Beschwerde nicht einzutreten. Auf die Argumentation
betreffend einer Lehrmeinung zum aargauischen Recht ist
schliesslich auch deshalb nicht einzutreten, weil der Be-
schwerdeführer dieses rechtliche Vorbringen im staatsrecht-
lichen Beschwerdeverfahren erstmals erhebt.
c) Selbst wenn in dieser Hinsicht auf die Beschwer-
de eingetreten werden könnte, erwiese sich die Rüge der Ver-
letzung von Art. 4 aBV wegen Verstosses gegen das Willkür-
verbot und das Gleichheitsgebot als unbegründet.
In der Sache selber ist streitig, ob die vom Ver-
waltungsgericht aus der in Art. 27 Abs. 4 RBG enthaltenen
Wendungen "im Rahmen von Überbauungsplänen" abgeleitete
Auffassung, dass die Gebäudeabstände nur innerhalb des
Planungsperimeters reduziert werden dürften, willkürlich
sei. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn
eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich
unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Wider-
spruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechts-
grundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Ge-
rechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 123 I 1 E. 4a S. 5,
mit Hinweisen). Dies ist zu verneinen. Die Annahme, dass
durch Überbauungspläne geschaffenes Sonderrecht nur mit Be-
zug auf innerhalb des Plangebietes gelegene Objekte gelten
soll, ist vertretbar. Schliesslich kann der Beschwerdeführer
aus der Regelung und der Praxis in andern Kantonen weder den
Vorwurf der Willkür noch denjenigen der rechtsungleichen Be-
handlung ableiten.
4.- Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit da-
rauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang
sind die bundesgerichtlichen Kosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (Art. 156 OG). Zudem hat dieser die Beschwerde-
gegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädi-
gen (Art. 159 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,
soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Be-
schwerdeführer auferlegt.
3.- Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für
das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu ent-
schädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde
Schwändi sowie dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht,
I. Kammer, des Kantons Glarus schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 28. Februar 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: