I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1A.264/1999
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1A.264/1999/bmt
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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7. Juli 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der
I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter
Aeschlimann, Ersatzrichter Ludwig und Gerichtsschreiber
Bopp.
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In Sachen
R h ä t i s c h e B a h n AG (RhB), Bahnhofstrasse 25,
Chur, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Luzius Schmid, Villa Fontana, Obere Strasse 22B,
Postfach, Davos Platz,
gegen
L a n d s c h a f t D a v o s G e m e i n d e, vertreten
durch Rechtsanwalt Dr. Conrad Weinmann, Bahnhofstrasse 8,
Klosters,
Verwaltungsgericht des Kantons G r a u b ü n d e n,
3. Kammer,
betreffend
Entschädigung aus materieller Enteignung,
hat sich ergeben:
A.- Mit Tauschvertrag vom 20./23. Januar 1984 erwarb
die Rhätische Bahn AG (RhB) von den Bergbahnen Brämabüel
und Jakobshorn (BBBJ) die Parzelle Nr. 5756 im Gebiet
"Geissloch", Davos-Platz. Der Tausch erfolgte unter der
Bedingung, dass die Parzelle von der Wohnzone W3 in die
Wohnzone W4 aufgezont werde. Die Gemeinde, die bei den
Verhandlungen ihre Hilfe angeboten hatte, verpflichtete
sich, für die Parzelle Nr. 5756 Erschliessungsanlagen zu
erstellen und der RhB eine Baumehrkostenentschädigung zu
leisten. Im Gegenzug räumte die RhB der Gemeinde ein Loipen-
erstellungs- und -benützungsrecht auf ihrer neuen Parzelle
ein und verpflichtete sich zur Erstellung preisgünstiger
Wohnungen für Ortsansässige.
B.- Am 26. Februar 1984 beschlossen die Stimmberech-
tigten der Gemeinde Davos eine Teilrevision des Zonenplans
"Dorf und Platz" vom 4. Dezember 1977. Diese Revision um-
fasste eine Korrektur der Bauzonenabgrenzung im Bereich der
Parzelle Nr. 5756 und eine Aufzonung des Gebiets "Geissloch"
von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4. Die Regierung des
Kantons Graubünden genehmigte die Revision am 16. Juli 1984.
Am 21. Dezember 1988 genehmigte die Gemeinde einen
von der RhB und weitern Grundeigentümern ausgearbeiteten
privaten Quartierplan. Am 6. November 1989 bewilligte sie
das von der RhB bzw. ihrer Baurechtsnehmerin, der Pensions-
und Hilfskasse der RhB (PHK) eingereichte Baugesuch zur
Überbauung der Parzelle Nr. 5756 mit drei Mehrfamilienhäu-
sern und einer unterirdischen Garage im unteren, westlichen
Teil der Parzelle. In der Folge verzichtete die PHK aber
auf die Ausführung des Vorhabens, so dass sich die RhB ent-
schloss, die Parzelle Nr. 5756 zu verkaufen. Am 23. Februar
1993 schloss sie einen Kaufrechtsvertrag ab, bei welchem ein
Preis von Fr. 4 Mio. vereinbart wurde.
C.- Am 18. Juni 1992 erliess die Gemeinde einen Richt-
plan, welcher Grundlage für eine Totalrevision der kommuna-
len Nutzungsplanung von 1977 nach den Zielen und Grundsätzen
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung
sein sollte. Dieser Richtplan sah unter anderem vor, dass
das Siedlungsgebiet nicht in bisher noch nicht überbaute
Räume ausgedehnt werden, sondern eine Siedlungsverdichtung
innerhalb des schon überbauten Gebiets stattfinden sollte.
Die sich am Rand des überbauten Gebiets befindliche Parzelle
Nr. 5756 wurde dem Bereich zugeordnet, für welchen Bauzonen-
korrekturen vorgesehen waren.
Am 29. Juni 1993 ordnete die Gemeinde zwecks Siche-
rung der Umsetzung der Richtplanung eine Bausperre an, wel-
che unter anderem auch die Parzelle Nr. 5756 erfasste. Die
von der RhB erhobene Beschwerde wurde letztinstanzlich vom
Bundesgericht abgewiesen (Urteil 1P.304/1994 vom 2. Februar
1995).
Am 1. Dezember 1996 hiessen die Stimmberechtigten
der Gemeinde Davos unter anderem den revidierten Zonenplan
"Davos-Platz" gut. Dieser beliess den untern (westlichen)
Teil der Parzelle Nr. 5756 im Umfang von rund 1'833 m2 in
der Bauzone und wies den obern (östlichen), am Hang befind-
lichen Teil im Umfang von rund 4'125 m2 der Landwirtschafts-
zone, überlagert von einer Wintersportzone, zu.
Die von der RhB gegen diese Planungsmassnahme er-
hobene Beschwerde wurde von der Regierung des Kantons Grau-
bünden am 23. Dezember 1997 abgewiesen. Zur Begründung führ-
te die Regierung im Wesentlichen aus, gewichtige öffentliche
Interessen sprächen für die Umzonung. Eine Überbauung würde
die Langlaufloipe und das Übungsgelände des Geisslochlifts
erheblich beeinträchtigen und einen unschönen Einschnitt in
den Grün- bzw. Landwirtschaftsgürtel zwischen den überbauten
Flächen in der Ebene und dem weiter oben am Hang sich hin-
ziehenden Wald bilden.
Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs wies
das kantonale Verwaltungsgericht am 26. Mai 1998 ab. Das
Urteil erwuchs in Rechtskraft.
D.- Am 21. Dezember 1998 meldete die RhB eine Entschä-
digungsforderung wegen materieller Enteignung an. Sie ver-
langte von der Gemeinde Davos Fr. 4 Mio., zuzüglich 5% Zins,
zudem die Übertragung der ganzen Parzelle auf die Gemeinde.
Das kantonale Verwaltungsgericht wies die Klage nach
Vornahme eines Augenscheins am 21. September 1999 ab.
E.- Gegen dieses Urteil hat die RhB am 10. November
1999 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht er-
hoben. Sie beantragt im Wesentlichen, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass sie
infolge Auszonung der Parzelle Nr. 5756 materiell enteignet
und voll zu entschädigen sei; überdies sei festzustellen,
dass sie in ihrem durch den Tauschvertrag, die Umzonung und
die Baubewilligung begründeten Vertrauen verletzt worden und
daher (auch) gestützt auf Art. 4 der Bundesverfassung von
1874 (aBV) voll zu entschädigen sei; die zuständige Enteig-
nungskommission sei mit der Festsetzung der Entschädigung zu
beauftragen.
Die Landschaft Davos Gemeinde und das Verwaltungs-
gericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
auf sie eingetreten werden könne. Das Bundesamt für Raum-
planung (heute: Bundesamt für Raumentwicklung) hat auf eine
Stellungnahme verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts
ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid über die Ent-
schädigungspflicht infolge einer Eigentumsbeschränkung im
Sinne von Art. 5 RPG, welcher mit Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde angefochten werden kann (Art. 34 Abs. 1 RPG). Die
Beschwerdeführerin ist als betroffene Grundeigentümerin
durch den Entscheid beschwert und somit zur Verwaltungsge-
richtsbeschwerde befugt (Art. 103 lit. a OG). Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
b) Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die
Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, geltend gemacht werden
(Art. 104 lit. a OG). Das Bundesgericht ist nach Art. 105
Abs. 2 OG an die Feststellung des Sachverhalts gebunden,
wenn - wie hier - ein kantonales Gericht als Vorinstanz
entschieden und den Sachverhalt nicht offensichtlich un-
richtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher
Verfahrensvorschriften festgestellt hat.
c) Da sich der Sachverhalt mit hinreichender Klar-
heit aus den Akten ergibt, erübrigt sich die Durchführung
des beantragten Augenscheins.
2.- Die Beschwerdeführerin rügt wiederholt eine Ver-
letzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 4 aBV),
weil das Verwaltungsgericht ungenügend oder gar nicht auf
ihre Vorbringen und Beweisanerbieten eingegangen sei oder
lediglich auf seinen die Ortsplanung betreffenden Entscheid
vom 26. Mai 1998 verwiesen habe.
a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt,
dass eine Behörde die Vorbringen der vom Entscheid Betrof-
fenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und
in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die
grundsätzliche Pflicht, einen Entscheid zu begründen. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den
Entscheid sachgerecht anfechten kann. Sie muss jedoch nicht
auf jeden Einwand im Detail eingehen, sondern kann sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE
125 II 369 E. 2c, 124 II 146 E. 2a, 124 V 180 E. 1a, 121 I
54 E. 2c, 112 Ia 107 E. 2b). Entsprechendes gilt für die
Beweisabnahme. Die Behörde braucht auf Beweisanerbieten, die
für den Entscheid unerheblich oder für die Beweisführung
untauglich sind oder die sich als entbehrlich erweisen, weil
die Behörde gestützt auf ihre eigene Sachkenntnis oder die-
jenige von Fachleuten den Sachverhalt zu würdigen vermag,
nicht einzugehen (BGE 124 I 241 E. 2, 122 II 464 E. 4a, 122
V 157 E. 1d).
b) Wie es sich im vorliegenden Fall mit den ein-
zelnen Vorbringen der Beschwerdeführerin verhält, wird nach-
folgend im Sachzusammenhang zu prüfen sein. Soweit die Be-
schwerdeführerin rügt, das Verwaltungsgericht hätte zur Be-
gründung seines Entscheids nicht auf Ausführungen in seinem
früheren Entscheid vom 26. Mai 1998 verweisen dürfen, ist
der Einwand jedenfalls unbegründet. So wie es nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig ist, zur Begrün-
dung auf den vorinstanzlichen Entscheid zu verweisen (BGE
123 I 31 E. 2c, 103 Ia 356 E. 3 und 407 E. 3a; 119 II 478
E. 1d) oder sich auf bereits publizierte Entscheide zu
beziehen (BGE vom 21. Februar 1991 in ZBl 92/1991 S. 424
oben), verletzt es Art. 4 aBV bzw. Art. 29 Abs. 2 der am
1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV; SR 101, AS 1999 S. 2555) nicht, wenn
das Verwaltungsgericht in bestimmten Punkten auf seinen
früheren, die Beschwerdeführerin betreffenden Entscheid
verweist, welcher die Frage der Zonenzuteilung der hier im
Streite liegenden Parzelle zum Gegenstand hatte. Die Be-
schwerdeführerin macht nicht geltend, ein solches Vorgehen
werde durch das kantonale Recht ausgeschlossen. Ob das
Verwaltungsgericht neu vorgebrachte, im früheren Verfahren
nicht erwähnte Gesichtspunkte zu Unrecht nicht (ausdrück-
lich) gewürdigt hat, wird nachfolgend im Sachzusammenhang
zu prüfen sein.
3.- a) Umstritten ist vorab, ob es sich bei der Zuwei-
sung von rund 70% der Fläche der Parzelle Nr. 5756 zur Land-
wirtschaftszone durch die Zonenplanrevision vom 1. Dezember
1996 um eine Auszonung oder um eine Nichteinzonung handelte.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine
Nichteinzonung vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer
raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsmässi-
gen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegen-
schaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dabei spielt es keine
Rolle, ob die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren,
der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht
überbaut werden konnten (BGE 125 II 431 E. 3b, mit Hinwei-
sen). Von einer Auszonung spricht man dagegen, wenn eine
Parzelle, die entsprechend den Grundsätzen des revidierten
Bodenrechts bzw. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über
die Raumplanung (RPG; SR 700) förmlich der Bauzone zugewie-
sen war, einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 122 II 326
E. 4c; Enrico Riva, Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Zürich 1999, Rz. 140 zu Art. 5). Nutzungsbe-
schränkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau-
und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des Raumpla-
nungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden Ordnung
ergeben, gelten entschädigungsrechtlich generell nicht als
Aus-, sondern als Nichteinzonung (BGE 123 II 481 E. 6b, BGE
vom 11. November 1997 in ZBl 100/1999 S. 35 E. 3a).
b) Das Verwaltungsgericht führte aus, es sei höchst
fraglich, ob der Zonenplan der Gemeinde Davos von 1977, der
das fragliche Grundstück der Wohnzone W3 zugewiesen hatte,
materiell den Grundsätzen des eidgenössischen Raumplanungs-
gesetzes entsprochen habe. Insbesondere hätten die damals
ausgeschiedenen Bauzonen (Zonen WLQ [Wohnzone Landschaft mit
Quartierplanpflicht] und Haus zum Hof) eine bundesrechtswid-
rige Streubauweise erlaubt. Mit der Teilrevision von 1984
sei die Parzelle der Beschwerdeführerin nur von einer alt-
rechtlichen in eine andere altrechtliche Bauzone umgeteilt
worden, ohne dass eine Überprüfung der Zonenplanung als Gan-
zes stattgefunden habe. Die Neuordnung von 1996 sei daher
als Nichteinzonung zu qualifizieren.
Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass die
Zonenordnung von 1977 jedenfalls teilweise eine Streubau-
weise erlaubt hat. Sie vertritt aber trotzdem die Meinung,
die Bauzone der städtischen Siedlung Davos-Platz sei klar
gegenüber dem ländlichen Gebiet abgegrenzt gewesen. Die neue
Planung von 1996 habe - abgesehen von der teilweisen Auszo-
nung der Parzelle Nr. 5756 und einzelnen kleineren Zonenkor-
rekturen - konzeptionell an dieser Bauzonenbegrenzung nichts
geändert. Das sei im Amtsbericht der Gemeinde zur Land-
schaftsabstimmung vom 1. Dezember 1996 bestätigt worden. Die
Auszonung der Parzelle Nr. 5756 habe mit der Anpassung der
Davoser Ortsplanung an das RPG nichts zu tun. Der Grund
liege vielmehr darin, dass der Gemeinde die Sicherung der
Langlaufloipe gemäss Vereinbarung von 1984 nicht mehr genügt
habe. Im Übrigen sei die für die Parzelle Nr. 5756 geltende
Zonenordnung im Jahre 1984 unter der Herrschaft des RPG und
somit bundesrechtskonform getroffen worden. Sie habe auch
nicht dem (späteren) Konzept von 1996 entgegengestanden, da
dieses Konzept nicht eine Reduktion der Bauzone bezweckt
habe.
c) Der Meinung der Beschwerdeführerin, die Zonen-
ordnung von 1977 sei RPG-konform gewesen, kann schon deshalb
nicht beigepflichtet werden, weil die Planung nicht nach den
Grundsätzen des Bundesgesetzes vorgenommen worden war und
weil sowohl die kantonalen als auch die kommunalen Vor-
schriften bundesrechtswidrige Bauten ausserhalb der Bauzonen
zuliessen (vgl. Art. 31 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungs-
gesetzes vom 20. Mai 1973 [in der Fassung vor 1988] betref-
fend Ferienhäuser im übrigen Gemeindegebiet, ferner die oben
erwähnten Zonen WLQ und Haus zum Hof). Daran ändert der Satz
im Amtsbericht der Gemeinde zur Nutzungsplanrevision von
1996, wonach schon mit dem Zonenplan von 1977 die Trennung
der Bauzone vom übrigen Gemeindegebiet vorgenommen worden
sei, nichts. Der Amtsbericht fährt selber fort (S. 26), dass
die alte Nutzungsplanung in verschiedener Hinsicht (Fehlen
einer Landwirtschaftszone und von Schutzzonen, aber auch
Mängel innerhalb der Bauzonen) dem RPG nicht entsprochen
habe, weshalb sie vollständig zu revidieren sei. Die Tren-
nung der Bauzone vom übrigen Gemeindegebiet war eine unvoll-
ständige, wie sie vor Inkrafttreten des eidgenössischen
Raumplanungsgesetzes auch in vielen andern Kantonen und
Gemeinden üblich war.
Die Zonenplanänderungen von 1984 betrafen nur ge-
rade die vom Tauschvertrag erfassten Grundstücke und hatten
einzig zum Zweck, den Landabtausch und das Erreichen der
damit verfolgten Ziele (Wohnungsbau für die RhB, Sicherung
des Parkplatzes für die BBBJ sowie der Langlaufloipe) zu er-
möglichen. Eine Überprüfung der gesamten raumplanerischen
Grundordnung auf ihre Übereinstimmung mit dem RPG war damit
nicht verbunden. Im Gegenteil: Wie der Botschaft des Grossen
Landrates zur Landschaftsabstimmung vom 26. Februar 1984
(S. 15) zu entnehmen ist, bestanden gegen die Aufzonung im
"Geissloch" ortsplanerische und städtebauliche Bedenken, die
jedoch angesichts der mit dem Tauschvertrag verfolgten Ziele
beiseite geschoben wurden. Es war somit der umfassenden Nut-
zungsplanrevision von 1996 vorbehalten, die kommunale Grund-
ordnung erstmals gesamthaft mit den bundesrechtlichen Vorga-
ben in Übereinstimmung zu bringen. Damit ist aber auch ge-
sagt, dass die Zuweisung eines Teils der Parzelle Nr. 5756
zur Landwirtschaftszone eine Nichteinzonung im oben erwähn-
ten Sinne darstellte (E. 3a). Aus welchen Gründen die Umzo-
nung eines Teils der Parzelle Nr. 5756 vorgenommen worden
ist, spielt für die Frage, ob es sich um eine Auszonung oder
um eine Nichteinzonung handelte, keine Rolle. Ebenso wenig
ist von Bedeutung, ob die Zonenplanänderung von 1984 letzt-
lich dem RPG entsprochen hat (was entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin angesichts der bereits 1984 vorhanden ge-
wesenen planerischen Bedenken und des 1992 beschlossenen
Richtplans [vgl. vorstehend C] zumindest zu bezweifeln ist);
denn eine kommunale Nutzungsplanung genügt den bundesrechtli-
chen Vorgaben grundsätzlich nur dann, wenn sie als Ganzes und
nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplane-
rischen Grundsätzen vereinbar ist (BGE 122 II 326 E. 5b, BGE
vom 11. November 1997 in ZBl 100/1999 S. 36 E. 3).
4.- a) Eine Nichteinzonung in eine Bauzone löst grund-
sätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft den
Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa
dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes Land be-
sitzt, das von einem gewässerschutzrechtskonformen Generel-
len Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für
Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche
Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der
Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere
besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig
sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont
werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen
sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend über-
bauten Gebiet (Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG) befin-
det. Solche Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung
gebieten können, so dass der Eigentümer am massgebenden
Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener
Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes hat rechnen
dürfen. Trifft das nicht zu, kann nicht von einer enteig-
nungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden.
Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch
auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht,
wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt.
Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegeben-
heiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II
455 E. 4a, vgl. auch BGE 125 II 431 E. 3b und 4a, mit Hin-
weisen).
b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Grund-
stück gehöre zum weitgehend überbauten Gebiet, da es unmit-
telbar an das bauliche Zentrumsgebiet von Davos anschliesse
und nur einen geringfügigen Teil des Baugebiets ausmache.
Durch eine Überbauung der Parzelle Nr. 5756 würde sich das
Siedlungsgebiet von Davos-Platz in keiner Weise verändern,
und der ohnehin unterbrochene Grüngürtel zwischen Davos-
Platz und dem Wald würde keineswegs gestört.
Das Verwaltungsgericht hat die Zugehörigkeit des
Grundstücks zum weitgehend überbauten Gebiet verneint und
zur Begründung auf seinen Entscheid vom 26. Mai 1998 verwie-
sen. Darin (S. 8) führte es aus, die Parzelle rage erker-
artig in die Landwirtschaftszone hinaus und ziehe sich den
landwirtschaftlich genutzten Hang hinauf. Sie sei von der
bestehenden, in sich abgeschlossenen Überbauung in der Ebene
keinesfalls stark geprägt, vielmehr hebe sie sich von den
überbauten Parzellen deutlich ab.
Die Beschwerdeführerin beanstandet die sachverhalt-
liche Feststellung des Verwaltungsgerichts, an die das Bun-
desgericht grundsätzlich gebunden ist (oben E. 1b), nicht.
Wie sich aus den in den Akten liegenden Plänen klar ergibt,
ist auch die rechtliche Würdigung des Verwaltungsgerichts
zutreffend. Davon, dass die Parzelle und insbesondere ihr
nicht eingezonter Teil zum weitgehend überbauten Gebiet im
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehören würde
(vgl. BGE 121 II 417 E. 5a; Riva, a.a.O., Rz. 159 zu Art. 5
RPG), kann keine Rede sein und bedarf keiner weitern Begrün-
dung. Aus dieser Sicht drängte sich eine Einzonung keines-
wegs auf und kann eine materielle Enteignung nicht bejaht
werden. Vielmehr hatte die Gemeinde gute Gründe, den grös-
sern Teil der Parzelle nicht einzuzonen. Es kann dafür auf
die dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 26. Mai 1998 zu-
grunde liegenden Erwägungen (S. 8 ff.) verwiesen werden.
c) Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass
es sich bei der Parzelle Nr. 5756 um unmittelbar überbau-
bares und erschlossenes Land gehandelt habe; zu dessen Er-
schliessung habe sich die Gemeinde vertraglich verpflichtet.
Das Grundstück sei vom GKP erfasst gewesen; es habe für die
Überbauung ein bewilligtes Projekt vorgelegen, und sie, die
Beschwerdeführerin, habe für die Erschliessung und Über-
bauung erhebliche Kosten aufgewendet und "gewaltige Unan-
nehmlichkeiten" auf sich genommen, um der Gemeinde im In-
teresse der örtlichen Verkehrsplanung (Parkierungsplanung)
entgegenzukommen.
aa) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt,
bestanden die geltend gemachten Aufwendungen in Quartier-
planungs-, Bauprojekts- und Baubewilligungskosten. Dass
diese Auslagen schliesslich umsonst gewesen sind, ist nicht
auf die Nichteinzonung zurückzuführen, sondern darauf, dass
die Beschwerdeführerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin auf die
Ausführung des bewilligten Projekts verzichtet hat. Die Be-
schwerdeführerin behauptet nicht, die spätere Kaufrechts-
berechtigte habe das gleiche Projekt realisieren und für die
Projektierungsaufwendungen eine Entschädigung zahlen wollen.
Damit fehlt es schon am notwendigen Kausalzusammenhang zwi-
schen Aufwendungen und Schaden, der durch die Nichteinzonung
entstanden sein soll. Dazu kommt, dass das Bundesgericht
unter "Aufwendungen" jeweils nicht blosse Planungs- und Pro-
jektierungskosten verstanden hat, sondern Investitionen, die
baulich in Erscheinung treten, insbesondere Erschliessungs-
kosten (BGE 125 II 431 E. 5b, 119 Ib 138 E. 5a, 112 Ib 396
E. 6c, s. auch BGE vom 4. April 1997 in Pra 86/1997 Nr. 104
S. 571). Dass die Beschwerdeführerin solche Auslagen gehabt
hätte, behauptet sie nicht. Dabei kann offen bleiben, ob sie
sich überhaupt auf Aufwendungen berufen könnte, welche von
ihrer Baurechtsnehmerin, der PHK, getätigt worden sind.
bb) Was das GKP betrifft, so bestreitet die Be-
schwerdeführerin nicht, dass dieses - 1968 erstellt - auch
von der Streubauweise beherrschte Landschaftsteile mit ein-
schloss und demnach ein viel zu grosses Gebiet erfasste,
d.h. nicht gewässerschutzrechtskonform war (vgl. BGE 122 II
455 E. 5b). Bei dieser Sachlage kann sie aus der Tatsache,
dass das Grundstück innerhalb des GKP lag, nichts zu ihren
Gunsten ableiten. Wohl lag das Grundstück gleichzeitig in-
nerhalb der altrechtlichen Bauzone; da diese aber erst noch
an das RPG angepasst werden musste, konnte die Beschwerde-
führerin nicht darauf vertrauen, dass das Grundstück in der
bereinigten Bauzone Aufnahme finden werde.
cc) Da somit weder das Kriterium der erheblichen
Investitionen noch jenes des gewässerschutzrechtskonformen
GKP erfüllt ist, spielt es keine Rolle, ob das dritte, kumu-
lativ erforderliche Kriterium der vorhandenen Erschliessung
erfüllt wäre. So oder anders traf die Nichteinzonung die
Beschwerdeführerin unter diesen Gesichtspunkten nicht ent-
eignungsähnlich (oben E. 4a). Das Verwaltungsgericht hat
denn auch keine Gehörsverletzung begangen, wenn es auf Be-
weiserhebungen zur Erschliessungssituation verzichtet hat
(vorstehende E. 2a).
d) Die Beschwerdeführerin beruft sich noch auf wei-
tere Gesichtspunkte, die in ihr ein berechtigtes Vertrauen
in die Überbaubarkeit der Parzelle geweckt hätten. So habe
sie 1984 nur auf Drängen der Gemeinde in den Landabtausch
mit der BBBJ eingewilligt, dies auch nur deshalb, weil die
Gemeinde zugesichert habe, die Parzelle Nr. 5756 aufzuzonen
und zu erschliessen und ihr, der Beschwerdeführerin, eine
Baumehrkostenentschädigung zu zahlen. Damit und mit der 1984
tatsächlich durchgeführten Zonenänderung habe die Gemeinde
eine konkrete, individuelle Vertrauensgrundlage geschaffen
und in ihr, der Beschwerdeführerin, die berechtigte Erwar-
tung geweckt, die Parzelle wie geplant überbauen zu können.
Der Preis, den sie dafür bezahlt habe, sei die - auch im
Interesse der Gemeinde erfolgte - Abtretung einer gut über-
baubaren Bauzonenparzelle an die BBBJ gewesen. Unter diesen
Umständen habe sie nicht mit einer "derart hektischen Wider-
sprüchlichkeit der Raumplanung" rechnen müssen, sondern da-
rauf vertrauen dürfen, dass die ihr zugewiesene Bauzone je-
denfalls 15 Jahre Bestand haben würde.
Wie das Bundesgericht schon wiederholt entschieden
hat, gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit nur für bun-
desrechtskonforme, d.h. RPG-konforme Nutzungspläne (BGE 118
Ia 151 E. 5c, mit Hinweisen). Um einen solchen Plan handelte
es sich beim Zonenplan von 1977, wie ausgeführt worden ist
(oben E. 3), auch nach der Teilrevision von 1984 nicht. Da-
her durfte die Beschwerdeführerin nicht darauf vertrauen,
dass ihr Grundstück während mindestens 15 Jahren überbaubar
bleiben würde. Sie musste grundsätzlich mit einer Anpassung
des altrechtlichen Zonenplans an das RPG rechnen. Zwar durf-
te sie davon ausgehen, dass die Änderung von 1984 nicht in-
nert kürzester Zeit wieder in Frage gestellt würde. Das war
aber auch nicht der Fall. Erst neuneinhalb Jahre nach dem
Erwerb der Parzelle durch die Beschwerdeführerin und nach
der Teilrevision des Zonenplans vom Februar 1984 erliess die
Gemeinde im Juni 1993 eine Planungszone, um eine allfällige
Änderung der Zonenordnung im Bereich der Parzelle Nr. 5756
im Zuge der Anpassung der gesamten Ortsplanung an das RPG zu
sichern. Inzwischen hätte die Beschwerdeführerin bzw. ihre
Baurechtsnehmerin Gelegenheit gehabt, das ihr 1989 bewillig-
te Bauprojekt zu realisieren. Sie hat aus eigenem Entschluss
darauf verzichtet und ist damit das Risiko eingegangen, dass
sich die planungsrechtlichen Grundlagen ändern könnten. Dass
die Gemeinde ihr weitergehende als die erwähnten Zusicherun-
gen abgegeben hätte, behauptet die Beschwerdeführerin selber
nicht.
Die Beschwerdeführerin vermag somit an Hand des
Tauschvertrags und der damit zusammenhängenden Umstände
keine Pflicht der Gemeinde zur Einzonung des Grundstücks im
Jahre 1996 nachzuweisen. Sie kann daher aus der Nichteinzo-
nung keine materielle Enteignung ableiten. Es ist auch nicht
ersichtlich, inwiefern das Verwaltungsgericht ihren Anspruch
auf rechtliches Gehör verletzt haben sollte, indem es auf
den Tauschvertrag und die erwähnten Umstände nur kurz einge-
gangen ist und im Übrigen weitgehend auf seine Erwägungen im
früheren Entscheid vom 26. Mai 1998 verwiesen hat.
e) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin eine
rechtsungleiche Behandlung, weil der Kleine Landrat Mitte
Februar 1994 in Davos-Wolfgang dem Grundeigentümer Hans
Marugg einen Bau bewilligt habe, obschon das Grundstück mit
einer Planungszone belegt gewesen sei. Die Gemeinde habe die
Baubewilligung mit zuvor erteilten Zusicherungen begründet;
bei ihr, der Beschwerdeführerin, habe sie dagegen die er-
folgte Quartierplanung und die erteilte Baubewilligung nicht
berücksichtigt. Das Verwaltungsgericht sei auf diese Rüge
mit keinem Wort eingegangen und habe damit auch den Anspruch
auf rechtliches Gehör verletzt.
Auch dieser letztgenannte Vorwurf ist unbegründet.
Die Beschwerdeführerin hat im vorinstanzlichen Verfahren
erst in der Replik (S. 13) auf den Fall Marugg hingewiesen,
und zwar nur unter dem Titel Vertrauensschutz; auf die
Rechtsgleichheit hat sie sich damals nicht berufen. Was den
Vertrauensschutz angeht, so hat sich das Verwaltungsgericht
dazu im angefochtenen Urteil geäussert (S. 12/13), indem es
im Wesentlichen auf die diesbezüglichen Ausführungen in
seinem Urteil vom 26. Mai 1998 verwiesen hat (wo es unter
dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes insbesondere auch
zur Bedeutung der Quartierplanung Stellung genommen hatte).
Es hat zudem beigefügt, eine nicht konsumierte Baubewilli-
gung umfasse keine förmliche Zusicherung für eine künftig
mögliche bauliche Nutzung der Parzelle. Damit hat sich das
Verwaltungsgericht zwar nur knapp, aber doch in genügender
Weise mit dem Einwand auseinandergesetzt.
Was den vor dem Bundesgericht (erstmals) vorge-
brachten Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung anbelangt,
so legt die Beschwerdeführerin nicht dar, inwiefern die bei-
den in Frage stehenden Grundstücke planerisch vergleichbar
gewesen sein sollen und weshalb sie hätten gleich behandelt
werden müssen. Entsprechende Ausführungen wären umso nötiger
gewesen, als die Gemeinde in ihrer Duplik (S. 7) an das Ver-
waltungsgericht ausgeführt hatte, im Fall Marugg habe es
sich nicht um eine "Auszonungspendenz" wie beim Grundstück
der RhB im Gebiet "Geissloch" gehandelt, sondern um weitge-
hend überbautes Gebiet, dessen Auszonung sehr problematisch
gewesen wäre, und ein nicht zum weitgehend überbauten Gebiet
gehörender Teil der alten Gewerbezone von Hans Marugg sei
auch tatsächlich der Landwirtschaftszone zugewiesen worden.
Der Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung ist daher eben-
falls nicht begründet.
5.- Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde ins-
gesamt als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Bei die-
sem Ergebnis kann offen bleiben, ob mit der Vorinstanz eine
materielle Enteignung auch deshalb zu verneinen wäre, weil
gut 30% des Grundstücks Nr. 5756 der Bauzone zugewiesen wor-
den sind und demnach noch rund ein Drittel der Bruttoge-
schossfläche realisiert werden kann.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die
Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 156
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und 153a OG). Obsiegenden
Behörden wird im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 159
Abs. 2 OG). Es besteht kein Grund, im vorliegenden Fall von
dieser Regel abzuweichen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 15'000.-- wird der Be-
schwerdeführerin auferlegt.
3.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der
Landschaft Davos Gemeinde, dem Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden, 3. Kammer, und dem Bundesamt für Raument-
wicklung schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 7. Juli 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: