I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1A.155/1999
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1A.155/1999/hzg
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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22. Mai 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident
der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter
Aeschlimann, Ersatzrichter Ludwig und Gerichtsschreiber
Steinmann.
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In Sachen
Einwohnergemeinde C h a m, Beschwerdeführerin, vertreten
durch Rechtsanwalt Dr. Markus Frigo, Chamer Fussweg 11, Zug
gegen
H a m m e r R e t e x AG, Obermühlestrasse 22, Cham,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Max
Brändli, Hasenbühlweg 9, Zug,
Schätzungkommission gemäss Abs. 55 BauG des Kantons Z u g,
c/o Kantonsgerichtspräsidium Zug,
Verwaltungsgericht des Kantons Z u g, Verwaltungsrechtliche
Kammer,
betreffend
materielle Enteignung,
hat sich ergeben:
A.- Die Hammer Retex AG ist Eigentümerin der Grund-
stücke GB Nr. 1505 und 1506 mit einer Gesamtfläche von
4'299 m2 in der Gemeinde Cham. Die nicht überbauten Par-
zellen lagen nach dem Zonenplan von 1980 (von der Gemeinde
in der Urnenabstimmung am 9. November 1980 beschlossen,
vom Regierungsrat am 21. September 1981 genehmigt) in einer
dreigeschossigen Wohn- und Gewerbezone (WG3). Mit dem Zonen-
plan von 1990 (von der Gemeindeversammlung am 10. Dezember
1990 beschlossen, vom Regierungsrat am 2. Juli 1991 geneh-
migt) wurden die Parzellen der Landwirtschaftszone, über-
lagert von einer Landschaftsschutzzone, zugeteilt.
B.- Mit Klage vom 23. Januar 1995 gelangte die Hammer
Retex AG an die Schätzungskommission des Kantons Zug und
beantragte eine Entschädigung wegen materieller Enteignung
von mindestens Fr. 2'407'440.-- nebst Zins zu 7 % seit dem
20. November 1991. Mit Entscheid vom 21. Mai 1996 verneinte
die Schätzungskommission das Vorliegen einer materiellen
Enteignung und wies die Klage ab.
C.- Gegen diesen Entscheid gelangte die Hammer Retex AG
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Dessen Verwal-
tungsrechtliche Kammer stellte mit Urteil vom 10. Juni
1999 fest, dass die Zuweisung der fraglichen Grundstücke
zur Landwirtschaftszone eine materielle Enteignung bewirkt
habe, die Anspruch auf Entschädigung gebe. Zur Festsetzung
der Höhe der Entschädigung wies das Gericht die Sache an
die Schätzungskommission zurück.
D.- Mit Eingabe vom 23. Juli 1999 hat die Einwohner-
gemeinde Cham beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben. Sie stellt den Antrag, es sei das Urteil
des Verwaltungsgerichts aufzuheben und der Entscheid der
Schätzungskommission zu bestätigen.
Die Hammer Retex AG (als private Beschwerdegegnerin)
und das Verwaltungsgericht beantragen Abweisung der Be-
schwerde. Das Bundesamt für Raumplanung beantragt deren
Gutheissung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Das Verwaltungsgericht bejahte im angefochtenen
Urteil dem Grundsatz nach das Vorliegen einer materiellen
Enteignung als Folge der kommunalen Nutzungsplanung und
wies die Angelegenheit für die Festsetzung der Entschädi-
gung an die Schätzungskommission zurück. Gegen das Urteil
kann trotz des Umstandes, dass es das Verfahren nicht ab-
schliesst, beim Bundesgericht Beschwerde erhoben werden
(BGE 123 I 325 S. 328, mit Hinweisen). Es stellt einen
letztinstanzlichen Entscheid über die Entschädigungs-
pflicht im Sinne von Art. 5 RPG dar und kann daher nach
Art. 34 Abs. 1 RPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde
angefochten werden (BGE 118 Ib 196 E. 1b S. 198). Die
Einwohnergemeinde Cham ist dazu gemäss Art. 34 Abs. 2
RPG legitimiert (BGE 118 Ib 196 E. 1a S. 198). Ihre
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erfüllt alle Sachurteils-
voraussetzungen, sodass auf sie einzutreten ist.
b) Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann
die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich Überschrei-
tung oder Missbrauch des Ermessens, geltend gemacht werden
(Art. 104 lit. a OG). Das Bundesgericht ist nach Art. 105
Abs. 2 OG an die Feststellung des Sachverhalts gebunden,
wenn - wie hier - ein kantonales Gericht als Vorinstanz
entschieden und den Sachverhalt nicht offensichtlich un-
richtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher
Verfahrensvorschriften festgestellt hat.
c) Da sich der Sachverhalt mit hinreichender Klar-
heit aus den Akten ergibt, erübrigt sich die Durchführung
des beantragten Augenscheins.
2.- a) Umstritten ist vorab, ob es sich bei der
Zuweisung der fraglichen Parzellen zur Landwirtschaftszone
durch den Zonenplan von 1990 um eine Auszonung oder um eine
Nichteinzonung handelt. Nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung liegt eine Nichteinzonung vor, wenn bei der erst-
maligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, wel-
che den verfassungsmässigen und gesetzlichen Anforderungen
entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen
wird. Dabei ist nicht von Bedeutung, ob die in Frage ste-
henden Flächen nach dem früheren, der Revision des Boden-
rechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten
(BGE 125 II 431 E. 3b, mit Hinweisen). Von einer Auszonung
wird dagegen gesprochen, wenn eine Parzelle, die entspre-
chend den Grundsätzen des revidierten Bodenrechts bzw. des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG;
SR 700) förmlich der Bauzone zugewiesen war, einer Nicht-
bauzone zugeteilt wird (BGE 122 II 326 E. 4c; Enrico Riva,
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich
1999, Rz. 140 zu Art. 5). Es stellt sich somit vorerst
die Frage, ob die Zonenplanung der Einwohnergemeinde Cham
von 1980 die bundesrechtlichen Vorgaben formell und mate-
riell bereits erfüllte oder ob es dazu noch der Revision
von 1990 bedurfte.
b) Die Parteien sind sich einig, dass die Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Cham von 1980 verfahrensmässig,
d.h. bezüglich der Mitwirkungs-, Genehmigungs- und Rechts-
schutzanforderungen den Grundsätzen des Bundesrechts genügte
(Art. 4, 26 und 33 RPG; BGE 117 Ib 4 E. 3b S. 8). Das Ver-
waltungsgericht ist darüber hinaus zum Schluss gekommen, die
Bau- und Zonenordnung habe auch materiell den bundesrecht-
lichen Anforderungen entsprochen. Anderer Meinung ist dies-
bezüglich - mit der Schätzungskommission - die Beschwerde-
führerin.
Materiell liegt ein bundesrechtskonformer Nutzungs-
plan vor, wenn er die Bauzonen in zweckmässiger Weise rechts-
verbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in
die Bauzonen einbezieht, das sich für die Überbauung eignet
und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15
Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 und 19 RPG;
Art. 5 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom
4. Oktober 1974 [WEG; SR 843]). Dabei müssen auch die übri-
gen raumplanerischen Ziele und Grundsätze (Art. 1, 3 und 17
RPG) beachtet worden sein (BGE 117 Ib 4 E. 3a/cc S. 8; un-
veröffentlichtes Urteil vom 27. Oktober 1998 i.S. Schmid,
E. 2c). Ob der Zonenplan von 1980 diese Anforderungen er-
füllt hat, ist ungeachtet dessen, dass er unter der Herr-
schaft des RPG beschlossen und genehmigt worden ist, zu
prüfen (BGE 122 II 326 E. 5c in fine S. 332).
c) Das Baugesetz für den Kanton Zug vom
18. Mai 1967 (BauG) sah in der 1980 geltenden Fassung
nebst Bauzonen auch Zonen, die späterer Planung vorbe-
halten waren (sog. SPV-Zonen), sowie übriges Gemeinde-
gebiet (§ 19 Abs. 1 und 2 BauG) vor. Die Gemeinden konn-
ten vorschreiben, dass in den SPV-Zonen nichtlandwirt-
schaftliche Bauten nur bewilligt werden durften, wenn
die Gemeinde durch den Bau und Unterhalt der Erschlies-
sungsanlagen nicht belastet wurde und wenn keine wesent-
lichen Nachteile für eine spätere bauliche Entwicklung
zu befürchten waren (§ 23 Abs. 2 BauG). Im übrigen Gemein-
degebiet durften "ausnahmsweise" nichtlandwirtschaftliche
Wohnbauten bewilligt werden, wenn für die Gemeinde dadurch
keine Lasten entstanden und die Erschliessung sicherge-
stellt war (§ 24 BauG).
Das Verwaltungsgericht hält dafür, die nach § 24
BauG gegebene Möglichkeit, im übrigen Gemeindegebiet unter
bestimmten Voraussetzungen auch andere als landwirtschaftli-
che oder sonstwie standortgebundene Bauten zu erstellen, be-
sage noch nicht, dass das Baugebiet ungenügend vom Nichtbau-
gebiet abgegrenzt gewesen sei. Zum einen sei die Praxis zur
Erteilung von Ausnahmebewilligungen nach § 24 BauG streng
gewesen; zum andern sei die Bauordnung der Gemeinde Cham
von 1980 (BauO 80) über das kantonale Recht hinausgegangen,
indem nach § 52 Abs. 2 BauO 80 solche Ausnahmebewilligungen
nur hätten erteilt werden dürfen, wenn auch die Vorausset-
zungen des eidgenössischen Gewässerschutzgesetz vom 8. Okto-
ber 1971 (GSchG 71; AS 1972 S. 950 ff.), wonach im Wesent-
lichen nur noch standortgebundene Bauten entsprechend dem
späteren RPG zugelassen wurden, erfüllt gewesen seien.
Auch durch die SPV-Zonen habe keine bundesrechtswidrige
Vermischung von Baugebiet und Nichtbaugebiet stattgefunden.
§ 19 Abs. 2 BauG habe diese Reservezonen zum Nichtbaugebiet
gezählt. Daran ändere § 39 Abs. 1 BauO 80, der die SPV-Zonen
missverständlich unter "Baugebiet" aufgeführt habe, nichts.
Nach § 39 Abs. 3 BauO 80 hätten für diese Zonen die Bestim-
mungen von § 58 BauO 80 betreffend das übrige Gemeindegebiet
gegolten. Weder habe hier ein Anspruch auf Baubewilligung
noch ein solcher auf Aufnahme in eine Bauzone bestanden.
Vielmehr habe es sich bei den SPV-Zonen um Zonen im Sinne
von Art. 18 RPG gehandelt. Für die Aufnahme in die Bauzone
habe es eines Gemeindeversammlungsbeschlusses und der Ge-
nehmigung des Regierungsrates bedurft (§ 39 Abs. 3 Satz 3
BauO 80).
Die Beschwerdeführerin vertritt demgegenüber die
Meinung, die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Cham von
1980 habe materiell dem Bundesrecht nicht genügt. Diese
habe das Bau- und Nichtbaugebiet nur unvollkommen voneinan-
der getrennt. Eine Landwirtschaftszone habe das zugerische
Recht bis zur Baugesetzrevision von 1988 nicht gekannt, und
die SPV-Zonen hätten eine klare Trennung von Bau- und Nicht-
baugebiet verhindert. Die SPV-Zonen seien Reservebauzonen
gewesen (§ 23 Abs. 2 BauG). Mit Hilfe eines Bebauungsplanes
hätten sie zur Überbauung freigegeben werden können (§ 55
Abs. 2 BauO 80), was in der Gemeinde Cham denn auch wieder-
holt geschehen sei, so einmal 1981, zweimal 1982 und zweimal
1985.
d) Sowohl in den SPV-Zonen als auch im sog. übrigen
Gemeindegebiet durften nach §§ 23 und 24 BauG i.V.m. §§ 55
und 58 BauO 80 nichtlandwirtschaftliche Bauten "ausnahmswei-
se" selbst dann erstellt werden, wenn sie nicht standortge-
bunden im Sinne von Art. 24 RPG waren. Es genügte, dass die
Erschliessung gewährleistet werden konnte und die Gemeinde
dadurch nicht belastet wurde. In den SPV-Zonen bedurfte es
zusätzlich eines Bebauungsplanes, der aber als Sondernut-
zungsplan für ein bestimmtes Baugebiet vom Einwohnerrat
selber beschlossen werden konnte (§§ 32 und 33 BauG).
Auch wenn die SPV-Zonen nur durch Beschluss der Einwohner-
gemeindeversammlung und mit Genehmigung des Regierungsrates
in Etappen teilweise oder ganz zur Überbauung freigegeben
werden konnten (§ 39 Abs. 3 BO 80), war doch eine punktuel-
le, d.h. einzelfallweise Überbauung mit nicht standortge-
bundenen Bauten ohne Umzonung möglich. Das Gleiche gilt für
das übrige Gemeindegebiet. Damit entsprach aber die Bau-
und Zonenordnung von Cham von 1980 nicht den Grundsätzen
des eidg. Raumplanungsrecht.
Daran ändert nichts, dass - wie das Verwaltungs-
gericht ausführt - kein Rechtsanspruch auf eine Ausnahme-
bewilligung bestanden hat und die Bewilligungspraxis streng
gewesen ist. Auch der Umstand, dass nach § 39 Abs. 3 und
§ 58 Abs. 2 BauO 80 sowohl im übrigen Gemeindegebiet als
auch in den SPV-Zonen die Anforderungen des eidgenössischen
Gewässerschutzgesetzes zu erfüllen waren, vermag die Auffas-
sung des Verwaltungsgerichts nicht zu stützen. Es übersieht,
dass der Verweis in § 58 Abs. 2 BauO 80 auf das Gewässer-
schutzgesetz keine raumplanungsrechtliche, sondern bloss
eine erschliessungsrechtliche Bedeutung hatte, nachdem
Art. 20 GSchG mit Art. 38 des RPG abgeändert worden war.
Die Definition "Baugebiet" in § 19 Abs. 2 BauG sodann hatte
lediglich den Zweck, Ansprüche aus materieller Enteignung
in den SPV-Zonen und im übrigen Gemeindegebiet auszuschlies-
sen (vgl. den Verweis auf § 3 Abs. 2 BauG), weil dort kein
Rechtsanspruch auf eine Baubewilligung bestand. Eine klare
Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet vermochte die
Bestimmung jedoch nicht herbeizuführen. Zwar könnte ein-
gewendet werden, zumindest für das übrige Gemeindegebiet
und eventuell auch für die SPV-Zonen habe seit 1980 Art. 24
RPG gegolten, der entgegenstehenden kantonalen und kommu-
nalen Vorschriften vorgegangen sei. Das hilft aber nicht
darüber hinweg, dass die Bau- und Zonenordnung 80 der Ge-
meinde Cham materiell den bundesrechtlichen Vorgaben nicht
genügte.
e) Bei diesem Ergebnis braucht nicht näher geprüft
zu werden, ob sich das Ungenügen der Bau- und Zonenordnung
80 auch aus einer Überdimensionierung der Bauzone und aus
weitern Bundesrechtswidrigkeiten (Missachtung von Zielen
und Grundsätzen der Raumplanung; Art. 1 und 3 RPG) ergab,
wie die Beschwerdeführerin behauptet und die Schätzungs-
kommission - anders als das Verwaltungsgericht - ange-
nommen hatte. Immerhin fällt auf, dass sich der Bericht
der Gemeinde Cham vom 31. Oktober 1977 zur Ortsplanung von
1980 noch nicht an bundesrechtlichen Vorgaben orientierte
(und auch noch gar nicht orientieren konnte) und dass er
die SPV-Zonen zu den Bauzonen zählte (wenn auch zweiter
Etappe), woraus sich ein vorgesehenes Baugebiet für einen
Zeitraum von rund 30 Jahren ergab (vgl. den erwähnten Be-
richt S. 4 und den Vorprüfungsbericht der Baudirektion des
Kantons Zug zur Ortsplanung 1990 S. 10). Das deutet eben-
falls darauf hin, dass die Bau- und Zonenordnung von 1980
materiell noch nicht dem am 1. Januar 1980 in Kraft getre-
tenen Raumplanungsgesetz angepasst worden war. Diesen Mangel
konnte entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin auch die
Revision des kantonalen Baugesetzes von 1988 nicht heilen:
Gemäss der Übergangsregelung von § 62bis Abs. 1 BauG blieben
bis zur Anpassung des jeweiligen Zonenplanes an das RPG die
bisherigen Bauzonen unverändert (Abs. 1), und die bisherigen
SPV-Zonen galten weiterhin als Bauzonen, soweit darin gemäss
der gemeindlichen Bauordnung der Gemeinderat allein oder auf
Grund eines Gemeindeversammlungsbeschlusses befugt war, Bau-
bewilligungen zu erteilen (Abs. 2). Selbst wenn nach dieser
Vorschrift die SPV-Zonen der Gemeinde Cham insgesamt oder
teilweise ab Inkrafttreten der Baugesetzänderung von 1988
nicht mehr zur Bauzone gezählt haben sollten, konnte die
Vorschrift den Mangel, dass die gemeindliche Zonenordnung
(noch) nicht durch eine gesamthafte Überprüfung durch das
zuständige Gemeindeorgan an das RPG angepasst worden war,
nicht beheben.
f) Nach dem Gesagten ist die Zuweisung der hier
im Streite liegenden Parzellen zur Landwirtschaftszone durch
den Zonenplan von 1990 nicht als Auszonung, sondern als
Nichteinzonung zu qualifizieren (E. 2a).
3.- a) Eine Nichteinzonung in eine Bauzone löst grund-
sätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft den
Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa
dann, wenn er überbaubares oder groberschlossenes Land be-
sitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen
Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für
Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche
Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der
Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere
besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig
sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont
werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen
sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend über-
bauten Gebiet (Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG) befin-
det. Solche Umstände können möglicherweise eine Einzonung
gebieten, so dass der Eigentümer am massgebenden Stichtag
mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft
realisierbaren Überbauung seines Landes hat rechnen dürfen.
Trifft das nicht zu, kann nicht von einer enteignungsglei-
chen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Ei-
gentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf
Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn
er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies
ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten,
auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 455
E. 4a und 125 II 431 E. 3b und 4a S. 433/434, mit weitern
Hinweisen). Wie es sich damit im vorliegenden Fall verhält,
ist im Folgenden zu prüfen.
b) aa) Wie dem Zonenplan von 1990 zu entnehmen
ist, grenzen die beiden hier in Frage stehenden unüberbau-
ten Parzellen nur gerade mit ihrer schmalen Nordwestseite
an bebautes Gebiet, das seinerseits schon als Auskragung
der vorhandenen Siedlung in unüberbautes Gebiet erscheint.
Auf den drei andern Seiten ist das Land (abgesehen von der
Kantonsstrasse) unüberbaut und gehört zu einem grösseren
geschlossenen Landwirtschaftsgebiet. Die Parzellen der Be-
schwerdeführerin können somit offensichtlich nicht zum weit-
gehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a bzw.
Art. 36 Abs. 3 RPG gezählt werden (zum Begriff vgl. BGE 121
II 417 E. 5a; ferner Riva, a.a.O., Rz. 159 zu Art. 5). Unter
diesem Gesichtspunkt drängte sich ihre Einzonung somit nicht
auf und kann eine materielle Enteignung nicht bejaht werden.
Vielmehr hatte die Gemeinde gute Gründe für die Nichtein-
zonung der Parzellen: Sie nennt insbesondere das Bestreben,
den Ortskern vom Siedlungsgebiet Eizmoos/Fad/Langacker zu
trennen bzw. ein Zusammenwachsen zu verhindern und den Grün-
gürtel zwischen Städtlerwald und Lorzeraum zu erhalten.
bb) Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts
waren die beiden Parzellen der Beschwerdegegnerin im mass-
gebenden Zeitpunkt zumindest groberschlossen und bedurfte es
für die Feinerschliessung und für eine Überbauung - abgese-
hen von der Bewilligung eines Einlenkers in die Knonauer-
strasse und von einer Anschlussbewilligung an die Kanalisa-
tion - weder einer Quartierplanung noch einer Mitwirkung
von Behörden oder Dritter. Das allein genügt indessen für
die Annahme einer materiellen Enteignung nicht (vgl. oben
E. 3a). Zusätzliche Voraussetzung wäre, dass die Beschwerde-
gegnerin im Zusammenhang mit der Erschliessung oder Über-
bauung der Parzellen Nr. 1505 und 1506 finanzielle Aufwen-
dungen getätigt hätte. Nach den unwidersprochen gebliebenen
Feststellungen der Schätzungskommission ist dies aber nicht
der Fall.
cc) Die Beschwerdegegnerin hat vor der Vorinstanz
geltend gemacht, es sei ihr unmittelbar vor der Revision der
Zonenplanung von den Organen der Gemeinde stets zugesichert
worden, dass die Grundstücke in der Bauzone belassen würden.
Sie behauptet aber nicht, dass ihr vom für die Zoneneintei-
lung zuständigen Gemeindeorgan, der Gemeindeversammlung,
irgendwelche konkrete Zusicherungen gemacht worden wären.
Nur solche hätten aber bei der Beschwerdegegnerin berechtig-
tes Vertrauen in eine Einzonung begründen können (BGE 117 Ia
285 E. 2b S. 287, Urteil des Bundesgerichts in ZBl 97/1996
S. 36 E. 3d). Es musste der Beschwerdegegnerin bewusst sein,
dass weder der Gemeinderat noch andere ihm untergeordnete
Planungsorgane verbindliche Zusicherungen abgeben konnten.
dd) Weitere Umstände, die eine Einzonung hätten
gebieten können, so dass angenommen werden müsste, die
Beschwerdegegnerin sei von der Nichteinzonung enteignungs-
ähnlich getroffen worden, macht die Beschwerdegegnerin
selber nicht geltend. Dass die Gemeindeversammlung ent-
gegen dem Antrag des Gemeinderates eine andere, ebenfalls
der Beschwerdegegnerin gehörende Parzelle nördlich der Auto-
bahn (Parzelle Fad, Nr. 2282) nicht der Bauzone zugewiesen
hat - was offenbar eine Art Kompensation für die Nichtein-
zonung der Parzellen Nr. 1505 und 1506 hätte sein sollen -,
ändert nichts am Ergebnis, dass der Nichteinbezug der letz-
tern Parzellen in die Bauzone keine materielle Enteignung
bewirkt hat. Damit kann auch offen bleiben, ob der von der
Beschwerdegegnerin durch die gleichzeitige Einzonung der
Parzelle Nr. 2276 erzielte Planungsgewinn den Planungsver-
lust auf den Parzellen Nr. 1505 und 1506 kompensiert oder
sogar übertroffen hat und ob dies ein Grund sein könnte,
eine Entschädigung aus materieller Enteignung für die beiden
letztgenannten Grundstücke zu verweigern.
4.- Aus dem Gesagten ergibt sich gesamthaft, dass
das Verwaltungsgericht zu Unrecht auf materielle Enteignung
infolge Auszonung erkannt hat. Die Beschwerde ist daher gut-
zuheissen und der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Die
Klage der Beschwerdegegnerin aus materieller Enteignung ist
damit endgültig abzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG).
Bei diesem Ergebnis sind die Kosten des bundes-
gerichtlichen Verfahrens der privaten Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Die Einwohnergemeinde
Cham hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 159
Abs. 2 OG).
Über die Tragung der Verfahrens- und Parteikosten
des kantonalen Verfahrens wird das Verwaltungsgericht im
Lichte des vorliegenden Entscheids neu zu befinden haben
(Art. 157 und 159 Abs. 6 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen
und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom
10. Juni 1999 aufgehoben.
Die Klage der Beschwerdegegnerin aus materieller
Enteignung wird abgewiesen.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird der
privaten Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.- Die Sache wird zur Neuverlegung der Verfahrens-
und Parteikosten des kantonalen Verfahrens an das Verwal-
tungsgericht des Kantons Zug zurückgewiesen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, der Schätzungs-
kommission gemäss Abs. 55 BauG und dem Verwaltungsgericht
des Kantons Zug sowie dem Bundesamt für Raumplanung schrift-
lich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 22. Mai 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: