II. Öffentlich-rechtliche Abteilung 2A.415/1998
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2A.415/1998/bol
II. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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9. Februar 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Wurzburger, Präsident der
II. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Hartmann,
Betschart, Müller, Bundesrichterin Yersin und Gerichts-
schreiber Hugi Yar.
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In Sachen
Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte
Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben, Beschwer-
deführerin,
gegen
E.B.________ und L.B.________, Beschwerdegegner,
Kantonales Steueramt des Kantons Zürich, Steuerkommissär
(EA 4), Abteilung Direkte Bundessteuer,
Bundessteuer-Rekurskommission des Kantons Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 1995/96
(Besteuerung bei vorbehaltener Nutzniessung),
hat sich ergeben:
A.- L.B.________ (geb. 1935) übereignete am 17. No-
vember 1988 mit öffentlich beurkundetem Schenkungsvertrag
ihrem Sohn A.B.________ (geb. 1963) die Liegenschaft
Kat.Nr. 1142 an der S.________strasse X in P.________.
Dieser verpflichtete sich im Gegenzug, die auf dem Grund-
stück lastende Hypothek von Fr. 100'000.-- zu übernehmen
sowie seinen Eltern ein lebenslängliches und übertragbares
Nutzniessungsrecht am Schenkungsobjekt einzuräumen. Im
Rahmen der Schenkungssteuer wurde die Nutzniessung auf
Fr. 297'507.-- bewertet.
B.- Das Kantonale Steueramt Zürich lehnte es am
20./21. Januar 1998 auf Einsprache hin ab, den Ertrag aus
der Nutzniessung bei der Ermittlung des steuerbaren Einkom-
mens der Eheleute B.________ für die Bundessteuerperiode
1995/96 lediglich zu 60 % zu erfassen (vgl. Art. 22 Abs. 3
des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte
Bundessteuer; DBG, SR 642.11). Bei der sogenannten "Vorbe-
haltsnutzung" durch den Schenker habe die Besteuerung der
Nutzniessung auf der Grundlage des vollen Eigenmietwerts zu
erfolgen. In der Überlassung des Hauses schenkungshalber und
dem Recht, das Objekt weiterhin nutzniessungsweise zu bewoh-
nen, liege kein steuerlich relevantes Austauschverhältnis;
zudem finde kein Wertverzehr statt, weshalb sich eine ent-
sprechende Privilegierung inhaltlich nicht rechtfertige. Das
steuerbare Einkommen der Eheleute B.________ wurde dement-
sprechend auf Fr. 72'200.-- festgelegt.
C.- Die Bundessteuer-Rekurskommission des Kantons
Zürich hiess die hiergegen gerichtete Beschwerde der Pflich-
tigen am 16. Juni 1998 gut und schätzte sie neu mit einem
Einkommen von Fr. 63'800.-- ein. Die Voraussetzungen von
Art. 22 Abs. 3 DBG seien "klarerweise" erfüllt. Mit Blick
auf dessen eindeutigen Wortlaut sei das umstrittene Nutz-
niessungsrecht nur teilweise zu besteuern.
D.- Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat gegen die-
sen Entscheid am 20. August 1998 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde eingereicht mit dem Antrag, ihn aufzuheben "und das
steuerbare durchschnittliche Einkommen der Pflichtigen auf
Fr. 72'200.-- festzulegen". Bei der Vorbehaltsnutzung - also
in jenen Fällen, bei denen der Eigentümer sich des "nackten
Eigentums" entäussere, dabei aber die Nutzung vorbehalte -
ändere die Liegenschaft die Hand nicht unbelastet. Es beste-
he deshalb kein entgeltlicher Erwerb der vorbehaltenen Nutz-
niessung, weshalb Art. 22 Abs. 3 DBG nicht zur Anwendung
komme.
Die Bundessteuer-Rekurskommission des Kantons
Zürich beantragt, die Beschwerde abzuweisen, und macht da-
rauf aufmerksam, dass sich die Eidgenössische Steuerverwal-
tung trotz des Hinweises, wonach sich eine grundsätzliche
Frage von präjudizieller Natur stelle, an ihrem Verfahren
nicht habe beteiligen wollen. Die Abteilung Direkte Bundes-
steuer des Kantons Zürich beantragt, die Beschwerde gutzu-
heissen.
Die Beschwerdegegner haben sich nicht vernehmen
lassen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Der Entscheid der Bundessteuer-Rekurskommission
kann mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht
angefochten werden (Art. 97 Abs. 1 OG in Verbindung mit
Art. 5 VwVG sowie Art. 98 lit. g OG und Art. 146 DBG). Die
Eidgenössische Steuerverwaltung ist hierzu legitimiert
(Art. 103 lit. b OG). Auch wenn sie in Art. 146 DBG - anders
als noch in Art. 112 Abs. 2 BdBSt - nicht mehr ausdrücklich
erwähnt wird, hat sich an der Rechtslage insofern doch
nichts geändert (vgl. BGE 124 II 58 E. 1e S. 64; Agner/Jung/
Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundes-
steuer, Zürich 1995, N 4 zu Art. 146; Agner/Digeronimo/Neu-
haus/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bun-
dessteuer, Ergänzungsband, Zürich 2000, N 4a zu Art. 146).
Auf die frist- und formgerecht eingereichte Eingabe ist dem-
nach einzutreten.
2.- Umstritten ist, ob die Pflichtigen den Ertrag, den
sie aus der Nutzniessung der an ihren Sohn übertragenen Lie-
genschaft ziehen, voll oder bloss zu 60 % zu versteuern ha-
ben (vgl. Art. 22 Abs. 3 DBG). Die einkommenssteuerrechtli-
che Behandlung der Nutzniessung an Grundeigentum beim belas-
teten wie beim berechtigten Steuerpflichtigen hat in der
Doktrin Gegenstand zahlreicher Kontroversen und Abhandlungen
gebildet (vgl. Peter Locher, Besteuerung von Renten und ren-
tenähnlichen Rechtsverhältnissen in der Schweiz, in:
SJZ 87/1991 S. 181 ff.; derselbe, Das Kongruenzprinzip bei
Dienstbarkeiten nach bernischem Grundstückgewinnsteuerrecht,
in: BN 46/1985 S. 79 ff.; derselbe, Die steuerrechtliche
Behandlung des Wohnrechts im Kanton Bern, in: BN 42/1981
S. 185 ff.; Peter Ruf, Die wehrsteuerrechtliche Behandlung
des Wohnrechtes, in: ASA 49 S. 385 ff.; derselbe, Das Wohn-
recht im bernischen Steuerrecht, in BN 50/1989 S. 297 ff.;
Känzig, Die Eidgenössische Wehrsteuer, I. Teil, 2. Aufl.,
Basel 1982, N. 85 ff. zu Art. 21; Rudolf von Erlach, Die Be-
steuerung von Nutzniessung und Wohnrecht in der Schweiz,
Zürich 1981, S. 167 ff. und S. 186 ff.; Florian von Meiss,
Steuerrechtliche Betrachtungen zum Wohnrecht, in: ASA 45
S. 84 ff.). Auf diese ist im Weitern nur einzugehen, soweit
sie zur Auslegung des vorliegend anwendbaren Bundesgesetzes
über die direkte Bundessteuer erheblich sind.
3.- a) Gemäss Art. 21 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte
aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger
Nutzung als Erträge aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern
(lit. a). Gemeint sind dabei Einkünfte aus der Belastung von
Vermögen und nicht jene aus einer Berechtigung an einem sol-
chen (Agner/Jung/Steinmann, a.a.O., Rz. 2 zu Art. 21). Eben-
falls als Einkommen zu versteuern ist der Mietwert von Lie-
genschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflich-
tigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nut-
zungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen
(lit. b). Einkünfte aus Leibrenten und andere wiederkehrende
Einkünfte aus Wohnrecht, Nutzniessung oder Verpfründung sind
zu 60 Prozent steuerbar, wenn die Leistungen, auf denen der
Anspruch beruht, "ausschliesslich vom Steuerpflichtigen er-
bracht worden sind". Diesen gleichgestellt sind solche von
Angehörigen oder Dritten, falls der Steuerpflichtige den An-
spruch durch Erbgang, Vermächtnis oder Schenkung erworben
hat (Art. 22 Abs. 3 DBG). Dieser Regelung liegt die Idee zu
Grunde, dass der Kapitalwert der Nutzniessung und des Wohn-
rechts - wie jener bei der Leibrente - im Rahmen der Vorsor-
ge einen gewissen eigenständigen, dem Rentenstammrecht ähn-
lichen Vermögenswert enthält, der mit fortschreitendem Zeit-
aufwand stetig an Wert verliert (vgl. Locher, Besteuerung
von Renten und rentenähnlichen Rechtsverhältnissen in der
Schweiz, S. 211). Dem durch die Belastung erwirkten Sub-
stanzverzehr beim Grundstückeigentümer steht der Vermögens-
zugang durch die Einmalleistung des Wohn- bzw. Nutznies-
sungsberechtigten gegenüber. Bei diesem stellt der Zugang
des Nutzniessungs-/Wohnrechtswerts eine Vermögenszunahme
dar, die an Stelle des Vermögensabgangs zufolge der Einmal-
leistung tritt. Die entgeltliche Bestellung eines Nutznies-
sungs-/Wohnrechts bildet unter diesen Umständen - ähnlich
wie beim Leibrentenvertrag - eine Vermögensumschichtung,
weshalb das entsprechende Recht bloss insoweit als Einkommen
erfasst werden soll, als der Ertrag, mit der sich die an
sich steuerfreie Vermögensumschichtung vollzieht, eine Zins-
bzw. Ertragsquote enthält. Art. 22 Abs. 3 DBG will - typi-
siert auf 60 Prozent - nur die Zinskomponente der wiederkeh-
renden Einkünfte erfassen, nicht aber auch die "darin lie-
gende" Kapitalrückzahlung (Agner/Jung/Steinmann, a.a.O., N. 4
zu Art. 22; Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Bd. II, Bern 1999,
§ 32 Rz. 51). Der in der periodischen Nutzungsleistung ent-
haltene einkommenssteuerfreie Kapitalverzehr soll freige-
stellt bleiben (vgl. Markus Reich, in: Zweifel/Athanas,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Basel/Frank-
furt a.M. 1997, Rz. 73 zu Art. 7 StHG). Dieses Modell ist in
Praxis und Doktrin zwar nicht unbestritten geblieben und als
unvollständig bezeichnet worden (vgl. Locher, Die Besteue-
rung von Renten und rentenähnlichen Rechtsverhältnissen,
S. 188 ff.; Peter Ruf, Die wehrsteuerrechtliche Behandlung
des Wohnrechtes, S. 419 f.; Bernhard Zwahlen, in: Höhn/
Athanas, Das neue Bundesrecht über die direkten Steuern,
Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 79 u. 85; Weidmann/Grossmann/
Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht,
Muri-Bern 1999, S. 124). Es hat jedoch in dieser Form, dem
gesetzgeberischen Willen entsprechend, in das neue Recht
Einzug gefunden und ist deshalb hier so anzuwenden. Ergän-
zend rechtfertigt sich immerhin der Hinweis, dass Art. 22
Abs. 3 DBG im Rahmen des Stabilisierungsprogramms 1998 in-
zwischen insofern abgeändert wurde, als ab 1. Januar 2001
die neue teilweise Besteuerung von 40 Prozent nur noch für
Leibrenten und Erträge aus Verpfründung gelten wird. Erträge
aus Wohnrecht und Nutzniessung werden künftig - wie von der
Eidgenössischen Steuerverwaltung hier gefordert - zu 100 Pro-
zent zu versteuern sein, um "Missbräuche im Bereich der Ei-
genmietwertbesteuerung" und "Abgrenzungsschwierigkeiten, wie
sie sich nach der heutigen Regelung ergeben", zu verhindern
(so die Botschaft des Bundesrats vom 28. September 1998 zum
Stabilisierungsprogramm 1998, in: BBl 1999 I S. 4 ff. insbe-
sondere S. 97; vgl. auch Etienne von Streng/Luc Enderli/
Claude-Alain Barke/Frédéric Vuilleumier, Loi fédérale sur le
programme de stabilisation 1998, in: Der Schweizer Treuhän-
der 8/1999 S. 753 ff. insbesondere S. 764 Ziff. 5; Hans-Jürg
Neuhaus, Die steuerlichen Massnahmen im Bundesgesetz vom
19. März 1999 über das Stabilisierungsprogramm 1998, in:
ASA 68 S. 273 ff. insbesondere S. 297; Agner/Digeronimo/Neu-
haus/Steinmann, a.a.O., N. 4a, S. 94 f.).
b) aa) Entgegen der Auffassung der Rekurskommission
erscheint der Wortlaut von Art. 22 Abs. 3 DBG hinsichtlich
der vorbehaltenen Nutzniessung wenig aussagekräftig. Er ist
erst während der parlamentarischen Beratungen in das Gesetz
aufgenommen worden, als der Gesetzgeber die Besteuerung der
Dritten Säule B grundlegend neu ordnete. Art. 22 Abs. 3 DBG
basiert in seiner Stossrichtung auf dem alten Art. 21bis
Abs. 1 und 2 BdBSt, der in erster Linie die Erfassung der
beruflichen Vorsorge regelte. Soweit Nutzungsrechte unent-
geltlich erworben werden, ergibt sich aus dem Wortlaut
nicht, welche unter Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG fallen und
welche nach dem Willen des Gesetzgebers von der bloss teil-
weisen Besteuerung gemäss Art. 22 Abs. 3 DBG profitieren
sollen. Ebenso wenig lässt sich dem Wortlaut entnehmen, wann
und unter welchen Umständen ein unentgeltlicher Erwerb vor-
liegt. Die Frage der steuerlichen Behandlung der hier um-
strittenen vom Eigentümer vorbehaltenen Nutzniessung ist
deshalb aus der Systematik der Regelung und dem dahinter
stehenden Gedanken der Steuerfreiheit des Kapitalverzehrs
und der ausschliesslichen steuerlichen Erfassung der Zins-
komponente (vgl. E. 3a) zu ermitteln (vgl. zu den Ausle-
gungsmethoden: BGE 125 II 192 E. 3a S. 196; 123 II 595 E. 4a
S. 600).
bb) Art. 22 Abs. 3 DBG nennt neben den Einkünften
aus Wohnrecht und Nutzniessung solche aus Leibrenten oder
wiederkehrenden Einkünften aus Verpfründung. Ziel des Ge-
setzgebers war es, mit dieser Bestimmung jene Fälle zu er-
fassen, in denen der Pflichtige gewisse eigene oder ihm zu-
mindest zurechenbare Kapital- oder Naturalleistungen (etwa
durch die Übertragung eines Geschäftsbetriebs) an einen
Dritten erbringt, der ihm gestützt hierauf seinerseits wie-
derum periodische Leistungen ausrichtet. Nur dann stellen
die wiederkehrenden Einkünfte nämlich einen teilweisen Rück-
fluss einer durch den Pflichtigen nicht abzugsfähigen Leis-
tung dar, weshalb es sich rechtfertigt, seine entsprechenden
Einkünfte auch bloss teilweise, nämlich im Rahmen der Zins-
komponente, einkommenssteuerrechtlich zu erfassen. Die Si-
tuation unterscheidet sich damit grundlegend von jener der
Lebensversicherung; zwar sind auch bei dieser die Leistungen
des Steuerpflichtigen nicht abzugsfähig, doch wird umgekehrt
der künftige Vermögensanfall seinerseits grundsätzlich ein-
kommenssteuerrechtlich gerade nicht erfasst (Art. 24 lit. b
DBG). Zinsen aus Guthaben, einschliesslich ausbezahlter Er-
träge aus rückkaufsfähigen Kapitalversicherungen mit Einmal-
prämie im Erlebensfall oder bei Rückkauf, sind nur steuer-
bar, soweit sie nicht der Vorsorge dienen (Art. 20 Abs. 1
lit. a DBG). Es stellt sich deshalb das Problem, dass beim
Anfall der privaten Kapitalversicherung die darin enthaltene
Zinskomponente steuerrechtlich nicht immer erfasst wird und
mittels Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung der Versi-
cherungsleistung über die abzugsfähigen Passivzinsen (vgl.
Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG) Steuern umgangen werden können.
c) aa) Art. 22 Abs. 3 DBG regelt (im Unterschied zu
Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG) den Fall, in dem eine Nutznies-
sung entgeltlich erworben wird ("... Leistungen, auf denen
der Anspruch beruht, ausschliesslich vom Steuerpflichtigen
erbracht worden sind") und die geleistete Entschädigung nach
dem Willen des Gesetzgebers - soweit es sich dabei um den
Kapitalrückfluss handelt - in irgendeiner Form Berücksichti-
gung finden soll. Die Anwendung dieser Bestimmung setzt des-
halb voraus, dass überhaupt eines der dort genannten Rechte
mit einem entsprechenden Kapitalaufwand von einem Dritten
erworben wurde. Die Berücksichtigung einer entsprechenden
Rückflussquote rechtfertigt sich nur in diesem Fall, was für
eine "Vorbehaltsnutzniessung", die - wie hier - auf einer
Verschiebung der nutzniessungsbelasteten Liegenschaft aus
dem Vermögen des künftigen Nutzniessers und bisherigen Ei-
gentümers in das Vermögen des Nutzniessungsbelasteten be-
ruht, nicht der Fall ist.
bb) Bei der Vorbehaltsnutzung handelt es sich - wie
die Eidgenössische Steuerverwaltung zu Recht einwendet - hin-
sichtlich des beschränkten dinglichen Rechts, welches sich
der veräussernde Grundeigentümer vorbehält, um einen unent-
geltlichen Entstehungsgrund (Locher, Besteuerung von Renten
und rentenähnlichen Rechtsverhältnissen in der Schweiz,
S. 187, 3.3.3.; Ruf, Das Wohnrecht im bernischen Steuer-
recht, S. 318/319). Mit dem Erwerb des Eigentums wurde der
frühere Eigentümer für das bei der weiteren Übertragung das
Vollrecht belastende, zu Gunsten des Veräusserers ausbe-
dungene beschränkte dingliche Recht entschädigt; hingegen
nicht der künftige Eigentümer des bereits belastet übertra-
genen Grundstücks als Nutzniessungsschuldner. Mit der Über-
eignung der Liegenschaft unter Vorbehalt der Nutzniessung
behält der Schenker den vollen Nutzen an der Liegenschaft
ohne weiteren Kapitaleinsatz, weshalb sich die Berücksich-
tigung einer entsprechenden (steuerfreien) Kapitalumschich-
tung sachlich nicht rechtfertigt. Die wirtschaftliche Leis-
tungsfähigkeit des Nutzniessers hat sich nicht verändert.
Die Liegenschaft ändert die Hand nicht unbelastet zum Voll-
wert, worauf der Erwerber das Nutzungsrecht gegen Entgelt
unter Verrechnung mit der Gegenforderung des Veräusserers
diesem erneut einräumen würde; die Liegenschaft wird viel-
mehr sachenrechtlich uno actu bereits mit der dinglichen
Last bzw. dem entsprechenden Minderwert übertragen ("deduc-
tio servitutis"; Locher, Besteuerung von Renten und renten-
ähnlichen Rechtsverhältnissen in der Schweiz, S. 187 f., mit
Hinweisen; Peter Liver, Zürcher Kommentar, Rz. 9 ff. zu
Art. 732 ZGB). Dem durch die Belastung erwirkten Substanz-
verzehr beim Grundstückeigentümer steht kein Vermögenszugang
durch die schenkungsweise erfolgte Leistung des Wohn- bzw.
Nutzniessungsberechtigten gegenüber. Dem Berechtigten geht
seinerseits umgekehrt kein Nutzniessungs- bzw. Wohnrechts-
wert zu, der an die Stelle des Vermögensabgangs zufolge ei-
ner Einmalleistung treten würde. Der Wohnrechts- bzw. Nutz-
niessungsvorbehalt kann sachenrechtlich nicht Gegenleistung
des Übernehmers für die Übertragung des Grundstücks bilden,
da die Wohnrechts- bzw. Nutzniessungsberechtigung nie in
seiner rechtlichen Verfügungsmacht stand (Ruf, Das Wohnrecht
im bernischen Steuerrecht, S. 319, mit Hinweisen), was der
Natur und der "Elastizität" des Eigentums als Vollrecht
(vgl. Peter Liver, Das Eigentum, in: Schweizerisches Privat-
recht V/1, S. 17 f.) keinen Abbruch tut, im Rahmen der te-
leologischen Auslegung von Art. 22 Abs. 3 DBG aber von Be-
deutung ist. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist der
Wortlaut von Art. 22 Abs. 3 DBG nicht derart klar, dass von
ihm mit Blick auf den vom Gesetzgeber verfolgten Sinn und
Zweck nicht abgewichen werden dürfte (vgl. BGE 114 II 404
E. 3 S. 406 f.).
cc) Im Gegenteil: Würde der Argumentation der Bun-
dessteuer-Rekurskommission gefolgt, entstünde eine sachlich
nicht gerechtfertigte Besserstellung zweier wirtschaftlich
vergleichbarer Sachverhalte, indem bei der "Vorbehaltsnut-
zung" grundlos eine Privilegierung gegenüber jenen Steuer-
pflichtigen erfolgte, die ihr Vermögen im Sinne einer freien
Vorsorge in einer von ihnen bewohnten Liegenschaft halten
und äufnen. Der Wert der veräusserten Liegenschaft wird er-
mittelt, indem vom Verkehrswert der kapitalisierte Wert des
nicht mitübertragenen Nutzungsrechts abgezogen wird. Auch
insofern wird nur ein einziges Rechtsgeschäft erfasst, näm-
lich die Übertragung des "nackten Eigentums". Zwar kann die
Übernahme einer Hypothekarschuld - wie die Einräumung eines
beschränkten dinglichen Rechts - im Rahmen eines entgeltli-
chen Geschäfts eine Zahlungsform bilden. Im vorliegenden Zu-
sammenhang ist diese Annahme - wie der konkrete Sachverhalt
belegt - indessen nicht sachgerecht. Bei einer unentgeltli-
chen Übertragung reduzieren die Belastungen wirtschaftlich
gesehen lediglich den Wert des geschenkten oder vererbten
Guts. Der Sohn der Beschwerdeführer hat seiner Mutter gegen-
über tatsächlich keinerlei Gegenleistung aus dem eigenen
Vermögen erbracht, sondern lediglich die bereits belastete
Immobilie übernommen. Von deren Rohwert haben die Parteien
die Hypothekarbelastung und den Wert der Nutzniessung abge-
zogen und so den Nettowert erhalten, welcher der Schenkungs-
steuer unterlag. Hätte es sich bei diesem Rechtsgeschäft um
eine gemischte Schenkung im eigentlichen Sinne gehandelt,
wäre ein Betrag in der Grössenordnung von Fr. 397'000.--
(Hypothek und Wert der Nutzniessung) handänderungs-steuer-
pflichtig gewesen. Im Übrigen hätte die Mutter auf dem
veräusserten Teil eine Grundstückgewinnsteuer geschuldet,
soweit der entgeltliche Teil des Rechtsgeschäfts den Kauf-
preis überstieg. Die Anwendung von Art. 22 Abs. 3 DBG auf
Sachverhalte der vorliegenden Art erweist sich schliesslich
auch als unzweckmässig, betreibt der Nutzniessungsberech-
tigte - entgegen dem Ziel dieser Bestimmung -, doch gar
keine private Vorsorge, sondern entreichert er sich selber
bloss um den Wert des "nackten Eigentums", ohne dass er eine
periodische Leistung mit Vorsorgecharakter erwürbe; die
Nutzniessung entspricht einem Teil des Immobilienwerts, den
er für sich zurückbehält.
4.- a) Rechtfertigt sich somit keine teilweise Besteue-
rung der vorbehaltenen Nutzniessung bzw. des vorbehaltenen
Wohnrechts, ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gutzuheis-
sen, der angefochtene Entscheid antragsgemäss aufzuheben und
das steuerbare Einkommen der Beschwerdegegner für die Bundes-
steuerperiode 1995/96 dem Einspracheentscheid vom 20./21. Ok-
tober 1997 entsprechend auf Fr. 72'200.-- festzusetzen.
b) Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden
die unterliegenden Beschwerdegegner kostenpflichtig
(Art. 156 Abs. 1 OG). Parteientschädigungen sind nicht ge-
schuldet (vgl. Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen
und der Entscheid der Bundessteuer-Rekurskommission des Kan-
tons Zürich vom 16. Juni 1998 aufgehoben.
2.- Das steuerbare Einkommen der Beschwerdegegner für
die Bundessteuerperiode 1995/96 wird auf Fr. 72'200.-- fest-
gelegt.
3.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Be-
schwerdegegnern unter Solidarhaft auferlegt.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Kantonalen
Steueramt Zürich, Steuerkommissär (EA 4), Abteilung Direkte
Bundessteuer, sowie der Bundessteuer-Rekurskommission des
Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
_____________
Lausanne, 9. Februar 2000
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: