BGE 99 II 164
99 II 164
23. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 30 avril 1973 dans la
cause Julliard et Bolliger contre Siegrist Regeste
Erstreckung des Mietverhältnisses, Art. 267 a Abs. 1 und 267 c
lit. c OR.
Hängt die Benützung von Räumen durch den Eigentümer, die er im Sinne
von Art. 267 c lit. c OR benötigt, von einer Umbau-oder Abbruchbewilligung
ab, so kann er sich solange nicht auf jene Bestimmung berufen, als er
die erforderliche Bewilligung nicht erhalten hat.
Sachverhalt
A.- La société en nom collectif Julliard et Bolliger, domiciliée 18,
rue du Marché à Genève, a pour but social l'"achat, vente et gérance
d'immeubles, architecture". Par acte notarié du 1er octobre 1971,
elle a acquis l'immeuble de la route de Chêne no 11 à Genève en vue d'y
transférer la totalité de ses services composés d'environ 70 personnes,
le cas échéant en démolissant l'immeuble pour en construire un autre, plus
fonctionnel. Elle a dénoncé les baux de ses locataires, espérant vider les
locaux pour le 31 décembre 1973. L'immeuble se compose de quatre étages
sur rez-de-chaussée; le rez-de-chaussée est occupé par divers commerces,
une partie du premier étage par des bureaux et tout le reste par des
appartements locatifs.
Max Siegrist exploite depuis 1964 dans l'immeuble 11 route de Chêne une
boulangerie-pâtisserie avec tea-room. Il est au bénéfice d'un bail dont
le loyer annuel est de 7332 fr., plus les charges. La société Julliard
et Bolliger a dénoncé ce contrat le 2 décembre 1971 pour l'échéance
contractuelle du 31 août 1972.
B.- Siegrist a sollicité la prolongation du bail de deux ans
conformément à l'art. 267a CO. La propriétaire a invoqué le besoin
personnel au sens de l'art. 267c lettre c CO.
Par jugement du 12 septembre 1972, le Tribunal de première instance
de Genève a déclaré valable le congé et prolongé le bail pour une durée
de deux ans, soit jusqu'au 31 août 1974.
Le 25 janvier 1973, la Cour de justice du canton de Genève a déclaré
irrecevable l'appel interjeté par la société Julliard et Bolliger.
C.- La société Julliard et Bolliger recourt en réforme au Tribunal
fédéral. Elle conclut à ce qu'il soit dit que le congé notifié est valable
et à ce que l'intimé soit débouté de sa requête en prolongation de bail.
L'intimé propose le rejet du recours.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- (Procédure.)
Erwägung 2
2.- (Constatation de la nécessité de transformations importantes pour
l'utilisation des locaux par la recourante.)
Erwägung 3
3.- La loi genevoise sur les constructions et installations diverses
du 25 mars 1961 dispose ce qui suit, à son art. 1er:
"Sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir été
autorisé: ... modifier même partiellement ... la distribution ou la
destination d'une construction ... démolir, supprimer ou rebâtir une
construction ..."
La loi du 17 octobre 1962 restreignant les démolitions et
transformations de maisons d'habitation prévoit également une autorisation
pour démolir ou transformer une maison d'habitation. Et selon le règlement
d'application de cette loi du 22 mars 1972, est considéré comme maison
d'habitation tout immeuble locatif comportant au moins un tiers des locaux
créés à destination de logement. Selon les constatations de l'arrêt déféré,
l'immeuble 11 route de Chêne remplit cette condition.
La Cour de justice constate de manière à lier le Tribunal fédéral
qu'"à ce jour, l'appelante n'a encore sollicité aucune autorisation de
transformer, elle n'a encore établi aucun plan précis pour l'occupation
des locaux". Elle considère qu'une telle autorisation devrait être refusée
conformément à la législation actuelle et que, partant, les raisons qui
ont conduit l'appelante à donner congé à ses locataires ne sauraient être
considérées comme valables. La recourante critique cette appréciation. Elle
fait valoir que des autorisations visant à la transformation intérieure
de locaux commerciaux ne sont pas impossibles à obtenir. Quant à la loi
du 17 octobre 1962, elle ne serait pas applicable ici, puisqu'il n'est
nullement question de transformer des logements en locaux commerciaux,
mais qu'il s'agit seulement de procéder à certaines transformations à
l'intérieur de locaux commerciaux.
Ces questions peuvent demeurer indécises: en tout état de cause,
la recourante ne peut se prévaloir de l'art. 267c lettre c CO. Selon
la jurisprudence, le besoin personnel du propriétaire au sens de cette
disposition existe dès qu'il a des raisons sérieuses d'occuper les
locaux et que, dans les circonstances données, ces raisons doivent être
considérées comme valables (RO 98 II 108 consid. 3 b et citations). Cette
dernière condition n'est pas remplie en l'espèce. En effet, lorsque
l'occupation par le propriétaire des locaux dont il a besoin dépend d'une
autorisation de transformer ou de démolir, les raisons sérieuses qu'il a à
vouloir occuper lesdits locaux ne sont pas valables aussi longtemps qu'il
n'a pas obtenu l'autorisation nécessaire. La protection des locataires
de logements ou de locaux commerciaux postule qu'ils ne soient contraints
à les quitter que si les intentions du propriétaire sont réalisables, et
cela dans un avenir proche, afin que les locaux ne restent pas inoccupés.
La recourante n'ayant pas obtenu ni même demandé l'autorisation de
transformer, elle ne peut se mettre au bénéfice de l'art. 267 c lettre
c CO.
Au demeurant, elle ne conteste pas que la résiliation du bail aurait
des conséquences pénibles pour l'intimé. Celles-ci sont indéniables selon
l'arrêt attaqué, qui constate que la surface des locaux commerciaux
disponibles ne doit pas dépasser 0,01% dans le quartier où se trouve
l'immeuble en question, la pénurie étant encore plus grave s'agissant
de locaux artisanaux. La prolongation de bail accordée par les premiers
juges est ainsi fondée au regard de l'art. 267 a al. 1 CO et le recours
doit être rejeté.