BGE 98 IB 252
98 Ib 252
36. Urteil vom 30. Juni 1972 i.S. Newo AG gegen Beauftragten für die
Stabilisierung des Baumarktes. Regeste
BB über Massnahmen zur Stabilisierung des Baumarktes vom 25. Juni 1971
(BauB); V über Massnahmen zur Stabilisierung des Baumarktes vom 30. Juni
1971 (BauV); Abbruchverbot.
1. Anwendbarkeit der Übergangsbestimmungen? Bedeutung des
schlechten baulichen Zustandes eines der Abbruchobjekte? Bedeutung der
Ausführungsreife des Neubauprojektes? (Erw. 1).
2. Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 3 Abs. 2 BauB kann nicht
unmittelbar beim Bundesgericht verlangt werden. (Erw. 2).
3. Ein Abbruch dient nur dann der Erstellung preisgünstiger Wohnungen
im Sinne von Art. 3 Abs. 1 lit. b BauB, wenn der damit ermöglichte Neubau
zum grössten Teil aus preisgünstigen Wohnungen bestehen wird (Erw. 3).
4. Der Baubeschluss überträgt dem Beauftragten keine
Rechtsverordnungskompetenzen (Erw. 4 a).
5. Prüfung der Preisgünstigkeit der geplanten Wohnungen; Bedeutung
des Landpreises; Erfordernis normaler Rendite (Erw. 4 b-d).
Sachverhalt
A.- Die Immobiliengesellschaft Newo AG Bern besitzt die beiden
zusammengebauten Häuser Monbijoustrasse 101 und Sulgenauweg 38 in Bern. Das
eine der beiden Ende des letzten Jahrhunderts erbauten Häuser enthält
über dem Keller eine Werkstatt, ein Magazin, drei Vierzimmer-Wohnungen
und im Dachstock drei Einzelzimmer; es ist schlecht unterhalten, steht
heute leer und kann nicht ohne weiteres wieder bewohnt werden. Im anderen
befindet sich eine Siebenzimmer-Wohnung mit vier Dachzimmern und eine
Werkstatt. Dieses Haus ist bewohnt.
Die Newo AG beabsichtigt, die beiden alten Häuser abzubrechen und
an ihrer Stelle einen Neubau zu errichten, der nach dem Projekt des
Architekturbüros Salvisberg + Co., Bern, umfassen soll:
- im Eingangsgeschoss: eine Auto-Einstellhalle für 23 PW, ein Tea-Room
mit 36 Plätzen;
- in einem besonderen Bürogeschoss: unterteilbare Büro- und
Ausstellungsräume;
- im ersten Stock: eine Einzimmer-, eine Zweieinhalbzimmer-, zwei
Dreieinhalbzimmer- und eine Viereinhalbzimmerwohnung;
- im zweiten, dritten und vierten Stock: je eine Einzimmer-,
zwei Zweieinhalbzimmer-, eine Dreieinhalbzimmer- und eine
Viereinhalbzimmerwohnung;
- im fünften Stock: eine Einzimmer- und eine Sechszimmerwohnung;
- im Kellergeschoss: Lagerräume, Waschküche, zwei Trocknungsräume,
Heizung und Luftschutzkeller.
Nach dem bereinigten Kostenvoranschlag, dem die Offerten der Handwerker
zugrundeliegen, würden sich die Erstellungskosten des Neubaus auf total Fr.
2'249,696.-- belaufen, was bei 9060 m3 umbauten Raums einen Kubikmeterpreis
von Fr. 248.30 ergäbe. Der Anlagewert der ganzen Liegenschaft betrüge
nach Addition des Landpreises von Fr. 1'440'000.-- inkl. Abbruchkosten
Fr. 3'689,696.--.
Die Newo AG stellte am 6. April 1971 das Baugesuch für den Neubau. Sie
erhielt die Baubewilligung nach kantonalem und kommunalem Recht am 7.
September 1971. Zuvor, am 1. Juli 1971, hatte ihr das Bauinspektorat
der Stadt Bern für den Abbruch der beiden alten Gebäude eine sogenannte
"kleine Baubewilligung" erteilt unter Vorbehalt der in Kraft stehenden
Vorschriften sowie der Erfüllung bestimmter Bedingungen.
Am 22. März 1971 war der Ingenieurvertrag über die Eisenbetonarbeiten
abgeschlossen worden. Die Vergebung der Baumeisterarbeiten
folgte am 31. Oktober 1971, der elektrischen Installationen, der
Glaser-Schreiner- und Türenarbeiten und der Gipser- und Malerarbeiten
am 8. November 1971. Heizung und Lüftung, sanitäre Installationen und
Spenglerarbeiten wurden schliesslich am 9. November 1971 vergeben. Die
schriftlichen Dokumente über diese Arbeitsvergebungen führen den Titel
"Auftragsbestätigung". Der Text beginnt mit dem Satz: "Hiemit bestätigen
wir Ihnen im Namen obiger Bauherrschaft den Ihnen bereits erteilten Auftrag
über die Ausführung der obgenannten Arbeitsgattung zu den nachfolgenden
vereinbarten Bedingungen". Die meisten dieser "Auftragsbestätigungen"
verweisen überdies auf eine "Erklärung und Verpflichtung vom 22. Dezember
1970". Ihnen allen liegen aber Offerten zugrunde, die zwischen dem 4. Juni
und dem 15. September 1971 gestellt worden sind. Bestimmte Arbeiten sind,
nach den Akten zu schliessen, noch nicht vergeben.
Auf ein am 7. Januar 1971 gestelltes Gesuch hin räumte die
Gewerbekasse in Bern der Newo AG am 27. Oktober 1971 einen Baukredit von
Fr. 2'350'000.-- ein.
B.- In Anwendung des BB über Massnahmen zur Stabilisierung des
Baumarktes vom 25. Juni 1971 (BauB) verweigerte das Sachverständigengremium
für die Stabilisierung des Baumarktes der Region Bern am 5. August 1971
der Newo AG die zur Realisierung des Bauprojektes notwendige Abbruch- und
Neubaubewilligung. Der Beauftragte für die Stabilisierung des Baumarktes
(im Folgenden kurz: der Beauftragte) wies die gegen diesen Entscheid
gerichtete Beschwerde der Newo AG am 12. Oktober 1971 ab.
C.- Mit der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt
die Newo AG, den Entscheid des Beauftragten aufzuheben und ihr Gesuch
um Befreiung vom Abbruchverbot zu bewilligen. Sie stützt sich dabei
auf Art. 3 Abs. 1 lit. b BauB, wonach jene Fälle vom Abbruchverbot
ausgenommen sind, in denen der Abbruch der Erstellung preisgünstiger
Wohnungen dient. Zum Beweise der Preisgünstigkeit der im projektierten
Neubau vorgesehenen Wohnungen beruft sich die Beschwerdeführerin wie
schon vor der Vorinstanz auf die Mietzinse angeblich vergleichbarer
Mietobjekte in der Region Bern. Sie macht weiter geltend, ihr Projekt
erfülle sämtliche Voraussetzungen des Art. 1 Abs. 2 der Verfügung des
Beauftragten über Kostengrenzen für den preisgünstigen Wohnungsbau sowie
für Appartementhäuser und Eigentumswohnungen für den Luxusbedarf vom
18. Oktober 1971. Auch führt sie an, es habe die volle Ausführungsreife
erlangt. Sie behauptet, die alten Gebäude wieder bewohnbar zu machen,
würde Fr. 323'000.-- kosten. Ein Verbot, diese Gebäude abzubrechen, würde
sie in untragbarer Weise schädigen, habe sie doch bereits umfangreiche und
kostspielige Vorarbeiten geleistet (Baugrunduntersuchungen Fr. 7536.--;
Ingenieur Fr. 18'000.--; Architekt Fr. 30'000.--).
D.- Der Beauftragte beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Er verlangt,
dass zur Abklärung bestimmter Fragen (Zustand der alten Gebäude, Eignung
des Monbijouquartiers als Wohnlage, Kosten einer Renovation) eine Expertise
verbunden mit einem Augenschein durchgeführt werde.
Das Sachverständigengremium für die Stabilisierung des Baumarktes der
Region Bern stellt keinen ausdrücklichen Antrag. Es bemerkt, dass es vor
Erlass der Verfügung des Beauftragten vom 18. Oktober 1971 entschieden hat
und fügt an: "Aufgrund unserer Erfahrung sind Zweifel, ob preisgünstiger
Wohnbau tatsächlich vorliegt, nicht unangebracht."
F.- Der Instruktionsrichter des Bundesgerichtes hat über die vom
Beauftragten aufgeworfenen und eine Reihe weiterer Fragen eine Expertise
angeordnet. Als Experte wurde im Einverständnis mit den Parteien Architekt
Ernest Martin, Mitglied der Eidg. Oberschätzungskommission, bestimmt. Eine
Abordnung des Bundesgerichts nahm in Begleitung des Experten am 8. Februar
1972 einen Augenschein auf der fraglichen Liegenschaft vor, dem auch
die Parteien beiwohnten. Die Parteien hatten Gelegenheit, dem Experten
Ergänzungsfragen zu stellen und sich zu seinem Gutachten zu äussern.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- a) Nach Art. 2 BauB ist es in Regionen mit überforderter
Baukapazität untersagt, Wohn- und Geschäftshäuser abbrechen zu lassen. In
einem Bundesratsbeschluss vom 30. Juni 1971, nunmehr ersetzt durch
den Bundesratsbeschluss vom 26. Januar 1972, sind die Regionen mit
überforderter Baukapazität bezeichnet. Beide Bundesratsbeschlüsse nennen
dabei u.a. die Region Bern, zu der insbesondere das Gebiet der Stadt Bern
gehört. Die in Frage stehenden Gebäude unterstehen somit grundsätzlich
dem Abbruchverbot des Art. 2 BauB.
b) Vom Abbruchverbot und von der Ausführungssperre sind nach Art. 15
BauB alle Abbruch- und Bauarbeiten ausgenommen, die beim Inkrafttreten
des Baubeschlusses bereits in Ausführung begriffen waren. Der Baubeschluss
trat mit seiner Veröffentlichung am 2. Juli 1971 in Kraft (Art. 16 Abs. 1
BauB).
Unter der Überschrift "Übergangsbestimmungen" legt Art. 19 der V über
Massnahmen zur Stabilisierung des Baumarktes vom 30. Juni 1971 (BauV)
fest, unter welchen Voraussetzungen ein Bauvorhaben oder Umbau- und
Abbrucharbeiten als "in Ausführung begriffen" gelten. Abbrucharbeiten
gelten nach Abs. 2 dieser Bestimmung als in Ausführung begriffen,
wenn - vor dem 2. Juli 1971 - wesentliche Eingriffe in das bestehende
Bauwerk vorgenommen worden sind, die eine weitere Verwendung im Sinne
der bisherigen Zweckbestimmung verunmöglichen. Diese Voraussetzung ist
im vorliegenden Falle nicht erfüllt. Dass das Bauinspektorat der Stadt
Bern der Beschwerdeführerin am 1. Juli 1971 eine "Kleine Baubewilligung"
erteilt hat, ändert hieran nichts. Aus den Übergangsbestimmungen kann die
Beschwerdeführerin deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dies könnte
sie auch nicht, wenn statt des Abbruchs der alten Gebäude unmittelbar die
Realisierung ihres Neubauprojektes in Frage stände. Auch das Bauvorhaben
war beim Inkrafttreten des Baubeschlusses noch nicht in Ausführung
begriffen (Art. 19 Abs. 1 BauV). Erst am 31. Oktober 1971 schloss die
Beschwerdeführerin mit einer Unternehmung den Vertrag über die Erstellung
des Rohbaus. Die Finanzierung war erst mit der Kreditzusage vom 27. Oktober
1971 gesichert und auch die baupolizeiliche Bewilligung lag am 2.
Juli 1971 noch nicht vor, sondern wurde erst am 7. September 1971 erteilt.
c) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die alten Gebäude könnten
nur mit unverhältnismässigem Aufwand für drei Jahre wieder bewohnbar
gemacht werden. Der Experte bestätigt dies für das heute leerstehende
Gebäude ("opération anti-économique"). Das andere Gebäude ist hingegen
noch bewohnt und auch durchaus bewohnbar, wie der Augenschein gezeigt
hat. Ausserdem hat das Bundesgericht in BGE 98 Ib 35 ff. entschieden,
die Verwahrlosung eines Wohnhauses bis zur Unbewohnbarkeit begründe für
sich allein keine Ausnahme vom Abbruchverbot. Dieses Argument hilft der
Beschwerdeführerin deshalb nicht weiter.
d) Die Beschwerdeführerin legt besonderes Gewicht auf die Feststellung,
ihr Bauvorhaben sei ausführungsreif. Die volle Ausführungsreife des
Neubauprojektes ist jedoch nirgends als Grund für eine Ausnahme vom
Abbruchverbot genannt und hier deshalb bedeutungslos. Art. 5 Abs. 3
BauB, wonach in Einzelfällen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist,
"wenn ein zwingender Bedarf und die volle Ausführungsreife nachgewiesen
werden können", bezieht sich einzig auf die Ausführungssperre, die im
vorliegenden Falle gar nicht in Frage steht.
Erwägung 2
2.- Nach Art. 3 Abs. 1 BauB sind vom Abbruchverbot jene
Fälle ausgenommen, in denen ein Abbruch aus gesundheits- oder
sicherheitspolizeilichen Gründen verfügt wird (lit. a), der Abbruch der
Erstellung von preisgünstigen Wohnungen dient (lit. b) oder schliesslich
ohne Abbruch die Sanierung eines Wohngebietes verunmöglicht würde (lit. c).
Die Beschwerdeführerin behauptet nicht, hier liege einer der in Art. 3
Abs. 1 lit. a und lit. c BauB genannten Fälle vor und erwähnt auch keine
Tatsachen, welche diesen Schluss zuliessen. Sie weist lediglich darauf hin,
dass ihr Bauvorhaben die 2. Bauetappe einer Gesamtüberbauung darstelle,
welche ästhetisch und baulich eine Einheit bilde. Hieraus kann jedoch
nicht abgeleitet werden, ohne Abbruch der alten Gebäude werde im Sinne von
Art. 3 Abs. 1 lit. c BauB die Sanierung dieses Wohngebietes verunmöglicht,
denn lit. c von Art. 3 Abs. 1 BauB bezieht sich ganz offensichtlich auf
andere Sachverhalte.
Nach Art. 3 Abs. 2 BauB können bei Nachweis besonderer
Umstände und zwingender Gründe Ausnahmebewilligungen erteilt
werden. Art. 2 Abs. 2 lit. c der V über die Zuständigkeit und das
Beschwerdeverfahren bei Bewilligungen im Zusammenhang mit den Massnahmen
zur Stabilisierung des Baumarktes vom 26. Juli 1971 (VZB) überträgt dem
Beauftragten die erstinstanzliche Zuständigkeit zur Erteilung solcher
Ausnahmebewilligungen. Sein Entscheid kann mit Verwaltungsbeschwerde
an das Eidg. Volkswirtschaftsdepartement weitergezogen werden. Gegen
den Entscheid des Departementes ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde
an das Bundesgericht zulässig (Art. 6 VZB). Hätte demnach die
Beschwerdeführerin auf Grund besonderer Umstände und aus zwingenden
Gründen eine Ausnahmebewilligung nach Art. 3 Abs. 2 BauB angestrebt, so
hätte sie dem Beauftragten diesbezüglich ein besonderes Gesuch mit den
nötigen Beweisen einreichen müssen (Art. 13 Abs. 2 BauV). Sie kann die
Ausnahmebewilligung nicht unmittelbar beim Bundesgericht verlangen. Auf
die vorliegende Beschwerde könnte deshalb insoweit nicht eingetreten
werden, als die Beschwerdeführerin damit eine Ausnahme vom Abbruchverbot
nach Art. 3 Abs. 2 BauB verlangen würde. Gleiches gilt zusätzlich zum
bereits Gesagten übrigens auch für die Anwendung von Art. 3 Abs. 1
lit. c BauB. Somit bleibt hier lediglich zu prüfen, ob der Abbruch der
alten Gebäude Monbijoustrasse 101 und Sulgenauweg 38 der Erstellung
preisgünstiger Wohnungen dient und deshalb gemäss Art. 3 Abs. 1 lit. b
BauB vom Abbruchverbot ausgenommen ist. Die Beschwerdeführerin beruft
sich denn auch einzig auf diese Bestimmung des Baubeschlusses.
Erwägung 3
3.- a) In seiner Vernehmlassung zur vorliegenden Beschwerde vertritt
der Beauftragte für die Stabilisierung des Baumarktes die Ansicht,
die Voraussetzung von Art. 3 Abs. 1 lit. b BauB sei nur erfüllt, wenn
der fragliche Neubau zum grössten Teil aus preisgünstigen Wohnungen
bestehe. Dieser Ansicht ist zu folgen, entspricht sie doch Sinn und Zweck
der Vorschrift. Falls die von der Beschwerdeführerin im Neubau geplanten
Wohnungen wirklich als im Sinne des Baubeschlusses preisgünstig gelten
können, ist diese Voraussetzung im vorliegenden Falle erfüllt, denn der
Neubau soll auf 5 Stöcken insgesamt 21 Wohnungen enthalten, während Tea
Room und Büro- und Ausstellungsräume nur 2 Stöcke belegen.
b) Das Sachverständigengremium der Region Bern hat für die ihm
vorliegenden Fälle auf Grund einer Studie von Bauinspektor A. Jakob
angenommen, nur Wohnungen, deren monatliche Mietzinse folgende Ansätze
exkl. Nebenkosten nicht überstiegen, dürften als preisgünstig gelten:
1-Zimmerwohnung ..... Fr. 300.--
2-Zimmerwohnung ..... Fr. 400.--
3-Zimmerwohnung ..... Fr. 500.--
4-Zimmerwohnung ..... Fr. 600.--
5-Zimmerwohnung ..... Fr. 800.--
6-Zimmerwohnung ..... Fr. 1000.--
wobei der Kubikmeter umbauten Raumes Fr. 250.-- (in besonderen
Verhältnissen maximal Fr. 275.--) nicht übersteigen dürfe.
c) Art. 10 BauV sieht vor, dass der Beauftragte nach Anhören der
regionalen Sachverständigengremien die obere Grenze für den preisgünstigen
Wohnungsbau bestimmt und dabei in Würdigung der regionalen Verhältnisse
insbesondere auf die Erstellungskosten und den Mietzins abzustellen
hat. Der Beauftragte hat am 18. Oktober 1971 dementsprechend eine
"Verfügung über Kostengrenzen für den preisgünstigen Wohnungsbau sowie
für Appartementhäuser und Eigentumswohnungen für den Luxusbedarf" (KGV)
erlassen, deren erster Artikel unter der Überschrift "preisgünstiger
Wohnungsbau" lautet:
"Als preisgünstig im Sinne des Bundesbeschlusses gelten Wohnungen
normaler Grösse und Ausführung, die mit finanzieller Unterstützung von
Bund, Kantonen und Gemeinden erstellt oder vermietet werden."
Preisgünstiger Wohnungsbau liegt ferner vor, wenn
a. die Erstellungskosten für die 3-Zimmer-Wohnung normaler Grösse
90'000 Franken nicht überschreiten; für jedes weitere Zimmer normaler
Grösse erhöht sich die Kostengrenze um 15'000 Franken, und entsprechend
vermindert sie sich für 1- und 2-Zimmer-Wohnungen bis auf nicht weniger
als 70'000 Franken;
b. das Bauland zu ortsüblichen und den Erstellungskosten angemessenen
Preisen erworben oder in die Bruttoanlagekosten einberechnet wird;
c. die Bruttorendite 7 Prozent - oder sofern besonders hohe
Schuldentilgungen vorzunehmen sind, 8 Prozent - nicht übersteigt.
Beim Vorliegen besonderer Umstände kann der Beauftragte im Einzelfall
Ausnahmen bewilligen.
In einem Rundschreiben vom 18. Oktober 1971 erläutert der Beauftragte
dazu, die Ansätze für den preisgünstigen Wohnungsbau gälten für Wohnungen
durchschnittlicher Grösse und Ausstattung, in denen ein Wohnraum mindestens
20 m2, die anderen Wohnräume mindestens 10 m2 Fläche haben müssten. In
seiner Vernehmlassung zur vorliegenden Beschwerde fügt er bei, ergänzend
seien ausserdem Art. 6 bis 8 der VV II zum BG über Massnahmen zur Förderung
des Wohnungsbaues vom 22. Februar 1966/15. Juli 1970 beizuziehen.
d) Der Beauftragte behauptet, die im projektierten Neubau
vorgesehenen Wohnungen entsprächen diesen Regeln nicht, denn es würden
Wohnflächen als halbe Zimmer gezählt, denen diese Bedeutung nicht
zukomme und in verschiedenen Wohnungen weise der grösste Wohnraum
eine Fläche von weniger als 20 m2 auf. Daraus schliesst er, was die
Beschwerdeführerin als Viereinhalbzimmer-Wohnungen bezeichne, seien in
Wirklichkeit nur Vierzimmerwohnungen, die "Dreieinhalbzimmer-Wohnungen"
nur Dreizimmer-Wohnungen und die "Zweieinhalbzimmer-Wohnungen" nur
Zweizimmerwohnungen. Für die Prüfung der Preisgünstigkeit seien nur vier
Vierzimmer-Wohnungen, drei Dreizimmer-Wohnungen und eine Zweizimmerwohnung
zu berücksichtigen.
Der Beauftragte bestreitet ausserdem die Richtigkeit
der Berechnung der Erstellungskosten pro Wohneinheit durch die
Beschwerdeführerin. Insbesondere macht er geltend, die Beschwerdeführerin
habe auf Autoeinstellhalle, Bürogeschoss und Tea Room einen zu
grossen Kostenanteil verlegt und damit künstlich den auf die Wohnungen
entfallenden Kostenanteil herabgesetzt. In Wirklichkeit entfielen auf den
Wohnungsteil nicht nur Fr. 1'407,696.--, sondern Fr. 2'013,478.--. Selbst
bei Berücksichtigung sämtlicher und nicht nur der den Normen entsprechenden
Wohnungen wäre der Bau noch zu teuer, um als preisgünstig gelten zu können.
Der von der Beschwerdeführerin als Baulandwert eingesetzte Betrag von Fr.
1'440'000.-- ergebe einen Landpreis von Fr. 2080.--/m2, der mit Rücksicht
auf den quartierüblichen Preis von Fr. 800.--/m2 weit übersetzt sei. Auf
derart teurem Boden sei es von vornherein ausgeschlossen, preisgünstige
Wohnungen zu errichten. Schliesslich behauptet er auch, die von der
Beschwerdeführerin angenommene Bruttorendite von 6,13% sei ungenügend.
Bei normaler Finanzierung sei es ausgeschlossen, auf die Dauer mit weniger
als 7% auszukommen. Die Mietzinse im Neubau müssten sicher nach ein oder
zwei Jahren erhöht werden, um diese Rendite zu vermitteln.
Die eingeholte Expertise spricht sich im wesentlichen über diese
verschiedenen Fragen aus.
Erwägung 4
4.- a) Der angefochtene Entscheid erging am 12. Oktober 1971,
also vor Erlass der Kostengrenzenverfügung des Beauftragten vom 18.
Oktober 1971. Dies ist jedoch ohne Bedeutung. Nach Art. 7 Abs. 1 des
BG über die Rechtskraft der bereinigten Sammlung der Bundesgesetze
und Verordnungen für die Jahre 1848-1947 und über die neue Reihe der
Sammlung vom 12. März 1948 sind Dienstabteilungen der Departemente nur
dann zum Erlass allgemein verpflichtender Vorschriften zuständig, wenn
ein Bundesgesetz oder ein Bundesbeschluss das vorsieht. Diese Vorschrift
wurde vom BG über die Herausgabe einer neuen bereinigten Sammlung der
Bundesgesetze und Verordnungen vom 6. Oktober 1966 nicht aufgehoben
(vgl. Art. 4 Abs. 2). Der Baubeschluss überträgt dem Beauftragten keinerlei
Rechtsverordnungskompetenz. Die fragliche "Verfügung" kann deshalb nur die
Bedeutung einer Verwaltungsverordnung haben. Dies heisst allerdings nicht,
dass ihr hier überhaupt nicht Rechnung zu tragen sei. Im Gegenteil scheint
es sinnvoll, sie mangels anderer Anhaltspunkte als Richtlinie anzunehmen.
b) Der Vertreter der Beschwerdeführerin selbst hat anlässlich des
Augenscheins erklärt, der Beschwerdeführerin würden für den projektierten
Neubau keine Subventionen ausgerichtet. Die darin enthaltenen Wohnungen
können deshalb jedenfalls nicht schon in Anlehnung an Art. 1 Abs. 1 KGV
als preisgünstig bezeichnet werden. Sie wären aber auch als preisgünstig
zu betrachten, wenn sie die in Art. 1 Abs. 2 KGV genannten drei
Voraussetzungen erfüllen würden.
Die in Art. 1 Abs. 2 lit. a KGV angegebenen Kostengrenzen gelten
für Wohnungen bzw. Zimmer normaler Grösse. Im vorliegenden Falle ist
umstritten, ob die im Neubau vorgesehenen Wohnungen bzw. Zimmer normale
Grösse aufweisen. Der Experte stellt fest, die vier Einzimmer-Wohnungen
blieben mit 15,67 m2 Wohnfläche unter der Norm. Er zählt sie deshalb nicht
als Wohnungen, zieht aber von den gesamten Baukosten dafür insgesamt
Fr. 60'000.-- ab, wie wenn es sich um vier zusätzliche Einzelzimmer
handeln würde. Dies scheint entgegen der Ansicht des Beauftragten
richtig. Der Experte erklärt ausserdem, einige der Wohnungen, die nach
Ansicht der Beschwerdeführerin zweieinhalb Zimmer aufweisen, dürften nur
als Zweizimmer-Wohnungen berücksichtigt werden. Hingegen entsprächen
die von der Beschwerdeführerin als Dreieinhalb- und Viereinhalbzimmer
- Wohnungen bezeichneten Wohnungen im zweiten bis vierten Stock
durchaus dieser Bezeichnung. Dabei stützt er sich in erster Linie auf
die Angaben des stadtbernischen Bauinspektorates über den bernischen
Ortsgebrauch. Seiner Auffassung kann gefolgt werden, verpflichtet doch
Art. 10 BauV den Beauftragten, die regionalen Verhältnisse zu würdigen.
Ob der Beauftragte Art. 6 der VV I zum BG über Massnahmen zur Förderung
des Wohnungsbaus vom 22. Februar 1966/15. Juli 1970 richtig auslegt,
kann dahingestellt bleiben, denn diese Verordnung ist ohnehin nicht
unmittelbar anwendbar und die Meinungsverschiedenheiten zwischen dem
Beauftragten und dem Experten darüber scheinen nicht ausschlaggebend für
den vorliegenden Fall.
Der Beauftragte ist der Ansicht, die Erstellungskosten der
Autoeinstellhalle seien bei der Prüfung der Preisgünstigkeit der
projektierten Wohnungen mitzuberücksichtigen. Demgegenüber findet der
Experte, sie seien auszuklammern, da Garagen weder im Baubeschluss noch
in den verschiedenen Verordnungen dazu erwähnt seien, nicht überall in der
Schweiz zusammen mit neuen Wohnungen auch entsprechender Autoeinstellraum
geschaffen werden müsse, Garagen im Wohnbau selbst oder getrennt
davon erstellt werden könnten, woraus bedeutende Kostenunterschiede
folgten, die Mietverträge über die Wohnungen getrennt von jenen über
die Garagen abgeschlossen würden, kein Wohnungsmieter verpflichtet sei,
einen Einstellplatz zu mieten und auch nach bernischem Ortsgebrauch die
Erstellungskosten der Garagen nicht jenen der Wohnungen zugerechnet würden.
Die Darlegung des Experten überzeugt. Der Beauftragte beruft sich zur
Stützung seiner abweichenden Ansicht einzig auf eine in der 7. Sitzung
der Konsultativkommission des Baubeschlusses gefallene Äusserung
eines Kommissionsmitgliedes. Danach sollten "in die Berechnung
der Preisgünstigkeit sämtliche mit dem Wohnen zusammenhängenden
Gemeinschaftsräume einbezogen werden". Dies betrifft aber wohl nicht
die Garagen, sondern eher andere Räumlichkeiten wie Einstellräume,
Waschküchen etc., die der Experte im Unterschied zur Autoeinstellhalle
in seiner Berechnung durchaus berücksichtigt hat.
Der Aufteilung der Erstellungskosten auf die Wohnungen einerseits
und Büros, Tea Room und Autoeinstellhalle anderseits, legt der
Experte entsprechend Art. 4, 5 und 12 BauV in Anwendung von Norm 116,
Normalien für kubische Berechnungen des Schweizerischen Ingenieur- und
Architektenvereins das Volumen des umbauten Raums zugrunde. Auf Grund des
volumenmässigen Anteils (5651 m3) berechnet er die Erstellungskosten der
Wohnungen auf Fr. 1'465,200.--. Er erklärt, nach den in Art. 1 Abs. 2
lit. a KGV enthaltenen Ansätzen hätten die Erstellungskosten für die
projektierten Wohnungen sogar Fr. 1'517,500.-- betragen dürfen, die
Wohnungen erfüllten deshalb als Gesamtheit die in Art. 1 Abs. 2 lit. a
KGV enthaltenen Voraussetzungen für den preisgünstigen Wohnungsbau. Das
Gericht schliesst sich der Ansicht des Experten an. Das Gutachten scheint
gründlich und überzeugt auch vor den Einwendungen des Beauftragten. Die
dem Experten bei der Berechnung der Kostengrenze nach Art. 1 Abs. 2
lit. a KGV unterlaufenen Fehler (Verwechslung der Gesamtzahl von Drei-
und Dreieinhalbzimmer-Wohnungen mit der Gesamtzahl von Zwei- und
Zweieinhalbzimmerwohnungen und Nichtberechnung von zwei Wohnungen)
ändern hieran umso weniger, als ihre Korrektur zu einer weiteren
beträchtlichen Erhöhung der Kostengrenze führt, die vom Experten auf
Grund des volumenmässigen Anteils ermittelten Erstellungskosten demnach
in Wirklichkeit noch weiter unter dieser Kostengrenze bleiben.
c) Es fragt sich weiter, ob entsprechend Art. 1 Abs. 2 lit. b KGV das
Bauland zu ortsüblichen und den Erstellungskosten angemessenen Preisen
einberechnet wurde. Der Experte stellt fest, der von der Beschwerdeführerin
in ihre Berechnung eingesetzte Bodenpreis stelle 39% der Gesamtanlagekosten
dar. Normalerweise sollte der Landkostenanteil bei gewöhnlichen Wohnbauten
20% der gesamten Anlagekosten nicht überschreiten. Immerhin könne sich je
nach den Umständen, insbesondere wenn das Gebäude auch Geschäftslokale
enthalte, ein grösserer Landkostenanteil rechtfertigen. Im vorliegenden
Falle seien zwar aus den im Neubau vorgesehenen Geschäftslokalitäten
verhältnismässig erhebliche Mieteinnahmen zu erwarten. Wenn dadurch
die finanzielle Belastung, die der hohe Bodenpreis bedeute, auch etwas
vermindert werde, so bleibe sie doch immer noch über der üblichen Norm. Der
von der Beschwerdeführerin angegebene Bodenpreis sei für preisgünstigen
Wohnungsbau zu hoch. Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, der
Landkostenanteil sei bei einem im Zentrum einer Stadt gelegenen Bauwerk
wesentlich höher als bei einer Überbauung in einer Landgemeinde mit tiefen
Bodenpreisen. Dem müsse Rechnung getragen werden, denn in Art. 1 Abs. 2
lit. b KGV sei von den ortsüblichen Baulandpreisen die Rede. Der Experte
anerkennt in der Ergänzung zu seinem Gutachten, dass im Zentrum einer Stadt
und in dessen unmittelbarer Nähe der Landkostenanteil erheblich über 20%
der gesamten Anlagekosten liegen könne, fragt sich aber, ob dabei noch von
preisgünstigem Wohnungsbau gesprochen werden könne. In der Tat schliessen
gerade die ausserordentlich hohen Bodenpreise heute die Erstellung
preisgünstiger Wohnungen in Stadtzentren aus. Art. 1 Abs. 2 lit. b KGV
verlangt die Berücksichtigung der ortsüblichen Baulandpreise einzig,
damit den regionalen Unterschieden der Bodenpreise für Grundstücke
vergleichbarer Lage Rechnung getragen wird, nicht aber, wie die
Beschwerdeführerin offenbar meint, im Hinblick auf die Preisunterschiede
zwischen Grundstücken im Zentrum einer Stadt und Grundstücken in Vororten
oder Landgemeinden. In einem von der Beschwerdeführerin zu den Akten
gereichten Schreiben vom 5. April 1972 erklärt das Treuhandbüro Gerber &
Co., Bern, in der Stadt Bern müsse mit Landkostenanteilen zwischen 40
und 60% gerechnet werden. Dies ändert aber am bereits Gesagten nichts.
Auch die Konsultativkommission des Baubeschlusses hat an ihrer
Sitzung vom 9. Mai 1972 die Frage des Landkostenanteils an den gesamten
Anlagekosten behandelt. Dabei wurden Ansätze von 15% für Lausanne, von
15-20% für Bern und von noch etwas mehr für Genf und Zürich genannt. Dies
bestätigt den vom Experten angenommenen Ansatz. Ausserdem erweist sich,
dass die Bodenpreise in Bern im Vergleich zur übrigen Schweiz nicht
ausserordentlich hoch liegen. Es scheint somit richtig, von einem üblichen
Landkostenanteil von 20% der gesamten Anlagekosten auszugehen.
Die Beschwerdeführerin beruft sich zur Begründung des hohen
Bodenpreises auf die hohe Ausnützungsmöglichkeit ihres Grundstückes. Dies
ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Landkostenanteil im
vorliegenden Falle wesentlich höher liegt als üblich. Mit dem Experten
gelangt das Gericht deshalb zur Feststellung, dass der angegebene
Bodenpreis für ein Gebäude mit Wohnungen, die preisgünstig sein sollen,
zu hoch ist. Die Voraussetzung von Art. 1 Abs. 2 lit. b KGV ist im
vorliegenden Falle nicht erfüllt.
d) Die Beschwerdeführerin sieht für die Wohnungen im projektierten
Neubau Mietzinse vor, die nicht gerade als günstig bezeichnet werden können
(Fr. 710.-- bis 725.-- monatlich für die Viereinhalbzimmer-Wohnungen,
Fr. 620.-- für die Dreieinhalbzimmer-Wohnungen; Fr. 460.-- bis
480.-- für die Zweieinhalbzimmer-Wohnungen und Fr. 370.-- für die
Einzimmerwohnungen, jeweils ohne Nebenkosten), und jedenfalls über den
Höchstansätzen liegen, welche das Sachverständigengremium der Region
Bern vor Erlass der Verfügung des Beauftragten über Kostengrenzen
angewendet hat. Mit diesen Mietzinsen und den Mietzinsen, die sie aus
der Vermietung der anderen Räume des Neubaus (Autoeinstellhalle, Tea-Room
und Büros) erwartet, hat die Beschwerdeführerin für ihr Bauvorhaben eine
Bruttorendite von 6,13% errechnet. Der Beauftragte hält diesen Satz unter
den gegebenen Umständen für ungenügend. Auf Grund ergänzender Angaben
der Beschwerdeführerin kam der Experte zum Schluss, diese Rendite sei um
ca 15% zu tief, richtigerweise müsste sie 7,2% erreichen. Die Differenz
rührt davon her, dass die Beschwerdeführerin nach Ansicht des Experten
in ihrer Rechnung die Liegenschaftslasten zu niedrig eingesetzt hat. Auf
Ergänzungsfragen der Beschwerdeführerin, die sich auf das bereits erwähnte
Schreiben der Treuhand Gerber & Co. vom 5. April 1972 stützt, erklärt der
Experte, die seiner Berechnung zugrundegelegten Ansätze seien allgemein
üblich; allfälligen bernischen Besonderheiten sei darin allerdings nicht
Rechnung getragen; jedenfalls aber sei eine Bruttorendite von bloss 6,13%
ungenügend, rechneten doch gewisse Versicherungsgesellschaften für ihre
eigenen Anlagen mit 6,5%; die als notwendig angenommene Bruttorendite
von 7,2% könnte für die Stadt Bern höchstens um einige Zehntel zu hoch
sein. Vor der Konsultativkommission des Baubeschlusses hat übrigens der
Bauvorstand der Stadt Lausanne eine Bruttorendite von 6,5% als ungenügend
bezeichnet und seiner Mietzinsberechnung eine Bruttorendite von 7,5%
zugrundegelegt. Wenn man aber noch zugunsten der Beschwerdeführerin eine
Bruttorendite von nur 6,5% als genügend ansehen wollte, so erwiesen sich
die für die Wohnungen in Aussicht genommenen bereits recht hohen Mietzinse
dafür als zu tief und müssten deshalb wohl schon sehr bald erhöht werden.
Damit bestätigt sich, dass im vorliegenden Falle der Bodenpreis für
preisgünstigen Wohnungsbau zu hoch ist.
e) Dient aber, wie sich somit ergibt, der Abbruch der alten Gebäude auf
dem Grundstück der Beschwerdeführerin nicht der Erstellung preisgünstiger
Wohnungen, so kann dieser Fall auch nicht auf Grund von Art. 3 Abs. 1
lit. b BauB vom Abbruchverbot ausgenommen werden. Die Beschwerde ist
deshalb abzuweisen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.