BGE 96 III 24
96 III 24
4. Arrêt du 2 mars 1970 dans la cause Dufour et consorts. Regeste
Pfändung und Verwertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück.
Art. 132 SchKG und 73 VZG.
Steht ein überbautes Grundstück im Miteigentum mehrerer Personen,
ohne dass Stockwerkeigentum begründet worden wäre, aber inder Weise,
dass jeder Anteil das Recht auf die Nutzung bestimmter Räume gewährt,
und wird ein Anteil gepfändet, der zusammen mit andern Anteilen mit einem
Grundpfandrecht belastet ist, so hat die Versteigerung des Grundstücks
selbst im Sinne von Art. 73 lit. b VZG alle pfandbelasteten Anteile,
aber auch nur diese zum Gegenstand.
Sachverhalt
A.- Albert Oggier, architecte à Sion, est poursuivi par plusieurs
créanciers. L'Office des poursuites de Sion a saisi au préjudice du
débiteur sa part de copropriété de la parcelle immatriculée au registre
foncier de la commune de Sion sous no 608, folio 9, sise en Pratifori,
en nature de maison d'habitation (412 m2), garages (346 m 2) et place
(180 m2).
Le bâtiment abrite au rez-de-chaussée cinq locaux commerciaux. Il
compte en outre quatre étages, divisés en appartements.
Les parts de copropriété de l'immeuble ne sont pas encore constituées
en propriété par étages au sens des art. 712 a ss. CC. Les intéressés
entendent le faire. Actuellement, en vertu d'un accord entre les
copropriétaires, l'immeuble est grevé de servitudes de telle façon que
les quotes-parts donnent à chacun des copropriétaires la jouissance de
locaux déterminés, à savoir:
Rez-de-chaussée: de Kalbermatten Charles, de François: 38/894
Gobelet Renée, de Charles: 38/894
Oggier Albert, de Joseph: 38/894
Vadi Maurice, de Ferdinand: 38/894
Dufour Michel, de Joseph: 38/894
Ier étage:
partie ouest: Denimo SA, Sion: 78/894
centre: de Quay Serge de René: 21/894
partie est: de Preux Charles-Henri d'Henri: 65/894
IIe étage:
partie ouest: Zenklusen Oscar, de Léon: 90/894
partie est: Dufour Michel, de Joseph: 89/894
: à reporter: 533/894>
IIIe étage:: report: 533/894
Bayard André d'Adolphe 1/2 et son de Torrenté Janny, de Jules 1/2:
180/894
IVe étage:
partie ouest: de Torrenté Janny de Jules: 90/894
partie est: Sierro Dominique d'Edouard: 91/894
: 894/894
Le 9 septembre 1963, une hypothèque en 1er rang a été inscrite
en faveur de l'Union de banques suisses, à Sion, pour une somme de
Fr. 550 000.--. Initialement, elle grevait tout l'immeuble. A la suite
de cinq radiations partielles, elle ne grève plus que les quotes-parts
correspondant à la jouissance des locaux suivants:
tout le rez-de-chaussée: 190/894
IIe étage, partie est: 89/894
IVe étage, partie ouest: 90/894
soit: 369/894
Dame Janny Bayard-de Torrenté a acquis de Charles de Kalbermatten,
le 21 novembre 1968, le IVe étage, partie ouest. Elle a consigné Fr. 98
000.--, représentant le solde du prix de vente, jusqu'à la délivrance
de la chose par le vendeur, en vue de faire radier l'hypothèque dans la
mesure où elle grève la quote-part acquise.
Le 11 janvier 1967, une hypothèque en 2e rang a été inscrite en
faveur du Crédit Suisse, à Sion, pour une somme de Fr. 110 000.--. Elle
grève uniquement les quotes-parts correspondant à la jouissance du
rez-de-chaussée, soit 190/894.
Le 8 avril 1969, l'office des poursuites a requis le Juge-Instructeur
de Sion, autorité inférieure de surveillance, de fixer le mode de
réalisation de la part de copropriété saisie, conformément aux art. 132
LP et 73 lettre b ORI. N'ayant pu provoquer une entente entre les autres
copropriétaires et les créanciers gagistes au sujet de la dissolution du
rapport de copropriété, le Juge-Instructeur, par décision du 30 mai 1969,
a fixé aux autres copropriétaires un délai de dix jours pour requérir
le partage en nature, bien que cette solution parût impraticable en
l'espèce. Il ajoutait qu'une fois ce délai expiré, s'il ne recevait aucune
requête de partage en nature, il ordonnerait la vente aux enchères de la
totalité de l'immeuble, d'abord entre les autres copropriétaires, puis,
le cas échéant, aux enchères publiques.>
Par décision du 10 septembre 1969, le Juge-Instructeur a ordonné la
vente aux enchères de l'immeuble lui-même, en précisant qu'il entendait
par là les parts grevées de droits de gage, c'est-à-dire les cinq parts
de 38/894 donnant droit à la jouissance des locaux du rez-de-chaussée, la
part de 89/894 donnant droit à la jouissance du IIe étage, partie est et
la part de 90/894 donnant droit à la jouissance du IVe étage, partie ouest.
Saisi d'un recours de dame Janny Bayard-de Torrenté, le Tribunal
cantonal valaisan, statuant le 5 février 1970 en sa qualité d'autorité
cantonale supérieure de surveillance, a modifié la décision de l'autorité
inférieure en ce sens que seules les parts donnant droit à la jouissance
du rez-de-chaussée de la parcelle no 608 devaient être vendues aux
enchères. Il a considéré qu'en fait, sinon en droit, l'immeuble avait été
divisé par étages et que chaque étage formait une unité indépendante des
autres. Dès lors, le rez-de-chaussée, qui comprend la part saisie, pouvait
être considéré comme "l'immeuble lui-même" au sens de l'art. 73 lettre
b ORI, sinon juridiquement, en tout cas économiquement et pratiquement.
C.- Contre cette décision, Michel Dufour, Maurice Vadi, Charles de
Kalbermatten et dame Jean-Jérôme Roten ont recouru au Tribunal fédéral
et pris les conclusions suivantes:
"L'immeuble qui sera l'objet d'une vente aux enchères entre
copropriétaires intéressés, soit entre Albert Oggier, Maurice Vadi, Michel
Dufour, Charles de Kalbermatten, Renée Roten-Gobelet et Janny Bayard-de
Torrenté, est constitué par les 369/894 donnant droit de jouissance sur
le rez-de-chaussée, sur le deuxième étage partie est et sur le quatrième
étage partie ouest."
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- Selon l'art. 712 d al. 1 CC, la propriété par étages est constituée
par inscription au registre foncier. L'inscription peut être requise en
vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre
leurs parts au régime de la propriété par étages (art. 712 d al. 2 ch. 1
CC). Cet acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme
authentique (art. 712 d al. 3 CC). Lorsque ces conditions font défaut,
il n'y a pas de propriété par étages. Les copropriétaires sont alors
soumis au régime ordinaire de la copropriété (art. 646 ss. CC). On ne
saurait invoquer en pareil cas des raisons d'ordre pratique ou économique
pour appliquer, fût-ce par analogie, les dispositions légales relatives à
la propriété par étages. Peu importe qu'en l'espèce, les copropriétaires
aient envisagé cette forme spéciale de copropriété. Au moment de la saisie,
ils ne l'avaient pas encore constituée. Leurs droits sur l'immeuble
se caractérisent dès lors comme des parts de copropriété ordinaire,
mais assorties de servitudes qui leur confèrent la jouissance de locaux
déterminés (cf. RO 81 II 598).
Même dans le régime de la copropriété ordinaire, chacun des
copropriétaires a le droit d'aliéner ou d'engager sa part et ses créanciers
peuvent la saisir (art. 646 al. 3 CC). Les parts de copropriété d'un
immeuble sont considérées comme immeubles (art. 655 al. 2 ch. 4 CC,
disposition introduite par la loi fédérale du 19 décembre 1963, qui
a simplement confirmé un principe déjà valable sous l'empire du droit
antérieur; cf. LIVER, Das Miteigentum als Grundlage des Stockwerkeigentums,
Gedächtnisschrift Ludwig Marxer, Zurich 1963, p. 195; MEIER-HAYOZ, n. 40
et 45 ad art. 646 et n. 3 ad art. 655 CC). Que les parts de copropriété
aient été constituées en propriété par étages ou non, la réalisation forcée
obéit aux mêmes règles, à savoir l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23
avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORI) et l'ordonnance du
Tribunal fédéral du 17 janvier 1923 concernant la saisie et la réalisation
de parts de communauté, sous réserve de l'adaptation nécessitée par le
régime particulier de la propriété par étages (cf. LIVER, op.cit., p. 195
s.; MEIER-HAYOZ, n. 53 ss. ad art. 646 CC; K. AMONN, Das Stockwerkeigentum
in der Zwangsvollstreckung, BlSchK 1968, p. 1 ss.; FRIEDRICH, FJS no 1303,
Propriété par étages III, p. 15 s.).
Erwägung 2
2.- Dans la poursuite par voie de saisie, la réalisation d'une part
de copropriété sur un immeuble est régie par l'art. 73 ORI. Lorsque
l'immeuble comme tel n'est pas grevé de droits de gage, la part de
copropriété est vendue d'après les règles applicables à la réalisation de
l'immeuble (art. 73 lettre a ORI). Si, en revanche, l'immeuble est grevé
de droits de gage, l'art. 73 lettre b ORI dispose que l'office demandera à
l'autorité de surveillance, conformément à l'art. 132 LP, de fixer le mode
de réalisation. L'autorité de surveillance doit chercher tout d'abord à
provoquer une entente entre les autres copropriétaires et les créanciers
gagistes au sujet de la dissolution du rapport de copropriété. Cette
tentative a été faite en l'espèce, mais elle a échoué. Conformément
à l'art. 73 lettre b ORI, l'autorité de surveillance a fixé ensuite
aux autres copropriétaires un délai de dix jours pour requérir du juge
compétent le partage en nature. Aucun des intéressés n'a fait usage de ce
droit. Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner si le partage en nature
d'un immeuble bâti est praticable ou non, ni de juger s'il pourrait être
opéré par la division de l'immeuble en parts de copropriété constituées en
propriété par étages (contra, en matière de partage successoral, RO 94 II
231; cf. cependant les remarques du professeur LIVER, RJB 106, 1970, p. 57
ss., sur lesquelles il n'est pas nécessaire de se déterminer aujourd'hui).
L'ultime mode de réalisation prévu par l'art. 73 lettre b ORI est
la vente aux enchères de l'immeuble lui-même d'abord entre les autres
copropriétaires, et ensuite, si à cette mise l'immeuble n'a pu être adjugé,
en enchères publiques, afin de déterminer la part de liquidation afférente
à la part de copropriété saisie. Cette disposition envisage le cas où
l'immeuble comme tel, soit le bien-fonds (art. 655 al. 2 ch. 1 CC), est
grevé de droits de gage. La situation est différente en l'espèce. Le gage
constitué lors de la construction du bâtiment ne grève plus le bien-fonds
tout entier, mais seulement certaines parts de copropriété sur l'immeuble,
les autres parts ayant été dégrevées ensuite de radiations partielles de
l'hypothèque. Ainsi que l'admettent avec raison l'autorité cantonale et
le recourant, il n'y a pas lieu de réaliser tout l'immeuble bâti (cf. a
contrario RO 66 III 18 s.). Une pareille procédure engloberait dans la
réalisation forcée les parts de copropriété qui ne sont pas grevées de
l'hypothèque qui pèse sur la part du débiteur poursuivi. Elle serait
contraire à la pratique du Tribunal fédéral, qui s'efforce de ménager
les autres copropriétaires, dont les parts ne sont pas saisies; ces
copropriétaires ne sauraient être privés sans nécessité de leurs droits
pour une dette qui n'est pas la leur et qu'ils n'ont pas garantie ou ne
garantissent plus (cf. RO 65 III 87, 68 III 183, 79 III 27 s.; K. AMONN,
op.cit., p. 9).
Mais si la réalisation ne doit pas être étendue aux parts de
copropriété qui ne sont pas grevées de la même hypothèque que la part
saisie, elle concerne toutes les parts sur lesquelles pèse ce droit
de gage. L'autorité cantonale a violé les dispositions qui régissent
la copropriété et la réalisation forcée des parts de copropriété en
limitant la réalisation forcée aux seules parts qui donnent droit à la
jouissance des locaux du rez-de-chaussée. Ce point de vue pourrait être
adopté si, avant la saisie, la propriété par étages avait été introduite,
si le rez-de-chaussée du bâtiment formait l'objet de l'une des parts
de copropriété constituées en propriété par étages et si l'hypothèque
grevait uniquement cette part. Or il n'en est rien.
Il résulte en effet des constatations de l'autorité cantonale, fondées
sur un extrait du registre foncier, qu'en réalité, l'hypothèque inscrite
en faveur de l'Union de banques suisses grève les 369/894 de l'immeuble
qui correspondent aux parts de copropriété donnant à leurs titulaires
la jouissance de tout le rez-de-chaussée, du IIe étage, partie est et du
IVe étage, partie ouest. Toutes ces parts, qui forment ensemble l'objet
du gage immobilier, doivent être soumises à la procédure de réalisation
forcée. Comme l'observent les recourants, c'est la seule solution qui
assure une protection efficace au créancier hypothécaire, auquel on ne
saurait imposer une division de la dette et du gage, ni une radiation
partielle de l'inscription figurant au registre foncier.
Contrairement aux conclusions des recourants, Albert Oggier, dont la
part est saisie, ne saurait participer à la vente aux enchères réservée
aux autres copropriétaires (art. 73 lettre b ORI).
Entscheid:
Par ces motifs, la Chambre des poursuites et des faillites:
Admet partiellement le recours et réforme la décision attaquée en
ce sens que l'immeuble qui sera vendu aux enchères, d'abord entre les
copropriétaires intéressés, à savoir Maurice Vadi, Michel Dufour, Charles
de Kalbermatten, dame René Roten, née Gobelet et dame Janny Bayard, née de
Torrenté, est constitué par les 369/894 en copropriété de la parcelle no
608 du Registre foncier de la commune de Sion, soit la part de copropriété
d'Albert Oggier et les parts des autres copropriétaires susmentionnés,
donnant droit à la jouissance du rez-de-chaussée, du deuxième étage,
partie est, et du quatrième étage, partie ouest.