BGE 95 I 184
95 I 184
28. Auszug aus dem Urteil vom 31. Januar 1969 i.S. Studer und Thommen &
Co. gegen Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft. Regeste
Einspruch gegen Liegenschaftsverkauf: Fall einer Kollektivgesellschaft,
welche ein landwirtschaftliches Heimwesen kauft, nachdem ein
Gesellschafter, der sie beherrscht, bereits ein anderes solches Heimwesen
für sich erworben hat.
1. Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG: Es liegt nicht offensichtlich
Güteraufkauf vor, wenn die Gesellschaft vertretbare geschäftliche Gründe
für den Kauf anführen kann (Erw. 3).
2. Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG:
- Darunter kann auch ein von einer juristischen Person oder
Kollektivgesellschaft abgeschlossener Zukauf fallen (Erw. 4).
- Als wichtige Gründe, welche den Kaufvertrag rechtfertigen, kommen
auch die persönlichen Verhältnisse des Verkäufers in Betracht (Erw. 5
und 6).
Sachverhalt
A.- Max Studerli-Bitter, geb. 1901, dipl. Bücherexperte und bis 1961
Bundesbeamter, kaufte im Jahre 1951 den Liegenschaftskomplex Bad Maisprach
(Basel-Landschaft), zu dem das Badhotel (Gebäude Nr. 88), ein Wohn-
und Ökonomiegebäude (Nr. 89, "Dépendance" genannt) und gegen 15 ha land-
und forstwirtschaftliche Grundstücke gehörten. Gestützt auf den damals
noch geltenden BRB vom 19. Januar 1940/7. November 1941 über Massnahmen
gegen die Bodenspekulation und die Überschuldung sowie zum Schutze der
Pächter genehmigte die Direktion des Inneren des Kantons Basel-Landschaft
den Verkauf ausnahmsweise, mit der Auflage, dass der Käufer das ganze
Hofgut vom Jahre 1954 an, nach Ablauf des bestehenden Pachtvertrages,
selbst zu bewirtschaften habe.
Im Jahre 1954 verkaufte Max Studer das Kurhaus mit wenig
Umschwung. Sein Gesuch um Bewilligung des Verkaufs der landwirtschaftlichen
Grundstücke vor Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist (Art. 218 OR)
wurde in der Hauptsache abgewiesen; nur eine Reblandparzelle konnte
er veräussern. Die in seinem Besitz gebliebenen landwirtschaftlichen
Grundstücke liess er weiterhin durch Pächter bewirtschaften.
Nachdem er aus Gesundheitsgründen vorzeitig pensioniert worden und
die Sperrfrist abgelaufen war, bemühte er sich um den Verkauf seines
restlichen Grundbesitzes in Maisprach. Im Jahre 1963 veräusserte er einige
Parzellen an die Gemeinde Maisprach für öffentliche Zwecke. Den übrigen
Besitz, umfassend rund 13 ha und das Wohn- und Ökonomiegebäude Nr. 89,
verkaufte er am 30. März 1968 zum Preise von Fr. 250 000.-- an die
Kollektivgesellschaft Thommen & Co. in Kaiseraugst, welche Handel mit
Baumaschinen und Baumaterial treibt, Krane und Hubstapler vermietet und
Automobile "paketiert". Der Seniorchef dieser Firma, Gustav Thommen,
der mit 70% am Gesellschaftsvermögen beteiligt ist, besitzt bereits
den Bauernhof "Untergrath" in Dürrenroth (Bern) im Halte von 10,8 ha,
den er um das Jahr 1958 gekauft hatte. Er verbringt dort das Wochenende;
den Landwirtschaftsbetrieb hat er einem Bauern verpachtet.
B.- Die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft erhob
gestützt auf Art. 19 Abs. 1 lit. a und b BG über die Erhaltung des
bäuerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) Einspruch gegen den
Kaufvertrag vom 30. März 1968, weil sie annahm, es liege ein Güteraufkauf
vor. Auf Beschwerde der Vertragsparteien hin bestätigte der Regierungsrat
des Kantons Basel-Landschaft den Einspruch mit Entscheid vom 27. August
1968. Er führte aus, zwar trete die Kollektivgesellschaft Thommen &
Co. als Käuferin auf, doch werde sie lediglich vorgeschoben; Käufer sei in
Wirklichkeit Gustav Thommen, der die Gesellschaft beherrsche; da er bereits
Eigentümer eines Hofes in Dürrenroth sei, habe man es mit Güteraufkauf zu
tun. Selbst wenn wichtige Gründe auf Seiten des Verkäufers Max Studer einen
Verkauf seines Grundbesitzes unter Umständen zu rechtfertigen vermöchten,
dürfe dieser doch nicht an einen Güteraufkäufer veräussert werden.
C.- Max Studer und die Firma Thommen & Co. erheben in getrennten
Eingaben Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, der Entscheid
des Regierungsrates sei aufzuheben und der Einspruch für unbegründet
zu erklären.
a) Max Studer macht geltend, seine Besitzung sei nicht ein
landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des Art. 19 EGG. Würde anders
entschieden, so wäre es unbillig, ihm den nach langen vergeblichen
Bemühungen endlich möglich gewordenen Verkauf zu verwehren, der ihm
einen geruhsamen Lebensabend ermögliche, wie er ihn sich angesichts
seiner angegriffenen Gesundheit sehnlichst wünsche. Er habe infolge eines
schweren Unfalls und aus anderen Gründen Schulden und besitze ausser den
Liegenschaften in Maisprach keinerlei Vermögen.
b) Die Firma Thommen & Co. bestreitet ebenfalls, dass die Besitzung Max
Studers ein landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des Gesetzes darstelle.
Sodann führte sie aus, auf jeden Fall liege kein Güteraufkauf im Sinne
von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG vor. Gustav Thommen habe sie keineswegs
als Käuferin vorgeschoben. Sie habe hinreichende Gründe zum Erwerb der
Grundstücke in Maisprach. Diese lägen nahe bei ihrem Betrieb in Kaiseraugst
und dienten ihr daher nicht nur als Kapitalanlage, sondern besonders
auch als Landreserve, die ihr ermöglichen werde, Boden in Kaiseraugst,
den sie für ihren Betrieb benötige, von Landwirten gegen Realersatz
zu erwerben. Zudem beabsichtige sie, in dem Wohngebäude Wohnungen und
Zimmer für eigene Arbeiter einzurichten. Es sei merkwürdig, dass ihr
die kantonalen Behörden den Erwerb der streitigen Grundstücke auch für
den Fall verwehren wollten, dass Gustav Thommen den Hof in Dürrenroth
seinem Schwiegersohn, der nicht Teilhaber der Kollektivgesellschaft sei,
verkaufen würde.
Würde angenommen, dass Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG grundsätzlich
anwendbar sei, so würden wichtige Gründe im Sinne dieser Bestimmung
den angefochtenen Kauf rechtfertigen. Die Käuferin sei willens, das
gekaufte Anwesen für den Betrieb der Landwirtschaft instandzustellen und
zu meliorieren, wozu ein Bauer wegen der Höhe der Kosten nicht imstande
wäre. Der Kauf stehe im Einklang mit der Zielsetzung des EGG.
D.- Der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft beantragt, die
Beschwerden seien abzuweisen, weil der Einspruch nach Art. 19 Abs. 1
lit. a und b EGG begründet sei.
E.- Das Eidg. Justiz- und Polizeidepartement beantragt Gutheissung
der Beschwerden.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- (Die Besitzung Max Studers ist ein landwirtschaftliches Heimwesen
im Sinne des Art. 19 EGG.)
Erwägung 2
2.- (Zu prüfen ist, ob der Einspruch nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG -
wegen Güteraufkaufs - oder nach lit. b daselbst begründet sei.)
Erwägung 3
3.- Nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG kann Einspruch erhoben werden,
wenn der Käufer das Heimwesen oder die Liegenschaft "offensichtlich
zum Zwecke der Spekulation oder des Güteraufkaufs" erwirbt. Merkmal des
Güteraufkaufs (accaparement, accaparramento) im Sinne dieser Bestimmung
ist die Absicht des Käufers, über seinen Bedarf hinaus möglichst viele
landwirtschaftliche Güter (Heimwesen oder zu einem solchen gehörende
Liegenschaften) zusammenzukaufen (BGE 83 I 315/6; 92 I 322, 419). Ein
solches Zusammenraffen widerspricht dem Zweck des EGG, den bäuerlichen
Grundbesitz zu erhalten, in ähnlicher Weise wie die Spekulation mit
landwirtschaftlichen Gütern. Zwar will der Güteraufkäufer nicht unbedingt
in absehbarer Zeit einen Gewinn erzielen, wie dies der Bodenspekulant
beabsichtigt. Aber er möchte so viel Geld wie möglich in Grundstücken
anlegen, die zu landwirtschaftlichen Heimwesen gehören, wobei er sich von
der Annahme leiten lässt, eine solche Kapitalanlage biete mehr Sicherheit
und sei auf lange Frist günstiger als eine andere. Nach Art. 19 Abs. 1
lit. a EGG ist erforderlich, dass der Käufer "offensichtlich" den Zweck
des Güteraufkaufs verfolgt; es muss also zweifelsfrei feststehen, dass
treibendes Motiv des Käufers die Absicht ist, über seinen Bedarf hinaus
möglichst viele landwirtschaftliche Güter zusammenzukaufen. Der Einspruch
wegen Güteraufkaufs ist nur dann, aber auch immer dann begründet, wenn dies
zutrifft. Liegt offensichtlich Güteraufkauf vor, so kann nicht eingewendet
werden, der Kauf lasse sich durch wichtige Gründe rechtfertigen; Art. 19
Abs. 1 lit. a EGG lässt diesen Einwand - im Gegensatz zu lit. b (und c)
- nicht zu.
Als Käufer der Besitzung Max Studers in Maisprach tritt die
Kollektivgesellschaft Thommen & Co. auf. Es wird nicht behauptet, dass sie
für sich Güteraufkauf betreibe; dafür bestehen auch keine Anhaltspunkte.
Nicht die Gesellschaft, sondern ein Gesellschafter, Seniorchef Gustav
Thommen, ist bereits Eigentümer eines Bauernhofes in Dürrenroth. Dieses
Anwesen, auf dem er das Wochenende verbringt und das er einem Bauern
verpachtet hat, gehört zu seinem Privatvermögen. Die Vorinstanz nimmt
jedoch an, in Wirklichkeit sei er und nicht die Gesellschaft Käufer der
Besitzung in Maisprach, weil er am Gesellschaftsvermögen mit 70% beteiligt
sei; dank dieser dominierenden Stellung in der Gesellschaft würde er
praktisch über zwei landwirtschaftliche Heimwesen verfügen, falls der
Einspruch verworfen würde; es sei "sicher", dass er das Gut in Maisprach
für sich zum Zwecke des Güteraufkaufs erwerben wolle und die von ihm
beherrschte Kollektivgesellschaft als Käuferin lediglich vorgeschoben habe.
Allerdings kann unter Umständen ein offensichtlicher Güteraufkauf
auch dann vorliegen, wenn jemand über eine oder mehrere von ihm
beherrschte juristische Personen oder Handelsgesellschaften ohne
juristische Persönlichkeit (Kollektiv- oder Kommanditgesellschaften)
landwirtschaftliche Liegenschaften zusammenkauft. Im vorliegenden Fall
rechtfertigen indessen die Tatsachen, dass Gustav Thommen bereits
- seit zehn Jahren - Eigentümer eines Bauernhofes ist, dass er die
Kollektivgesellschaft Thommen & Co. beherrscht und dass diese nun einen
Kaufvertrag über ein zweites landwirtschaftliches Heimwesen abgeschlossen
hat, die Annahme noch nicht, dass der genannte Gesellschafter "sicher" über
seinen Bedarf hinaus möglichst viele landwirtschaftliche Güter aufkaufen
will. Ein offensichtlicher Güteraufkauf ist auf jeden Fall zu verneinen,
wenn die Kollektivgesellschaft vertretbare geschäftliche Gründe für den
Ankauf der Besitzung in Maisprach anführen kann. Solche Gründe macht
aber die Gesellschaft gerade geltend. Vor allem weist sie darauf hin,
dass sie für ihren Betrieb in Kaiseraugst, der nahe bei jener Besitzung
liege, weiteres Land benötige und daher den Bauern, von denen sie es
erwerben würde, Realersatz müsse anbieten können. Der Regierungsrat
wendet ein, diese Ausführungen erschienen als "wenig konkret und nicht
zwingend". Sie sind aber jedenfalls nicht geradezu unglaubwürdig. Es
ist keineswegs unwahrscheinlich, dass die Firma Thommen & Co. in
absehbarer Zeit für ihren Betrieb - für die Lagerung von Baumaschinen
und Baumaterialien usw. - mehr Land haben muss. Allerdings wäre es für
diesen Zweck wohl nicht unbedingt nötig, eine Besitzung von 13 ha samt
Wohn- und Wirtschaftsgebäude zu kaufen. Indessen muss die Firma Thommen
& Co. damit rechnen, dass sie in Kaiseraugst weiteren Boden nur erhält,
wenn sie dort ein ganzes landwirtschaftliches Heimwesen erwirbt und einen
entsprechenden Realersatz dafür anbieten kann. Es ist auch verständlich,
dass Max Studer seinerseits das Gut in Maisprach als Ganzes veräussern
will. Zudem erklärt die Kollektivgesellschaft, dass sie in dem dortigen
Wohngebäude eigene Arbeiter unterbringen wolle, was ebenfalls nicht
ganz unwahrscheinlich ist. Erscheint es somit nicht von vorneherein als
ausgeschlossen, dass die Gesellschaft aus geschäftlichen Gründen am Kauf
der Besitzung in Maisprach interessiert ist, so kann nicht gesagt werden,
dass ein offensichtlicher Güteraufkauf im Sinne des Gesetzes vorliegt.
Erwägung 4
4.- Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG lässt den Einspruch zu, "wenn der Käufer
bereits Eigentümer so vieler landwirtschaftlicher Liegenschaften ist,
dass sie ihm und seiner Familie eine auskömmliche Existenz bieten, es sei
denn, der Kauf diene dazu, Nachkommen die Gründung eines selbständigen
landwirtschaftlichen Gewerbes zu ermöglichen, oder er lasse sich aus
anderen wichtigen Gründen rechtfertigen". Diese Bestimmung ist nach
ihrem Wortlaut auf Käufer zugeschnitten, welche natürliche Personen sind,
nämlich auf Landwirte, die bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen
Heimwesens sind und dieses selbst bewirtschaften. Sie richtet sich
dagegen, dass solche Bauern ihren Grundbesitz durch Zukauf über das Mass
hinaus ausdehnen, das ihnen und ihrer Familie eine auskömmliche Existenz
gewährleistet (BGE 93 I 685). Darin erschöpft sich jedoch der Zweck der
Vorschrift nicht. Sie soll überhaupt verhindern, dass irgendein Eigentümer
eines Landguts, das einer Bauernfamilie eine auskömmliche Existenz zu
bieten vermag, weitere zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehörende
Liegenschaften hinzukauft. Sie ist daher - soweit ihr Zweck es erfordert
- auch auf Käufe anwendbar, die von juristischen Personen oder von
Handelsgesellschaften ohne juristische Persönlichkeit abgeschlossen werden.
Sie ist denn auch vom Bundesgericht bereits in einem Urteil vom 15. Juli
1966 auf eine juristische Person (Emser Werke AG) angewandt worden (BGE 92
I 322 Erw. 4). Das Gericht hat dort ausgeführt, entscheidend sei, wieviel
landwirtschaftlichen Boden die juristische Person "in volkswirtschaftlich
vertretbarer Weise für die Erfüllung ihrer rechtmässigen Zwecke benötigt";
ein Kauf, für den ein diesen Anforderungen genügendes Bedürfnis bestehe,
liesse sich "auf jeden Fall" durch einen wichtigen Grund im Sinne des
Schlusssatzes von Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG rechtfertigen.
Wäre mit Sicherheit anzunehmen, dass die Firma Thommen & Co. das
Heimwesen in Maisprach nicht "in volkswirtschaftlich vertretbarer Weise
für die Erfüllung ihrer rechtmässigen Zwecke benötigt", so läge es nahe,
in dem umstrittenen Kauf ein in Wirklichkeit den persönlichen Interessen
des Gesellschafters Gustav Thommen dienendes, für ihn abgeschlossenes
Geschäft und demzufolge - da dieser Gesellschafter bereits Eigentümer
eines landwirtschaftlichen Heimwesens mittlerer Grösse (lo,8 ha) ist -
einen Zukauf im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG zu erblicken. Wie es
sich damit verhält, braucht indessen nicht näher untersucht zu werden,
wenn der Kauf sich auf jeden Fall durch einen wichtigen Grund im Sinne
der gleichen Bestimmung rechtfertigen lässt. Da er nicht dazu dient,
"Nachkommen die Gründung eines selbständigen landwirtschaftlichen Gewerbes
zu ermöglichen", kommen nur "andere wichtige Gründe" in Frage.
Erwägung 5
5.- Nach der Meinung des Regierungsrates müssten die wichtigen Gründe
auf der Seite des Käufers gegeben sein, könnten also die persönlichen
Verhältnisse des Verkäufers nicht berücksichtigt werden. Dieser Auffassung
kann nicht zugestimmt werden.
Auch Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG, wonach Einspruch erhoben werden
kann, "wenn durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine
Existenzfähigkeit verliert", schliesst den Einspruch aus, falls sich das
Geschäft durch "andere wichtige Gründe" (ausser den dort ausdrücklich
genannten) rechtfertigen lässt. Das Bundesgericht hat schon wiederholt
entschieden, dass als "andere wichtige Gründe" im Sinne dieser Bestimmung
nicht nur Umstände in Betracht fallen, die sich aus den Eigenschaften
der in Frage stehenden Grundstücke ergeben, sondern auch die persönlichen
Verhältnisse der Vertragsparteien, insbesondere die des Verkäufers, der in
erster Linie beschwert wird, wenn der Einspruch durchdringt. Nach dieser
Rechtsprechung sind im einzelnen Fall das öffentliche Interesse an der
Erhaltung des landwirtschaftlichen Gewerbes und die geltend gemachten
privaten Interessen am Zustandekommen des Kaufgeschäftes gegeneinander
abzuwägen (BGE 92 I 313; 94 I 179).
Einen ähnlichen Sinn haben die Worte "andere wichtige Gründe"
in Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG. Auch hier muss unter Umständen auf die
Interessen beider Vertragsparteien, namentlich diejenigen des Verkäufers,
Rücksicht genommen werden. Daran ändert es nichts, dass in Art. 19 Abs. 1
lit. b von der Rechtfertigung des "Kaufs" die Rede ist, während lit. c
von der Rechtfertigung der durch den "Verkauf" bewirkten "Aufhebung des
landwirtschaftlichen Gewerbes" spricht. Beide Bestimmungen betreffen den
Einspruch gegen zweiseitige Rechtsgeschäfte ("Kaufverträge", vgl. Ingress
des Art. 19 Abs. 1). Hält der Verkäufer einem auf Art. 19 Abs. 1 lit. b
gestützten Einspruch seine persönlichen Interessen am Zustandekommen
des Geschäftes entgegen, so ist dieser Einwand zu prüfen; es ist zu
untersuchen, ob nach den gegebenen Umständen die privaten Interessen -
wenn und soweit sie bestehen - oder das öffentliche Interesse daran,
dass der Zukauf nicht zustande kommt, mehr Gewicht haben.
Erwägung 6
6.- (Die Würdigung aller Umstände ergibt, dass wichtige Gründe
auf Seiten des Verkäufers Max Studer - Alter, Gesundheitszustand,
Vermögensverhältnisse - den Verkauf zu rechtfertigen vermögen.)
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid wird
aufgehoben und der Einspruch für unbegründet erklärt.