BGE 95 II 523
95 II 523
71. Urteil der I. Zivilabteilung vom 11. November 1969 i.S. Wittwer gegen
Erben Hollenweger und Mitbeteiligte. Regeste
Grundstückkauf
Rechtsnatur und Tragweite der Vereinbarung, der Kauf werde unter dem
"Vorbehalt" der Erteilung von Baubewilligungen abgeschlossen (Erw. 2).
Bestimmung der Schwebezeit einer Bedingung. Folgen ihres Ausfallens
(Erw. 3, 4).
Wirkungen eines Verzichts des Käufers auf den "Vorbehalt" (Erw. 5).
Sachverhalt
A.- Johann Wittwer schloss im August und Oktober 1956 als Käufer
mit Karl Vogler, Heinrich Haug, Elise Tichy, Frida Ehrsam und Johannes
Hollenweger sen. als Verkäufern öffentlich beurkundete Kaufverträge
über Grundstücke in Weiningen. Alle diese Verträge wurden seitens des
Käufers unter dem "Vorbehalt" abgeschlossen, dass ihm von der Baubehörde
Weiningen die Baubewilligungen für die Erstellung von Einfamilienhäusern
"zu den üblichen Bedingungen" erteilt würden; die nötigen Gesuche sollten
durch ihn "sofort" eingereicht werden und die Eigentumsübertragung sollte
sofort nach Hinfall des Vorbehaltes erfolgen.
Da Wittwer in der Folge vom Gemeinderat Weiningen erfuhr, dass Bauten
erst nach der Durchführung eines Quartierplanverfahrens bewilligt werden
könnten, reichte er vorerst keine Baugesuche ein. Er schlug den Verkäufern
vor, ein privates Quartierplanverfahren durchzuführen. Sie erklärten
sich damit einverstanden. Dem daraufhin ausgearbeiteten Quartierplan
stimmten jedoch nicht alle beteiligten Grundeigentümer zu, weshalb in
einer Versammlung derselben vom 16. September 1960 das Scheitern des
privaten Quartierplanverfahrens festgestellt wurde.
Am 3. November 1960 liessen die fünf Verkäufer dem Käufer schreiben,
sie träten von den Kaufverträgen zurück, weil er seiner Verpflichtung,
sofort um die Baubewilligung nachzusuchen, nicht nachgekommen sei; die
Ansetzung einer Nachfrist sei nicht nötig; falls diese Auffassung nicht
standhalten sollte, setzten sie Wittwer Nachfrist bis 4. Dezember 1960
an, um die Baugesuche einzureichen; weiter eventuell erklärten sie die
Kaufverträge wegen Täuschung oder mindestens wegen Irrtums unverbindlich.
Wittwer stellte sich mit Schreiben vom 11. November 1960 auf den
Standpunkt, die Verträge seien nach wie vor gültig.
Die Verkäufer hielten an ihrer Auffassung fest und erklärten am 5.
Dezember 1960, von den Verträgen zurückzutreten, da die Nachfrist unbenutzt
abgelaufen sei.
Im Februar 1962 verkaufte Haug sein Grundstück anderweitig, und im
Juli 1962 räumten Elise Tichy, Frida Ehrsam und Hollenweger sen. einem
andern Dritten Kaufsrechte an ihren Grundstücken ein, die im Januar 1963
ausgeübt wurden.
Inzwischen war ein öffentliches Quartierplanverfahren durchgeführt
worden. Am 24. September 1962 teilte Wittwer den Verkäufern mit, dieses
sei abgeschlossen; er halte an der Vertragserfüllung fest und werde innert
vier Wochen ein Baugesuch einreichen. Die Verkäufer nahmen demgegenüber
den Standpunkt ein, die Kaufverträge seien dahingefallen.
B.- Im Herbst 1963 klagte Wittwer gegen alle fünf Verkäufer auf
Zusprechung des Eigentums an den verkauften Grundstücken, eventuell auf
Ersetzung des erlittenen Schadens nach richterlichem Ermessen.
Die Beklagten beantragten, auf die Klage nicht einzutreten, eventuell
sie abzuweisen.
C.- Das Bezirksgericht Zürich wies am 28. Juni 1966 vorweg die Klage
gegen den Beklagten Vogler ab.
Der Kläger erklärte die Berufung an das Obergericht, zog diese aber
nachträglich zufolge Vergleichs zurück.
Am 5. Juli 1966 starb der Beklagte Hollenweger sen. An seiner Stelle
traten seine Erben Lina Hollenweger-Grossmann und Joh. Hollenweger jun. in
den Prozess ein.
Am 29. November 1966 bezifferte der Kläger seine Schadenersatzansprüche
gegen die im Prozess verbleibenden Beklagten auf insgesamt Fr. 45'700.--,
nämlich gegenüber den Erben Hollenweger auf Fr. 16'700.--, gegenüber Haug
auf Fr. 4900.--, gegenüber Frau Ehrsam auf Fr. 14'300.-- und gegenüber
Frau Tichy auf Fr. 9800.--.
Am 30. April 1968 wies das Bezirksgericht Zürich die Klage auch gegen
die noch im Prozess verbliebenen Beklagten ab.
D.- Der Kläger erklärte gegen dieses Urteil die Berufung an das
Obergericht. Er liess das Klagebegehren auf Zusprechung des Eigentums
an den Grundstücken fallen, erhob das ursprüngliche Eventualbegehren zum
Hauptbegehren und beantragte, die Beklagten seien zu verpflichten, ihm den
erlittenen Schaden und entgangenen Gewinn von insgesamt Fr. 274'530.-- zu
ersetzen, und zwar die Erben Hollenweger solidarisch mit Fr. 125'125.--,
Haug mit Fr. 26'730.--, Frau Ehrsam mit Fr. 84'875.-- und Frau Tichy mit
Fr. 37'800.--.
E.- Mit Urteil vom 2. Mai 1969 nahm das Obergericht des Kantons Zürich
vom Rückzug des Klagebegehrens um Zusprechung des Eigentums Vormerk. Es
trat auf die Berufung insoweit nicht ein, als der Kläger mehr als die
in der Eingabe vom 29. November 1966 genannten Beträge von zusammen Fr.
45'700.-- verlangte. Im übrigen wies es die Klage ab.
F.- Das Kassationsgericht des Kantons Zürich wies eine
Nichtigkeitsbeschwerde des Klägers gegen dieses Urteil am 27. August
1969 ab.
G.- Mit der vorliegenden Berufung beantragt der Kläger dem
Bundesgericht:
"1. Das Urteil des Obergerichtes Zürich vom 2. Mai 1969 sei aufzuheben.
2. Die Klagen seien nach Massgabe des Eintretensbeschlusses des
Obergerichtes Zürich vom 2. Mai 1969 in einem reduzierten Umfang
gutzuheissen und die Beklagten zu verpflichten, dem Kläger folgende
Beträge zu bezahlen:
a) Die Beklagten Erben J. Hollenweger solidarisch Fr. 16'900.--;
b) der Beklagte H. Haug-Ritz Fr. 4'900.--;
c) die Beklagte Wwe Frida Ehrsam Fr. 14'300.--;
d) die Beklagte Elise Tichy Fr. 9'800.--.
3. Eventuell seien die Beklagten je einzeln zu Schadenersatzleistungen
an den Kläger nach Ermessen des Gerichtes zu verpflichten. 4. Subeventuell
sei die Sache zur Ausmittlung der einzelnen Schadensposten an das
Obergericht Zürich zurückzuweisen mit der Massgabe, die Klage in dem
zu ermittelnden Quantitativ gutzuheissen." Die Beklagten beantragen,
die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Das Berufungsbegehren gegenüber den Erben Hollenweger lautet
auf Bezahlung von Fr. 16'900.--. In der Eingabe vom 29. November 1966 an
das Bezirksgericht forderte der Kläger von den Erben Hollenweger nur Fr.
16'700.--. Das Obergericht nimmt in verbindlicher Anwendung des kantonalen
Prozessrechtes an, er habe mit der erwähnten Eingabe seine Klagebegehren
auf die darin genannten Beträge herabgesetzt. Auf die Mehrforderung vor
Bundesgericht ist daher nicht einzutreten.
Erwägung 2
2.- Der Kläger macht geltend, man könne seinen in den Kaufverträgen
gemachten "Vorbehalt", dass die Baubehörde Weiningen zu den üblichen
Bedingungen auf dem Kaufgegenstand den Bau von Einfamilienhäusern
bewillige, entgegen seiner vor der ersten Instanz vertretenen Auffassung
statt als aufschiebende Bedingung auch als blosse Befristung würdigen,
weil die Parteien beim Abschluss der Verträge nach Treu und Glauben davon
ausgegangen seien und hätten ausgehen müssen, die Baubewilligungen würden
mit Sicherheit in der Zukunft erteilt, nur der Zeitpunkt der Erteilung
sei ungewiss. Die Beklagten seien nach dieser Auffassung bis zur Erteilung
der Baubewilligungen, mochten diese noch so lange auf sich warten lassen,
an die Verträge gebunden gewesen.
Damit unterstellt der Kläger, die Parteien hätten beim Abschluss
der Verträge tatsächlich und übereinstimmend den Willen gehabt,
die Verträge selbst dann noch zu erfüllen, wenn die Baubewilligungen
erst in fernster Zukunft erteilt würden. Diese Behauptung findet im
angefochtenen Urteil keine Stütze. Aus dem Umstande, dass die Parteien
in den Verträgen vereinbarten, die Baugesuche seien sofort zu stellen,
schliesst das Obergericht im Gegenteil, sie hätten nicht damit gerechnet,
dass wegen der Notwendigkeit eines Quartierplanverfahrens Baugesuche
erst nach Jahren gestellt werden könnten. Es kommt zum Schluss, die
Baureife der Grundstücke sei Vertragsgrundlage gewesen, und da sie in
Wirklichkeit nicht bestanden habe, hätten sich die Beklagten geirrt. Es
nimmt sogar an, selbst der Kläger habe nicht gewusst, dass wegen der
Notwendigkeit eines Quartierplanverfahrens Baugesuche erst nach Jahren
gestellt werden könnten. Es führt aus, dieses Wissen sei durch die
Akten nicht nachgewiesen, auch der Kläger habe sich in dieser Beziehung
"getäuscht". Gemäss Art. 63 Abs. 2 OG ist das Bundesgericht an diese
tatsächlichen Feststellungen gebunden.
Geht man hievon aus, so kann der umstrittene "Vorbehalt" nicht
bedeuten, die Vertragserfüllung sei aufgeschoben, bis irgendwann der
Bau von Einfamilienhäusern bewilligt werde. Dass ein Kauf unbegrenzte
Zeit in der Schwebe bleiben solle, kann ohne besondere Anhaltspunkte
nicht angenommen werden (BGE 72 II 35/36). Der Kläger musste nach Treu
und Glauben der Verpflichtung zur sofortigen Einreichung von Baugesuchen
gegenteils entnehmen, die Verkäufer wünschten eine baldige Abklärung der
Lage. Dabei durften und mussten die Vertragschliessenden voraussetzen,
das Bewilligungsverfahren werde die übliche Zeit nicht überschreiten,
d.h. nur einige Wochen oder Monate dauern. Dass sie sich nicht für länger
als die übliche Dauer eines sofort eingeleiteten Baubewilligungsverfahrens
binden wollten, ist namentlich daraus zu schliessen, dass sie auch
hinsichtlich der Bedingungen, zu denen der Bau zu bewilligen sei, auf
das Übliche verwiesen. Eine Bewilligung, die erst nach Jahren erteilt
worden wäre, hätte den Erwartungen, welche die Parteien nach Treu und
Glauben beim Abschluss des Vertrages haben durften, sowenig entsprochen wie
z.B. eine Bewilligung, die entgegen der Übung aufschiebend befristet worden
wäre. Beide Fälle sind gleich zu würdigen. Der Wert der Grundstücke konnte
sich im Laufe der Zeit ändern. Keine Partei durfte voraussetzen, die andere
wolle sich auch noch nach Jahren beim Vertrag und damit beim zugestandenen
Preis behaften lassen. Namentlich durfte der Kläger nicht annehmen,
die Verkäufer wollten sich auf Jahre hinaus binden, ohne inzwischen
seine Gegenleistung nutzen zu können. Übrigens sagt auch schon das Wort
"Vorbehalt", dass nicht lediglich die Vertragserfüllung aufgeschoben,
sondern die Bindung an den Vertrag von einemungewissen Ereignis abhängig
gemacht werden wollte. Ob ein Bau bestimmter Art bewilligt werde, pflegt
denn auch selbst dann nicht von vornherein gewiss zu sein, wenn der Boden,
wie die Vertragschliessenden im vorliegenden Falle meinten, baureif ist.
Erwägung 3
3.- Da nach dem durch Auslegung ermittelten Sinn der Verträge (vgl. BGE
72 II 35 Erw. 2) das bedingende Ereignis binnen einiger Monate eintreten
sollte, kann man sich fragen, ob es nicht schon als ausgefallen zu gelten
hatte, als sich den Vertragschliessenden zeigte, dass die Grundstücke
nicht baureif waren und daher Baubewilligungen unmöglich binnen der
vorausgesetzten Frist erhältlich sein würden. Diese Frage kann indessen
offen bleiben, weil der Ausfall der Bedingung zum mindesten mit dem Ablauf
dieser Zeitspanne eintrat.
Spätestens in diesem Zeitpunkt wurden die Käufe unwirksam und
fiel damit die Anwartschaft des Klägers auf die Grundstücke dahin
(Art. 153 Abs. 2 OR; BECKER Art. 151 N. 15; VON TUHR/SIEGWART § 86 V;
STAUDINGER, Komm. zum BGB, 11. Auflage, § 158 Bem. 4). Die Beklagten
brauchten daher die Verträge nicht wegen Irrtums anzufechten, um ihrer
(bedingten) Verkäuferpflichten enthoben zu werden. Sie hatten hiezu
keinen Grund, weil die irrige Vorstellung, die beim Vertragsabschluss
bestanden hatte, nämlich die Vorstellung, die Grundstücke seien baureif,
sie nicht benachteiligte. Die Beklagten hätten sich, um frei zu werden,
nur dann auf Irrtum berufen müssen, wenn wegen des Fehlens der Baureife die
Schwebezeit der Bedingung sich von selbst um die bis zum Inkrafttreten
eines Quartierplans verfliessende Zeit verlängert hätte. Davon kann
aber nicht die Rede sein. Auch das Obergericht nimmt das nicht an. Es
bejaht die Verlängerung der Schwebezeit nur, weil sich die Beklagten
mit der Durchführung eines privaten Quartierplanverfahrens ausdrücklich
einverstanden erklärten und damit stillschweigend verzichtet hätten, aus
der Verzögerung der Baubewilligungen etwas abzuleiten. Falls die Beklagten
einer Verlängerung der Schwebezeit wirklich rechtsgültig zugestimmt
haben sollten, kam eine Anfechtung wegen Irrtums über die Baureife aber
selbstverständlich ebenfalls nicht in Frage, denn die Beklagten hätten
ja ihre Zustimmung in Kenntnis des wirklichen Sachverhaltes (Fehlen der
Baureife) abgegeben.
Erwägung 4
4.- Kaufverträge über ein Grundstück müssen öffentlich beurkundet
werden (Art. 216 Abs. 1 OR). Diese Formvorschrift gilt gemäss Art. 12
OR, der entsprechend anwendbar ist (OSER/SCHÖNENBERGER Art. 12
N. 9; BECKER Art. 12 N. 5), auch für jede Abänderung des Vertrages,
ausgenommen für ergänzende Nebenbestimmungen, die mit der Urkunde
nicht im Widerspruch stehen. Es ist daher fraglich, ob die Beklagten
durch die schriftliche Zustimmung zum privaten Quartierplanverfahren
die Schwebezeit der vereinbarten Bedingung stillschweigend verlängern
konnten. Der vorliegende Fall unterscheidet sich von dem in BGE 75
II 146/147 veröffentlichten, in dem eine Abrede, die einen Teil der
Kaufpreisschuld von einer Bedingung abhängig machte, in sinngemässer
Anwendung des Art. 115 OR als nicht beurkundungsbedürftig erklärt wurde,
weil sie die Verpflichtung des Verkäufers lediglich minderte (vgl. auch
BGE 78 II 226). Die Verpflichtungen der heutigen Beklagten wären durch
die angebliche stillschweigende Verlängerung der Schwebezeit nicht
eingeschränkt, sondern gegenteils erweitert worden.
Ob diese Vereinbarung öffentlich hätte beurkundet werden müssen,
kann jedoch offen bleiben. Sollte sie gültig zustande gekommen sein, so
hätte sie die Schwebezeit keinenfalls um mehr als die Dauer des privaten
Quartierplanverfahrens verlängert. Nach verbindlicher Feststellung der
Vorinstanz haben die Beklagten nur diesem privaten, nicht auch dem späteren
öffentlichen Quartierplanverfahren zugestimmt. Die Schwebezeit dauerte
daher auf alle Fälle nicht länger als das private Quartierplanverfahren
und die daran anschliessenden wenigen Wochen oder Monate, die beim
Zustandekommen des Quartierplanes noch nötig gewesen wären, um nach dem
üblichen Lauf der Dinge Baubewilligungen zu erlangen. Die Auffassung,
da die ganze Dauer des privaten Quartierplanverfahrens durch die
stillschweigende Vertragsänderung gedeckt gewesen sei, hätten die Parteien
sich auch mit seinem Scheitern und dessen Folgen, nämlich mit der weiteren
Verzögerung der Baureife abgefunden, hält nicht stand, wenn der Kläger
damit sagen will, die Zustimmung zum privaten Verfahren sei auch als
stillschweigende Verlängerung der Schwebezeit um die Dauer eines allenfalls
noch nötig werdenden öffentlichen Quartierplanverfahrens auszulegen. Die
Schwebezeit lief spätestens einige Monate nach dem 16. September
1960 ab. Spätestens in der ersten Hälfte des Jahres 1961 stand daher
der Ausfall der Bedingung fest und verloren die Kaufverträge jegliche
Wirkung. Man kann sich fragen, ob diese Rechtslage nicht sogar schon mit
dem 16. September 1960 eingetreten wäre, weil damals das Scheitern des
privaten Quartierplanverfahrens und damit auch schon die Unmöglichkeit,
binnen der angeblich verlängerten Schwebezeit Baubewilligungen zu erhalten,
feststand.
Mit dem Ausfall der Bedingung aber war es für die Beklagten weder nötig
noch sinnvoll, sich ihrer Verpflichtungen durch Berufung auf einen Irrtum
entschlagen zu wollen. Der Irrtum hätte ja nur darin bestehen können, dass
sie, als sie dem privaten Quartierplanverfahren zustimmten, der Meinung
gewesen wären, es werde die Grundstücke baureif machen. Dass diese Hoffnung
sich als trügerisch erwies, benachteiligte die Beklagten in keiner Weise,
denn als sich das Zustandekommen eines privaten Quartierplanverfahrens
als unmöglich erwies, verlängerte sich die Schwebezeit nicht um die Dauer
des anschliessenden öffentlichen Quartierplanverfahrens.
Erwägung 5
5.- Der Kläger macht geltend, die Verträge seien nur "seitens des
Käufers" an den Vorbehalt der Erteilung von Baubewilligungen geknüpft
worden. Deshalb habe er darauf verzichten, d.h. die Erfüllung der
Verträge selbst dann begehren dürfen, wenn Baubewilligungennicht
odernichtrechtzeitigerteiltwürden. Nach dieser Auffassung hätte der
Kläger schon während der Schwebezeit, aber unbekümmert um den Ausfall der
Bedingung auch nachher noch gegen Bezahlung des Kaufpreises die Übertragung
der Grundstücke verlangen können. Es hätte ihm also im Ergebnis ein
unbefristetes Kaufsrecht zugestanden. Ein solches widerspricht indessen
dem Sinn der Verträge. Es steht ihm die Vereinbarung entgegen, wonach die
Baugesuche sofort einzureichen seien und die Eigentumsübertragung sofort
nach dem "Hinfall des Vorbehaltes" (also unverzüglich nach dem Eintritt der
Bedingung) zu erfolgen habe. Der Kläger musste dieser Abmachung nach Treu
und Glauben entnehmen, die Beklagten wünschten mit dem Ablauf der üblichen
Zeit, die ein sofort einzuleitendes Baubewilligungsverfahren benötige, im
klaren zu sein, ob zu erfüllen sei oder nicht. Wenn dem Kläger überhaupt
das Recht zugestanden haben sollte, auf den "Vorbehalt" zu verzichten,
hätte er den Verzicht daher spätestens bis zu diesem Zeitpunkt aussprechen
müssen. Ein nach dem Ausfall der Bedingung fortbestehendes Kaufsrecht
hätte die sofortige Einreichung der Baugesuche für die Beklagten sinnlos
gemacht, weil die Vertragserfüllung ohnehin auf unbestimmte Zeit hinaus
ausschliesslich vom Willen des Klägers abgehangen hätte.
Dass die Beklagten der Durchführung eines privaten
Quartierplanverfahrens zustimmten und dadurch gültig in die Verlängerung
der Schwebezeit eingewilligt haben sollen, ändert nichts. Dieses
Einverständnis war nach Treu und Glauben nicht dahin auszulegen, der Kläger
erhalte damit das Recht, nach dem Ablauf der verlängerten Schwebezeit nach
seinem Belieben jederzeit die Übertragung der Grundstücke zu verlangen.
Festgestelltermassen hat der Kläger im Laufe der Schwebezeit (der
ursprünglichen wie der angeblich verlängerten) nie zu erkennen gegeben,
dass er die Grundstücke unbekümmert um den Eintritt oder den Ausfall der
Bedingung erwerben wolle. Aus seinen Briefen vom 11. November 1960 und
24. September 1962 schliesst das Obergericht, dass er im Gegenteil auch
noch in diesen Zeitpunkten den Willen hatte, das nicht zu tun. Das ist
eine Frage der Beweiswürdigung, mit der sich das Bundesgericht nicht zu
befassen hat, da es an die Feststellungen des kantonalen Richters über
tatsächliche Verhältnisse gebunden ist, wenn sie nicht offensichtlich auf
Versehen beruhen oder unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften
zustande gekommen sind (Art. 63 Abs. 2 OG), was hier nicht zutrifft und
auch nicht geltend gemacht wird.
Erwägung 6
6.- Der Kläger bringt vor, die Rücktrittserklärung der Beklagten
vom 3. November 1960 und die gleichzeitige subsidiäre Ansetzung einer
Nachfrist hätten offensichtlich gegen Treu und Glauben verstossen, seien
also rechtsmissbräuchlich gewesen.
Um ihrer Verpflichtungen enthoben zu werden, brauchten die
Beklagten indessen weder eine Nachfrist anzusetzen noch den Rücktritt zu
erklären. Der Ausfall der Bedingung binnen der vereinbarten Schwebezeit
hatte von Gesetzes wegen zur Folge, dass die Kaufverträge wirkungslos
wurden. Sie fielen, wenn nicht schon einige Monate nach ihrem Abschluss
oder am 16. September 1960, jedenfalls in der ersten Hälfte 1961 dahin. Die
Erklärungen der Beklagten vom 3. November und 5. Dezember 1960 konnten dem
Kläger nicht schaden und den Beklagten nicht nützen. Sie waren überflüssig,
womit der Vorwurf des Rechtsmissbrauches gegenstandslos ist.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 2. Mai 1969 bestätigt.