BGE 95 II 426
95 II 426
60. Urteil der I. Zivilabteilung vom 23. September 1969 i.S. Achermann
gegen Flury. Regeste
Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken, Art. 218-218 quater OR.
Zivilrechtliche Streitigkeit (Erw. 1).
Begriff des landwirtschaftlichen Grundstückes im Sinne des Art. 218
OR; der Entscheid der nach Art. 218 bis zuständigen kantonalen Behörde
über den Charakter eines Grundstückes ist für den Zivilrichter nicht
verbindlich (Erw. 2).
Die Zuweisung eines Grundstückes an einen Erben im Rahmen der
Erbteilung ist ein Eigentumserwerb im Sinne des Art. 218 OR; die durch
die Erbteilung ausgelöste Sperrfrist für die Veräusserung beginnt erst
mit der Eintragung des Eigentums im Grundbuch zu laufen (Erw. 3).
Sachverhalt
A.- Die Erbengemeinschaft des am 2. Mai 1954 verstorbenen Kaspar
Odermatt schloss am 26. April 1957 einen "Abtretungsvertrag" ab, kraft
dessen die Liegenschaft "Brustried", Grundbuch Nr. 157, Parz. Nr. 284,
in Hergiswil, zum Preise von Fr. 16 385.53 in das Alleineigentum der
Miterbin Frau Flury-Odermatt übergehen sollte. Der Erwerbspreis war
durch Übernahme der auf der Liegenschaft haftenden Grundpfandschulden von
Fr. 13 885.53 sowie durch Zahlung bei Vertragsabschluss von je Fr. 500.--
an die fünf Miterben zu begleichen. Der Eigentumsübergang wurde am 7. Mai
1957 im Grundbuch eingetragen.
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 28. April 1965 veräusserte
die Eigentümerin dem Josef Achermann von der Liegenschaft "Brustried"
die neu ausgemarchte Parzelle Nr. 918 von 7119 m2 als Bauland zum Preis
von Fr. 28 000.--. In Ziff. 6 des Vertrages räumte sie Achermann auf die
Dauer von zwei Jahren seit Abschluss des Vertrages ein Kaufsrecht ein
für die auf der Parzelle Nr. 284 verbleibenden 11 224 m2 zum Preis von
Fr. 5.- pro m2, der bei der Ausübung des Kaufrechtes der Verkäuferin in
bar zu bezahlen war.
Am 9. Juni 1965 wurde Frau Flury-Odermatt vom Gemeinderat Hergiswil/NW
bevormundet. Dieser Entscheid wurde am 27. Dezember 1965 vom Bundesgericht
letztinstanzlich bestätigt.
Die Landwirtschafts- und Forstdirektion Nidwalden verweigerte
am 21. Juli und 30. Dezember 1965 die Genehmigung des Kauf- und
Kaufrechtsvertrages vom 28. April 1965, weil nach ihrer Ansicht die bei
der Veräusserung von landwirtschaftlichen Grundstücken geltende Sperrfrist
von zehn Jahren nach Art. 218 OR noch nicht abgelaufen war. Gleichzeitig
lehnte sie auch das Gesuch um Aufhebung der Sperrfrist im Sinne von
Art. 218 bis OR mangels wichtigen Gründen ab.
Das Grundbuchamt Nidwalden lehnte am 10. Januar 1966 die Eintragung
des Eigentumsüberganges und Kaufsrechtes ab. Gestützt auf Ziff. 6 des
Vertrages vom 28. April 1965 erklärte Achermann je mit Zuschriften vom
24. April 1967 an den Vormund der Eigentümerin und an das Grundbuchamt
Nidwalden die Ausübung des Kaufsrechtes an der Parzelle Nr. 284 und
bezahlte gleichzeitig den Kaufpreis von Fr. 56 120.-- bei der Nidwaldner
Kantonalbank zu Handen des Vormundes. Er stellte sich auf den Standpunkt,
der Vertrag vom 28. April 1965 falle nicht unter die Art. 218-218
quinquies, da die Liegenschaft "Brustried" nicht landwirtschaftlichen
Charakter aufweise und ausserdem die zehnjährige Sperrfrist längst vor
Abschluss des Vertrages abgelaufen sei.
B.- Am 13. September 1967 reichte Achermann beim Kantonsgericht
Nidwalden gegen Frau Flury-Odermatt Klage ein mit folgenden Rechtsbegehren:
"I. Es sei festzustellen, dass
1. mit Vertrag vom 28. April 1965 die Beklagte dem Kläger
a) ab ihrer Liegenschaft Brustried, GB Nr. 157, Parzelle Nr. 284, die
neu ausgemarchte Baulandparzelle Nr. 918 mit 7119 qm Fläche verkauft und
b) auf die Dauer von zwei Jahren das Kaufsrecht für die restliche
Parzelle Nr. 284 (GB Nr. 157) im Ausmasse von 11 224 qm eingeräumt hat;
2. der Kläger die ihm aus dem genannten Vertrage erwachsenen
Verpflichtungen, insbesondere die zur Bezahlung des Kaufpreises,
erfüllt hat.
II. 1. Der Grundbuchführer des Kantons Nidwalden sei anzuweisen, den
Handwechsel an der Parzelle Nr. 284, GB Nr. 157, Liegenschaft Brustried,
von der Beklagten auf den Kläger im Grundbuch einzutragen.
2. (Kosten)."
Das Kantonsgericht Nidwalden wies am 10. Juli 1968 die Klage ab.
Das Obergericht des Kantons Unterwalden nid dem Wald bestätigte am 16.
Januar 1969 auf Berufung des Klägers den erstinstanzlichen Entscheid.
C.- Der Kläger beantragt mit der Berufung, das oberinstanzliche Urteil
aufzuheben und die Klage gutzuheissen; eventuell sei die Sache zu neuem
Entscheid an das Obergericht zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung abzuweisen und das angefochtene
Urteil zu bestätigen.
Der Beklagten wurde für das Berufungsverfahren die unentgeltliche
Rechtspflege gewährt.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Der Streit der Parteien darüber, ob die Beklagte zur Erfüllung
des mit dem Kläger am 28. April 1965 abgeschlossenen Vertrages
verpflichtet sei, ist eine Zivilrechtsstreitigkeit und daher ihrer
Natur nach berufungsfähig. Art. 218 quater OR erklärt zwar die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde als zulässig "gegen letztinstanzliche
kantonale Entscheide über die Anwendung der Art. 218, 218 bis und
218 ter", die für die Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke
besondere Vorschriften aufstellen. Diese Bestimmung bezieht sich jedoch,
wie in BGE 94 I 412 f. ausführlich dargelegt wurde, nur auf Entscheide
kantonaler Verwaltungsbehörden, dagegen nicht auf gerichtliche Urteile in
Zivilstreitigkeiten, in denen die Gültigkeit von Rechtsgeschäften über
landwirtschaftliche Grundstücke unter dem Gesichtspunkt der hiefür im
OR aufgestellten Sondervorschriften zu beurteilen war (vgl. auch BGE 94
II 107/08).
Erwägung 2
2.- Nach Art. 218 Abs. 1 OR dürfen landwirtschaftliche Grundstücke
während zehn Jahren, vom Eigentumserwerb an gerechnet, weder als
Ganzes noch in Stücken veräussert werden. Dieses Verbot ist jedoch
nach Art. 218 Abs. 2 OR nicht anwendbar auf Bauland, auf Grundstücke in
vormundschaftlicher Verwaltung und im Falle der Zwangsverwertung. Überdies
kann nach Art. 218 bis OR aus wichtigen Gründen die Veräusserung vor Ablauf
der Sperrfrist gestattet werden. Nach Art. 218 ter OR sind Geschäfte,
die diesen Vorschriften zuwiderlaufen oder ihre Umgehung bezwecken,
nichtig und geben kein Recht auf Eintragung in das Grundbuch.
Der Kläger behauptet, die Vorinstanz habe zu Unrecht den
landwirtschaftlichen Charakter der streitigen Parzellen angenommen,
da diese einer Familie keine ausreichende Existenz bieten.
a) Die Vorinstanz stellt fest, dass die Parteien nach Abschluss
des Vertrages vom 28. April 1965 die kantonale Landwirtschafts- und
Forstkommission ersuchten, die Sperrfrist des Art. 218 OR auf die
streitigen Parzellen nicht anzuwenden. Die Behörde lehnte jedoch das
Gesuch am 21./26. Juli und 30. Dezember 1965 ab. Sie war der Auffassung
- ohne es in den fraglichen Entscheiden ausdrücklich zu erwähnen -, dass
die beiden Parzellen landwirtschaftliche Grundstücke seien; andernfalls
hätte sie auf das Gesuch ja nicht eintreten dürfen. Diese Auffassung ist
für den Zivilrichter nicht verbindlich (vgl. Erw. 1).
b) Der Kläger verkennt, dass Art. 128 OR von "landwirtschaftlichen
Grundstücken" schlechthin spricht und nicht ein "landwirtschaftliches
Gewerbe" voraussetzt, das eine wirtschaftliche Einheit bildet und eine
ausreichende landwirtschaftliche Existenz bietet, wie dies Art. 620
ZGB für die ungeteilte Zuweisung an einen Miterben verlangt. Daraus
folgt, dass für die Anwendung des Veräusserungsverbotes nach Art. 218
OR weder die Grösse, der Wert noch der Ertragswert, sondern einzig
die Benutzungsart des Bodens den Ausschlag gibt (vgl. JENNY, Die
Sperrfrist im Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken in ZBGR
18 [1937] S. 167/68). Art. 1 Abs. 2 der Verordnung über die Verhütung
der Überschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften umschreibt daher
zutreffend als landwirtschaftliche Liegenschaft jede Bodenfläche, die durch
Bewirtschaftung und Ausnützung der natürlichen Kräfte des Bodens den ihr
eigenen Wert erhält oder zu einem Betrieb gehört, der in der Hauptsache
der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient. Nach
Abs. 2 dieser Vorschrift gelten als landwirtschaftliche Liegenschaften
namentlich Grundstücke, die dem Acker-, Wiesen-, Wein-, Mais-, Tabak-,
Obst-, Feldgemüse- und Saatgutbau oder der Alpwirtschaft dienen.
aa) Das Obergericht stellt fest, die Liegenschaft "Brustried"
sei eine 182 a grosse Bergliegenschaft, die relativ gut bewirtschaftet
werden könne und einen guten Boden mit Graswuchs aufweise. Der Kläger
behauptet nicht, diese Feststellung sei unter Verletzung bundesrechtlicher
Beweisvorschriften zustande gekommen oder beruhe offensichtlich auf
Versehen. Sie bindet somit das Bundesgericht. Demnach ist davon auszugehen,
dass die streitigen Parzellen landwirtschaftlichen Charakter aufweisen. Ob
die darauf befindlichen Gebäulichkeiten baufällig sind und sich die Kosten
der Instandstellung für das kleine Heimwesen nicht lohnen, wie der Kläger
behauptet, ist nach dem Gesagten für die Anwendung der Schutzvorschriften
der Art. 218 f. OR unerheblich.
bb) Der landwirtschaftliche Charakter eines Grundstückes schliesst
seine Eigenschaft als Bauland im Sinne von Art. 218 Abs. 2 OR nicht ohne
weiteres aus.
Für die Bestimmung des Baulandcharakters kommt es nicht auf die
Absichten des Eigentümers oder Erwerbers an; denn sonst hätte es jeder
Kaufinteressent in der Hand, mit der blossen Erklärung, er wolle auf dem
Grundstück bauen oder es für die Überbauung erschliessen, die Sperrfrist
zu umgehen. Massgebend ist einzig, ob das Grundstück nach den objektiven
Verhältnissen sofort überbaut werden kann. Diese Voraussetzung ist auch
für landwirtschaftliche Grundstücke erfüllt, wenn die für die Erteilung
der Baubewilligung zuständige Behörde feststellt, dass der sofortigen
Überbauung nichts im Wege stehe.
Daraus folgt, dass ein Grundstück sogar dann als Bauland von der
Sperrfrist ausgenommen werden muss, wenn es nicht in einer Bauzone
liegt, für die der Kanton gestützt auf Art. 3 des Bundesgesetzes über
die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) die Anwendung dieses
Gesetzes ausgeschlossen hat (vgl. BGE 92 I 338/39 Erw. 4). Für den
Baulandcharakter ist daher nicht entscheidend, ob das Grundstück an einer
Kanalisation angeschlossen ist, sondern ob der Eigentümer Anspruch auf
eine Baubewilligung hat. Allerdings kann das Fehlen einer Kanalisation
ein Grund sein, dass die zuständige Behörde die Baubewilligung zunächst
verweigert (vgl. BGE 93 I 604).
Die Vorinstanz stellt nicht fest, dass die Voraussetzungen für eine
sofortige Überbauung der streitigen Parzellen bestünden. Das behauptet
denn auch der Kläger nicht, noch macht er geltend, die zuständige Behörde
würde ihm die Bewilligung erteilen, wenn er sie verlangte.
Erwägung 3
3.- Ob am 2. Mai 1954 beim Ableben des Kaspar Odermatt eine
Sperrfrist im Sinne des Art. 218 OR im Gange war und, wenn ja, ob sie
nach dem Tode des Erblassers weiterlief oder ob mit der Eröffnung des
Erbganges eine neue zehnjährige Frist begann (vgl. dazu BGE 88 I 202)
kann dahingestellt bleiben, denn auch diese wäre beim Abschluss des Kauf-
und Kaufrechtsvertrages vom 28. April 1965 abgelaufen gewesen. Dagegen
fragt es sich, ob der "Abtretungsvertrag" vom 26. April 1957 - entgegen
der Auffassung des Klägers - zu einem Eigentumserwerb führte und damit
eine neue zehnjährige Frist in Gang setzte.
a) Dieser Vertrag hat die Natur eines Erbteilungsvertrages oder muss
jedenfalls beim Entscheid der gestellten Frage einem solchen gleichgesetzt
werden (JENNY, aaO, S. 170).
Dass der Erbe, dem ein Grundstück in einer Erbteilung zugewiesen wird,
im Sinne der erwähnten Bestimmung Eigentum erwerbe, nehmen KAUFMANN, Das
ländliche neue Bodenrecht der Schweiz, S. 217, und GLOOR, Beschränkungen im
rechtsgeschäftlichen Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken, S. 74,
an. Diese Auffassung scheint der Rechtsprechung zu widersprechen, wonach
die Erbteilung nicht als "Eigentumsübertragung" im Sinne des Art. 657
ZGB gilt (BGE 83 II 369/70). Art. 218 OR erfasst jedoch nicht nur die
"Eigentumsübertragung" im Sinne des Art. 657 ZGB, sondern bezieht sich
grundsätzlich auf jeden Eigentumserwerb (vgl. die in den Art. 656-662 ZGB
erwähnten Arten des Eigentumserwerbes). Die Erbteilung bezweckt die
Überführung des Gesamteigentums in das Alleineigentum der einzelnen
Erben (TUOR/SCHNYDER, ZGB, 8. Aufl., S. 419; ESCHER, Einleitung zu
Art. 602-640 ZGB N. 1). Sie verändert die Eigentumsverhältnisse und damit
auch die Verfügungsmacht durch wechselseitige Aufgabe von Gesamtrechten
mit nachfolgender Anwachsung (vgl. MEIER/HAYOZ, N. 51 c zu Art. 652 ZGB;
JOST, Der Erbteilungsprozess im schweizerischen Recht, S. 4). Es besteht
daher die Möglichkeit, dass sich der Erbe ein im Nachlass befindliches
Grundstück gerade im Hinblick auf eine spekulative Weiterveräusserung
zuweisen lässt, was dem Zweckgedanken der Sperrfrist widerspricht. Demnach
rechtfertigt es sich, die Erbteilung als Eigentumserwerb im Sinne des
Art. 218 OR zu betrachten.
b) Zu prüfen ist, ob die durch die Erbteilung ausgelöste Sperrfrist
schon vom Abschluss des Teilungsvertrages an läuft oder erst vom Tage
an, an dem die neuen Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen
werden. Für die zweite Lösung spricht zunächst die Überlegung, dass der
Teilungsvertrag nur den Erwerbsgrund bildet, der Erbe aber erst mit der
Eintragung im Grundbuch Eigentümer wird (vgl. Art. 18 GBVO; BGE 86 II 353
Erw. 3 b; TUOR/PICENONI, N. 20 zu Art. 654 ZGB; ESCHER, N. 5 zu Art. 634
ZGB, MEIER/HAYOZ, N. 78 zu Art. 656 ZGB; JOST, aaO, S. 7; HOMBERGER,
N. 24 zu Art. 963 ZGB). Ferner ist zu berücksichtigen, dass sich der
Tag des Grundbucheintrages immer feststellen lässt, während der Tag des
Teilungsvertrages unter Umständen unsicher ist, da die Erbteilung nur
der Schriftform bedarf (Art. 634 Abs. 2 ZGB) und diese Datierung nicht
verlangt (Art. 13 OR; unveröffentlichtes Urteil der I. Zivilabteilung vom
21. Januar 1965 i.S. Interporostom AG gegen Spannplattenwerk Fideris AG)
oder das Datum auf einem solchen Vertrag von den Erben versehentlich oder
zur Täuschung Dritter unrichtig angegeben sein kann.
c) Ist nach dem Gesagten die Eintragung im Grundbuch für den
"Eigentumserwerb" im Sinne von Art. 218 OR massgebend, so ist
die Sperrfrist am 7. Mai 1967 abgelaufen. Der Kaufvertrag über die
Parzelle Nr. 918 wurde am 28. April 1965, somit zwei Jahre vor Ablauf
der Sperrfrist abgeschlossen; das Kaufsrecht über die Parzelle 284 wurde
ebenfalls am 28. April 1965 vereinbart und seine Ausübung war auf den
28. April 1967 befristet; es wurde indessen am 24. April 1967, also auch
vor Ablauf der Sperrfrist ausgeübt. Demnach sind beide Rechtsgeschäfte
nichtig (vgl. BGE 94 II 110 Erw. 2 b). Unter diesen Umständen ist die
vom Obergericht geprüfte und bejahte Frage nicht zu entscheiden, ob im
Sinne von Art. 20 Abs. 2 OR die Nichtigkeit des Kaufvertrages auch jene
des Kaufsrechtes nach sich ziehe.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des
Kantons Unterwalden nid dem Wald vom 16. Januar 1969 bestätigt.