BGE 95 II 319
95 II 319
44. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 18 mars 1969 dans la
cause Bruchez et Rosset contre Albrecht Regeste
Art. 269 und 291 OR.
Die in diesen Bestimmungen vorgesehene Mindestentschädigung gilt auch
im Falle der Kündigung des Vertrages ohne genügenden Grund.
Wie verhält es sich im Sonderfalle der Kündigung des Vertrags wegen
Verkaufs des Miet- oder Pachtgegenstandes? Offen gelassen.
Auszug aus den Erwägungen:
Selon l'art. 291 al. 1 et 2 CO, auquel correspond en matière de bail à
loyer l'art. 269 al. 1 et 2 CO, la partie que la loi autorise à se départir
du contrat en raison de circonstances qui lui rendent l'exécution du bail
intolérable doit observer le délai de congé légal et offrir à l'autre
contractant un dédommagement complet; l'indemnité ne peut être inférieure
au fermage d'une année. En prescrivant une indemnité forfaitaire, due à
moins que l'autre partie ne prouve un dommage supérieur, le législateur
a voulu éviter que les contractants n'abusent de leur droit de résilier
le bail en cas de circonstances graveslorsque, comme souvent, la preuve
du dommage est difficile à apporter (cf. BECKER, n. 8 ad art. 269 CO;
OSER/SCHÖNENBERGER, n. 12 ad art. 269 CO). Ces considérations justifient
l'application par analogie de l'indemnité forfaitaire minimale, sinon dans
le cas particulier du bail rompu par la vente, où la question peut être
réservée (cf. RO 28 II 282 qui la résout par la négative), du moins chaque
fois que le contrat est résilié sans motif suffisant, comme en l'espèce
(cf. RO 31 II 375). La preuve du dommage est en effet tout aussi malaisée
et les risques d'abus aussi grands que dans l'hypothèse des art. 269 et
291 CO.
Il convient dès lors d'allouer aux recourants, en raison de la
résiliation anticipée du bail par l'intimé, une indemnité forfaitaire égale
au fermage d'une année, soit 9000 fr., en lieu et place de l'indemnité
de 1900 fr. fixée par le jugement attaqué. L'allocation d'une somme
supérieure au fermage d'une année ne serait pas justifiée. D'une part,
les recourants n'ont pas apporté, devant la cour cantonale, la preuve
d'un dommage plus élevé. D'autre part, ils ont commis eux aussi des fautes
qui motiveraient une réduction de l'indemnité en vertu des art. 99 al. 3
et 44 CO, applicables même dans l'hypothèse visée par l'art. 291 CO
(cf. BOREL/NEUKOMM, Bail à ferme VI, FJS 837, p. 2, ch. 1).