BGE 94 I 173
94 I 173
27. Urteil vom 29. März 1968 i.S. Heinis gegen Regierungsrat des Kantons
Basel-Landschaft. Regeste
Einspruch gegen Liegenschaftsverkauf (Art. 19 EGG).
1. Begriff des landwirtschaftlichen Heimwesens. Anwendung auf eine
Besitzung, deren in der Bauzone liegender Teil - ohne die Hausliegenschaft
- nach dem kantonalen Einführungsgesetz von der Unterstellung unter das
EGG ausgenommen ist. Gegen den Verkauf einer in der Landwirtschaftszone
liegenden Parzelle kann Einspruch erhoben werden (Erw. 1).
2. Infolge dieses Verkaufs würde das landwirtschaftliche Gewerbe
seine Existenzfähigkeit verlieren (Erw. 2).
3. Wichtige Gründe, welche die Aufhebung des Gewerbes rechtfertigen
könnten. Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Verkäufers
(Berichtigung der Rechtsprechung) (Erw. 3, 4).
4. Gutheissung des Einspruchs, weil der Eigentümer des Heimwesens
Land in der Bauzone, das dem EGG nicht unterstellt ist, verkaufen könnte
(Erw. 5).
Sachverhalt
A.- Landwirt Paul Heinis, der Beschwerdeführer, ist Eigentümer eines
Hofes mit 517,17 a Land in Ettingen und Therwil (Basel-Landschaft). Er
und seine Ehefrau bewirtschaften den Besitz selbst. 7 Parzellen im
Umfang von 183,63 a, darunter die Hausliegenschaft, befinden sich im
Baugebiet, das im neuen Bebauungs- und Zonenplan der Gemeinde Ettingen
ausgeschieden ist; 5 Parzellen im Ausmass von 80,40 a liegen ausserhalb des
Baugebietes, aber innerhalb des (erweiterten) Perimeters des generellen
Kanalisationsprojektes dieser Gemeinde, 4 Parzellen im Umfang von 105,55
a in deren Landwirtschaftszone und eine 124,13 a messende Parzelle
(Nr. 254.1) in der Landwirtschaftszone der Nachbargemeinde Therwil. Zum
Anwesen des Beschwerdeführers gehören ferner 23,46 a Wald. Zudem verfügt
er über 280 a Pachtland.
B.- Durch öffentlich beurkundeten Vertrag vom 23. Mai 1967 räumte der
Beschwerdeführer der Immobiliengesellschaft Gaia AG in Basel ein Kaufsrecht
an der Parzelle Nr. 254.1 ein. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 273.086.--
(Fr. 22.- je m2) festgesetzt. Als Verkaufsgrund wurde "Einschränkung
des landwirtschaftlichen Betriebes", als Erwerbsmotiv "Kapitalanlage"
angegeben.
Die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft erhob
Einspruch mit der Begründung, durch den Verkauf der Parzelle verlöre das
landwirtschaftliche Gewerbe des Beschwerdeführers seine Existenzfähigkeit,
was sich durch keine wichtigen Gründe rechtfertigen lasse (Art. 19
Abs. 1 lit. c BG über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom
12. Juni 1951, EGG). Paul Heinis führte gegen den Einspruch Beschwerde
beim Regierungsrat. Siewurdeabgewiesen (Entscheidvom 5. September 1967).
C.- Paul Heinis erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag,
der Entscheid des Regierungsrates sei aufzuheben und der Einspruch für
unbegründet zu erklären.
Es wird geltend gemacht, der Grundbesitz des Beschwerdeführers habe
infolge der neuen Zonenordnung der Gemeinde Ettingen den Charakter eines
landwirtschaftlichen Heimwesens im Sinne des EGG verloren. In der Tat
seien nun verschiedene Parzellen, welche einen wesentlichen Teil dieses
Besitzes ausmachten, der Bauzone zugeteilt, weshalb sie nach Art. 3 EGG und
§ 1 Abs. 1 und 2 des kantonalen Einführungsgesetzes (EG) nicht mehr unter
das landwirtschaftliche Bodenrecht fielen. Dies gelte insbesondere auch
für das Wohn- und Ökonomiegebäude samt Umschwung; § 1 Abs. 4 EG, wonach
dieser Komplex dem Bundesgesetz unterstellt bliebe, sei bundesrechtswidrig
und deshalb nicht zu beachten. Das ausserhalb der Bauzone liegende Land
stelle kein landwirtschaftliches Heimwesen dar. Es biete auch keine
Grundlage für ein lebensfähiges landwirtschaftliches Gewerbe.
Auf jeden Fall liege kein erhaltungsfähiger Betrieb vor. Keines
der Kinder des Beschwerdeführers wolle den Hof als Selbstbewirtschafter
übernehmen. Der im 58. Lebensjahr stehende Beschwerdeführer nehme zwar noch
mit dem alten, baufälligen und unzweckmässig eingerichteten Ökonomiegebäude
vorlieb; einem allfälligen Käufer könnte es jedoch nicht genügen. Ein
Neubau falle ausser Betracht, da der Betrieb aus einer Mehrzahl weit
auseinander liegender Einzelfelder bestehe, die nicht so bewirtschaftet
werden könnten, dass der Ertrag eine Verzinsung und Amortisation des zu
investierenden Kapitals gewährleiste. Der Zukauf von Land, für das auch
ausserhalb der Bauzone mindestens Fr. 20.- je m2 bezahlt werden müssten,
komme nicht in Frage.
Eventuell rechtfertigten wichtige Gründe die Aufhebung des
landwirtschaftlichen Gewerbes. Der Beschwerdeführer und seine Ehefrau
seien in der Gesundheit schwer geschädigt, weshalb der Arzt ihnen
rate, den Betrieb einzuschränken. Der beabsichtigte Verkauf ermögliche
dem Beschwerdeführer auch, sich der noch bestehenden hypothekarischen
Belastung zu entledigen. Für eine Veräusserung komme in erster Linie das
abgelegene Land in Therwil in Betracht. Mit der Aufgabe von Pachtland
wäre dem Beschwerdeführer nicht geholfen; dieses Land sei günstig
gelegen und ermögliche eine rationelle Betriebsführung. Die persönlichen
Schwierigkeiten des Beschwerdeführers liessen sich auch nicht durch eine
gesamthafte Veräusserung des Anwesens beheben; denn kein Landwirt wäre
bereit, es zum heutigen Verkehrswert zu übernehmen, und ein Verkaufzum
Ertragswert würde eine Verschleuderung bedeuten.
D.- Die Gaia AG hält die Beschwerde für begründet.
Der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft und das Eidgenössische
Justiz- und Polizeidepartement beantragen, die Beschwerde abzuweisen.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Nach Art. 19 EGG ist ein Einspruch nur zulässig gegen Kaufverträge
"über landwirtschaftliche Heimwesen oder zu einem solchen gehörende
Liegenschaften". Als landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne dieser
Bestimmung wird eine aus Land und Gebäulichkeiten bestehende Einheit
angesehen, die geeignet ist, einem Bauern (Eigentümer oder Pächter)
und seiner Familie als Lebenszentrum und Grundlage für den Betrieb eines
landwirtschaftlichen Gewerbes zu dienen (BGE 89 I 231, 92 I 316).
Das Hofgut (Wohn- und Ökonomiegebäude mit 517,17 a Land), dessen
Eigentümer der Beschwerdeführer ist, bildet ein solches Heimwesen. Das vom
Beschwerdeführer gepachtete Land (280 a) gehört nicht dazu (BGE 82 I 264,
89 I 231/2). Die im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Bodenfläche
ist zwar nicht sehr ausgedehnt, doch ist Art. 19 EGG auch auf kleine
Heimwesen anwendbar. Von einem landwirtschaftlichen Heimwesen könnte nur
dann nicht gesprochen werden, wenn sich aus der Bewirtschaftung des dem
Beschwerdeführer gehörenden Landes kein ins Gewicht fallendes Einkommen
erzielen liesse (BGE 92 I 316). Dass es sich so verhalte, wird jedoch
nicht behauptet und ist auch nicht anzunehmen.
Allerdings liegen nun einige zum Grundbesitz des Beschwerdeführers
gehörende Parzellen, darunter die Hausliegenschaft, in der von
der Gemeinde Ettingen kürzlich ausgeschiedenen Bauzone, doch kann
daraus nicht geschlossen werden, dass das Hofgut den Charakter
eines landwirtschaftlichen Heimwesens im Sinne des Art. 19 EGG
verloren habe. Wäre die Hausliegenschaft infolge ihrer Zuteilung
zur Bauzone dem EGG nicht mehr unterstellt, so könnte freilich das
Heimwesen durch Verkauf dieses Bestandteils aufgelöst werden, ohne
dass dagegen Einspruch erhoben werden könnte. Indessen ist das EGG -
und damit auch das Einspruchsverfahren - nach wie vor auf "das Wohn-
und Ökonomiegebäude nebst einem angemessenen Umschwung" anwendbar; nur
das übrige in der Bauzone gelegene Land ist davon ausgenommen (§ 1 EG zum
EGG). Diese vom kantonalen Recht getroffene Unterscheidung ist mit dem
EGG durchaus vereinbar. Nach Art. 3 EGG können die Kantone die Anwendung
dieses Gesetzes auf Bauzonen, die für die Entwicklung einer Ortschaft
unentbehrlich sind, ausschliessen. Gestützt hierauf hat der Kanton
Basel-Landschaft in § 1 EG zum EGG die Gebiete, die von den Gemeinden
mit Genehmigung des Regierungsrates als unentbehrlich für ihre bauliche
Entwicklung bezeichnet werden, von der Anwendung des EGG ausgenommen
(Abs. 1-3), mit dem Vorbehalt, dass "die in der Bauzone gelegenen, zu einem
landwirtschaftlichen Betriebe gehörenden Wohn- und Ökonomiegebäude nebst
einem angemessenen Umschwung" dem Bundesgesetz weiterhin unterstellt sind
(Abs. 4). Diese Ordnung steht durchweg im Einklang mit Art. 3 EGG. Mit
dem erwähnten Vorbehalt hat der Kanton lediglich festgestellt, dass die
darunter fallenden Objekte nicht zu den für die bauliche Entwicklung der
Ortschaften unentbehrlichen Bauzonen im Sinne des Art. 3 EGG gerechnet
werden können; er hat damit diese Bauzonen in einer besonderen Weise
abgegrenzt, wozu er nach dem Bundesgesetz befugt war. Diese Abgrenzung
ist auch sachlich gerechtfertigt. Hätte der Kanton die zu einem
landwirtschaftlichen Betriebe gehörenden Hausliegenschaften, die in einer
Bauzone liegen, ebenfalls von der Anwendung des EGG ausgeschlossen, so
hätte er seine Bestrebungen zur Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes,
welche ihn zur Einführung des Einspruchsverfahrens veranlasst haben,
selber durchkreuzt.
Stellt somit das Hofgut des Beschwerdeführers nach wie vor ein
landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des Art. 19 EGG dar, so kann gegen
den Verkauf einzelner dazu gehörender Liegenschaften Einspruch erhoben
werden, soweit sie vom Einspruchsverfahren nicht ausgenommen sind. Nicht
davon ausgenommen ist die in der Landwirtschaftszone von Therwil gelegene
Parzelle Nr. 254.1, deren Verkauf beabsichtigt ist. Unerheblich ist,
dass es sich nicht um einen gewöhnlichen Kaufvertrag, sondern um einen
Kaufrechtsvertrag handelt; denn auch in einem solchen Falle kann Einspruch
erhoben werden (BGE 92 I 417).
Erwägung 2
2.- Nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG, worauf der angefochtene Entscheid
gestützt wird, kann Einspruch erhoben werden, wenn durch den Verkauf ein
landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzfähigkeit verliert, es sei denn,
die Aufhebung des Gewerbes lasse sich durch wichtige Gründe rechtfertigen.
Das nur 517,17 a Land umfassende Heimwesen des Beschwerdeführers vermag
für sich allein jedenfalls nur eine kärgliche Existenz zu bieten. Durch
die beabsichtigte Veräusserung soll von ihm die 124,13 a messende grösste
Parzelle, die rund 1/4 seiner landwirtschaftlich genutzten Fläche ausmacht,
abgetrennt werden. Nach dieser einschneidenden Schmälerung des - schon
jetzt kleinen - Heimwesens würde dessen Bewirtschaftung eine auskömmliche
Existenz nicht mehr ermöglichen. In einem solchen Fall muss angenommen
werden, dass durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine
Existenzfähigkeit verliert (BGE 92 I 419 Erw. 3).
Erwägung 3
3.- Zu prüfen bleibt, ob der umstrittene Verkauf sich durch wichtige
Gründe rechtfertigen lasse. Die in Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG erwähnten
Beispiele - Verkauf zur Überbauung oder zur gewerblichen oder industriellen
Ausnützung des Bodens - fallen ausser Betracht, was nicht bestritten
ist. Der Beschwerdeführer macht jedoch geltend, es lägen andere wichtige
Gründe im Sinne dieser Bestimmung vor.
Ob solche Gründe die Aufhebung des landwirtschaftlichen
Gewerbes rechtfertigen, prüft das Bundesgericht frei nach Recht und
Billigkeit. Es sind die besonderen Umstände des einzelnen Falles zu
würdigen. Zu berücksichtigen sind auch die persönlichen Verhältnisse
der Vertragsparteien, insbesondere des Verkäufers, der in erster Linie
beschwert wird, wenn der Einspruch durchdringt. Das öffentliche Interesse
an der Erhaltung des in Frage stehenden landwirtschaftlichen Heimwesens
und die privaten Interessen am beabsichtigten Verkauf sind gegeneinander
abzuwägen (BGE 92 I 313 Erw. 2).
Erwägung 4
4.- Der Beschwerdeführer, geb. 1909, und seine Ehefrau, geb. 1912,
sind nach dem ärztlichen Befund in ihrer Gesundheit beeinträchtigt. Der
Arzt rät deshalb den beiden Ehegatten dringend, den bäuerlichen
Betrieb einzuschränken. Dass eines der Kinder den Betrieb als
Selbstbewirtschafter übernehmen wird, ist nach der - glaubwürdigen
- Darstellung des Beschwerdeführers nicht zu erwarten. Dazu kommt,
dass das Ehepaar offenbar in bescheidenen finanziellen Verhältnissen
lebt. Nach den Steuerakten besitzt der Beschwerdeführer kein anderes
Vermögen als das mit Grundpfandschulden im Betrage von Fr. 60'000.--
belastete Heimwesen (samt Vieh und Fahrhabe). Bei der im Jahre 1965
vorgenommenen Steuerveranlagung ist sein jährliches Roheinkommen aus
der Landwirtschaft auf Fr. 10'460.-- festgesetzt worden. Unter diesen
Umständen ist es verständlich, dass der Beschwerdeführer die Parzelle
Nr. 254.1 verkaufen möchte. Durch den vorgesehenen Verkauf würde er nicht
nur den Rat des Arztes befolgen, sondern auch Geldmittel für die Abtragung
der Grundpfandschulden und für die weitere Sicherung seines Lebensabends
erhalten. Das sind Verkaufsgründe, die ins Gewicht fallen.
Anderseits wiegt das öffentliche Interesse an der Erhaltung des
bäuerlichen Grundbesitzes in einem Falle, wie er hier vorliegt, nicht
besonders schwer. Das Heimwesen des Beschwerdeführers ist klein, und das
dazu gehörende Land besteht aus mehreren Parzellen, die teilweise weit
verstreut sind. Die Leistungsfähigkeit der schweizerischen Landwirtschaft
wird nicht stark beeinträchtigt, wenn ein solches Heimwesen weiter
verkleinert wird oder eingeht; das öffentliche Interesse wird dadurch
weit weniger berührt als durch die Schmälerung oder das Verschwinden
grosser und gut arrondierter Heimwesen, die sich für eine rationelle
Bewirtschaftung nach neuzeitlichen Methoden viel besser eignen.
Der Regierungsrat wendet ein, es handle sich hier nicht um einen
besonderen Fall; denn für jeden Landwirt stelle sich früher oder später
die Frage, ob und in welchem Umfange er noch in der Lage sei, seinen
Betrieb zu führen; nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts könne
darin, dass der Eigentümer das landwirtschaftliche Heimwesen nicht länger
bewirtschaften kann oder will, kein wichtiger Grund für die Aufhebung
des bäuerlichen Gewerbes erblickt werden. In der Tat hat das Gericht
sich in BGE 89 I 61 in diesem Sinne ausgesprochen. Es hat beigefügt,
nach dem Gesetz stehe es dem Eigentümer frei, das Heimwesen als Ganzes
an jemanden zu veräussern, der dafür Gewähr bietet, dass der Besitz der
Landwirtschaft erhalten bleibt. Auf diesen Weg verweist der Regierungsrat
auch den Beschwerdeführer. Er bemerkt sodann, der nächstliegende Schritt
wäre die Aufgabe des Pachtlandes, falls der Beschwerdeführer seinen
Betrieb zu verkleinern wünsche.
Die Ausführungen in BGE 89 I 61 werden jedoch nicht allen Fällen
gerecht und sind daher zu berichtigen. Wie das Bundesgericht bereits in
BGE 92 I 313/4 festgestellt hat, ist im einzelnen Fall abzuwägen, ob nach
den gegebenen Verhältnissen das öffentliche Interesse an der Erhaltung
des Heimwesens oder das Interesse des Eigentümers an einem Verkauf,
der die Existenzfähigkeit des landwirtschaftlichen Gewerbes aufhebt,
den Vorzug verdient. Dem Eigentümer kann nicht unter allen Umständen
entgegengehalten werden, dass er das Heimwesen als Ganzes an jemanden,
der es der Landwirtschaft erhalten will, verkaufen könne. Ein Verkauf
des Ganzen zur weiteren landwirtschaftlichen Nutzung wird in der Regel
nur möglich sein, wenn der Preis den durch den landwirtschaftlichen Ertrag
bestimmten Wert nicht übersteigt. Ist aber das zum Heimwesen gehörende Land
in weitem Umfange Bauland oder Bauerwartungsland geworden, für welches bei
freier Verkäuflichkeit ein jenen Ertragswert beträchtlich übersteigender
Preis erhältlich ist, so kann dem Eigentümer nicht zugemutet werden, das
Ganze zu einem Preis zu verkaufen, der weit unter dem Verkehrswert liegt.
Mit der Aufgabe des Pachtlandes wäre dem Beschwerdeführer
offensichtlich noch nicht geholfen. Dadurch könnte er zwar seinen
landwirtschaftlichen Betrieb verkleinern, aber keine Mittel für die
Abtragung der Grundpfandschulden und für die weitere Sicherung seiner
Existenz im Ruhestand erhalten. Aber auch die Verpachtung seines eigenen
Landes brächte noch keine befriedigende Lösung. Da der Pachtzins 4,5-5,4%
des landwirtschaftlichen Ertragswertes nicht übersteigen dürfte (Art. 3 BG
über die Kontrolle der landwirtschaftlichen Pachtzinse vom 21. Dezember
1960), könnte der Beschwerdeführer den weit höheren Verkehrswert des
Baulandes und Bauerwartungslandes im Falle der Verpachtung wiederum
nicht ausnützen.
In derartigen Fällen würde es, sofern - wie hier - nur ein beschränktes
öffentliches Interesse an der Erhaltung des landwirtschaftlichen Heimwesens
besteht, gegen Recht und Billigkeit verstossen, wenn alternden Bauern,
denen die Selbstbewirtschaftung immer beschwerlicher wird, verunmöglicht
würde, ihr Bauland oder Bauerwartungsland günstig zu verkaufen. Es kann
also nicht allgemein gesagt werden, dass der Wunsch eines älter werdenden
Bauern, die Landwirtschaft nach und nach aufzugeben und sich durch Verkauf
wesentlicher Teile seines Heimwesens ein genügendes Einkommen für den
Lebensabend zu sichern, kein wichtiger Grund im Sinne von Art. 19 Abs. 1
lit. c EGG sein könne. Die abweichende Auffassung des Regierungsrates
widerspricht dem Sinne dieser Bestimmung, wonach von Fall zu Fall die
sich gegenüberstehenden Interessen abzuwägen sind.
Erwägung 5
5.- Im vorliegenden Fall ist jedoch auch zu beachten, dass der
Beschwerdeführer einige Parzellen in der Bauzone besitzt, die er verkaufen
könnte, ohne dass Einspruch erhoben werden könnte. Es dürfte ihm möglich
sein, solches Land zu einem Preise zu veräussern, der ihm die gewünschte
Verbesserung seiner Vermögenslage gestattet. Zu diesem Zwecke genügt unter
Umständen schon der Verkauf einer verhältnismässig kleinen Baulandfläche,
durch deren Wegfall die Existenz des Heimwesens nicht entscheidend
gefährdet wird. Wäre der landwirtschaftliche Betrieb nach einem solchen
Teilverkauf für den Beschwerdeführer und seine Ehefrau angesichts ihres
Alters und Gesundheitszustandes noch immer zu gross, so könnte er zunächst
durch Aufgabe des Pachtlandes weiter verkleinert werden. Angesichts dieser
Möglichkeiten kann jedenfalls zur Zeit nicht angenommen werden, dass der
beabsichtigte Verkauf der in der Landwirtschaftszone von Therwil gelegenen
grossen Kulturlandparzelle sich durch wichtige Gründe rechtfertigen
lässt. Unter den gegenwärtig noch vorliegenden Umständen überwiegt das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des landwirtschaftlichen Heimwesens
gegenüber dem an sich verständlichen Wunsch des Beschwerdeführers, sich
durch die Veräusserung dieser Parzelle liquide Mittel zur Verbesserung
seiner Vermögensverhältnisse zu verschaffen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.