BGE 93 I 597
93 I 597
76. Auszug aus dem Urteil vom 29. September 1967 i.S. Laager gegen
Regierungsrat des Kantons Aargau. Regeste
Art. 105 OG.
Das Bundesgericht kann Erhebungen über den Sachverhalt durchführen
oder anordnen, wenn es nach pflichtgemässem Ermessen findet, dass dazu
Anlass besteht (Erw. 7).
Sperrfrist für die Weiterveräusserung landwirtschaftlicher
Grundstücke. Art. 218 ff. OR.
Mit einer früher gemäss Art. 218bis OR erteilten Bewilligung, ein
landwirtschaftliches Grundstück vor Ablauf der Sperrfrist zum Zwecke der
Überbauung zu veräussern, ist der Entscheidung darüber, ob das Grundstück
nunmehr Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sei und daher der Sperre
nicht mehr unterstehe, nicht vorgegriffen (Erw. 5).
Begriff des Baulandes. Bestätigung der in BGE 92 I 338/9 begründeten
Rechtsprechnung (Erw. 6).
Ein Grundstück, dessen Überbauung zur Zeit von der zuständigen
kantonalen Behörde mangels einer genügenden Möglichkeit der
Abwasserbeseitigung nicht bewilligt wird, ist noch kein Bauland (Erw. 7).
Unter die Sperrfrist fällt auch die Einräumung eines Kaufsrechtes,
das vor Ablauf der Frist ausgeübt werden kann (Erw. 8).
Wichtige Gründe für eine Abkürzung der Sperrfrist (Art. 218bis
OR)? (Erw. 9).
Sachverhalt
A.- Die Nowo Immobilien AG in Wohlen erwarb im Jahre 1958 ein
Grundstück in Jonen (Grundbuch Nr. 27, Parzelle Nr. 1143, 61,35 a
Acker- und Wiesland), das im Jahre 1950 bei einer landwirtschaftlichen
Güterzusammenlegung die heutige Form erhalten hatte. Im Jahre 1960 wollte
sie es zur Überbauung veräussern. Sie vereinbarte einen Kaufvertrag
mit Hans Laager in Zürich. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 50 000.--
beziffert; er sollte vom Käufer durch Übernahme einer Grundpfandschuld
in diesem Betrage getilgt werden. Die Vertragsparteien ersuchten die
Landwirtschaftsdirektion des Kantons Aargau, die zehnjährige Sperrfrist
des Art. 218 OR nicht anzuwenden, da es sich um Bauland handle, und die
Erhöhung der Pfandbelastung des Grundstücks von Fr. 30 000.-- auf Fr. 50
000.-- nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen vom 12. Dezember 1940 (LEG) zu genehmigen.
Die Landwirtschaftsdirektion bewilligte "die beabsichtigte
Zweckentfremdung des Grundstücks" unter der Bedingung, dass vor
dem Grundbucheintrag die von Bund und Kanton seinerzeit geleisteten
Meliorationsbeiträge im Gesamtbetrage von Fr. 599.-- zurückzuerstatten
seien; sie genehmigte auch die Erhöhung der Pfandbelastung; ferner
gestattete sie gemäss Art. 218bis OR den Verkauf vor Ablauf der
Sperrfrist; schliesslich verwies sie auf die vom Tiefbauamt und vom
Gewässerschutzamt des Kantons gestellten weiteren, den Strassenanschluss
und die Abwasserbeseitigung betreffenden Bedingungen (Verfügung vom
24. November 1960).
Darauf liessen die Vertragsparteien den Kaufvertrag am 21. März 1961
öffentlich beurkunden und die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch
vornehmen.
B.- Durch öffentlich beurkundeten Vertrag vom 4. Juli 1966 räumte Hans
Laager dem Architekten Ernst Kreiner in Zollikerberg an dem oben erwähnten
Grundstück ein bis zum 31. Dezember befristetes, veräusserliches Kaufrecht
ein. Der Preis wurde auf Fr. 35.- je m2 nebst Zins vom 1. Juli 1966 bis
zur Ausübung des Kaufrechtes festgesetzt. Hans Laager und Ernst Kreiner
ersuchten die kantonale Landwirtschaftsdirektion, die Vormerkung dieses
Kaufrechtes im Grundbuch zu bewilligen.
Die Landwirtschaftsdirektion erklärte indessen durch Verfügung vom 12.
Oktober 1966 den Kaufrechtsvertrag gemäss Art. 218ter OR als nichtig. Sie
nahm an, das Grundstück sei für eine Überbauung nicht genügend erschlossen.
Es sei daher kein Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR, weshalb
nach Abs. 1 daselbst die Sperrfrist anwendbar sei. Der abgeschlossene
Kaufrechtsvertrag bezwecke eine Umgehung der Sperrfrist.
Gegen diese Verfügung erhoben Hans Laager und Ernst Kreiner
Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Aargau. Dieser wies die
Beschwerde am 16. Februar 1967 ab. Er führte aus, ein Grundstück könne
als Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR nur dann anerkannt werden,
wenn es objektiv zur Überbauung geeignet, d.h. in bezug auf Kanalisation,
Wasser, Elektrizität und Strassenzufahrt erschlossen sei und wenn der
Erwerber die unmittelbare Überbauung beabsichtige. Im vorliegenden Fall
fehle die Kanalisation. Das Grundstück Laagers liege zwar im Bereich des
generellen Kanalisationsprojektes der Gemeinde Jonen, doch bestehe keine
Entwässerungsmöglichkeit. Wohl sei in der Nähe wegen eines Neubaues eine
Kanalisationsleitung erstellt worden; es handle sich aber um Stückwerk, das
für die Beseitigung des Abwassers aus dem Grundstück Laagers nicht benützt
werden könne. Die Hauptstränge der Kanalisation seien noch nicht gebaut,
und die Kläranlage, welcher sie zugeführt werden sollen, befinde sich erst
im Stadium der Projektierung. Stelle somit das Grundstück objektiv noch
kein Bauland dar, so erübrige sich die Abklärung des Baulandcharakters
in subjektiver Hinsicht. Mit Recht habe die Landwirtschaftsdirektion die
Sperrfrist des Art. 218 OR angewendet und das Gesuch der Beschwerdeführer
abgewiesen.
C.- Hans Laager erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen:
"1. Der angefochtene Entscheid des Regierungsrates des Kantons Aargau
sei aufzuheben.
2. Die Vorinstanz sei anzuweisen,
a) festzustellen, dass das Kaufsobjekt Bauland im Sinne des Art. 218
OR darstelle;
b) festzustellen, dass der Kaufrechtsvertrag keiner Genehmigung
bedürfe, eventuell..., dass der Kaufrechtsvertrag im Sinne des Art. 218
Abs. 2 OR als genehmigt gelte;
c) festzustellen, dass von einer Gesetzesumgehung nicht gesprochen
werden könne..."
Es wird geltend gemacht, auf Grund der Verfügung der
Landwirtschaftsdirektion vom 24. November 1960 habe sich der
Beschwerdeführer darauf verlassen dürfen, dass das Grundstück Bauland
im Sinne des Art. 218 OR sei. Diesen Charakter habe es tatsächlich. In
Jonen seien Bauten bewilligt worden, deren Abwässer in das am Grundstück
des Beschwerdeführers vorbeiführende "Zwischenstück" der Kanalisation
flössen, das vorläufig in den Jonenbach münde; auch an anderen Orten des
Kantons Aargau seien unter ähnlichen Verhältnissen Baubewilligungen erteilt
worden. Nach Art. 4 BV müsse der Beschwerdeführer gleich behandelt werden,
so dass sein Grundstück als vollständig erschlossen zu gelten habe. Auch
in subjektiver Beziehung sei es Bauland; sei doch bereits ein Baugesuch
eingereicht worden. Die Sperrfrist sei aber auf Bauland nicht anwendbar.
Zudem handle es sich hier nicht um eine Veräusserung im Sinne des
Art. 218 Abs. 1 OR, sondern um einen Kaufrechtsvertrag. Eine Umgehung
des Gesetzes liege nicht vor. Der Regierungsrat habe die gegenteilige
Auffassung der Landwirtschaftsdirektion überhaupt nicht überprüft,
wiewohl die bei ihm erhobene Beschwerde eine längere Abhandlung hierüber
enthalte ...
D.- Der Regierungsrat des Kantons Aargau und das Eidg. Justiz-
und Polizeidepartement beantragen die Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht folgt diesem Antrag.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 4
4.- Der Regierungsrat hat durch die Bestätigung der bei ihm
angefochtenen Verfügung den Kaufrechtsvertrag gemäss Art. 218ter OR
nichtig erklärt in der Meinung, dass das in Frage stehende Grundstück ein
landwirtschaftliches Grundstück sei und daher unter die Sperrfrist des
Art. 218 Abs. 1 OR falle, dass der Vertrag die Sperrfrist verletze und
dass keine wichtigen Gründe für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 218
bis OR dargetan seien. Es ist zu prüfen, ob diese Annahmen zutreffen.
Erwägung 5
5.- Der Einwand des Beschwerdeführers, er habe sich auf Grund der
Verfügung der Landwirtschaftsdirektion vom 24. November 1960 darauf
verlassen dürfen, dass das Grundstück Bauland im Sinne des Art. 218
Abs. 2 OR sei, ist unbegründet. Wohl hatten die Nowo Immobilien AG und
Hans Laager die Landwirtschaftsdirektion ersucht, die Sperrfrist des
Art. 218 Abs. 1 OR nicht anzuwenden, da es sich um Bauland handle. Die
Landwirtschaftsdirektion hat jedoch in der Verfügung vom 24. November 1960
diesem Gesuch nicht entsprochen, sondern bloss eine Ausnahmebewilligung
gemäss Art. 218bis OR erteilt. Sie hat also angenommen, dass das Grundstück
ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des Art. 218 Abs. 1 OR sei
und daher grundsätzlich der Sperre unterliege. Dieser Annahme widerspricht
es nicht, dass die Landwirtschaftsdirektion in der gleichen Verfügung "die
beabsichtigte Zweckentfremdung des Grundstücks" - unter der Bedingung der
Rückerstattung der von Bund und Kanton geleisteten Meliorationsbeiträge -
und die Erhöhung der Pfandbelastung genehmigt hat. Die Zweckentfremdung
tritt erst mit der Überbauung ein, zu der es bis jetzt nicht gekommen
ist. Die Genehmigung der Höherbelastung ist "gemäss den Bestimmungen
des LEG" erteilt worden. Die Landwirtschaftsdirektion hat demnach
vorausgesetzt, dass das Entschuldungsgesetz anwendbar sei, d.h. dass ein
landwirtschaftliches Grundstück im Sinne dieses Gesetzes und damit auch
des durch dessen Art. 95 (und nachher erneut durch Art. 50 BG über die
Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951) revidierten
Art. 218 OR vorliege. Daran ändert es nichts, dass das Grundstück nie durch
einen förmlichen, im Grundbuch angemerkten Entscheid gemäss Art. 2 und 3
LEG diesem Gesetz unterstellt worden ist. Es ist Praxis der aargauischen
Landwirtschaftsdirektion, Pfandbelastungen nach den Bestimmungen des
Entschuldungsgesetzes auch ohne Unterstellungsentscheid zu genehmigen, es
sei denn, dass die Durchführung eines Schätzungsverfahrens zur Festlegung
der Belastungsgrenze verlangt wird, was hier offenbar nicht geschehen ist.
Anders wäre es allenfalls, wenn die kantonale Behörde im Jahre 1960
durch förmlichen Entscheid festgestellt hätte, dass das Entschuldungsgesetz
auf das Grundstück nicht anwendbar sei (vgl. Art. 4 LEG). Einen solchen
Entscheid hat sie jedoch nicht getroffen. Durch die Verfügung vom
24. November 1960 ist die Umwandlung des bisher landwirtschaftlichen
Grundstücks in Bauland zwar erlaubt, aber nicht vollzogen worden. Die
Verfügung beruht auf der Voraussetzung, dass das Grundstück damals ein
landwirtschaftliches Grundstück war.
Erwägung 6
6.- "Bauland" im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR ist ein Begriff
des Bundesrechts, der jedoch in der Bundesgesetzgebung über das
landwirtschaftliche Bodenrecht nirgends definiert ist, so dass es
Sache der mit der Anwendung des Gesetzes betrauten Behörden ist, ihn
näher zu bestimmen. Bis zum 1. Juli 1965 (Inkrafttreten des BG über die
Änderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht
und den Grundstückverkehr) hatte das Bundesgericht die Auslegung des
Baulandbegriffes durch die kantonalen Behörden nur unter dem beschränkten
Gesichtspunkte der Willkür zu überprüfen. Diese Beschränkung führte
dazu, dass jede Umschreibung dieses Begriffs anerkannt wurde, für die
sachliche Gründe vorgebracht werden konnten (BGE 92 I 338 und dort
zitierte Urteile). Der Bundesrat wollte den Erlass des BG über die
Änderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht
und den Grundstückverkehr benützen, um eine Sperrfrist auch für Bauland
einzuführen und gleichzeitig den Baulandbegriff näher zu bestimmen. In
seiner Botschaft vom 9. April 1963 und im Gesetzesentwurf (BBl 1963 I
S. 969 ff.) bezeichnete er als Bauland Grundstücke, "die alle (objektiven)
Voraussetzungen für die sofortige Überbauung erfüllen" (aaO S. 1000 und
1011). Diese Umschreibung wurde allerdings nicht Gesetz, aber nicht, weil
die Bundesversammlung sie als unrichtig beanstandet hätte, sondern weil
die vom Bundesrat vorgeschlagene und vom Nationalrat zunächst gebilligte
dreijährige Sperrfrist für Bauland (StenBull NR 1964 S. 379 ff.) gemäss
Beschluss des Ständerates (StenBull StR 1964 S. 339 ff.) nicht eingeführt
wurde. Das Bundesgericht aber schloss sich auf Grund der freien Prüfung,
die ihm seit dem 1. Juli 1965 nach dem neuen Art. 218quater OR zusteht,
der vom Bundesrat gegebenen Definition des Baulandbegriffs an; es erblickte
das Kriterium des Baulandes darin, dass ein Grundstück "nach den objektiven
Verhältnissen sofort überbaut werden kann" (BGE 92 I 338 f.).
Man kann sich fragen, ob der Baulandbegriff etwas weiter zu umschreiben
sei, in dem Sinne, dass darauf abgestellt würde, ob das Grundstück in
naher Zukunft überbaut werden kann oder nicht. In zahlreichen Fällen
werden Grundstücke zum Zwecke der baldigen Überbauung gekauft, obwohl
sie noch nicht voll erschlossen sind, insbesondere noch nicht an eine
Kanalisation angeschlossen werden können, und obwohl der Käufer weiss,
dass die Überbauung erst nach der vollen Erschliessung oder auf deren
Zeitpunkt hin bewilligt werden wird. In den Augen der Vertragsparteien
und auch nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind solche Grundstücke
Bauland. Indessen ist damit noch nicht gesagt, dass sie auch Bauland im
Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sein müssen. Die vom Gesetzesentwurf 1963
gegebene und vom Bundesgericht übernommene Umschreibung des Baulandbegriffs
- "sofortige Überbaubarkeit" - weicht zwar vom allgemeinen Sprachgebrauch
ab, hat aber den Vorteil, dass sie eine klare Abgrenzung erlaubt. Eine
Änderung der in BGE 92 I 338 f. begründeten Rechtsprechung liesse sich
daher nur rechtfertigen, wenn diese zu derart stossenden Ergebnissen
führen würde, dass an ihr nicht festgehalten werden könnte.
Das ist jedoch nicht der Fall. Es geht kaum an und es ist auch
nicht damit zu rechnen, dass in einer Gemeinde schlechthin jede neue
Baute untersagt wird, bevor das betreffende Grundstück voll erschlossen
ist. Gewiss darf in einem Teil der Gemeinde, für den vorläufig noch keine
Kanalisation erstellt ist, aus polizeilichen Gründen - zum Schutz der
Gewässer gegen Verunreinigung - die Errichtung von Neubauten untersagt
werden (BGE 79 I 234), wie es auch zulässig ist, zur Bekämpfung der
Streubauweise die Zuleitung von Wasser und Strom zu beschränken (BGE 92
I 379). Fehlen solche Gründe für eine Ablehnung des Baugesuches, so hat
aber der Grundeigentümer im Rahmen der Baugesetzgebung Anspruch auf eine
Bewilligung. Wie das Bundesgericht in BGE 92 I 339 f. festgestellt hat,
kann jeder Grundeigentümer kraft Bundesrechts verlangen, dass die für
die Erteilung von Baubewilligungen zuständige kantonale Behörde einen
förmlichen weiterziehbaren Entscheid darüber trifft, ob sein Grundstück
sofort überbaut werden kann oder nicht. Nach dieser Rechtsprechung ist
es für den Baulandcharakter nicht entscheidend, ob das Grundstück an
eine Kanalisation angeschlossen und in diesem Sinne voll erschlossen
ist, sondern ob der Eigentümer Anspruch auf eine Baubewilligung
hat. Allerdings kann das Fehlen einer Kanalisation ein Grund sein, dass
die zuständige Behörde die Baubewilligung zunächst verweigert. Wo die
Baubewilligung zugesichert ist oder verlangt werden kann, ohne dass ein
Kanalisationsanschluss gefordert wird, kann aber auch ein nicht an eine
Kanalisation angeschlossenes Grundstück als voll baureif betrachtet werden
und damit Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sein.
Erwägung 7
7.- Der Regierungsrat nimmt im angefochtenen Entscheide an, das
umstrittene Grundstück sei (noch) kein Bauland, weil zur Zeit mangels
einer genügenden Kanalisation eine einwandfreie Beseitigung des Abwassers
nicht gewährleistet sei. Der Entscheid ist so zu verstehen, dass aus diesem
Grunde die sofortige Überbauung des Grundstücks nicht bewilligt wird.
Das Bundesgericht ist an die tatsächlichen Feststellungen des
angefochtenen Entscheides nicht gebunden. Es "kann" sie nach Art. 105
OG überprüfen; es kann also Erhebungen über den Sachverhalt durchführen
oder anordnen, wenn es nach pflichtgemässem Ermessen findet, dass dazu
Anlass besteht.
Der Regierungsrat erklärt, die Hauptstränge der Kanalisation
der Gemeinde Jonen seien noch nicht gebaut, und die Kläranlage, an
die sie angeschlossen werden sollen, befinde sich erst im Stadium
der Projektierung. Die in der Beschwerde als Kanalisation bezeichnete
Leitung sei "Stückwerk"; sie könne für die Beseitigung des Abwassers,
das im streitigen Grundstück nach der Überbauung anfallen würde, nicht
benützt werden. Demgegenüber wird in der Beschwerde lediglich vorgebracht,
das vorhandene "Zwischenstück" münde vorläufig in den Jonenbach und
genüge als Kanalisationsbehelf. Damit sind aber jene Feststellungen des
Regierungsrates keineswegs widerlegt. Die Beschwerde enthält keinerlei
Ausführungen über die Eignung des Jonenbaches als Vorfluter für die
Ableitung ungeklärter Abwässer. Es wird nicht einmal behauptet, dass
eine solche Ableitung sich ohne Verstoss gegen das Gewässerschutzgesetz
durchführen liesse. Es fehlen alle Angaben über die durch den Jonenbach
ganzjährig abfliessende Wassermenge und das Gefälle wie auch darüber,
dass die Einleitung der Abwässer aus dem überbauten Grundstück auch bei
niederem Wasserstand und während längerer Trockenperioden möglich wäre.
Unter diesen Umständen darf aber die Feststellung des Regierungsrates,
dass keine genügende Möglichkeit der Abwasserbeseitigung bestehe, ohne
weiteres dem Urteil zugrunde gelegt werden. Ist diese Feststellung als
richtig zu erachten, so kann auch die vom Regierungsrat daraus gezogene
Folgerung, dass das Grundstück nicht sofort überbaut werden dürfe und
daher (noch) kein Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sei, nicht
beanstandet werden.
Hieran ändert die Rüge der rechtsungleichen Behandlung, welche in
diesem Zusammenhang erhoben wird, nichts. In der Beschwerde wird geltend
gemacht, dass in Jonen und an anderen Orten unter gleichen oder ähnlichen
Verhältnissen Baubewilligungen erteilt worden seien. Ob das zutreffe,
braucht nicht untersucht zu werden. Denn von einer rechtsungleichen
Behandlung kann nur die Rede sein, wenn eine und dieselbe Behörde eine
Rechtsfrage ohne sachlichen Grund einmal so und einmal anders entscheidet
(BGE 90 I 8 Erw. 2, 226 f.; 91 I 171 f.). Die Beschwerde behauptet aber
nicht, in den erwähnten anderen Fällen sei der Entscheid vom Regierungsrat
ausgegangen, noch, dieser hätte sich mit ihnen als Aufsichtsbehörde von
Amtes wegen befassen müssen; mehr noch, es wird nicht einmal behauptet,
dass in jenen anderen Fällen der Baulandbegriff im Sinne des Art. 218 OR
habe ermittelt und angewandt werden müssen.
Erwägung 8
8.- Da das umstrittene Grundstück kein Bauland ist, fällt es unter die
Sperrfrist des Art. 218 Abs. 1 OR. Sie ist, weil die letzte Handänderung am
21. März 1961 stattgefunden hat, noch nicht abgelaufen. In der Beschwerde
wird jedoch behauptet, der Kaufrechtsvertrag sei kein der Sperrfrist
unterliegendes Rechtsgeschäft; er bilde nicht den Rechtsgrund für eine
Handänderung.
Art. 218 Abs. 1 OR unterstellt aber der Sperre allgemein die
"Veräusserung" landwirtschaftlicher Grundstücke. Der Regierungsrat hat
mit Recht angenommen, dass es sich hier um eine Veräusserung handle. Das
Kaufsrecht, das der Beschwerdeführer dem Vertragspartner eingeräumt hat,
ermächtigt diesen, das Grundstück bis zum 31. Dezember 1967 ganz oder
in Stücken zu kaufen oder durch Dritte kaufen zu lassen. Dieses Recht
kann vom Berechtigten durch einseitige Willenserklärung ausgeübt werden,
in dem Sinne, dass der Beschwerdeführer ihm das Grundstück ganz oder
teilweise verkaufen muss, und zwar vor dem Ablauf der Sperrfrist. Mit dem
Kaufrechtsvertrag hat daher der Beschwerdeführer die Verfügung über das
Grundstück auf den Vertragspartner übertragen. Das aber ist, wie in BGE
92 I 337 Erw. 3 dargelegt wurde, eine Veräusserung im Sinne des Art. 218
Abs. 1 OR. Wenn dem nicht so wäre, könnte diese Bestimmung durch die
Einräumung von Kaufsrechten umgangen werden, so dass der Zweck der Sperre,
die Spekulation mit landwirtschaftlichen Grundstücken zu beschränken,
in vielen Fällen nicht erreicht würde. Das zeigt übrigens gerade der
vorliegende Fall: Hans Laager würde für das Grundstück, das er im Jahre
1961 für Fr. 50 000.-- erworben hat, nunmehr - abgesehen von den Zinsen -
Fr. 214 725.-- einnehmen.
Unter diesen Umständen ist es unnötig, auf die Ausführungen
des Beschwerdeführers über das Wesen der Gesetzesumgehung näher
einzugehen. Auch der Regierungsrat brauchte sich damit nicht zu befassen.
Erwägung 9
9.- In der Beschwerde wird beantragt, dass der Kaufrechtsvertrag zu
genehmigen sei, falls er als genehmigungsbedürftig erachtet werden sollte.
Verlangt wird eine Genehmigung "im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR". Allein
in dieser Bestimmung ist keine Genehmigung vorgesehen. Die dort erwähnten
Veräusserungen bedürfen just keiner Genehmigung. Als Genehmigung könnte im
vorliegenden Fall lediglich die Erlaubnis einer vorzeitigen Veräusserung
im Sinne des Art. 218bis OR in Betracht fallen. Voraussetzung dafür wäre
der Nachweis wichtiger Gründe. Solche Gründe sind jedoch im hängigen
Verfahren nicht geltend gemacht worden. Es ist deshalb nicht zu prüfen,
unter welchen Voraussetzungen bei Kaufrechtsverträgen von Architekten über
noch nicht voll baureife Grundstücke wichtige Gründe für eine Abkürzung
der Sperrfrist angenommen werden könnten.