BGE 92 I 331
92 I 331
59. Urteil vom 22. September 1966 i.S. Marti und Singeisen gegen
Rekurskommission des Kantons Basel-Landschaft für die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen. Regeste
Sperrfrist für die Weiterveräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke;
Ausnahmen (Art. 218, 218 bis OR).
1. Zulässigkeit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (Erw. 1).
2. Besetzung der kantonalen Rekurskommission: Die Auffassung, dass
die Beschwerdeführer rechtsgültig auf die Mitwirkung eines von fünf
Kommissionsmitgliedern verzichten konnten, ist nicht willkürlich (Erw. 2).
3. Unter die Sperrfrist fällt auch die Ausübung eines Kaufsrechts
(Erw. 3).
4. Begriff des Baulandes (Art. 218 Abs. 2 OR): Massgebend ist,
ob das Grundstück nach den objektiven Verhältnissen sofort überbaut
werden kann. Auf Verlangen der Beteiligten hat die für die Erteilung
von Baubewilligungen zuständige kantonale Behörde einen förmlichen,
weiterziehbaren Vorentscheid über diese Frage zu treffen (Erw. 4, 5).
5. Wichtige Gründe für eine Ausnahme von der Sperre (Art. 218 bis OR)
können sich auch aus den persönlichen Verhältnissen der Vertragspartner
ergeben, insbesondere aus finanziellen Schwierigkeiten des Veräusserers
(Erw. 6).
Sachverhalt
A.- Fritz Singeisen, Kaufmann in Liestal, ist Eigentümer der 4738
m2 messenden Parzelle Nr. 1615 und der 5070 m2 umfassenden Parzelle
Nr. 2533 des Grundbuches Gelterkinden, welche ausserhalb der Bauzone,
jedoch innerhalb des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes
dieser Gemeinde liegen. Er hatte die Parzelle Nr. 1615 am 1. Dezember 1960
und die Parzelle Nr. 2533 am 26. August 1961 gekauft, wobei er insgesamt
einen Preis von Fr. 227'908.-- erlegt hatte. Durch Vertrag vom 2. Juli 1965
räumte er dem Arzt Dr. Walter Marti in Muttenz ein Kaufsrecht an diesen
Grundstücken ein. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 343'280.-- festgesetzt.
B.- Am 5. Juli 1965 ersuchten F. Singeisen und W. Marti die
Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft, die Veräusserung
der beiden Grundstücke vor Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist des Art. 218
OR zu gestatten. Sie machten geltend, hiefür beständen wichtige Gründe im
Sinne des Art. 218 bis OR. F. Singeisen müsse befürchten, in Konkurs zu
fallen, wenn dem Begehren nicht stattgegeben werde. Er habe die beiden
Parzellen treuhänderisch für W. Marti erworben; es handle sich demnach
nicht um einen kurzfristigen Spekulationsbesitz. Das gestellte Begehren
sei umsomehr begründet, als die zwei Grundstücke heute nicht mehr zum
landwirtschaftlichen Boden gezählt werden könnten, da sie im Einzugsgebiet
des generellen Kanalisationsprojektes lägen.
Die Landwirtschaftsdirektion lehnte das Gesuch ab. Auf Rekurs
der Gesuchsteller hin bestätigte die kantonale Rekurskommission für
die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen diesen Entscheid am
4. September 1965. Sie führte aus, nach Art. 3 BG über die Erhaltung des
bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) bestimmten die Kantone, was als Bauland
im Sinne des Art. 218 OR zu gelten habe. Der Kanton Baselland habe in
Art. 1 seines Einführungsgesetzes zum EGG die Zonenpläne der Gemeinden
als massgeblich erklärt. Da die streitigen Parzellen ausserhalb der
von der Gemeinde Gelterkinden ausgeschiedenen Bauzone lägen, seien sie
landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des Art. 218 OR und fielen
daher unter die Sperrfrist. Wichtige Gründe gemäss Art. 218 bis OR
beständen nicht. F. Singeisen sei ein gewiegter Liegenschaftshändler
und besitze zahlreiche Grundstücke, die zum Teil der Sperrfrist nicht
unterständen. Wenn er sich in einem finanziellen Engpass befinde, sei
dies kein Grund, gerade solche Liegenschaften zu verkaufen, die unter die
Sperrfrist fallen. Sofern ihm W. Marti seinerzeit Mittel für den Kauf der
streitigen Grundstücke zur Verfügung gestellt habe, liege auch darin kein
wichtiger Grund.
C.- Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragen F. Singeisen und
W. Marti, der Entscheid der kantonalen Rekurskommission sei aufzuheben,
und es sei ihnen die Bewilligung zum Verkauf der Parzellen Nr. 1615 und
2533 zu erteilen; eventuell sei die Sache an die Rekurskommission zur
neuen Beurteilung zurückzuweisen.
Es wird geltend gemacht, die Rekurskommission sei bei der Fällung
des angefochtenen Entscheides entgegen § 1 Abs. 2 der kantonalen
Vollziehungsverordnung vom 28. April 1947 zum BG über die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen nur mit 4 statt mit 5 Mitgliedern besetzt
gewesen. Darin liege eine gegen Art. 4 BV verstossende Verweigerung des
rechtlichen Gehörs. Daran ändere es nichts, dass die Beschwerdeführer
ihre Zustimmung zu der ungenügenden Besetzung gegeben haben; denn sie
hätten dies nur "unter dem Zwang der Situation" getan.
"Bauland" im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sei ein bundesrechtlicher
Begriff. Die Rekurskommission habe zu Unrecht kantonales statt
eidgenössisches Recht angewendet. Das kantonale EG zum EGG beziehe
sich gar nicht auf die Handhabung der Sperrfrist. Jener Begriff werde
aber zu eng gefasst, wenn darauf abgestellt werde, ob ein Grundstück
zu dem von der Gemeinde in einem Zonenplan ausgeschiedenen Baugebiet
gehöre und ob ein konkretes Bauprojekt bestehe. Es genüge, dass auf
dem Grundstück tatsächlich gebaut werden könne. Das sei im vorliegenden
Fall möglich; denn die beiden streitigen Parzellen befänden sich "in der
schönsten Wohnlage der Gemeinde Gelterkinden innerhalb des generellen
Kanalisationsprojektes, unmittelbar an die Bauzone anschliessend". Es
werde der Beweis dafür angetragen, dass die Gemeinde ein allfälliges
Baugesuch bewilligen würde. Es sei daher festzustellen, dass die beiden
Grundstücke überhaupt nicht unter die Sperrfrist fallen.
Würde anders entschieden, so wäre die erbetene Bewilligung aus
wichtigen Gründen gemäss Art. 218 bis OR zu erteilen. Die Rekurskommission
habe die Beweise nicht abgenommen, mit denen die Beschwerdeführer hätten
dartun wollen, dass F. Singeisen zur Überwindung seiner derzeitigen
Illiquidität dringend auf den Verkauf der streitigen Parzellen angewiesen
sei. Diese Illiquidität habe sich seither noch verschärft.
D.- Die kantonale Landwirtschaftsdirektion, die kantonale
Rekurskommission und das eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement
beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
E.- Das Gericht hat den Becshwerdeführern aufgegeben, durch Einreichung
von Bescheinigungen der kantonalen Baudirektion und des Gemeinderates
von Gelterkinden darzutun, dass die Errichtung einer den baupolizeilichen
Vorschriften entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen Wohnbaute auf den
Parzellen Nr. 1615 und 2533 jederzeit bewilligt würde.
Darauf haben die Beschwerdeführer ein Schreiben der kantonalen
Baudirektion vorgelegt, worin diese - auch im Namen des Gemeinderates -
erklärt, dass eine solche Bewilligung nicht jederzeit gegeben würde,
mit der Begründung: Zwar könnten die streitigen Parzellen nach dem
kantonalen Baugesetz grundsätzlich überbaut werden. Sie könnten "zur
Not" auch mit einer Privatstrasse erschlossen werden. Die Gemeinde könne
jedoch diese Lösung nicht verantworten, weil dadurch die Erschliessung
des umliegenden Landes, das sich ebenfalls innerhalb des Perimeters
des generellen Kanalisationsprojektes befinde, zum mindesten erschwert
würde. Privatstrassen würden in der Regel nur minimal ausgebaut und
genügten daher den späteren Verkehrsanforderungen nicht. Wenn aber die
Gemeinde die Erschliessung und die damit verbundene Baulandumlegung
an die Hand nehmen müsse, vergingen einige Jahre, bis gebaut werden
könne. Zudem sei im Gebiet der "Allersegg", in dem die Parzellen
Nr. 1615 und 2533 liegen, eine Zurücknahme des Perimeters des generellen
Kanalisationsprojektes geplant. Nach dem Entwurf käme der grösste Teil der
Parzelle Nr. 2533 ausserhalb des Perimeters zu liegen, so dass er nicht
mehr überbaut werden könnte. Mit Rücksicht auf die in Aussicht stehende
Änderung des Perimeters und wegen der ebenfalls noch offenen Frage der
Erschliessung "dürfte der Gemeinderat gezwungen sein", bei Einreichung
eines konkreten Baugesuches eine Bausperre gemäss § 68 des kantonalen
Baugesetzes zu verhängen.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Nach Art. 218 Abs. 1 OR dürfen landwirtschaftliche Grundstücke
während einer Frist von zehn Jahren, vom Eigentumserwerb an gerechnet,
weder als Ganzes noch in Stücken veräussert werden. Diese Bestimmung ist
gemäss Abs. 2 daselbst nicht anwendbar auf Bauland und auf Grundstücke,
die sich in vormundschaftlicher Verwaltung befinden oder im Betreibungs-
und Konkursverfahren verwertet werden. Art. 218 bis OR sieht eine
weitere Ausnahme vor: Die vom Kanton der gelegenen Sache als zuständig
erklärte Behörde kann aus wichtigen Gründen eine Veräusserung vor
Ablauf der zehnjährigen Frist gestatten, wie namentlich zum Zwecke einer
erbrechtlichen Auseinandersetzung, der Abrundung landwirtschaftlicher
Betriebe sowie zur Verhinderung einer Zwangsverwertung.
Art. 218 bis OR bestimmte ursprünglich in einem zweiten Satz, dass
die kantonale Behörde endgültig entscheidet. Danach konnte der Entscheid
der einzigen oder letzten kantonalen Instanz nicht mit einem ordentlichen
eidgenössischen Rechtsmittel, sondern nur mit staatsrechtlicher Beschwerde
wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte angefochten werden. Durch das
Bundesgesetz vom 19. März 1965 über die Änderung der Vorschriften des
ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den Grundstückverkehr ist der
zweite Satz des Art. 218 bis OR aufgehoben und ein neuer Art. 218 quater
in das OR eingefügt worden, welcher gegen letztinstanzliche kantonale
Entscheide über die Anwendung der Art. 218, 218 bis und Art. 218 ter OR die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zulässt. Nach dieser
neuen Ordnung, die am 1. Juli 1965 in Kraft getreten ist, unterliegt der
hier angefochtene Entscheid der letzten kantonalen Instanz vom 4. September
1965 der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Erwägung 2
2.- § 1 Abs. 2 der basellandschaftlichen Vollziehungsverordnung
zum BG über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen setzt
eine vom Regierungsrat zu ernennende "fünfgliedrige" Rekurskommission
ein. Im vorliegenden Fall war jedoch die Rekurskommission nur mit 4
Mitgliedern besetzt. Die Beschwerdeführer erblicken darin eine gegen
Art. 4 BV verstossende Verweigerung des rechtlichen Gehörs. Auf diese
Rüge ist einzutreten; denn mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann auch
geltend gemacht werden, dass die letzte kantonale Instanz im angefochtenen
Entscheid bei der Anwendung kantonalen Rechts die Bundesverfassung verletzt
habe (BGE 85 I 196 f., 86 I 192 f.).
Die Rekurskommission führt in der Vernehmlassung zur Beschwerde aus, es
habe sich erst kurz vor ihrer Sitzung vom 4. September 1965 herausgestellt,
dass ein Mitglied nicht erscheinen könne. Da ein Ersatzmitglied für diese
Sitzung nicht mehr habe aufgeboten werden können, sei nur die Alternative
geblieben, das Verfahren auszustellen oder den Entscheid sofort durch
die anwesenden 4 Mitglieder fällen zu lassen. Auf Anfrage hätten die
Beschwerdeführer sich mit der zweiten Lösung einverstanden erklärt. Es
sei nirgends vorgeschrieben, dass die Kommission vollzählig sein müsse,
um beschlussfähig zu sein. Sie erachte sich in ständiger Praxis als
beschlussfähig, wenn wenigstens 4 Mitglieder anwesend seien und die
Parteien sich mit dieser reduzierten Besetzung einverstanden erklärt haben.
Allerdings hat das Bundesgericht in BGE 85 I 274 eine
formelle Rechtsverweigerung darin gesehen, dass eine kantonale
Steuerrekurskommission, die laut Gesetz 5 Mitglieder und 2 Ersatzmitglieder
zählt, einen Entscheid in Anwesenheit von nur 4 Mitgliedern gefällt
hatte; es hat festgehalten, dass eine vollzählige Besetzung der Behörde
erforderlich ist, wenn das Gesetz ein Quorum nicht vorsieht. Indessen
unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem damals beurteilten darin,
dass die Beschwerdeführer vor Beginn der Verhandlung auf Anfrage des
Kommissionspräsidenten ausdrücklich ihr Einverständnis mit einer auf 4
Mitglieder reduzierten Besetzung der Kommission erklärt hatten. Zwar wenden
sie ein, sie hätten die Zustimmung nur "unter dem Zwang der Situation"
gegeben. Sie machen aber nicht geltend, dass ihre Zustimmungserklärung an
irgendeinem Willensmangel gelitten habe; sie behaupten auch nicht etwa,
dass sie nicht in der Lage gewesen wären, eine Verschiebung der Verhandlung
zu erwirken. Es kann sich lediglich fragen, ob sie einen unverzichtbaren
Anspruch darauf hatten, dass die Kommission in vollständiger Besetzung
entscheide. Da diese Frage die Anwendung kantonalen Rechts betrifft,
kann sie vom Bundesgericht nur unter dem beschränkten Gesichtspunkt der
Willkür überprüft werden.
Die Rekurskommission ist der Meinung, dass ihre Vollzähligkeit
nur dann Voraussetzung ihrer Beschlussfähigkeit wäre, wenn die
kantonale Gesetzgebung dies ausdrücklich vorschriebe, was nicht der
Fall sei. Sie verweist auf § 24 lit. b des kantonalen Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, wo ausdrücklich bestimmt ist, dass das kantonale
Verwaltungsgericht bei der Beratung immer vollzählig sein muss. Anderseits
macht sie auf § 39 Abs. 1 des kantonalen Gerichtsverfassungsgesetzes
aufmerksam, wonach in Zivilsachen ein kantonales Gericht mit Einwilligung
beider Parteien ein rechtsgültiges Urteil auch dann erlassen kann, wenn
wenigstens 5 statt 7 Richter anwesend sind. Angesichts dieser Bestimmungen
lässt sich jedenfalls ohne Willkür die Auffassung vertreten, dass die
Beschwerdeführer mangels einer gesetzlichen Vorschrift, welche für das
Verfahren vor der Rekurskommission ausdrücklich etwas anderes anordnen
würde, rechtsgültig auf die Mitwirkung eines von 5 Kommissionsmitgliedern
verzichten konnten.
Die von den Beschwerdeführern erhobene Rüge der formellen
Rechtsverweigerung erweist sich daher als unbegründet.
Erwägung 3
3.- Art. 218 OR unterstellt der Sperrfrist nicht nur den Verkauf,
sondern allgemein die Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke. Die
Vorinstanzen haben mit Recht angenommen, dass das hier streitige
Geschäft eine Veräusserung zum Gegenstand hat. Die Beschwerdeführer
haben miteinander einen Vertrag über die Begründung eines Kaufrechts
abgeschlossen, welches der Berechtigte vom Vertragsschluss an unbeschränkt
jederzeit geltend machen kann. Der Berechtigte hat zu erkennen gegeben,
dass er von der ihm durch diesen Vertrag eingeräumten Befugnis, durch
einseitige Erklärung die in Frage stehenden Grundstücke zu erwerben,
unverzüglich Gebrauch machen will. Das abgeschlossene Geschäft hat
ähnliche Wirkungen wie ein Kaufvertrag und ist einem solchen unter dem
Gesichtspunkte des Art. 218 OR gleichzustellen. Andernfalls könnte
diese Bestimmung ohne weiteres umgangen werden, so dass ihr Zweck,
den bäuerlichen Grundbesitz zu schützen und die Spekulation mit ihm zu
beschränken, in vielen Fällen nicht erreicht würde.
Erwägung 4
4.- Wie die Beschwerdeführer zutreffend bemerken, ist "Bauland" im
Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR ein Begriff des Bundesrechts. Indessen ist
dieser Begriff in der Bundesgesetzgebung über das ländliche Bodenrecht
nicht definiert, und es ist daher Sache der mit der Anwendung des Gesetzes
betrauten Behörden, ihn näher zu bestimmen.
Das Bundesgericht hatte bisher die Auslegung des Baulandbegriffs
durch die kantonalen Behörden nur unter dem Gesichtspunkte der Willkür
zu überprüfen. Es hat entschieden, dass es nicht willkürlich sei,
das Kriterium des Baulandcharakters in der baulichen Erschliessung zu
erblicken, und dass auch ohne Willkür angenommen werden könne, die blosse
Absicht der Erschliessung oder der Überbauung würde höchstens dann genügen,
wenn konkrete Projekte vorliegen, deren baldige Ausführung als gesichert
erscheint. Sodann hat das Gericht keine Willkür darin gesehen, dass die
neuere Praxis gewisser Kantone den Begriff des Baulandes enger fasst,
indem sie ausser der baulichen Erschliessung fordert, dass die Überbauung
des Landes in nächster Zeit zu erwarten sei. Ferner hat das Gericht nicht
als willkürlich erachtet, dass einem Grundstück der Baulandcharakter auch
deshalb abgesprochen wird, weil es nicht im Perimeter eines rechtskräftigen
Überbauungs- oder Zonenplans liegt (BGE 84 I 4, 88 I 4 ff.; ZBGR 1959
S. 253 f.; ZBl 1964 S. 192 f.).
Bei freier Prüfung, die nun dem Bundesgericht als Verwaltungsgericht
(Art. 218 quater OR) zusteht, erweisen sich jedoch die Absichten
des Eigentümers oder Erwerbers nicht als taugliches Kriterium für die
Bestimmung des Baulandbegriffs des Art. 218 Abs. 2 OR. Ohne weiteres
klar ist, dass sie nicht allein massgebend sein könnten; denn sonst
hätte es jeder Kaufsinteressent in der Hand, mit der blossen Erklärung,
er wolle auf dem Grundstück bauen oder es für die Überbauung erschliessen,
die Sperrfrist zu umgehen, was offensichtlich nicht der Sinn des Gesetzes
sein kann. Auf die Absichten der Beteiligten kann es aber überhaupt nicht
ankommen. Einmal sind sie vielfach unsicher, und sodann ist zu beachten,
dass der Begriff "Bauland" sich auf die Eigenschaften des Grundstücks
bezieht. Die Absicht ist aber Attribut einer Person, nicht Eigenschaft
einer Sache (ZBl 1964 S. 192/3). Massgebend ist vielmehr einzig, ob das
Grundstück nach den objektiven Verhältnissen sofort überbaut werdenn kann
(vgl. Botschaft des Bundesrates zum Entwurf eines BG über die Änderung
der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den
Grundstückverkehr, BBl 1963 I S. 1000).
Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die für die Erteilung von
Baubewilligungen zuständige Behörde feststellt, dass der sofortigen
Überbauung des Grundstücks nichts im Wege steht. Auf Grund einer solchen
Feststellung muss nach Bundesrecht das Grundstück als Bauland von der
Sperrfrist ausgenommen werden, selbst wenn es nicht in einer Bauzone liegt,
für welche der Kanton gestützt auf Art. 3 EGG die Anwendung dieses Gesetzes
- in dessen Art. 50 die Art. 218 und 218 bis OR zum Teil neu gefasst worden
sind - ausgeschlossen hat. Die abweichende Auffassung der Vorinstanz ist
mit dem Bundesrecht nicht vereinbar.
Erwägung 5
5.- Das Gericht hat den Beschwerdeführern Gelegenheit gegeben, den von
ihnen angetragenen Beweis für ihre Behauptung, dass die Errichtung einer
den baupolizeilichen Vorschriften entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen
Wohnbaute auf den streitigen Parzellen jederzeit bewilligt würde, durch
Bescheinigungen der zuständigen kantonalen Behörden zu erbringen. Die
kantonale Baudirektion hat den Beschwerdeführern - auch im Namen des
Gemeinderates von Gelterkinden - den Bescheid erteilt, dass eine solche
Bewilligung nicht jederzeit erhältlich sei, weil der Gemeinderat mit
Rücksicht auf die in Aussicht genommene Änderung des Perimeters des
generellen Kanalisationsprojektes und wegen der ebenfalls noch offenen
Frage der Zufahrtsmöglichkeit "gezwungen sein dürfte", bei Einreichung
eines Baugesuches eine Bausperre gemäss § 68 des kantonalen Baugesetzes
zu verhängen. Ob diese Auffassung der Baudirektion richtig oder zum
mindesten nicht willkürlich ist, hat das Bundesgericht im gegenwärtigen
Verfahren nicht zu prüfen. In dieser Beziehung fehlt es zur Zeit an einem
mit Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbaren kantonalen Entscheid. Im
vorliegenden Verfahren ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer
vorläufig den Beweis, dass die streitigen Grundstücke jederzeit überbaubar
und somit Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sind, nicht erbringen
konnten.
Immerhin haben die Beschwerdeführer nach dem in Erw. 4 hiervor
Ausgeführten kraft Bundesrechts einen Anspruch darauf, dass auf ihr
Verlangen die für die Erteilung von Baubewilligungen zuständige kantonale
Behörde einen förmlichen, weiterziehbaren Entscheid darüber trifft, ob
die in Frage stehenden Grundstücke jederzeit überbaut werden können oder
nicht. Sie können sich einstweilen mit dem Begehren begnügen, dass ein die
Rechtslage feststellender Vorentscheid zu erlassen sei. Sie brauchen der
Behörde nicht schon ein in allen Einzelheiten ausgearbeitetes Bauprojekt
einzureichen. Dem Bürger kann nicht wohl zugemutet werden, ein solches
Projekt erstellen zu lassen, bevor er weiss, ob eine Überbauung in nächster
Zukunft überhaupt möglich ist. Es genügt, wenn die Beschwerdeführer der
Behörde, von welcher sie einen grundsätzlichen Vorentscheid verlangen, das
Bauvorhaben in den grossen Zügen bekanntgeben. Sollte sich in dem darauf
durchzuführenden Verfahren ergeben, dass der oben erwähnte Bescheid der
kantonalen Baudirektion der Überprüfung nicht standhält, so wäre damit
festgestellt, dass es sich um Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR
handelt, und könnte sich daher der Beschwerdeführer Marti auf Grund des
abgeschlossenen Kaufrechtsvertrages ohne weiteres sofort als Eigentümer der
Gegenstand des Kaufsrechts bildenden Grundstücke im Grundbuch eintragen
lassen.
Zur Zeit steht ihm jedoch diese Befugnis nicht zu - es wäre denn,
dass ein wichtiger Grund im Sinne des Art. 218 bis OR vorläge.
Erwägung 6
6.- Wichtige Gründe, welche nach Art. 218 bis OR eine Ausnahme von
der Sperre rechtfertigen, können sich nicht nur aus den Eigenschaften des
Grundbesitzes ergeben, sondern auch aus den persönlichen Verhältnissen der
Vertragsparteien, namentlich des Veräusserers, der durch die Sperre in
erster Linie betroffen wird; erwähnt doch das Gesetz als Beispiel eines
wichtigen Grundes die Verhinderung einer Zwangsverwertung. Art. 218 bis
OR ermöglicht es, Härten zu mildern, welche die an sich nach Art. 218
OR gerechtfertigte Sperre für die Beteiligten persönlich mit sich
bringen kann. Das Interesse der Vertragsparteien an der sofortigen
Veräusserung des Grundstücks ist gegen die öffentlichen Interessen,
die mit der Sperre verfolgt werden, abzuwägen. Indessen dürfen wichtige
Gründe nicht leichthin angenommen werden, wie die in Art. 218 bis OR
erwähnten Beispiele zeigen. Die persönlichen Interessen der Beteiligten
können nur dann den Ausschlag geben, wenn sie als so gewichtig erscheinen,
dass sich eine Ausnahme von der Sperre nach Recht und Billigkeit aufdrängt
(BGE 92 I 63 ff., Erw. 4 und 5; s. auch 92 I 313 betreffend Art. 19 EGG).
Im vorliegenden Fall wird vor allem geltend gemacht, dass die
finanziellen Schwierigkeiten des Beschwerdeführers Singeisen einen
wichtigen Grund darstellen. Es steht jedoch fest, dass Singeisen über
einen ausgedehnten Grundbesitz verfügt, zu dem auch Liegenschaften
gehören, die der Sperrfrist nicht unterstehen. Die Vorinstanz konnte ohne
weiteres annehmen, dass Singeisen seine behauptete Liquiditätskrise
durch Verkauf solcher Liegenschaften überbrücken könnte. In der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gegen diesen Standpunkt nichts Triftiges
vorgebracht. Die angebliche finanzielle Bedrängnis Singeisens kann daher
nicht als wichtiger Grund anerkannt werden.
Sodann weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass Singeisen
seinerzeit die streitigen Parzellen als Treuhänder für Marti erworben
habe. Träfe dies zu, so könnte auch darin kein wichtiger Grund
gesehen werden. Wenn das behauptete fiduziarische Rechtsverhältnis
wirklich besteht, wussten die Beschwerdeführer schon beim Abschluss
der Kaufverträge vom 1. Dezember 1960 und 26. August 1961, dass der
Treuhänder als zivilrechtlicher Eigentümer die Liegenschaften während 10
Jahren nicht werde weiterverkaufen können. Gerade das Einschalten einer
Mittelsperson zwischen dem ursprünglichen Verkäufer und dem endgültigen
Käufer ist ein Merkmal der Spekulation, d.h. eines Kaufs zum Zwecke des
Weiterverkaufs mit Gewinn. Die Mittelsperson lässt sich ja nur um ihres
Gewinnes willen zum Geschäft herbei, und sie wird eingeschaltet, weil der
Geldgeber und endgültige Käufer aus irgendwelchen Gründen gegenüber dem
ursprünglichen Verkäufer nicht in Erscheinung treten will. Wenn wirklich
ein Treuhandverhältnis vorliegt, ist zudem anzunehmen, dass dem Fiduziar
bei der Veräusserung an den Fiduzianten keine liquiden Mittel zufliessen,
da seine Kaufpreisforderung mit seiner Schuld gegenüber dem Fiduzianten
verrechnet wird. Die Rekurskommission bemerkt mit Recht, es sei nicht
dargetan, dass die behauptete Liquiditätskrise des Veräusserers durch
die erbetene Bewilligung wirklich beseitigt würde.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.