BGE 92 I 236
92 I 236
40. Arrêt de la IIe Cour civile du 14 octobre 1966 dans la cause Fondation
des terrains industriels Praille et Acacias contre Genève, Autorité de
surveillance du registre foncier. Regeste
Vorkaufsrecht des Eigentümers eines mit einem Baurecht belasteten
Grundstücks und des Inhabers des Baurechtes. Art. 682 Abs. 2 ZGB, Art. 17
Abs. 2 SchlT ZGB.
Dieses Vorkaufsrecht gilt auch für Grundstücke, die vor dem
Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 19. Dezember 1963 über die Änderung
des Vierten Teils des ZGB (Miteigentum und Stockwerkeigentum) mit einem
selbständigen und dauernden Baurecht belastet wurden.
Sachverhalt
Résumé des faits:
En 1958, la Fondation des terrains industriels Praille et Acacias a
concédé à Souvairan, Honegger et Dumonthay un droit de superficie, érigé en
droit distinct et permanent, sur un immeuble dont elle est propriétaire à
Plainpalais. Les superficiaires ont renoncé, par convention du 25 janvier
1966, au droit de préemption institué par l'art. 682 al. 2 CC, dans la
teneur que lui a donnée la loi fédérale modifiant le livre quatrième du
code civil (copropriété et propriété par étages) du 19 décembre 1963,
entrée en vigueur le 1er janvier 1965 (ROLF 1964, p. 1001). La fondation
a requis l'annotation de cette convention, selon l'art. 682 al. 3 nouveau
CC. Le conservateur du registre foncier et l'autorité de surveillance de
Genève ont rejeté la réquisition, estimant que le droit de préemption
ne s'appliquait pas aux droits de superficie concédés avant le 1er
janvier 1965.
Saisi d'un recours de droit administratif, le Tribunal fédéral a
annulé la décision attaquée et invité le conservateur du registre foncier
à annoter la convention portant renonciation des superficiaires à leur
droit de préemption.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
1. et 2. - (Pouvoir d'examen des autorités du registre foncier quant
à la validité, au regard du droit matériel, du titre sur lequel se fonde
la réquisition).
Erwägung 3
3.- La loi fédérale du 19 décembre 1963 modifiant le livre quatrième
du code civil (copropriété et propriété par étages), entrée en vigueur
le 1er janvier 1965, a introduit le droit de préemption dont il s'agit
pour tenir compte des travaux préparatoires concernant la revision des
dispositions sur le droit de superficie (Message du Conseil fédéral, FF
1962 II p. 1492). Elle ne renferme aucune disposition transitoire réglant
l'application dans le temps de l'art. 682 al. 2 et 3 nouveau CC. Les
modifications et les compléments qu'elle apporte au titre final du code
civil touchent d'autres points: note marginale de l'art. 20 Tit. fin. CC
relatif aux arbres plantés dans le fonds d'autrui; art. 20 bis, ter et
quater Tit. fin. CC visant la propriété par étages; art. 45 Tit. fin. CC
où la mention de la propriété par étages est supprimée.
De même, la loi fédérale revisant les dispositions du code civil et
du code des obligations sur le droit de superficie et le transfert des
immeubles du 19 mars 1965, entrée en vigueur le 1er juillet 1965 (ROLF
1965, p. 454), n'énonce aucune règle de droit transitoire. L'art. 17
bis Tit. fin. CC qui figurait dans le projet du Conseil fédéral et
précisait que "la disposition concernant la durée maximum des droits
de superficie distincts ne s'applique pas aux droits constitués avant
son entrée en vigueur" a été supprimé par les Chambres comme superflu;
en effet, la disposition visée (art. 779 e du projet, art. 7791 de la
loi) concerne seulement la constitution du droit de superficie et n'est
dès lors applicable, selon son texte même, qu'aux droits de superficie
créés après l'entrée en vigueur de la loi nouvelle (Bull. stén. 1964,
CN, p. 375/376, CE, p. 333; avis de droit du prof. LIVER, du 31 juillet
1963; EGGEN, Das Bundesgesetz vom 19. März 1965 über das Baurecht und den
Grundstückverkehr, Revue suisse du notariat et du registre foncier 1965,
p. 296 et notice jointe aux observations du département, p. 2-4).
Erwägung 4
4.- A défaut de règles transitoires spéciales, il faut appliquer les
dispositions du titre final du code civil (RO 90 II 139, 84 II 182). Selon
le principe général de la non-rétroactivité, énoncé à l'art. 1er Tit.
fin. CC, les effets juridiques de faits antérieurs à l'entrée en vigueur
de la loi nouvelle continuent d'être régis par le droit sous l'empire
duquel ils se sont passés. L'art. 17 al. 1 Tit. fin. CC confirme ce
principe en ce qui concerne l'existence des droits réels. Il dispose en
effet que les droits réels existant lors de l'entrée en vigueur de la
loi nouvelle sont maintenus. En revanche, sauf exception prévue par la
loi, l'étendue de la propriété et des autres droits réels est régie par
le droit nouveau dès son entrée en vigueur (art. 17 al. 2 Tit. fin. CC,
qui est un cas d'application de la règle statuée à l'art. 3 Tit. fin. CC;
cf. MUTZNER, n. 44 ad art. 17).
Le droit de préemption légal des copropriétaires (art. 682 al. 1 CC)
constitue une restriction légale de la propriété au sens de l'art. 680 CC
(A. WIEDERKEHR, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigentümers, thèse
Zurich 1936, p. 58/59; MEIER-HAYOZ, n. 32 ad art. 641 CC). En vertu des
art. 3 et 17 al. 2 Tit. fin. CC, il a été appliqué à tous les immeubles
quels qu'ils soient, y compris ceux qui étaient déjà en copropriété
sous l'empire de l'ancien droit (RO 90 II 141/142; HAAB, n. 52 et 58 ad
art. 681/682 CC; LEEMANN, 2e éd., n. 38 ad art. 680 et n.
26 ad art. 682 CC). Pareillement, les droits de préemption fondés sur
les art. 6 ss. LPR s'appliquent à tous les immeubles agricoles visés par
la loi sur le maintien de la propriété foncière rurale (RO 90 II 142).
Les droits de préemption légaux du propriétaire du fonds grevé et du
superficiaire, introduits par l'art. 682 al. 2 nouveau CC, sont de même
nature. Ils constituent des restrictions apportées par la loi au droit
de disposition du superficiaire et du propriétaire de l'immeuble grevé
d'un droit de superficie distinct et permanent (cf. Message du Conseil
fédéral, FF 1962 II p. 1492). Ils ne sont pas de simples droits personnels,
mais ils fondent une obligation dite réelle ou obligation propter rem
(cf. arrêt Chiesa c. Robbiani et consorts, du 10 février 1966, RO 92
II 147, et les références citées; MEIER-HAYOZ, Kommentar, Sachenrecht,
Systematischer Teil, n. 157 a).
Si le droit de préemption comme tel ne tombe pas sous le coup de
l'art. 17 al. 2 Tit. fin. CC, la restriction de la propriété (ou du droit
de superficie) qu'il implique touche sans conteste l'étendue du droit
réel en question; elle s'applique dès lors même aux immeubles grevés de
droits de superficie distincts et permanents avant l'entrée en vigueur de
la novelle (FRIEDRICH, Die Neuordnung des Baurechtes im Zivilgesetzbuch,
Basler Juristische Mitteilungen, 1966, p. 25). On ne saurait objecter
que la protection des droits acquis du superficiaire s'oppose à la
reconnaissance d'un droit de préemption en faveur du propriétaire contre
tout acquéreur du droit de superficie constitué avant le 1er janvier
1965. En effet, ni l'art. 17 al. 2 Tit. fin., ni la loi du 19 décembre
1963 ne contiennent de réserve à cet égard.
En vertu de la loi, le droit de superficie distinct et permanent
constitué le 7 juin 1958 en faveur des consorts Souvairan, Honegger
et Dumonthay conférait à ceux-ci, dès le 1er janvier 1965, un droit
de préemption contre tout acquéreur de la partie du fonds qui est
grevée. Usant de la faculté prévue à l'art. 682 al. 3 CC, les parties
sont convenues par acte authentique, le 25 février 1966, de supprimer ce
droit en ce sens que les bénéficiaires y ont renoncé. Loin d'être nulle en
raison de l'illicéité ou de l'impossibilité de son objet, leur convention
est en harmonie avec le droit matériel. Elle produit son plein effet et
peut être annotée au registre foncier conformément à l'art. 682 al. 3 in
fine CC. Le refus du conservateur, confirmé par l'autorité de surveillance,
est dès lors injustifié.