BGE 89 I 129
89 I 129
20. Urteil der II. Zivilabteilung vom 2. Mai 1963 i.S. Wunderli und
Mitbeteiligte gegen Regierungsrat des Kantons Bern. Regeste
Bundesgesetz vom 12. Dezember 1940 über die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen. Art. 1-4 und 90.
Entscheid der zuständigen Behörde, wonach eine Liegenschaft diesem
Gesetz nicht unterstellt wird. Anmerkung im Grundbuch. An diesen Entscheid
ist das Grundbuchamt auch dann gebunden, wenn der neue Eigentümer der
Liegenschaft ein Grundpfandrecht zur Eintragung anmeldet. In welchem Falle
darf das Grundbuchamt den Anmeldenden nach Art. 90 des Gesetzes auffordern,
einen neuen Entscheid der zuständigen Behörde zu verlangen? (Erw. 1).
Bedeutung der Anmerkung des negativen Entscheides im Grundbuch für
den Erwerber der Liegenschaft nach Treu und Glauben. Art. 2 ZGB. (Erw. 2).
Sachverhalt
A.- Die Erbengemeinschafft des Albert Rickli-Bättig war Eigentümerin
von Grundstücken in Kandersteg, nämlich des Grundstücks Nr. 541 mit dem
Hotel Central und dem Chalet Bellevue, einem Wohnhaus mit Umschwung,
sowie des Grundstücks Nr. 542, bestehend aus 215,24 Aren Mattland im
Schwand mit einer Scheune. Im Hinblick auf den Umbau des Hotels, zu
dessen Finanzierung sie einen Landverkauf beabsichtigte, stellte diese
Erbengemeinschaft beim Regierungsstatthalter von Frutigen das Gesuch,
ihr Landbesitz sei dem Bundesgesetz vom 12. Dezember 1940 über die
Entschuldung landwirtschafftlicher Heimwesen nicht zu unterstellen. Der
Regierungsstatthalter entsprach diesem Gesuch am 15. November 1961. Der
das Grundstück Nr. 542 betreffende Entscheid lautet:
"Die der Erbengemeinschaft Rickli gehörende Besitzung im Schwand
Kandersteg, Grundbuchblatt Nr. 542 wird dem erwähnten Entschuldungsgesetz
nicht unterstellt.
Bei einem amtlichen Werte von Fr. 4 570.-- hat die
Gültschatzungskommission den Verkehrswert auf Fr. 143 000.-- festgesetzt,
das Grundstuck ist somit als Bauland zu betrachten. Im übrigen ist
das Objekt bereits seit Jahrzehnten für einen Teil der Hotelschulden
verpfändet."
Am 20. November 1961 teilte der Regierungsstatthalter diesen Entscheid,
der rechtskräftig geworden war, dem Grundbuchamt Frutigen zur Anmerkung
im Grundbuch mit, die folgenden Wortlaut hat: "Nicht landwirtschaftliche
Liegenschaft".
B.- Im Sommer 1962 verkaufte die Erbengemeinschaft Rickli ein
vom Grundstück Nr. 542 abgetrenntes Teilstück von 105,47 Aren, das die
Grundbuchnummer 1039 erhielt, an J. Wunderli, W. Riesen und H. Schwenter zu
Miteigentum. Die drei Erwerber gehören dem Verwaltungsrat der Sesselbahn
Kandersteg-Oeschinen AG an, bei deren Talstation das gekaufte Landstück
liegt. Sie erwarben es im Interesse der Sesselbahn, um die Errichtung
störender Bauten in der Gegend der Talstation zu vermeiden. Beim
Vertragsabschluss belehrte sie der verurkundende Notar über die im
Grundbuch (auch im besondern auf der Parzelle Nr. 1039) angemerkte
Nichtunterstellung dieses Landes unter das Entschuldungsgesetz.
C.- Im Namen der drei neuen Eigentümer meldete Notar O. Stoller am
28. September 1962 zwei auf den Namen lautende Eigentümerschuldbriefe
von Fr. 74 000.-- und Fr. 26'000.-- zur Eintragung im Grundbuch
an. Demgegenüber liess es der Grundbuchverwalter von Frutigen nun nicht
bei der angemerkten Nichtunterstellung unter das Entschuldungsgesetz
bewenden. Er teilte den Gesuchstellern mit, nach seiner Ansicht handle es
sich nicht um Bauland, sondern um landwirtschaftlich genutzten Boden,
und setzte ihnen gestützt auf Art. 90 des Entschuldungsgesetzes eine
Frist von zehn Tagen zur Einreichung eines Gesuches um einen neuen
Unterstellungsentscheid beim Regierungsstatthalter. Als die Gesuchsteller
darauf erwiderten, die Unterstellungsfrage sei bereits negativ entschieden,
weshalb kein neuer Entscheid zu ergehen habe, wies der Grundbuchverwalter
das Eintragungsbegehren in Anwendung des erwähnten Art. 90 ab.
D.- Darüber beschwerten sich die Gesuchsteller beim Regierungsrat
des Kantons Bern, der die Beschwerde jedoch mit Entscheid vom 4. Dezember
1962 abgewiesen hat.
E.- Mit vorliegender Verwaltungsgerichtsbeschwerde halten
die Gesuchsteller daran fest, dass der Grundbuchverwalter ihrem
Eintragungsbegehren Folge zu geben habe.
F.- Der Regierungsrat stellt Antrag auf Abweisung der Beschwerde,
ebenso das eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Das Bundesgesetz vom 12. Dezember 1940 über die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen (Entschuldungsgesetz) ist nach seinem
Art. 1 anwendbar auf Heimwesen und Liegenschaften, die ausschliesslich
oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden. Ob ein bestimmtes
Heimwesen oder eine bestimmte Liegenschaft diesem Gesetz unterstehe,
hat die hiefür gemäss Art. 3 des Entschuldungsgesetzes als zuständig
bezeichnete Behörde zu entscheiden. Art. 3 Abs. 3 des Gesetzes bestimmt:
"Der rechtskräftige Unterstellungsentscheid ist für alle Behörden
massgebend, die auf Grund dieses Gesetzes oder anderer Bestimmungen des
Bundeszivilrechts tätig werden; er wird dem Grundbuchamte zur Anmerkung
im Grundbuch von Amtes wegen mltgeteilt."
Dieselbe Behörde kann unter Umständen später auf die einmal verfügte
Unterstellung zurückkommen gemäss Art. 4 des Gesetzes, lautend:
"Haben sich die Verhältnisse in der Weise geändert, dass ein Heimwesen
oder eine Liegenschaft den Voraussetzungen dieses Gesetzes nicht mehr
entspricht, so ist der Eigentümer befugt, bei der Unterstellungsbehörde
um Aufhebung des Unterstellungsentscheides und Löschung der Anmerkung im
Grundbuch nachzusuchen.
Dieses Recht steht auch dem Gläubiger zu, der einen Anspruch auf
Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes hat."
Während es im allgemeinen dem Eigentümer und ebenso einem
gesuchsberechtigten Gläubiger frei steht, die Unterstellung des
Heimwesens oder der Liegenschaft unter das Entschuldungsgesetz - und
gegebenenfalls die Aufhebung einer früher verfügten Unterstellung -
zu verlangen, weist das Gesetz im Abschnitt über die Belastungsgrenze
(Art. 84 ff.) den Grundbuchverwalter an, einem Pfandeintragungsbegehren
nicht ohne weiteres zu entsprechen, wenn das Grundstück diesem Gesetz noch
nicht unterstellt worden ist. Vielmehr soll dem Eigentümer in diesem Fall
eine Frist angesetzt werden, binnen welcher er bei der zuständigen Behörde
einen Entscheid über die Unterstellung zu beantragen hat. Das Pfandrecht
ist alsdann nur einzutragen, wenn die Entscheidung negativ ausfällt
oder eine Überschreitung der Belastungsgrenze bewilligt wird. Diese
Vorschrift ist jedoch, wie die Beschwerdeführer mit Recht bemerken,
auf den vorliegenden Fall jedenfalls nicht unmittelbar und unbedingt,
sondern nur sinngemäss anwendbar. Sie fasst den Fall ins Auge, dass
die zuständige Behörde noch nicht über die Unterstellung entschieden
hat. Liegt ein - bejahender - Unterstellungsentscheid bereits vor, so
ist er vom Grundbuchamte nach Art. 89 des Gesetzes zu beachten und die
Anmeldung abzuweisen, "wenn das zu errichtende Pfandrecht den Bestimmungen
über die Belastungsgrenze widerspricht." Ebenso ist aber auch ein die
Unterstellung ablehnender Entscheid der zuständigen Behörde entsprechend
dem oben erwähnten Art. 3 Abs. 3 des Gesetzes für das Grundbuchamt
massgebend. Ist ein solcher Entscheid ergangen, so steht der Eintragung
des Pfandrechts die durch dieses Gesetz aufgestellte Belastungsgrenze
nicht entgegen. An den Entscheid des Regierungsstatthalters war der
Grundbuchverwalter gebunden. Es konnte sich bei dieser Sachlage unter
dem Gesichtspunkt des Art. 90 des Entschuldungsgesetzes nur fragen,
ob Veranlassung bestehe, wegen einer in der Zwischenzeit eingetretenen
tiefgehenden Veränderung der für die Anwendung des Gesetzes erheblichen
Verhältnisse dem Eigentümer die Anrufung des Regierungsstatthalters mit
dem Begehren um Neubeurteilung der Unterstellungsfrage aufzugeben. Denn
dass ein auf Nichtunterstellung lautender ebenso wie ein die Unterstellung
verfügender Entscheid grundsätzlich bei gänzlich veränderter Sachlage
der Aufhebung unterliegt und einer gegenteiligen Entscheidung Platz
zu machen hat, kann nicht zweifelhaft sein. Es handelt sich im einen
wie im andern Fall um eine Verwaltungsverfügung, der nach Lehre und
Rechtsprechung wohl formelle, jedoch nicht auch materielle Rechtskraft
zukommt. Solche Verfügungen unterliegen der Abänderung oder Aufhebung
immerhin nur, wenn das öffentliche Interesse es verlangt und weder eine
ausdrückliche Gesetzesvorschrift noch Rücksichten auf die Rechtssicherheit
es verbieten (vgl. BGE 84 I 11 Erw. 4 mit Hinweisen). Im Bereich des
Entschuldungsgesetzes kommt nach dem Gesagten eine neue Entscheidung
über die Unterstellung in Frage, wenn sich die den landwirtschaftlichen
oder nichtlandwirtschaftlichen Charakter eines Heimwesens oder einer
Liegenschaft bestimmenden Verhältnisse geändert haben.
Ohne diese Rechtslage zu beachten, hat der Grundbuchverwalter
im vorliegenden Falle die Beschwerdeführer einfach deshalb an
den Regierungsstatthalter gewiesen, weil er dessen Entscheidung vom
15. November 1961 nicht billigte und den Standpunkt einnahm, es habe sich
schon damals nicht um Bauland, sondern um landwirtschaftlich genutztes
(und weiterhin nur so zu nutzendes) Land gehandelt. Auch in der im
kantonalen Beschwerdeverfahren erstatteten Vernehmlassung unternahm es
der Grundbuchverwalter, seinen von jenem Nichtunterstellungsentscheid
abweichenden Standpunkt zur Geltung zu bringen. Es heisst dort, das
Grundstück Nr. 542 (mit Einschluss des Teilstücks Nr. 1039) werde "nach
wie vor" landwirtschaftlich genutzt; "jahrzehntelang war das Grundstück an
Hermann Hari verpachtet, neuerdings an Robert Ryter". Gegen den Verkauf
an die Beschwerdeführer habe man, weil dieses Grundstück kein Heimwesen
bilde, nicht gemäss Art. 19 EGG Einspruch erheben können, "trotzdem durch
diesen Kauf offensichtlich ein bisher rein landwirtschaftlich genutztes
Grundstück der Spekulation zugeführt wird". Der Regierungsstatthalter
habe es "angeblich als Bauland betrachtet. Allein diese Annahme ist
irrig. .." Der Grundbuchverwalter erörtert dann den Begriff des Baulandes
und hält den Beschwerdeführern vor, sie beabsichtigten dieses "von
Spekulanten erworbene" Land weiterhin "der Spekulation zuzuführen", indem
sie es bei Gelegenheit ganz oder teilweise als Bauland für Ferienhäuser
veräussern würden.
Es steht nun aber den Grundbuchbehörden nicht zu, sich auf solche
Weise in Gegensatz zu einem formell rechtskräftigen Entscheid der zur
Anwendung des Entschuldungsgesetzes zuständigen Behörde zu stellen und
dem Eigentümer die Herbeiführung einer neuen Entscheidung aufzugeben,
die - weil von einer wesentlich neuen Sachlage nicht die Rede ist - nur
auf Festhalten an der frühern Entscheidung lauten könnte oder auf eine der
formellen Rechtskraft widersprechende Wiedererwägung hinausliefe. Ob die
von der zuständigen Behörde verfügte Nichtunterstellung gerechtfertigt
war, haben die Grundbuchbehörden nicht zu prüfen und steht nicht mehr
zur Erörterung. Dass aber das Grundstück inzwischen einen andern und
zwar mehr landwirtschaftlichen Charakter, als wie es ihn früher hatte,
angenommen habe - wie es etwa zuträfe, wenn die Parzelle einem Landwirt
verkauft und so Bestandteil eines bäuerlichen Heimwesens geworden wäre -
ist nicht glaubhaft gemacht und wird auch vom Grundbuchverwalter keineswegs
behauptet. Unter diesen Umständen fehlt es an einem zureichenden Grunde,
die Beschwerdeführer an den Regierungsstatthalter zu weisen, um die
Unterstellungsfrage noch einmal beurteilen zu lassen.
Erwägung 2
2.- Ebenfalls zu Recht berufen sich die Beschwerdeführer auf die nach
Anordnung des Regierungsstatthalters im Grundbuch stehende Anmerkung
"nicht landwirtschaftliche Liegenschaft". Die Rechtswirkungen der
Grundbuchanmerkungen im allgemeinen, wie sie sich aus der formellen
Öffentlichkeit des Grundbuches nach Art. 970 ZGB ergeben, und die den
einzelnen Anmerkungen je nach ihrem Gegenstande zukommenden besonderen
Rechtswirkungen sind hier nicht näher ins Auge zu fassen (vgl. dazu
HOMBERGER, N. 30 und OSTERTAG, N. 24, zu Art. 946 ZGB; JENNY, Der
öffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizerischen ZGB, Z. 191
ff.; BUJARD, Les mentions au registre foncier, "Effets de la mention" in
den einzelnen Kapiteln). Der Regierungsrat misst der vorliegenden Anmerkung
keine Bedeutung bei, weil das Entschuldungsgesetz nur die Anmerkung einer
Unterstellung, nicht auch ihres Gegenteils vorsieht. Indessen liegt in
dieser Hinsicht eine Gesetzeslücke vor. Freilich führt die Aufhebung
einer zuvor beschlossenen und angemerkten Unterstellung nach Art. 4
des Gesetzes einfach zur Löschung dieser Anmerkung. Den besonderen
Fall, wie er sich hier ereignet hat, dass jemand, ohne dass überhaupt
zuvor eine Unterstellung verfügt worden wäre, die zuständige Behörde
um eine ausdrückliche Nichtunterstellung nachsucht, regelt das Gesetz
nicht. Ein dahingehendes Begehren ist jedoch zweifellos zulässig, wenn der
gesuchstellende Eigentümer ein ernstliches Interesse nachweist, wie es hier
offenkundig vorlag. Insbesondere musste den damaligen Eigentümern auch an
der entsprechenden Anmerkung im Grundbuch gelegen sein, die geeignet war,
die Verwirklichung ihrer vom Regierungsstatthalter gebilligten Absicht,
durch Landverkauf zu Baulandpreisen Geld für den Hotelumbau zu beschaffen,
zu erleichtern. Diese Anmerkung bot den Interessenten Gewähr dafür,
dass die Unterstellung des Kaufgrundstücks unter das Entschuldungsgesetz
(und damit auch unter die in diesem Gesetz vorgesehene Belastungsgrenze)
durch Entscheid der dafür zuständigen Behörde formell rechtskräftig
ausgeschlossen worden war. Sie begründete freilich ihrem Gegenstande nach
kein dingliches Recht, und die Nichtunterstellung erhielt durch diese
grundbuchliche Kundbarmachung keine stärkere Rechtskraft, als wie sie
ihr von Gesetzes wegen zukommt. Allein durch diese Anmerkung im Grundbuch
richtete sich der die Anwendbarkeit des Entschuldungsgesetzes verneinende
Entscheid eben an einen unbestimmten Kreis von Drittpersonen, insbesondere
auch an die als Erwerbsinteressenten aufgetretenen Beschwerdeführer. Diesen
wurde damit die Freiheit der Kaufparzelle von den Schranken des
Entschuldungsgesetzes bescheinigt, wobei lediglich die Berücksichtigung
einer später eintretenden Änderung des Charakters der Liegenschaft in
einer nach Art. 1 dieses Gesetzes wesentlichen Beziehung stillschweigend
vorbehalten blieb. Es wäre deshalb ein gegen Treu und Glauben verstossender
Widerspruch, bei im wesentlich gleich gebliebenem Charakter des Grundstücks
auf jenen Entscheid zurückzukommen und auf diese Weise das Vertrauen zu
täuschen, das die Beschwerdeführer in die Grundbuchanmerkung zu setzen
berechtigt waren (vgl. MERZ, N. 400 ff. zu Art. 2 ZGB). Die damaligen
Eigentümer hätten sich übrigens das für den Hotelumbau notwendige Geld
gestützt auf den Nichtunterstellungsentscheid auch als Darlehen mittels
einer nicht an die Belastungsgrenze nach Entschuldungsgesetz gebundenen
Grundpfandbestellung beschaffen können. Den Beschwerdeführern, die das
Grundstück zu einem mindestens dem von der Gültschatzungskommission
ermittelten Verkehrswert entsprechenden Preis erworben haben, darf die
Errichtung solcher Pfandbelastungen ebensowenig verwehrt werden. Mit
Rücksicht auf die Grundbuchanmerkung könnte der Regierungsstatthalter
somit vollends keine Veranlassung haben, von seiner am 15. November 1961
getroffenen Verfügung abzugehen, und es ist den Beschwerdeführern daher die
Einleitung eines neuen Verfahrens betreffend die Frage der Unterstellung
schlechterdings nicht zuzumuten.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid
des Regierungsrates des Kantons Bern vom 4. Dezember 1962 aufgehoben
und der Grundbuchverwalter von Frutigen angewiesen, die zwei auf die
Beschwerdeführer lautenden Eigentümerschuldbriefe für Fr. 74'000. - und
Fr. 26'000.-- auf das Grundbuchblatt Nr. 1039 von Kandersteg gemäss der
Anmeldung vom 28. September 1962 einzutragen.