BGE 89 II 444
89 II 444
59. Arrêt de la IIe Cour civile du 20 décembre 1963 dans la cause Bissbort
et Zuber contre de Riedmatten et de Preux. Regeste
1. Der Miteigentümer kann sein Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn dessen
Gegenstand auf dem Weg eines Verkaufes veräussert wird. (Bestätigung der
Rechtsprechung; Erw. 1).
2. Wie wirken sich die zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten
Nebenleistungen auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes aus? (Erw. 2 und 3).
Sachverhalt
A.- René Bissbort pour 11/25, l'hoirie Raoul de Riedmatten et Louis
de Riedmatten chacun pour 7/25, étaient copropriétaires d'un immeuble sis
à la rue du Grand-Pont à Sion. Sur la base d'une convention déposée au
registre foncier, la jouissance de l'hoirie Raoul de Riedmatten s'étend
au troisième étage, celle de Louis de Riedmatten comprend le deuxième
étage et celle de René Bissbort le premier étage et le rez-de-chaussée,
où sont aménagés l'atelier et un magasin de boulangerie.
Le 24 juillet 1961, Bissbort a vendu à Thomas Zuber sa boulangerie
et sa quote-part de l'immeuble pour le prix global de 125 000 fr. Dans
la vente sont comprises les machines, les installations, les marchandises
et les fournitures se trouvant dans les locaux du vendeur.
Zuber, qui est boulanger de profession, s'engageait à exploiter
personnellement le commerce vendu avec la faculté d'utiliser l'enseigne
existante "boulangerie Bissbort".
Louis de Riedmatten, avocat, alors greffier du juge instructeur, à
Sion, et les hoirs de Raoul de Riedmatten, à savoir ses enfants Anny de
Preux et Pierre de Riedmatten, banquier, ont invoqué le droit de préemption
légal des copropriétaires (art. 682 CC) dans le délai prescrit à l'art. 681
al. 3 CC. Bissbort et Zuber se sont opposés à leur prétention.
B.- Le 26 octobre 1961, les copropriétaires susnommés ont introduit
contre Zuber et Bissbort une action tendant à l'attribution de la propriété
des 11/25 de l'immeuble par parts égales, c'est-à-dire 1/2 à Louis de
Riedmatten et 1/2 à l'hoirie de Raoul de Riedmatten. Ils ont offert de
verser le prix de vente convenu entre Bissbort et Zuber. Ceux-ci ont
conclu au rejet de la demande.
Statuant le 25 avril 1963, le Tribunal cantonal valaisan a admis les
conclusions des demandeurs.
C.- Bissbort et Zuber recourent en réforme en reprenant leurs
conclusions libératoires.
Admettant les conclusions des intimés Louis de Riedmatten, Anny de
Preux et Pierre de Riedmatten, le Tribunal fédéral a rejeté le recours.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- Selon la jurisprudence, les conditions et les modalités
de l'exercice du droit de préemption énoncées à l'art. 681 CC sont
applicables par analogie au droit de préemption des copropriétaires prévu
par l'art. 682 CC (RO 73 II 165 consid. 3). Ce droit ne peut être exercé à
l'occasion de n'importe quel transfert de propriété, mais seulement lorsque
son objet est cédé à un tiers par le moyen d'une vente. Encore faut-il que
l'aliénation soit une vente non seulement dans la forme, mais aussi par
le sens et le but que lui ont donnés les parties, à savoir l'échange d'une
chose contre un prix. En pareil cas, c'est la prestation pécuniaire reçue
par le vendeur qui est essentielle, non la personne de l'acquéreur. C'est
pourquoi le titulaire ne peut invoquer son droit de préemption lorsque
la propriété de la chose est transférée par un échange, une donation,
un contrat d'entretien viager, l'apport dans une société, la succession
à cause de mort ou un partage successoral, ni à l'occasion d'une cession
de biens à un héritier présomptif, considérée comme un cas de succession
anticipée malgré la forme extérieure de la vente qu'elle revêt (RO 44
II 369 et 388, 70 II 149, 85 II 481 consid. 2 et 575 consid. 4; LEEMANN,
n. 46 et HAAB, n. 32 ad art. 681 CC; MEIER-HAYOZ, RJB 92 (1956) p. 334;
COMMENT, Revue suisse du notariat et du registre foncier, 39 (1958) p. 5).
En l'espèce, Bissbort a cédé sa part de copropriété de l'immeuble
indivis et remis sa boulangerie pour se procurer de l'argent. Certes,
il a passé la vente avec Zuber, boulanger de son état, parce que celui-ci
était apte à continuer l'exploitation du commerce. Néanmoins, le vendeur a
traité en vue de réaliser son bien - la part de copropriété de l'immeuble
et le fonds de commerce et non pas transféré la propriété à un tiers
en considération de sa personne. Il a donc conclu une vente véritable,
qui donne lieu à l'exercice du droit de préemption.
Erwägung 2
2.- Aux termes de l'art. 681 al. 1 CC, le droit de préemption doit
être exercé, si les conditions ne sont pas indiquées au registre foncier,
aux mêmes conditions que la vente au défendeur. La loi suisse ne renferme
aucune règle concernant les prestations accessoires convenues entre le
vendeur et le tiers acquéreur et que le titulaire du droit de préemption
n'est pas en mesure d'exécuter. En droit allemand, le titulaire doit
payer au vendeur la valeur de ces prestations accessoires; si elles
ne sont pas appréciables en argent, l'exercice du droit de préemption
est exclu, à moins que l'on ne doive admettre que le contrat de vente
aurait été conclu même sans les prestations accessoires (§ 507 BGB). La
doctrine interprète cette disposition légale en ce sens qu'il ne faut
pas exagérer la protection du titulaire du droit de préemption, d'une
part, et veiller à ce que l'obligé ne rende pas arbitrairement ce droit
illusoire, d'autre part (OSTLER, in Staudingers Kommentar, vol. II/2,
11e éd., 1955, n. 4 in fine ad § 507 BGB p. 451). On négligera donc les
prestations accessoires de peu d'importance, purement personnelles (RGR,
Kommentar, vol. II/1, 11e éd., 1959, n. 2 ad § 507 BGB p. 275). Pour
le droit suisse, les commentateurs HAAB (n. 41 ad art. 681/82 CC) et
LEEMANN (n. 73 ad art. 681 CC) estiment que le bénéficiaire du droit de
préemption doit au vendeur la valeur des prestations accessoires qu'il
n'est pas en mesure d'exécuter personnellement en nature. Cette solution
est conforme à l'art. 1271 al. 3 du projet de loi du 3 mars 1905 destinée
à compléter le projet de CC, disposition biffée plus tard parce que les
art. 681/3 CC la rendaient superflue (Bulletin sténographique, Conseil
national, 1909, p. 565). D'autres auteurs préconisent même l'application
intégrale des règles énoncées dans le § 507 du code civil allemand
(H. P. SCHMID, Das Vorkaufsrecht, thèse Bâle 1934, publiée dans les
Basler Studien zur Rechtswissenschaft, vol. 7, p. 82; A. WIEDERKEHR,
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigentümers, thèse Zurich 1936,
p. 123; MEIER-HAYOZ, RJB 92 (1956) p. 310). Leur opinion mérite d'être
adoptée. Elle trouve en effet un appui dans le texte de l'art. 681
al. 1 in fine CC, déjà cité. Elle permet aussi de réaliser l'intention
du législateur, qui désirait "mettre le moins d'entraves possible à
la cessation de l'indivision ... et rendre moins graves les dangers
économiques de toute l'institution" (Exposé des motifs de l'avant-projet
du Département fédéral de justice et police, 1902, volume 3, p. 74). Elle
sauvegarde enfin l'intérêt du copropriétaire, en évitant qu'il ne subisse
un préjudice trop sensible lorsque les autres copropriétaires exercent
le droit de préemption que la loi leur reconnaît sans contrepartie et
qui limite son pouvoir de disposition quant à la personne de l'acquéreur
(cf. WIEDERKEHR, op.cit., p. 119 et 122/123).
Erwägung 3
3.- En l'espèce, Zuber s'est engagé par une clause insérée dans le
contrat de vente à exploiter personnellement le commerce vendu, avec la
faculté de continuer à utiliser l'enseigne "Boulangerie Bissbort". Les
intimés sont évidemment incapables d'exécuter personnellement une
pareille obligation. Mais celle-ci est dépourvue de toute sanction en
cas d'inexécution. Les parties n'ont pas fait de son observation une
condition à laquelle la vente serait subordonnée; elles ne sont pas
convenues d'un droit de réméré au cas où Zuber cesserait, de son propre
chef ou contraint par des raisons de santé ou de famille, par exemple,
d'exploiter le commerce; elles n'ont pas stipulé de clause pénale. La durée
de l'obligation n'est pas limitée, de sorte que sa validité même pourrait
prêter à discussion. A supposer cependant que l'engagement soit valable
et que Bissbort soit en mesure d'en exiger juridiquement l'exécution, il
ne mettrait pas d'obstacle à l'exercice du droit de préemption. La Cour
cantonale expose en effet que le vendeur a obtenu un prix plus élevé en
cédant sa part de l'immeuble indivis, avec le fonds de commerce qui en
est l'accessoire, à un boulanger, plutôt qu'en vendant seulement sa part
de copropriété à un acquéreur qui n'aurait pas repris la boulangerie. Il
en résulte que, dans la mesure où la prestation promise par Zuber est
appréciable en argent, le vendeur Bissbort la recevra des intimés, qui
lui verseront le prix convenu dans le contrat de vente. La personne de
l'acquéreur n'a pas joué un rôle décisif dans la vente, mais seulement le
fait qu'il était boulanger. Quant à l'intérêt non pécuniaire qu'aurait
éventuellement Bissbort au fait que sa boulangerie continue d'être
exploitée par une personne du métier, selon l'engagement pris par Zuber,
il concernerait une prestation purement personnelle de peu d'importance,
dont l'inexécution - dépourvue de toute sanction - ne saurait empêcher les
intimés d'exercer le droit de préemption que leur reconnaît la loi. Rien
ne permet en effet de dire que la vente n'aurait pas été conclue sans
cette clause. Le jugement attaqué est dès lors bien fondé.