BGE 87 I 232
87 I 232
40. Urteil vom 12. Mai 1961 i.S. Merlag Immobilien AG und Flückiger gegen
Regierungsrat des Kantons Bern. Regeste
Einspruch gegen Liegenschaftskäufe: Begriff der Spekulation (Art. 19
Abs. 1 lit. a EGG). Kauf eines landwirtschaftlichen Heimwesens zur
allmählichen Überbauung der dafür geeigneten Parzellen mit Mietshäusern,
ohne Absicht des Wiederverkaufs.
Sachverhalt
A.- Werner Flückiger, Landwirt in Aarwangen, ist Eigentümer
eines Bauerngutes, das 1113,5 a umfasst und dessen amtlicher Wert auf
Fr. 104'470.-- festgesetzt ist. Dazu gehören die 369,53 a messende Parzelle
G.B. Aarwangen Nr. 630 (alt) im Kern des Dorfteils Hard, auf welcher
die an der Langenthalstrasse liegenden Wohn- und Ökonomiegebäude stehen,
und zwölf kleinere Parzellen, die im Gebiete der Gemeinden Aarwangen und
Roggwil verstreut sind.
Mit Vertrag vom 19. April 1960 hat Flückiger den Hof zum Preise von Fr.
350'000.-- an die Merlag Immobilien A. G. in Basel verkauft. In Ziff. 10
der Vertragsbestimmungen ist die Erklärung der Käuferin festgehalten,
"dass sie die Liegenschaften erwirbt einerseits zum Zwecke der Überbauung
derjenigen Grundstücke, die sich dazu eignen, und als Kapitalanlage
bezüglich desjenigen Teiles der Vertragssache, der auch weiterhin
landwirtschaftlich genutzt wird".
B.- Gegen diesen Kaufvertrag hat der Grundbuchverwalter von
Aarwangen gestützt auf Art. 19 Abs. 1 lit. a des BG über die Erhaltung
des bäuerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) Einspruch erhoben,
weil die Merlag u.a. den Ankauf und Verkauf von Liegenschaften bezwecke und
es daher scheine, dass Güteraufkauf mit spekulativem Einschlag vorliege.
Der Einspruch ist vom Regierungsstatthalter von Aarwangen abgewiesen,
auf Rekurs der kantonalen Landwirtschaftsdirektion hin jedoch vom
Regierungsrat des Kantons Bern durch Entscheid vom 5. August 1960 begründet
erklärt worden.
Der Regierungsrat nimmt an, die Merlag habe das Heimwesen
offensichtlich zum Zwecke der Spekulation gekauft (Art. 19 Abs. 1 lit. a
EGG). Sie rechne damit, auf einem Teil des Landes Bauten erstellen und
die überbauten Parzellen, wenn auch nicht sofort, so doch nach Bedarf mit
Gewinn weiterveräussern zu können. Sie spekuliere darauf, dass Aarwangen
von der Ausdehnung der benachbarten industriereichen Gemeinde Langenthal
bald einmal profitieren werde. Von einer Kapitalanlage könne nicht
gesprochen werden, da das Heimwesen der landwirtschaftlichen Nutzung nur
so weit und so lange erhalten bleiben solle, als es nicht oder noch nicht
überbaut werden könne. Der vereinbarte hohe Kaufpreis könne nicht aus dem
Bodenertrag verzinst werden und sei offensichtlich in spekulativer Weise
auf eine künftige nicht landwirtschaftliche Nutzung des Bodens abgestimmt.
Das EGG wolle die Erhaltung landwirtschaftlicher Betriebe
begünstigen. So könne nach Art. 19 Abs. 1 lit. c auch gegen einen
Verkauf, durch den ein Heimwesen zerstückelt und aufgelöst werden solle,
Einspruch erhoben werden. Wohl sehe diese Bestimmung Ausnahmen vor,
insbesondere für den Fall der Überbauung. Aber eine Betriebsauflösung
infolge Überbauung könne nicht zugelassen werden, wenn der Erwerber,
wie hier, die Liegenschaften nicht für seine persönlichen Zwecke und
Bedürfnisse überbauen wolle, sondern die Erstellung von Bauten und die
sukzessive Zerstückelung und Auflösung des Heimwesens von der Möglichkeit
einer gewinnbringenden Nutzung oder Verwertung des überbauten Bodens
abhängig mache. Ferner könne von einer allseitigen Eignung des Heimwesens
Flückigers als Bauland nicht die Rede sein.
C.- Die Merlag und Werner Flückiger erheben
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, den Entscheid des
Regierungsrates aufzuheben und den Einspruch gegen den Kaufvertrag
abzuweisen.
Es wird geltend gemacht, vom verkauften Land seien 504,82 a
erschlossenes Bauland, nämlich die Hausparzelle (G.B. Aarwangen
Nr. 630 alt) und drei weitere Parzellen (G.B. Aarwangen Nr. 631, 637
und 1058). Diese Liegenschaften seien im Zonenplan des Baureglements
der Gemeinde Aarwangen vom 25. Juni 1960, welches vom Regierungsrat
genehmigt worden sei, dem Baugebiet zugewiesen. Ferner seien sie zum
grössten Teil von der Unterstellung unter das BG über die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen vom 12. Dezember 1940 ausgenommen
worden. Allerdings sei ausser den restlichen neun Parzellen auch die von
der ursprünglichen Hausparzelle abgetrennte neue Parzelle Nr. 630 III im
Halte von 30,19 a, auf welcher sich die Wohn- und Ökonomiegebäude befinden,
diesem Gesetz unterstellt worden, doch ändere das nichts daran, dass sie
Baulandcharakter habe. Da die unaufhaltsame Ausdehnung des Baugebietes
gerade auch die Hausparzelle erfasst und so eine landwirtschaftliche
Betriebseinheit gesprengt habe, sei Art. 19 EGG hier nicht mehr
anwendbar. Übrigens erkläre die Merlag, dass sie die Parzelle Nr. 630
III zusammen mit den neun nicht der Bauzone zugeteilten Liegenschaften
der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung erhalten wolle. Das sei cine
ausreichende Existenzgrundlage für einen Landwirt.
Wäre Art. 19 EGG anwendbar, so wäre der Einspruch gleichwohl
unbegründet. Die Annahme einer Spekulation oder eines Güteraufkaufs im
Sinne von Abs. 1 lit. a falle nach der Rechtsprechung (BGE 81 I 316) von
vornherein ausser Betracht, weil wesentliche Teile des gekauften Landes zur
Überbauung bestimmt und auch geeignet seien (lit. c). Anders wäre selbst
dann nicht zu entscheiden, wenn die Merlag die betreffenden Parzellen
nach der Überbauung weiterveräussern wollte, was nicht zutreffe. Die
Merlag und die hinter ihr stehende Hansa AG in Basel tätigten keine
spekulativen Liegenschaftsgeschäfte. Es gehe ihnen ausschliesslich um
eine Kapitalanlage. Die Hansa stelle der Merlag das noch erforderliche
Kapital zur Verfügung.
Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG richte sich nicht gegen die Veräusserung
eines ganzen landwirtschaftlichen Betriebes, sondern nur gegen
Teilverkäufe, und auch gegen diese nur, wenn die Abtrennung nicht durch
einen wichtigen Grund gerechtfertigt werden könne. Ein solcher Grund
wäre hier für die Abtrennung des Baulandes gegeben. Art. 19 Abs. 1 lit. c
lasse die Überbauung nicht nur dann zu, wenn der Erwerber sie für seine
persönlichen Bedürfnisse vornehmen möchte.
D.- Der Regierungsrat schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
E.- Das eidg. Justiz- und Polizeidepartement enthält sich eines
Antrages. Es führt aus, der Einspruch könne nicht auf Grund von Art. 19
Abs. 1 lit. c EGG geschützt werden, wenn das Land, das die Beschwerdeführer
als Bauland bezeichnen, wirklich zur Überbauung gekauft werde und sich
hiezu eigne. Falls es sich so verhielte und anzunehmen wäre, die Merlag
wolle dieses Land nach Fertigstellung der Bauten weiterveräussern,
so könnte diesem Vorhaben auch nicht Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG
entgegengehalten werden. Immerhin sei doch nicht ausgeschlossen, dass
die Merlag den Hof zum Zwecke der Spekulation im Sinne dieser Bestimmung,
d.h. in der Absicht des baldigen Wiederverkaufs mit Gewinn, gekauft habe.
F.- In einer Instruktionsverhandlung haben die Vertreter der Merlag
über den Grundbesitz der Hansa AG und ihrer Tochtergesellschaften sowie
über die Projekte, welche die Merlag in Aarwangen verfolgt, Auskunft
gegeben. Ferner hat die Merlag sich bereit erklärt, für die Erhaltung
eines bäuerlichen Restbetriebes dingliche Sicherheiten zu bieten.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Nach Art. 18 EGG sind die Kantone ermächtigt, für ihr Gebiet
ein Einspruchsverfahren nach Massgabe der folgenden Bestimmungen
einzuführen. Sie können, wenn sie ein solches Verfahren vorsehen, dieses
im Rahmen der Art. 19-21 EGG nach ihrem Belieben ordnen. Sie können
weniger weit gehen, als es nach Art. 19 und 21 EGG möglich wäre. Vor allem
sind sie befugt, bestimmte Arten von Grundstücken von der Unterstellung
unter das Einspruchsverfahren auszunehmen, namentlich Liegenschaften,
die in Bauzonen einbezogen sind. Sie können nach Art. 3 EGG die Anwendung
dieses Gesetzes auf Bauzonen, die für die Entwicklung einer Ortschaft
unentbehrlich sind, ausschliessen oder die Befugnis dazu den Gemeinden
übertragen, unter Vorbehalt der Genehmigung der von diesen erlassenen
Vorschriften durch eine kantonale Behörde.
Für das Gebiet der Gemeinden Aarwangen und Roggwil, in dem das
Bauerngut des Beschwerdeführers Flückiger liegt, ist keine Ausscheidung
im Sinne des Art. 3 EGG und der dazu vom Kanton Bern erlassenen
Ausführungsbestimmung (Art. 2 des Einführungsgesetzes vom 23. November
1952) getroffen worden. Wohl sind im Zonenplan des Baureglements der
Gemeinde Aarwangen vom 25. Juni 1960 Bauzonen abgegrenzt; sie sind jedoch
von der Anwendung des EGG nicht ausgenommen. Auch die Ausnahmeordnung,
die Art. 8 des bernischen Einführungsgesetzes für Kaufverträge über
Liegenschaften unter einer bestimmten Grösse vorsieht, kommt hier nicht in
Betracht. Der zwischen den Beschwerdeführern abgeschlossene Kaufvertrag ist
ohne Einschränkung dem Einspruchsverfahren unterstellt, wenn die verkaufte
Besitzung als landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des Art. 19 EGG zu
charakterisieren ist.
Erwägung 2
2.- Diese Voraussetzung ist erfüllt. Land und Gebäulichkeiten (Wohn-
und Ökonomiegebäude), aus denen die Besitzung Flückigers besteht,
bilden eine Einheit, die geeignet ist, einem Bauern (Eigentümer oder
Pächter) und seiner Familie als Lebenszentrum und Grundlage für den
Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu dienen (BGE 81 I 107;
82 I 264). Diesen Charakter hat die Besitzung jedenfalls zur Zeit noch,
auch wenn gewisse Teile, insbesondere die Hausparzelle, sich für die
(neue) Überbauung eignen. Der Umstand, dass einzelne Parzellen deshalb,
weil sie als Bauland betrachtet werden, von der Unterstellung unter das
BG über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen ausgenommen
worden sind, ändert nichts daran, dass die Besitzung als Ganzes ein
landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des EGG darstellt.
Erwägung 3
3.- Nach Art. 19 Abs. 1 lit a EGG kann gegen Kaufverträge
über landwirtschaftliche Heimwesen oder zu einem solchen gehörende
Liegenschaften Einspruch erhoben werden, wenn der Käufer das Heimwesen
oder die Liegenschaft offensichtlich zum Zwecke der Spekulation oder des
Güteraufkaufs erwirrbt. In lit. c wird der Einspruch zugelassen, wenn
durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzfähigkeit
verliert, es sei denn, die Liegenschaften werden zur Überbauung oder zur
gewerblichen oder industriellen Ausnützung des Bodens verkauft und eignen
sich hiefür, oder die Aufhebung des landwirtschaftlichen Gewerbes lasse
sich durch andere wichtige Gründe rechtfertigen.
Die Beschwerdeführer machen geltend, wesentliche Teile des Heimwesens
Flückigers seien zur Überbauung verkauft worden und eigneten sich hiefür,
so dass Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG dem Verkauf des ganzen Heimwesens nicht
entgegengehalten werden könne und auch die Annahme einer Spekulation oder
eines Güteraufkaufs im Sinne der lit. a ausser Betracht falle.
Die Ausnahme, welche lit. c für den Fall vorsieht, dass Liegenschaften
zur Überbauung verkauft werden und sich hiefür eignen, bezieht sich. jedoch
nur auf Grundstücke, auf welche eben diese Voraussetzungen zutreffen. Hier
wären, nach der Darstellung der Beschwerdeschrift, Bauland im Sinne dieser
Bestimmung höchstens 504,82 a (G.B. Aarwangen Nr. 630 alt, 631, 637 und
1058) bzw. 474,63 a (wenn die von der alten Nr. 630 abgetrennte neue
Nr. 630 III nicht mitgerechnet wird), also nicht einmal die Hälfte der
1113,5 a messenden gesamten Fläche des Heimwesens Flückigers. Auf jeden
Fall ist ein wesentlicher Teil des Heimwesens weder für die Überbauung
verkauft worden noch dafür geeignet. Die Merlag hat aber das ganze
Heimwesen gekauft. Das Geschäft, das sie mit Flückiger abgeschlossen
hat, ist ein Ganzes und muss als solches auch unter dem Gesichtspunkte
des Art. 19 EGG gewürdigt werden. Unter den gegebenen Umständen kann
die Ausnahmebestimmung in Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG, auf welche die
Beschwerdeführer sich berufen, hier nicht Anwendung finden. Aus ihr kann
nicht abgeleitet werden, dass der Einspruch gegen den Verkauf der ganzen
Besitzung Flückigers unbegründet ist.
Ob und inwieweit diese Vorschrift auf einen Verkauf nur gerade des
Landes, welches in der Beschwerde als Bauland bezeichnet wird, anwendbar
wäre, ist im gegenwärtigen Verfahren nicht zu untersuchen. Ebensowenig
ist zu prüfen, wie es zu halten wäre, wenn die Merlag von Flückiger
grösstenteils nur solches Land gekauft hätte, auf welches die Vorschrift
zuträfe. Dem Urteil BGE 81 I 316, das die Beschwerdeführer erwähnen,
liegt ein Tatbestand dieser Art zugrunde. Im vorliegenden Fall verhält
es sich indessen anders, weshalb die Beschwerdeführer aus jenem Präjudiz
nichts zu ihren Gunsten herleiten können. Zu würdigen ist die von den
Beschwerdeführern tatsächlich gewählte Gestaltung der Verhältnisse,
nicht ein möglicher, aber nicht verwirklichter Sachverhalt.
Erwägung 4
4.- Das Bundesgericht hat bisher Spekulation im Sinne von Art. 19
Abs. 1 lit. a EGG angenommen, wenn der Käufer das Heimwesen oder das
Grundstück offensichtlich in der Absicht erwirbt, es bei sich bietender
Gelegenheit, möglichst bald, mit Gewinn weiterzuveräussern (BGE 83 I 313
Erw. 2 und dort zitierte Urteile). Ein solcher Spekulationskauf ist hier
nicht nachgewiesen. Die Merlag lässt erklären, dass sie alle gekauften
Parzellen behalten will. Schlüssige Anhaltspunkte dafür, dass sie eine
andere Absicht verfolgt, liegen nicht vor. Indessen erhebt sich die Frage,
ob der Begriff der Spekulation im Sinne des EGG nicht etwas weiter zu
fassen sei, als es in der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtes
geschehen ist.
Keine Spekulation liegt jedenfalls dann vor, wenn jemand ein
landwirtschaftliches Heimwesen in der Absicht erwirbt, es in seinem
bisherigen Bestande weiterhin entweder selber landwirtschaftlich zu nutzen
oder durch einen Dritten so nutzen zu lassen.
Hier hat man es indessen nicht mit einem solchen Fall zu tun. Die
Merlag will nach ihren Angaben nur einen Teil des Heimwesens Flückigers der
landwirtschaftlichen Nutzung erhalten, nämlich offenbar die Parzellen,
die sich für eine Überbauung in absehbarer Zeit nicht eignen, und
allenfalls auch die neue verkleinerte Hausparzelle Nr. 630 III - die sie
allerdings in die in Auftrag gegebenen vorläufigen Überbauungsstudien hat
einbeziehen lassen. Den übrigen Teil des Heimwesens, der eine bedeutende
Fläche umfasst, will die Gesellschaft der bisherigen Zweckbestimmung
entfremden, nämlich nach Massgabe des Wohnbedarfs, mit dessen Zunahme sie
rechnet, allmählich überbauen. Die erstellten Wohnungen gedenkt sie zu
vermieten, in der Erwartung, auf diese Weise schliesslich eine Rendite
zu erzielen, welche den durch landwirtschaftliche Nutzung des ganzen
gekauften Heimwesens erzielbaren Ertrag wesentlich übersteigt. Weil sie
hofft, auf diesem Wege beträchtliche Gewinne zu erlangen, hat sie sich
bereit gefunden, den verhältnismässig hohen Kaufpreis von Fr. 350'000.--
zu bezahlen. Es ist klar, dass diese Investition aus dem Ertrag einer
ausschliesslich landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens nicht verzinst
werden könnte. Die Absicht der Merlag, sich durch sukzessive Überbauung
der dafür geeigneten Parzellen und durch Vermietung der erstellten
Wohnungen ansehnliche Gewinne zu verschaffen, hat zweifellos spekulativen
Charakter. Es liegt auf der Hand, dass diese Absicht der eigentliche Zweck
ist, den die Gesellschaft mit dem Kauf des ganzen Heimwesens verfolgt.
Unter solchen Umständen darf ebenfalls offensichtliche Spekulation
im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG angenommen werden, obwohl
ein gewinnbringender Wiederverkauf anscheinend nicht beabsichtigt
ist. Daran ändert es nichts, dass ein Teil des gekauften Landes weiterhin
landwirtschaftlich genutzt werden soll. Ob der bäuerliche Restbetrieb,
den die Merlag nach ihrer Darstellung erhalten will, existenzfähig sei
oder nicht, ist unter dem Gesichtswinkel von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG
unerheblich und braucht daher nicht geprüft zu werden.
Offen bleiben kann ferner die Frage, ob offensichtlicher Güteraufkauf
im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit a vorliege. Der Einspruch ist nach
dieser Bestimmung ohnehin begründet, weil es sich offensichtlich um einen
Spekulationskauf handelt.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.