BGE 85 II 418
85 II 418
65. Urteil der II. Zivilabteilung vom 1. Oktober 1959
i.S. Genossenkorporation Buochs gegen Niederberger. Regeste
Bundesgesetz über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG);
Vorkaufsrecht der Verwandten.
Art. 10. Ausnahmen vom Vorkaufsrecht.
Begriff der Ersatzanschaffung in lit. b: hat mit dem der
Ersatzbeschaffung in Art. 5 Abs. 2 nichts zu tun. Er setzt nicht
voraus, dass das Ersatzgrundstück neues Kulturland sei oder dass eine
Ersatzverpflichtung gemäss Art. 5 bestehe; es genügt ein tatsächlicher
Zusammenhang zwischen der Veräusserung und der Ersatzanschaffung
(Erw. 1). Die Kaufliegenschaft muss aber zum Ersatz des veräusserten Bodens
hinsichtlich Eigenschaften und Funktion desselben geeignet sein (Erw. 2).
Auslegung von Art. 10 lit. b Satz 2: wann tritt das Vorkaufsrecht
trotz Vorliegen der Voraussetzungen nach lit. b Satz 1 ein?
Sachverhalt
A.- Die Schweizerische Eidgenossenschaft (Direktion der
Militärflugplätze) bemühte sich um den Erwerb eines Stücks bisher
gepachteten Allmendlandes von der Genossenkorporation Buochs zwecks
Vergrösserung des dortigen Flugplatzes und suchte der Korporation die
Hingabe durch Beschaffung von Realersatz zu erleichtern. Als solchen
offerierte der Landwirt Walter Niederberger in Wiesenberg/Dallenwil seine
dortige Bergliegenschaft "Wirzweli" im Halte von 41,62 ha mit Gebäuden,
Wald und Seilbahnanlage. Am 28. Dezember 1953 kam zwischen Niederberger und
der Genossenkorporation Buochs ein Vorvertrag zustande, mit dem sich die
Parteien verpflichteten, sofort nach Genehmigung des Vorvertrags durch
die Genossengemeinde den Kaufvertrag über die Liegenschaft Wirzweli
zum Preise von Fr. 280'000.-- abzuschliessen; es wird festgestellt,
dass dieser Landerwerb durch die Korporation als Realersatz für das der
Eidgenossenschaft abzutretende Allmendland gelte.
Am 19. Juni 1954 erfolgte der Verkauf des Flugplatzgeländes. In der
Folge wurde aber Niederberger reuig und weigerte sich, den Kaufvertrag
über seine Liegenschaft Wirzweli mit der Korporation abzuschliessen,
wurde jedoch auf Klage der letztern gerichtlich, in letzter Instanz mit
Urteil des Bundesgerichts vom 24. Januar 1956, dazu verpflichtet. Am
19. Mai 1956 wurde dann der Kaufvertrag zwischen Niederberger und der
Korporation abgeschlossen. Es wurde darin wiederum festgehalten, dass der
Landerwerb "im Sinne von Art. 10 des Bundesgesetzes über die Erhaltung
des bäuerlichen Grundbesitzes als Realersatz" für das von der Käuferin
abgetretene Flugplatzland gelte.
Vom Grundbuchamt gleichen Tags von der Anmeldung des Kaufvertrags in
Kenntnis gesetzt und auf das Vorkaufsrecht hingewiesen, liess die Ehefrau
des Verkäufers am 15. Juni 1956 durch ihren Anwalt beim Grundbuchamt
das Vorkaufsrecht auf die Liegenschaft zwecks Selbstbewirtschaftung
geltendmachen. Dasselbe taten die Vormundschaftsbehörde Dallenwil für
die minderjährigen Kinder des Verkäufers sowie dessen Bruder Remigi
Niederberger.
Da die Genossenkorporation diese Vorkaufsrechte bestritt, erhob
Frau Niederberger gegen die Korporation und ihren Ehemann Klage mit den
Rechtsbegehren, es seien
1. die Beklagten zu verhalten, ihr Vorkaufsrecht an der Liegenschaft
Wirzweli anzuerkennen,
2. die Klägerin daher berechtigt zu erklären, sie zum Schätzungswerte
gemäss Entschuldungsgesetz zu übernehmen,
3. der Klägerin das Eigentum zuzusprechen und sie im Grundbuch als
Eigentümerin einzutragen,
4. eventuell die Begehren 1-3 im Umfang nach richterlichem Ermessen
gutzuheissen.
Der beklagte Ehemann und Verkäufer erklärte das Vorkaufsrecht seiner
Frau voll und ganz anzuerkennen. Die Genossenkorporation trug auf Abweisung
der Klage an.
B.- Mit Urteil vom 5. März 1958 wies das Kantonsgericht von Nidwalden
die Klage ab. Auf Berufung der Klägerin hat sie dagegen das Obergericht
mit Urteil vom 18. Dezember 1958 gutgeheissen und das Vorkaufsrecht der
Klägerin geschützt.
Während das Kantonsgericht das Vorkaufsrecht der Ehefrau in
Anwendung von Art. 10 lit. b EGG verneint hatte, weil die Korporation die
Liegenschaft Wirzweli zum Ersatz des dem Bunde verkauften Flugplatzgeländes
erworben habe, legt das Obergericht den Begriff "Ersatz von Liegenschaften"
in Art. 10 lit. b anders aus. Es führt aus, zweifellos habe der Verkauf
des Flugplatzgeländes an den Bund "der Erfüllung öffentlicher Aufgaben"
gedient und bedeute der Kauf der Wirzweli-Liegenschaft für die Korporation
eine Ersatzanschaffung. Der Begriff "Realersatz" müsse aber nicht vom
Standpunkt der Korporation aus, sondern vom gesamtvolkswirtschaftlichen
Gesichtspunkt aus ausgelegt werden. So betrachtet sei unter Realersatz
die Gewinnung bzw. Schaffung neuen Kulturlandes anstelle des der
landwirtschaftlichen Nutzung entzogenen Bodens zu verstehen, wie Art. 5
EGG und das kantonale Einführungsgesetz hiezu vorsehe - letzteres durch
"Indienststellung von Grund und Boden für die landwirtschaftliche Nutzung
oder durch Geldbeiträge zu diesem Zwecke oder zur Verbesserung bereits
landwirtschaftlich genutzten Bodens". Als Ersatzanschaffung im Sinne
von Art. 10 lit. b (3. Fall) EGG kämen somit nur bisher nicht oder nur
gering nutzbare Flächen in Betracht, nie aber schon bisher einigermassen
graswirtschaftlich genutzte Grundstücke. Mit dem Kauf der schon bisher
so genutzten Liegenschaft Wirzweli durch die Korporation sei somit kein
Realersatz geschaffen worden, sondern lediglich ein Eigentümerwechsel
am Kaufobjekt eingetreten. Liege also kein Realersatzerwerb im Sinne von
Art. 10 lit. b vor, so trete diese Ausnahme vom Vorkaufsrecht nicht ein,
und das Vorkaufsrecht der Ehefrau des Verkäufers greife Platz, womit sich
weitere Erörterungen zu dieser Ausnahmebestimmung, wie vom Kantonsgericht
angestellt, erübrigten. Immerhin möchte das Obergericht beifügen, dass die
Genossenkorporation Buochs heute, im Gegensatz zu früher, kaum mehr als
öffentlich-rechtliches Gemeinwesen oder Körperschaft mit überwiegender
Beteiligung des Gemeinwesens (Art. 10 lit. b 2. Satz) angesehen werden
dürfte.
Zur Auffassung des Kantonsgerichts, die vorliegende Klage der Frau
Niederberger hätte eigentlich "ohnehin als geradezu rechtsmissbräuchlich
angesehen werden können und allein aus diesem Grunde schon eine Abweisung
verdient", bemerkt das Obergericht, es möchte diesen Vorhalt trotz
den tatbeständlichen Unterlagen nicht aufrecht erhalten; denn obwohl
bezüglich der Verkaufsunterhandlungen ihres Mannes auf dem Laufenden,
habe Frau Niederberger ja nie ausdrücklich auf das ihr von Gesetzes wegen
zustehende Vorkaufsrecht verzichtet und daher später immer noch darauf
bestehen können. Mit der Geltendmachung habe sie auf alle Fälle bis zur
Mitteilung und Fristsetzung durch das Grundbuchamt zuwarten müssen.
C.- Mit der vorliegenden Berufung beantragt die Genossenkorporation
Aufhebung dieses Urteils und Abweisung der Klage der Frau Niederberger.
Die Korporation macht geltend, die Alpliegenschaft Wirzweli (und zwei
weitere solche, Aarholz und Obermüllerboden) seien von ihr zum Ersatz des
abgetretenen Flugplatzlandes erworben worden und auch tatsächlich geeignet,
ihr als solcher Ersatz bei der Erfüllung ihrer Aufgaben zu dienen. Der
Einwand der Klägerin, ihr Mann sei der Korporation gegenüber gar nicht zur
Beschaffung von Realersatz verpflichtet gewesen, erscheine unverständlich;
nach Art. 10 lit. b, 3. Fall, komme es gar nicht darauf an, von wem der
Käufer die Ersatzliegenschaft kaufe, sondern einzig darauf, dass diese
dem Ersatz von für öffentliche Aufgaben veräusserten Liegenschaften
diene. Rechtlich völlig unhaltbar sei die Meinung der Vorinstanz, eine
Ersatzliegenschaft im Sinne von Art. 10 lit. b, 3. Fall, liege nur dann
vor, wenn sie durch Rodung oder Melioration als neues Kulturrland gewonnen
worden sei. Die Vorinstanz habe den rechtlichen Unterschied zwischen
dem Ersatzland einerseits gemäss Art. 10 lit. b, 3. Fall, anderseits
gemäss Art. 5 EGG nicht beachtet. Nach dem kantonalen EG/EGG hätte der
Regierungsrat allerdings von der Direktion der Militärflugplätze verlangen
können, dass sie für das der landwirtschaftlichen Nutzung verlorengehende
Flugplatzland neues Kulturland schaffe. Der Regierungsrat habe aber
an seine Bewilligung des Verkaufs des Flugplatzareals keine solche
Verpflichtung geknüpft.
Übrigens würde das Vorkaufsrecht der Ehefrau auch nach Art. 10
lit. b, 2. Fall, ausgeschlossen, weil die Genossenkorporation selber
die Liegenschaft Wirzweli zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe
gekauft habe.
Die Klägerin Frau Niederberger trägt auf Abweisung der Berufung und
Bestätigung des obergerichtlichen Urteils an.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Da die mindestens vorwiegend landwirtschaftliche Nutzung (Art. 2
EGG) der Bergliegenschaft Wirzweli festgestellt und unbestritten ist,
greift das der Ehefrau des Verkäufers nach Art. 6 EGG zustehende
Vorkaufsrecht nur dann nicht Platz, wenn einer der in Art. 10 lit. b
1. Satz vorgesehenen Fälle vorliegt. Die Korporation ruft die Ausnahme
gemäss lit. b, 3. Fall, eventuell 2. Fall an. Die Vorinstanz hat das
Vorliegen eines Ersatzkaufes im Sinne von Fall 3 mit der Begründung
verneint, als solche Ersatzanschaffung sei nur die Indienststellung
bisher ungenutzten Landes, also die Beschaffung neuen Kulturrlandes im
Sinne von Art. 5 EGG zu verstehen, nicht aber der Erwerb schon bisher
landwirtschaftlich genutzten Bodens. Diese Auslegung des Art. 10 lit. b
lässt sich nicht halten.
a) Der Begriff der Ersatzanschaffung in Art. 10 lit. b hat mit
demjenigen der Ersatzbeschaffung für Verminderung des Kulturlandes in
Art. 5 Abs. 2 EGG nichts zu tun. Dass der Begriff in Art. 10 nicht auf
denjenigen in Art. 5 zurückverweisen kann, erhellt schon daraus, dass
Art. 10 dem Bundesgesetz angehöriges, in der ganzen Schweiz geltendes
und in jedem Fall anwendbares materielles Bundesrecht enthält, während
Art.5 es den Kantonen anheimstellt, eine Ersatzbeschaffung einzuführen
und auszugestalten. In den Kantonen, die hievon nicht Gebrauch gemacht
haben, gibt es somit das Institut der Ersatzbeschaffung nach Art. 5 Abs. 2
gar nicht. Wo sie es getan haben, kann es in ganz verschiedener Weise
geschehen sein. Die rein bundesrechtliche Bestimmung betr. die Ausnahme
nach Art. 10 lit. b, 3. Fall, ist aber in allen Kantonen anwendbar und
muss überall das gleiche bedeuten.
Vielmehr kann es sich bei den dem "Ersatz" im Sinne von Art. 10 lit. b
dienenden Kaufliegenschaften nur um landwirtschaftlich genutzte handeln,
weil nur an solchen (Art. 2 Abs. 1 EGG) das Vorkaufsrecht gemäss Art. 6 ff.
besteht, das in den Fällen des Art. 10 nach der Natur der Kaufliegenschaft
Platz greift, wenn nicht die aus dem Zweck des Erwerbes folgende Ausnahme
zutrifft. Übrigens kommt die Ersatzanschaffung auch in der textlich genau
gleich formulierten Aufzählung der Ausnahmen vom Einspruchsverfahren
(Art. 21 Abs. 1 lit. b) vor, wo sie ganz offensichtlich ebenfalls nur
landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften betreffen kann.
Die Ersatzbeschaffung nach Art. 5 EGG will eine Verminderung des
"landwirtschaftlichen Areals der Schweiz" (Abs. 1), also des Bestandes im
Ganzen, verhindern (vgl. JOST, Handkommentar, zu Art. 5 N. 3), während es
sich in Art. 10 lit. b, 3. Fall, um die Ersetzung verkaufter Liegenschaften
im Besitzstand und Haushalt eines einzelnen Grundeigentümers handelt
(BGE 84 II 125 f.).
Mit dem Argument der Vorinstanz, es werde kein neues Kulturland
geschaffen, kann somit der Ausnahmefall des Ersatzkaufes gemäss Art. 10
lit. b nicht verneint werden.
b) Ebensowenig setzt ein solcher etwa voraus, dass der Käufer zu der
Ersatzanschaffung durch das auf Grund von Art. 5 EGG erlassene kantonale
Recht verpflichtet worden sei. Dies folgt ebenfalls aus der hievor unter a)
festgestellten Unabhängigkeit des bundesrechtlichen Art. 10 EGG von einer
fakultativen kantonalen Regelung nach Art. 5, aber auch daraus, dass, wo
die Handänderung direkt zur Erfüllung öffentlicher etc. Aufgaben erfolgt
(lit. b, 2. Fall), eine solche Beschränkung nicht gewollt sein kann; denn
die Erwähnung von Rechtsgeschäften zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben
neben solchen Rechtsgeschäften, für die das Enteignungsrecht gegeben
ist (lit. b, 1. Fall), ist nur dann sinnvoll, wenn unter den erstern
solche zu verstehen sind, zu deren Abschluss der Veräusserer nicht
genötigt werden kann. Hängt also bei Veräusserung von Kulturrland zur
Erfüllung solcher Aufgaben die Ausschliessung des Vorkaufsrechts nicht
vom Bestehen eines Veräusserungszwanges ab, so wäre schwer einzusehen,
wieso für Ersatzgeschäfte (3. Fall) etwas anderes gelten sollte.
c) Es erhebt sich die weitere Frage, ob für die Annahme eines solchen
Ersatzgeschäftes ein sonstiger rechtlicher Zusammenhang zwischen Abtretung
von Kulturland und Ersatzbeschaffung erforderlich ist, oder ob ein bloss
tatsächlicher Zusammenhang genügt. In den bisher vom Bundesgericht
beurteilten, den Ersatzerwerb gemäss Art.10 lit. b und gemäss dem
gleichlautenden Art. 21 Abs. 1 lit. b EGG betreffenden Entscheiden wurde
letzteres angenommen und ein Ersatzerwerb mit der Begründung verneint,
es fehle an einem engen, konkreten Zusammenhang zwischen dem streitigen
Landerwerb und der früheren Veräusserung zu öffentlichen Zwecken (BGE 84 II
125 und dort zit. Urteile). Hätte man einen rechtlichen Zusammenhang als
notwendige Voraussetzung für die Ersatzeigenschaft im Sinne des Gesetzes
betrachtet, so hätte es näher gelegen, in allen drei Fällen auf das Fehlen
dieses Zusammenhanges abzustellen. Dies ist aber mit Recht nicht geschehen.
Dass im vorliegenden Fall ein tatsächlicher Zusammenhang vorliegt,
steht ausser Zweifel. Die Vorinstanz erklärt es als selbstverständlich,
dass es sich - vom Standpunkt der Korporation aus gesehen - um eine
Ersatzanschaffung gehandelt habe. Zudem haben es die Kaufparteien sowohl im
Vorvertrag als im Kaufvertrag ausdrücklich erklärt. Freilich stellt diese
Erklärung keine für den Vorkaufsberechtigten verbindliche Willensäusserung
dar. Dagegen ist sie für dìe Ermittlung des wirtschaftlichen Hintergrundes
des Kaufgeschäftes von Bedeutung im Zusammenhang mit der Tatsache, dass die
Direktion der Militärflugplätze, um das Allmendland von der Korporation
zu erhalten, sich selber um die Beschaffung des Ersatzlandes für die
Korporation bemühte und den Kauf mit der Korporation erst abschliessen
konnte, nachdem die Ersatzbeschaffung für diese durch den Vorvertrag mit
Niederberger gesichert war.
Erwägung 2
2.- War demnach der Kauf der Wirzweli durch die Korporation dazu
bestimmt, dieser Ersatz für das an die Eidgenossenschaft zur Erfüllung
einer öffentlichen Aufgabe abgetretene Allmendland zu verschaffen, so
ist damit aber noch nicht ohne weiteres gesagt, dass das Vorkaufsrecht
der Frau Niederberger ausgeschlossen sei. Damit ein Ersatzerwerb im
Sinne von Art. 10 lit. b vorliege, ist ausserdem erforderlich, dass das
zum Ersatz gewählte Grundstück seiner Beschaffenheit, Lage und Grösse
nach tatsächlich geeignet sei, als solcher zu dienen. "Es liegt - unter
Berücksichtigung des Zweckes des Gesetzes - im Sinn des Wortes Ersatz
das Erfordernis, dass das Ersatzgrundstück seiner Natur nach gleiche
oder mindestens ähnliche Eigenschaften aufweise und zu einem analogen
..... Zwecke verwendbar sei wie das zu ersetzende Land" (BGE 84 II 125). Es
genügt nicht, dass das neu erworbene Land etwa lediglich als Objekt zur
Investierung des freigewordenen Kapitals den verkauften Boden ersetze. Als
Ersatz für abgegebene Grundstücke kommen nur solche in Betracht, die nach
Beschaffenheit, Lage und Nutzbarkeit gerade das, was weggegeben werden
musste, hinsichtlich der speziellen Funktionen desselben im - öffentlichen
oder privaten - Haushalt des Erwerbers zu ersetzen geeignet sind (aaO 126).
Wie es sich hier damit verhält, hat die Vorinstanz nicht geprüft,
weil sie die Ersatzeigenschaft schon mangels Schaffung von Neuland
verneinte. Aus den Akten erfährt man, dass das für den Flugplatz
veräusserte Allmendland der Korporation den Genossen dazu diente, ihr
Vieh darauf weiden zu lassen, wodurch sie mehr Vieh halten konnten,
als es ihnen ihre privaten Liegenschaften ermöglichten. Es liegt nicht
ohne weiteres auf der Hand, ob die Alp Wirzweli, ca. 8 km vom Dorf Buochs
entfernt auf 1222 m ü/M gelegen, in dieser Beziehung das dicht beim Dorfe
auf 442 m ü/M befindliche Allmendland - trotz der Seilbahn - zu ersetzen
vermag. Da die Korporation den Ersatzcharakter des Geschäfts behauptet,
muss die Vorinstanz den Tatbestand in dieser Hinsicht ergänzen.
Dabei wird die ebenfalls offen gebliebene Frage abzuklären sein, ob
die Neuerwerbung auch in quantitativer Hinsicht dem erlittenen Verlust
ungefähr entspricht, also die Korporation mit der erworbenen Liegenschaft
wertmässig nicht wesentlich mehr erhält, als was sie der Eidgenossenschaft
abgetreten hat. Denn von einem Ersatz könnte insoweit nicht mehr die
Rede sein, als die Neuerwerbung den Verlust überkompensieren würde,
wie die Klägerin behauptet. Nach den Akten erzielte die Korporation
für rund 17 ha Flugplatzland rund Fr. 561'000.-- und bezahlte für
rund 41 ha Wirzweli Fr. 280'000.--; ausserdem kaufte sie aus dem Erlös
zwei weitere Alpliegenschaften (Unteraarholz und Obermüllerboden) für
Fr. 100'000.--. Beim Vergleich der Ertragswerte wird einem allenfalls
teureren Betrieb der entfernten Alp Rechnung zu tragen sein. Grundsätzlich
steht einer allfälligen Beschränkung des Vorkaufsrechts auf einen Teil der
Liegenschaft nichts entgegen. Erweist sie sich als praktisch untunlich,
so muss das Vorkaufsrecht zur Gänze bejaht oder verneint werden, je nach
dem ob wertmässig der Ersatzcharakter vorwiegt oder zurücktritt.
Erwägung 3
3.- Falls die Vorinstanz auf Grund der neuen Prüfung unter den
in Erwägung 2 dargelegten Gesichtspunkten zu einer Verneinung des
Ersatz-Geschäftes im Sinne von Art. 10 lit. b, 3. Fall, gelangen sollte,
so hätte sie ferner den von der Korporation sowohl im kantonalen Verfahren
als vor Bundesgericht geltend gemachten Eventualstandpunkt zu prüfen, dass
der Erwerb der Liegenschaft Wirzweli ihr selber unmittelbar zur Erfüllung
einer öffentlichen oder gemeinnützigen Aufgabe diene, indem die Korporation
mit der Zurverfügungstellung von Land für die Nutzniessung durch Landwirte,
die hierauf angewiesen seien, im öffentlichen Interesse handle. In diesem
Zusammenhang käme auf die rechtliche Natur der Genossenkorporation -
ob öffentlich- oder privatrechtliche Körperschaft - nichts an, da auch
ein Privater öffentliche und a fortiori gemeinnützige oder kulturelle
Aufgaben erfüllen kann.
Erwägung 4
4.- Dagegen stellt sich zuletzt die Rechtsfrage, ob nicht selbst bei
Vorhandensein der Voraussetzungen für den Ausschluss des Vorkaufsrechts
gemäss Art. 10 lit. b Satz 1 dieses gemäss der Einschränkung in Satz 2
doch Platz griffe.
Satz 2 des deutschen Textes: "Indessen tritt..." erweist sich in
grammatikalischer und logischer Hinsicht als widersprüchlich. Ersteres
insofern, als das Verb des zweiten negativen Konditionalsatzes "und die
Liegenschaft nicht binnen 10 Jahren... verwendet" zum Subjekt ebenfalls
dasjenige des ersten negativen Konditionalsatzes hat, nämlich "das
Gemeinwesen". Die kumulative Bedingung heisst also: das Vorkaufsrecht
greift Platz, wenn das Gemeinwesen 1. nicht Käufer ist und 2. es die
Liegenschaft nicht binnen 10 Jahren ... verwendet; wobei nicht verständlich
ist, wie das Gemeinwesen eine Liegenschaft, die es nicht gekauft hat,
irgendwann sollte als Eigentümer verwenden können.
Wie die Materialien zeigen, liegt ein im Laufe der parlamentarischen
Beratung eingetretenes redaktionelles Versehen vor. Im Antrag der beiden
Kommissionen lautete der Nachsatz noch: "sofern der Käufer nicht das
Gemeinwesen... ist und die Liegenschaft nicht binnen 10 Jahren...
verwendet" (StenBull. NR 1948, S. 416; StR 1949, S. 337). Dies war
richtig, weil das Subjekt des Verbes der zweiten Bedingung (verwendet)
der Käufer ist, nicht das - in der ersten Bedingung bereits negierte -
Gemeinwesen. Der französische und italienische Text blieben in dieser
Hinsicht unverändert. Hier ist das Verb der zweiten Bedingung in der
Passivform mit dem bienfonds als Subjekt, was ebenfalls richtig ist.
Die verbleibende Schwierigkeit, sich das Spielen der zwei kumulativen
Bedingungen vorzustellen, liegt darin, dass beide negativ sind. Der Sinn
wird ersichtlich, wenn man - lediglich als Hilfsmittel - die erste negative
Bedingung: "der Käufer ist nicht das Gemeinwesen oder eine Körperschaft
mit überwiegender Beteiligung des Gemeinwesens" positiv formuliert, etwa:
der Käufer ist ein Privater. Dann heisst also die doppelte Bedingung:
"sofern der Käufer ein Privater ist und (dieser Private) die Liegenschaft
nicht binnen 10 Jahren... verwendet".
Es ergibt sich also: Liegt eine der Voraussetzungen der Ausnahme vom
Vorkaufsrecht gemäss Art. 10 lit. b Satz 1 (1., 2. oder 3. Fall) vor und
ist der Käufer das Gemeinwesen oder eine Körperschaft mit überwiegender
Beteiligung desselben, so zessiert das Vorkaufrecht immer und endgültig;
es lebt nicht wieder auf, auch wenn das Gemeinwesen die Liegenschaft
nicht binnen 10 Jahren bestimmungsgemäss verwendet. Ist aber der Käufer
nicht das Gemeinwesen, also ein Privater, so zessiert das Vorkaufsrecht
vorderhand auch, lebt aber nach 10 Jahren wieder auf, wenn der Käufer bis
dahin die Liegenschaft nicht bestimmungsgemäss verwendet hat (so auch JOST,
Handkommentar, Art. 10 S. 51).
Der Sinn dieser Regelung leuchtet ein. Auch ein Privater soll die
Möglichkeit haben, eine gemeinnützige oder kulturelle Aufgabe zu erfüllen
(z.B. ein privatrechtlicher Verein oder eine Stiftung betreibt ein Spital)
oder für solche Zwecke abgegebenes Land zu ersetzen, ohne dass ihm das
Vorkaufsrecht der Verwandten des Verkäufers hindernd in den Arm fallen
kann. Aber wenn er - der Private - das erworbene Land nicht binnen 10
Jahren wirklich zu dem angegebenen Zweck verwendet, ist man berechtigt,
an der Ernsthaftigkeit der Zweckbestimmung zu zweifeln, und dann tritt
das Vorkaufsrecht wieder in seine Rechte.
Anders beim Gemeinwesen. Es kann unter Umständen genötigt sein, zur
Erfüllung bestimmt voraussehbarer, aber erst in einer ungewissen Zukunft
zur Ausführung reifender Aufgaben heute schon Land zu kaufen. Wenn der
beabsichtigte Zweck nach 10 Jahren nicht erfüllt ist, berechtigt das noch
keineswegs zum Verdacht, es handle sich um einen bloss vorgeschobenen
Zweck. Das Gemeinwesen muss seinem Wesen nach viel weiter in die Zukunft
planen als ein Privater, weil es eben seine - namentlich baulichen -
Aufgaben lösen muss. Deshalb sollen ihm, wenn die Voraussetzungen gemäss
Art. 10 lit. b Satz 1 gegeben sind, die Verwandten weder beim Kauf noch
später das Land entziehen können.
Dieser richtigen Auslegung entspricht das Votum, das im
Ständerat Bundesrat von Steiger abgab, wo er das Wiederaufleben des
Vorkaufsrechts nach 10 Jahren an einer Besserungsanstalt auf privater
Basis exemplifizierte (Sten Bull. 1949, S. 338).
Für den vorliegenden Fall ergibt sich mithin folgendes: Sind die
Voraussetzungen für die Ausnahme vom Vorkaufsrecht gemäss Art. 10 lit. b,
Satz 1 gegeben, so ist das Vorkaufsrecht gegenwärtig ausgeschlossen,
gleichgültig ob die Genossenschaftskorporation Buochs ein Gemeinwesen bzw.
eine Körperschaft mit überwiegender Beteiligung des Gemeinwesens sei der
nicht. Diese Unterscheidung spielt mithin heute keine Rolle. Sie könnte
erst 10 Jahre nach dem Kauf eine Rolle spielen, indem dann, falls der
Korporation diese öffentlichrechtliche Natur nicht zukäme und sie bis
dannzumal das Wirzweliland nicht bestimmungsgemäss verwendet hätte,
das Vorkaufsrecht der Klägerin wieder aufleben würde.
Für die heutige Entscheidung sind also nur die Voraussetzungen gemäss
Satz 1 massgebend. Die Vorinstanz hat sie in dem in Erwägung 2, eventuell
3, dargelegten Sinne zu prüfen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird dahin gutgeheissen, dass das angefochtene Urteil
aufgehoben und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an
die Vorinstanz zurückgewiesen wird.