BGE 83 II 151
83 II 151
24. Extrait de l'arrêt de la Ie Cour civile du 11 juin 1957 dans la cause
Moeschler contre Zangger. Regeste
Mäklervertrag, Herabsetzung der vereinbarten Vergütung, Art. 417
1. Begriff des Antrags auf Herabsetzung der Vergütung (Erw. 4 a).
2. Als Grundstückkauf ist auch die Einräumung eines Kaufsrechts an
Liegenschaften zu betrachten (Erw. 4 b).
3. Mass der Herabsetzung (Erw. 4 c).
Sachverhalt
Résumé des faits:
Les hoirs Zangger étaient propriétaires, à Schachen, d'un terrain que
l'un d'eux, Emil Zangger, avait reçu mandat de vendre. Le 21 octobre 1954,
Roland Moeschler adressa à Emil Zangger la lettre suivante:
"pto Landkauf Parz. 28 im Schachen O. Gösgen gestatte ich mir, Ihnen
folgendes zu bestätigen:
Ich übernehme zum Preis von Fr. 180 000.-- ein Kaufsrecht auf obigem
Areal, das abtretbar ist. Vorgesehen ist, dass ich dieses Kaufsrecht einer
neu zu gründenden AG abtrete. Ich verpflichte mich hiermit, bei einer
Abtretung dieses Kaufsrechts dafür zu sorgen, Ihnen dafür eine Provision
incl. Gewinnanteil auf dem Erlös aus der Abtretung des Kaufsrechts,
ein Betrag von Fr. 20 000.-- in bar sofort bei Abtretung auszubezahlen,
in jedem Falle aber spätestens im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses.
Es würde mich freuen, wenn Sie die Zustimmung der massgebenden
Beteiligten zum Vertragsabschluss recht bald erwirken können. .."
Le droit d'emption fut effectivement créé et il fut cédé, le 16
novembre 1954, à Sagitta SA, société dont il était question dans la
lettre du 21 octobre 1954. Mais Moeschler refusa de payer à Emil Zangger
la commission de 20 000 fr. Il alléguait notamment que ce montant devait
être réduit en vertu de l'art. 417 CO. Le Tribunal fédéral lui a donné
partiellement raison sur ce point.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des motifs:
Erwägung 4
4.- Invoquant l'art. 417 CO, le recourant soutient que le montant
de 20 000 fr. est trop élevé et il demande que la commission due soit
calculée sur la base du taux usuel de 2%.
a) L'intimé prétend en premier lieu qu'il s'agit là d'un moyen nouveau,
irrecevable en vertu de l'art. 55 litt. c OJ.
Selon l'art. 417 CO, la réduction du salaire du courtier ne peut être
ordonnée qu'à la requête du débiteur. L'art. 55 litt. c OJ exige qu'une
telle réquisition soit présentée devant la juridiction cantonale, dans les
formes et délais prévus par le droit cantonal. Or la réduction doit être
réputée requise au sens de l'art. 417 CO dès le moment où le mandant ne se
borne pas à contester le principe de sa dette, mais en critique également
le montant en invoquant des faits propres à motiver une réduction. Il
n'est pas nécessaire qu'il ait invoqué expressément l'art. 417 CO, ni que
cette question fasse l'objet d'un chef de conclusions spécial. Il suffit
que ses conclusions soient assez étendues pour comprendre une réduction
judiciaire, ce qui est le cas lorsqu'il propose sa libération totale. Il
y a d'autant moins lieu de se montrer formaliste en cette matière que la
règle à appliquer obéit à des considérations d'intérêt public. En effet,
elle tend notamment à tempérer des profits injustifiés qui auraient des
répercussions sur le marché immobilier (cf. RO 40 II 476).
En l'espèce, Moeschler a, dès son premier mémoire, critiqué non
seulement le principe mais aussi le montant de la prétention de Zangger;
il relevait que celui-ci pourrait avoir droit tout au plus à une commission
de 2%, c'est-à-dire à 3600 fr. Dans son exploit d'appel, le recourant a
déclaré reprendre "tous les moyens de fait et de droit développés par lui
en première instance". En outre, il a toujours proposé le rejet intégral
de l'action; ses conclusions étaient donc assez étendues pour comprendre
une réduction judiciaire. Dès lors, le Tribunal fédéral peut examiner si
la commission convenue doit être réduite.
b) L'application de l'art. 417 CO suppose que le paiement promis
par le recourant représente un salaire dû en vertu d'un contrat de
courtage. Il faut donc rechercher si l'accord confirmé par la lettre du
21 octobre 1954 constitue un tel contrat. Aux termes de l'arrêt cantonal,
Emil Zangger avait reçu mandat de vendre le terrain de Schachen. Mais,
bien que ce jugement ne le précise point, le mandat ne comportait pas le
pouvoir de conclure. Il n'est pas établi, en effet, qu'avant de s'entendre
avec Moeschler, l'intimé ait reçu le pouvoir spécial nécessaire selon
l'art. 396 al. 3 CO. Le contraire ressort de la lettre du 21 octobre
1954, où les prestations promises par le recourant apparaissent comme la
contre-partie d'une intervention de Zangger auprès de ses cohéritiers
pour les amener à traiter sur la base du prix de 180 000 fr. Dès lors,
l'activité de l'intimé était celle d'un courtier (cf. art. 412 et 413 CO).
D'autre part, l'art. 417 CO vise les cas où le courtage porte sur
la conclusion d'un contrat de travail ou d'une vente d'immeubles. Cette
dernière expression comprend tout contrat ayant pour objet l'aliénation
d'un immeuble, notamment le pacte d'emption. L'art. 417 CO peut donc être
invoqué en l'occurrence.
c) En matière de courtage immobilier, la commission usuelle est,
dans les circonstances semblables au cas d'espèce, d'environ 2% du prix
de vente. Or Zangger s'est fait promettre un salaire de plus de 11%.
Une telle commission est manifestement excessive. La disproportion est
d'autant plus choquante que l'intimé n'est pas courtier de profession. Il
ne peut donc prétendre que la réussite de cette affaire compense des
échecs dans d'autres cas. En outre, il n'a pas de frais généraux. D'autre
part, lorsqu'il s'est fait promettre la commission litigieuse, il était
le mandataire de ses cohéritiers, qui l'avaient chargé de vendre. Non
seulement il n'avait pas à chercher un partenaire pour Moeschler, mais
ses démarches étaient sensiblement facilitées par la confiance dont il
jouissait auprès des autres propriétaires du terrain.
Il faut considérer cependant que Moeschler s'est obligé à payer un
salaire très élevé et que cet engagement a déterminé les démarches de
Zangger. On ne saurait donc fixer la commission comme si elle n'avait
pas été arrêtée conventionnellement.
Dans ces conditions, on tient équitablement compte des circonstances
en arbitrant à 6000 fr. le salaire dû à l'intimé.