BGE 83 II 122
83 II 122
20. Arrêt de la IIe Cour civile du 1er avril 1957 dans la cause L'Héritier
contre Haefeli & Cie. Regeste
Grunddienstbarkeit. Verweisung auf die Belege.
Der Eintrag braucht nicht alle Einzelheiten der Dienstbarkeit
anzuführen, soll aber doch mit einem Stichwort die Art des Rechtes
oder der Last und die Nummern des belasteten und des berechtigten
Grundstücks angeben. Nur für den besondern Inhalt des so bezeichneten
Rechtsverhältnisses darf man, im Rahmen des Eintrages, auf die Belege
(den Erwerbsgrund) verweisen. Art. 738, 942 Abs. 2, 948 Abs. 2 ZGB.
Sachverhalt
A.- Julien L'Héritier est propriétaire de l'immeuble formant
l'article 7948 du cadastre de La Chaux-de-Fonds. Cet article provient
de la division de l'ancien article 5137 qui appartenait autrefois
à Charles Gogler. Par acte du 30 août 1955, Haefeli & Cie a acheté
l'immeuble qu'André Berthoud possédait à La Chaux-de-Fonds depuis le
16 janvier 1953 et qui constitue l'article 678 du cadastre. Celui-ci
comprend plusieurs parcelles, soit les numéros suivants du plan: 140
(bâtiment avec logements), 141 (véranda), 142 (jardin), 143 (cour) et 144
(trottoir). Haefeli & Cie a acquis l'immeuble "dans son état actuel, avec
tous droits, charges et servitudes actives ou passives qui en dépendent,
tel que le tout résulte du cadastre et des actes". Le registre foncier
contient notamment l'inscription suivante au feuillet de cet immeuble:
"Acte du 21 mai 1869 reçu Charles-Ulysse Sandoz, notaire, et celui du 17
juin 1878 reçu Auguste Jaquet, notaire, stipulant des droits de passage,
droit à la citerne, établissement d'une cour, concernant cet immeuble et
l'art. 587 plan folio 16 nos 145 à 149". Suivant l'acte du 21 mai 1869,
Hauert a constitué à perpétuité certaines servitudes sur l'article 678 qui
était sa propriété; celles qui se rapportent aux nos 141 et 142 sont seules
litigieuses en l'espèce. La servitude grevant le no 141 est ainsi libellée:
"Il ne pourra être élevé aucune construction quelconque sur le terrain
compris entre le parallélogramme du côté vent, si ce n'est toutefois un
péristyle ou véranda qui ne pourra être édifié que dans un espace d'une
largeur de 15 pieds de bise en vent, contigu au parallélogramme du côté
bise, et qui ne pourra excéder une hauteur de 25 pieds". En ce qui concerne
le no 142, il est stipulé que "ce parallélogramme est asservi à ne pouvoir
y faire aucune construction et cette partie ne pourra être utilisée que
comme jardin et les arbres ou arbustes qui y seront plantés devront être
taillés de manière à ne pas masquer la vue des fenêtres du premier étage
des maisons environnantes. Dans tous les cas et aussi longtemps que la
maison actuelle existera, il est réservé en faveur du citoyen Gogler un
droit de passage d'au moins cinq pieds entre la maison du pré actuellement
existante et la clôture du jardin que pourrait élever le citoyen Hauert
pour fermer son terrain. Le citoyen Hauert ne pourra donc clore son terrain
de ce côté sur l'exacte limite que lorsque la maison actuelle du citoyen
Gogler n'existera plus". Le no 142 est de plus grevé en faveur de Gogler
d'un droit de prendre l'eau à la citerne et d'un droit de passage pour
arriver à celle-ci. La construction qui est appelée dans les actes "maison
actuelle de Gogler" a été démolie et remplacée par d'autres bâtiments,
notamment par celui de L'Héritier et par celui qui forme l'article 7949,
qu'Haefeli & Cie a également acheté en son temps.
Haefeli & Cie a acquis l'article 678 dans l'intention d'y ériger,
pour son entreprise commerciale, une construction entre les deux bâtiments
des articles 678 et 7949, en particulier sur les parcelles nos 141 et
142. Avant d'acheter, elle a consulté le registre foncier pour voir si
l'on pouvait bâtir sur ces terrains. Le conservateur lui a confirmé qu'il
n'existait aucune interdiction ni limitation de construire sur l'article
678. Elle a en outre chargé le notaire Nardin de se renseigner sur cette
question et a reçu la même réponse. Cela étant, elle a acheté l'immeuble
pour 260.000 fr. Dès qu'il eut connaissance des projets d'Haefeli &
Cie, L'Héritier a ouvert action contre elle en prenant les conclusions
suivantes:
"Plaise du Tribunal cantonal:
1. Prononcer que le numéro 141 de l'article 678 est grevé au profit
de l'article 7948 d'une restriction du droit de construire, savoir qu'il
ne peut y être élevé aucune construction quelconque si ce n'est toutefois
un péristyle ou véranda qui ne peut excéder quinze pieds de largeur et
vingt-cinq pieds de hauteur.
2. Prononcer que le numéro 142 de l'article 678 est grevé au profit de
l'article 7948 d'une interdiction de bâtir et qu'il ne peut être utilisé
que comme jardin et que les arbres et arbustes qui y seront plantés
devront être taillés de manière à ne pas masquer la vue des fenêtres du
premier étage des maisons environnantes.
3. Prononcer que ces servitudes sont opposables à Haefeli & Co.
4. . Ordonner l'inscription de ces servitudes au registre foncier
à la suite de la désignation des articles 678, fonds servant, et 7948,
fonds dominant, du cadastre de La Chaux-de-Fonds."
Haefeli & Cie a conclu à libération et reconventionnellement à ce qu'il
fût prononcé que les servitudes litigieuses ne lui sont pas opposables.
Par jugement du 4 février 1957, le Tribunal cantonal de Neuchâtel a
débouté le demandeur et accueilli les conclusions reconventionnelles de
Haefeli & Cie.
B.- Contre ce jugement L'Héritier a recouru en réforme au Tribunal
fédéral en reprenant ses conclusions.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Aux termes de l'art. 21 Tit.fin.CC, "les servitudes foncières établies
avant l'entrée en vigueur du code civil subsistent sans inscription après
l'introduction du registre foncier, mais ne peuvent être opposées aux
tiers de bonne foi qu'à partir du moment où elles ont été inscrites".
La seule question à trancher en l'espèce est celle de savoir si,
lorsque l'intimée a acquis l'immeuble formant l'article 678 du cadastre de
La Chaux-de-Fonds et comprenant les nos 140 à 144 du plan, elle pouvait
et devait se rendre compte, de bonne foi, qu'une servitude de nonbâtir
existait sur les nos 141 et 142. Selon l'art. 971 CC, tout droit dont la
constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre
foncier n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu;
l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription,
par les pièces justificatives ou de tout autre manière. En matière de
servitudes, l'art. 738 CC dispose en outre que l'inscription fait règle, en
tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de
la servitude; l'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites
de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la
servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi.
Selon l'arrêt RO 56 II 87/88, une inscription n'a pas besoin de préciser
tous les détails du droit ou de la charge; elle doit cependant indiquer
au moyen d'un mot caractéristique le genre de droit ou de charge dont il
s'agit et, de plus, en cas de servitudes, les numéros du fonds servant et
du fonds dominant; ce n'est que pour les particularités du rapport de droit
ainsi désigné que l'on peut, dans les limites de l'inscription, renvoyer
aux pièces justificatives ou au procès-verbal des actes, pour décharger le
feuillet du grand livre. De cette jurisprudence, à laquelle souscrit la
doctrine (LEEMANN, note 3 ss. à l'art. 738; LIVER, note 68 à l'art. 731;
HOMBERGER notes 20-22 à l'art. 971), il résulte que c'est l'inscription
qui est déterminante et que le renvoi aux pièces justificatives n'est
admissible que dans les limites de l'inscription.
En l'espèce, l'inscription au registre foncier ne permet nullement
de déceler une interdiction de bâtir. Il n'y est en effet question que
d'un droit de passage et de l'établissement d'une cour. Le recourant fait
valoir que les mots "établissement d'une cour" équivalent à une défense de
construire sur un emplacement donné. Cette opinion n'est pas fondée. Pour
que la servitude de non-bâtir fût opposable à l'intimée, il aurait fallu
que l'inscription au registre foncier révélât une telle servitude. Or ce
n'est pas le cas. Le recourant prétend par ailleurs que la bonne foi de
l'intimée ne peut être admise parce que le notaire qu'elle avait chargé
de recueillir des renseignements n'a pas fait preuve du degré d'attention
nécessaire en consultant le registre foncier. On ne saurait partager cette
manière de voir; en l'absence d'une indication quelconque au registre
foncier au sujet de l'interdiction de construire litigieuse, le notaire
n'avait aucun motif de se reporter aux actes passés en 1869. Il suit de
là que c'est à juste titre que le Tribunal cantonal a débouté le recourant.
Entscheid:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
Le recours est rejeté et le jugement attaqué est confirmé.