BGE 81 II 598
81 II 598
91. Extrait de l'arrêt rendu par la IIe Cour civile le 13 décembre 1955
dans la cause Wolff contre de Quay et Ribordy. Regeste
1. La copropriété assortie de servitudes de jouissance en laquelle
les intéressés ont transformé, par convention, une propriété par étages
de l'ancien droit civil cantonal est régie par les dispositions du code
civil suisse (art. 650, 781 CC, 17, 45 Tit. fin. CC, 114 ORF).
2. Le droit de demander qu'il soit mis fin à la copropriété n'est
pas exclu même lorsque celle-ci a remplacé une propriété par étages de
l'ancien droit civil cantonal (art. 650 CC).
3. Le droit fédéral ne prescrit pas la forme authentique pour les
conventions par lesquelles les intéressés transforment une propriété par
étages de l'ancien droit civil cantonal en une copropriété. La forme écrite
à laquelle les parties ont recouru est suffisante (art. 657 CC, 114 ORF).
4. Renvoi de la cause à la juridiction cantonale pour juger si l'une
des parties peut se prévaloir d'une erreur essentielle (art. 24 CO).
Sachverhalt
A.- L'immeuble rue du Château 12 à Sion, qui se compose d'une
maison d'habitation et du terrain attenant, était propriété d'Adolphe
de Courten. Au décès de celui-ci, l'immeuble a passé à ses deux
filles Julie et Léonie, qui ont partagé par étages la propriété de la
maison d'habitation au sens de l'ancien droit valaisan, par acte du 6
décembre 1887. La propriété de la première comprenait trois salles au
rez-de-chaussée, le premier étage ainsi que des locaux dans les caves
et galetas, et celle de la seconde, trois salles au rez-de-chaussée, le
second étage et également divers locaux dans les caves et galetas. En 1925,
Jean Wolff a acheté la part de Julie; au décès de ce dernier, survenu en
1944, la part qu'il avait acquise est revenue à ses héritiers. Quant à
la part de Léonie, ce sont ses deux filles, dame Marie de Quay-Ribordy
et demoiselle Marthe Ribordy, qui en ont hérité en 1935.
Lors des travaux destinés à préparer l'introduction du registre
foncier fédéral à Sion, les organes chargés de cette tâche se sont
adressés aux propriétaires de l'immeuble précité et les ont invités à
passer une convention pour "la transformation de la propriété par étage
en copropriété, conformément à l'art. 58 de l'Ordonnance du Conseil
d'Etat du 17 avril 1920 concernant la tenue du registre foncier". Cette
convention a été signée par Jean Wolff le 21 janvier 1943 et par dame de
Quay-Ribordy et demoiselle Ribordy le 9 mars 1945, soit après le décès
de Jean Wolff. Elle a la teneur suivante:
"Le bâtiment est reconnu copropriété indivise des soussignés, dans la
proportion et avec les servitudes de jouissance perpétuelle et
transmissibles, afférentes suivantes; ce, en conformité de l'article
781 du
CCS et sur la base du plan sommaire annexé.
Il est de plus convenu entre les copropriétaires du bâtiment, en
application des articles 647 et 648 du CCS, que chacun d'eux est
autorisé à
faire, pour son propre compte et sans en référer à
ses copropriétaires, toutes les
réparations d'entretien et modifications utiles dans les locaux dont
il a la
jouissance. Cette autorisation ne s'étend pas, toutefois, aux grosses
réparations affectant les murs principaux et les escaliers aux passages
communs du bâtiment, ni aux changements importants dans la destination
des
locaux. Dans ces derniers cas, le consentement des copropriétaires
devra être
requis, les dispositions de l'article 176 (503) de la loi d'application
demeurant réservées.
A. Détermination des quote-parts à l'immeuble:
a) Wolff Jean d'Edouard: pour 3/5 b) de Courten Léonie d'Adolphe,
épouse de Ribordy Henri: pour 2/5
B. Servitudes actives transmissibles affectant l'immeuble: Droits
a) Wolff Jean: jouissance exclusive de: caves No 1 et 2, caveaux
No 4 et escaliers de cave No 5; rez-de-chaussée: buanderie No 8,
réduit No 10, salles No 13 et 14, escalier de cave No 17; 1er étage,
appartement No 20; 3e étage, appartement No 24, galetas No 27 et
tourelle No 28.
b) de Courten Léonie: jouissance exclusive de cave No 3, caveau
et escalier No 6; rez-de-chaussée, salles No 7, 15 et
16; entrée de cave No 12; 2e étage, appartement No 22;
3e étage, appartement No 25 et galetas
No 29.
c) Wolff Jean et de Courten Léonie: jouissance en commun:
rez-de-chaussée, couloir No 9, fosse et couloir No 11; corridor d'entrée
et escalier No 18; escaliers et paliers jusqu'au 3e étage No 21, 23 et 26;
place au couchant du bâtiment No 30. Sur le No 30 place, entrée de cave
en jouissance au propriétaire de la cave No 1."
Sur la base de cette convention, l'inscription suivante a été portée
au registre foncier, aux Nos 323 et 326, folio 4:
"Propriétaires: de Courten Léonie épouse de Ribordy Henri pour 1/3;
Wolff Jean l'hoirie pour 2/3.
No 323 folio 4, En Ville, inculte de 672 m2.
No 326 folio 4, En Ville, habitation de 313 m2.
... Pour les servitudes de jouissance de copropriété concernant le 326,
voir convention 91."
Le registre foncier fédéral est entré en vigueur dans la commune de
Sion le 1er juillet 1953.
B.- Des contestations ont surgi entre les parties, dans le courant
de l'année 1953, au sujet des travaux entrepris par les hoirs Wolff pour
l'installation du chauffage au mazout dans leurs locaux et du déplacement
de la canalisation d'égout. A la suite de ces difficultés, les hoirs Wolff,
invoquant l'art. 650 CC et la convention du 21 janvier 1943 /9 mars 1945,
ont demandé la suppression de la copropriété et ont ouvert action à cet
effet contre dame de Quay-Ribordy et demoiselle Ribordy en prenant les
conclusions suivantes:
"1.- La licitation des parcelles No 323 et 326 du Registre
foncier de Sion est ordonnée entre les parties, sur la base que
le Tribunal
dira au vu des expertises.
2.- Les défenderesses sont condamnées aux frais.
Subsidiairement: Les parcelles ci-dessus seront vendues
aux enchères publiques et le produit réparti sur la base que le
Tribunal
dira au vu des expertises".
Les défenderesses ont conclu principalement au rejet de la demande,
faisant valoir que la suppression de la propriété collective ne
pouvait pas être requise lorsque la copropriété n'avait été créée que
comme un prolongement de la propriété par étages et en vue de permettre
l'inscription de celle-ci au registre foncier. Elles ont allégué en outre
qu'elles avaient signé la convention alors que Jean Wolff était décédé et
que celle-ci n'était dès lors pas valable, qu'elle était de plus atteinte
d'un vice de forme et entachée d'une erreur essentielle; elles ont en
conséquence conclu subsidiairement et reconventionnellement à ce que cette
convention fût déclarée nulle et non avenue. Par jugement du 25 mai 1955,
le Tribunal cantonal du canton du Valais a rejeté l'action des hoirs Wolff.
C.- Les demandeurs ont recouru en réforme au Tribunal fédéral contre
ce jugement et ont conclu à ce qu'il fût prononcé:
"La licitation des parcelles No 323 et 326 du Registre foncier de
Sion est ordonnée entre les parties sur la base que le Tribunal dira,
au vu des expertises. Sinon elles seront vendues aux enchères publiques...
Subsidiairement: La fin de la copropriété de la parcelle No 323 est
ordonnée entre les parties, de la façon que le Tribunal dira."
Les intimées ont conclu principalement au rejet du recours et
subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal cantonal "pour
qu'il statue sur les conclusions des défenderesses tendant à ce que la
transformation de la propriété par étages en copropriété-servitude soit
déclarée nulle et non avenue et à ce que le rétablissement des anciens
droits soit ordonné, ces droits devant être ensuite annotés au registre
foncier, conformément à l'art. 45 du Titre final du CCS".
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- (Recevabilité du recours).
Erwägung 2
2.- Selon la Cour cantonale, la convention du 21 janvier 1943 /9 mars
1945 n'a pas eu pour effet de transformer la propriété par étages compétant
aux parties, qui était régie par les dispositions du code civil valaisan,
en une copropriété soumise au droit civil fédéral; il s'agit au contraire
en l'espèce d'une copropriété sui generis du droit cantonal, grâce à
laquelle la propriété par étages de l'ancien droit civil valaisan est mise
en harmonie avec les prescriptions du droit fédéral concernant le registre
foncier; l'art. 650 CC n'est dès lors pas applicable et la suppression
de la copropriété ne peut pas être demandée en vertu de cette disposition.
Cette opinion est erronée. Aux termes de l'art. 45 al. 1 Tit. fin. CC,
les droits de propriété par étages, qui existent lors de l'entrée en
vigueur du droit civil fédéral mais qui ne peuvent plus être constitués
à teneur des dispositions relatives au registre foncier, ne doivent pas
être inscrits mais simplement mentionnés d'une manière suffisante dans
ce registre. Toutefois, selon l'art. 114 al. 2 ORF, les lois cantonales
d'introduction peuvent prescrire ou les intéressés peuvent convenir que ces
droits seront inscrits d'une manière conforme aux prescriptions relatives
au registre foncier et que, par exemple, ils seront portés dans ce registre
comme droit de propriété sur le sol pour l'un des ayants droit et comme
servitude personnelle transmissible au sens de l'art. 781 CC pour l'autre
ayant droit. En outre, selon l'art. 45 al. 2 Tit. fin. CC, lorsque ces
droits s'éteignent pour une cause quelconque, ils ne peuvent plus être
rétablis. La loi valaisanne d'application du code civil ne prescrit
pas que les droits de propriété par étages de l'ancien droit cantonal
sont d'office inscrits au registre foncier d'une manière conforme aux
règles relatives à ce registre. Elle laisse au contraire toute latitude
aux intéressés de choisir soit le maintien de leurs droits de propriété
par étages soit leur transformation en des droits susceptibles d'être
inscrits au registre foncier, et règle ces deux éventualités de la façon
suivante à son art. 268: "Ces droits ne sont pas inscrits au registre
foncier, mais ils y sont annotés d'une manière suffisante, ou bien, à la
requête des intéressés et ensuite d'accord intervenu entre eux, ils sont
transformés en droits réels admissibles, tels que copropriété combinée
avec une servitude, conformément à l'art. 781 CCS et inscrits comme tels."
En l'espèce, il ressort à l'évidence de l'inscription au registre
foncier et de la convention sur laquelle celle-ci est fondée que c'est la
seconde solution qui a été appliquée et que l'ancienne propriété par étages
a été remplacée par une copropriété assortie de servitudes de jouissance.
L'inscription indique clairement que les parties sont copropriétaires et
aucune mention concernant des droits de propriété par étages, au sens de
l'art. 45 al. 1 Tit. fin. CC, ne figure au registre foncier. En outre,
le renvoi, qui est ainsi libellé "Pour les servitudes de jouissance de
copropriété concernant le 326 voir Convention 91", désigne expressément le
régime établi entre les parties comme étant celui de la copropriété. Par
ailleurs, la convention est intitulée "Transformation de propriété par
étage en copropriété" et dispose de façon précise que "le bâtiment est
reconnu copropriété indivise des soussignés"; elle prévoit également que
les servitudes de jouissance sont créées "en conformité de l'article 781
du C.c.s." et règle les pouvoirs d'administration et de disposition "des
copropriétaires ... en application ... des articles 647 et 648 du C.c.s.".
Ces références aux dispositions du code civil concernant les servitudes
personnelles (art. 781) et les actes d'administration et de disposition
des copropriétaires (art. 647 et 648) manifestent clairement que la
convention suit la voie tracée par les art. 114 al. 2 ORF et 268 de la
loi valaisanne d'application du code civil et transforme la propriété par
étages de l'ancien droit valaisan en une copropriété soumise aux règles
du droit civil fédéral. Il est vrai que le dernier alinéa de la convention
réserve l'art. 503 du code civil valaisan qui demeure en vigueur, en vertu
de l'art. 176 de la loi d'application, pour la réglementation, entre les
propriétaires par étages, des réparations et reconstructions des gros
murs, du toit, des plafonds et planchers, de l'escalier, etc. ... Ce
renvoi ne revêt toutefois aucune signification pour la détermination de
la nature juridique des rapports de droit établis par la convention, car
les dispositions de l'art. 503 précité peuvent aussi bien s'appliquer, à
la suite d'un accord entre les intéressés comme c'est le cas en l'espèce,
à une copropriété assortie de droits de jouissance qu'à une propriété
par étages.
A l'appui de son opinion, la Cour cantonale invoque l'art. 267 de la
loi d'application du code civil à teneur duquel "les droits réels existants
dont la constitution n'est plus permise par le droit nouveau, tels que
droits de propriété sur les divers étages d'une maison ..., sont maintenus
sous l'empire du droit nouveau". Elle fait état également de l'art. 270
de la même loi aux termes duquel "aussi longtemps que les divers étages
d'une maison appartiennent à différents propriétaires, les dispositions
y relatives du code civil valaisan sont applicables". Ces références ne
sont cependant pas pertinentes, car les dispositions citées supposent que
les anciens droits réels visés ont été maintenus tels quels, ce qui n'est
pas le cas en l'espèce. Lorsque les intéressés, choisissant la seconde
solution prévue par l'art. 268 de la loi d'application, ont transformé
conventionnellement "en une copropriété combinée avec une servitude,
conformément à l'art. 781 CCS", leurs droits de propriété par étages,
ceux-ci s'éteignent et sont remplacés par les "droits réels admissibles"
qui sont inscrits au registre foncier; dans ce cas, les dispositions
destinées à régir les anciens droits réels ne sont pas applicables.
C'est à tort également que le Tribunal cantonal, pour fonder sa
décision, fait état de l'art. 58 de l'Ordonnance du Conseil d'Etat
concernant la tenue du registre foncier du 17 avril 1920 /12 septembre
1924. Cette disposition édicte précisément, sous litt. A, les prescriptions
réglant la façon de procéder lorsque les propriétaires par étages "sont
d'accord de transformer leurs droits en copropriété"; elle se réfère
expressément à l'art. 781 CC au sujet de la nature des servitudes de
jouissance transmissibles qui doivent être inscrites et à l'art. 682 CC
quant au "droit de préemption en faveur de chaque copropriétaire", ce
qui indique à l'évidence que la copropriété établie conventionnellement
est soumise aux règles fédérales du code civil.
Ainsi, contrairement à l'avis de la juridiction cantonale, il n'y
a pas de copropriété sui generis du droit cantonal instituée en vue de
maintenir les droits de propriété par étages de l'ancien droit valaisan et
de permettre leur inscription au registre foncier fédéral, en les adaptant
formellement aux prescriptions relatives à ce registre sans les modifier
quant au fond. Lorsque les intéressés, entre les deux solutions prévues
par l'art. 268 de la loi cantonale d'application, savoir le maintien de
leurs droits de propriété par étages et leur simple mention au registre
foncier ou la transformation de ces droits en une copropriété assortie
de servitudes de jouissance et susceptible d'être inscrite au registre
foncier, choisissent le second parti, ils remplacent les anciens droits
qui s'éteignent par une copropriété du droit civil fédéral. En tant
qu'il soustrait la copropriété établie par la convention conclue entre
les parties et inscrite au registre foncier à l'empire du droit fédéral
pour la soumettre exclusivement au droit cantonal, le jugement attaqué
viole dès lors le droit fédéral; il est, en particulier, contraire à
l'art. 17 al. 2 Tit. fin. CC, à teneur duquel l'étendue de la propriété
est réglée par le code civil dès son entrée en vigueur dans la mesure
où une exception n'est pas prévue, car aucune réserve de ce genre n'est
statuée en matière de copropriété.
Erwägung 3
3.- Se référant notamment à HAAB (Sachenrecht, note 4 à l'art. 650,
p. 154, note 13 à l'art. 675, p. 359) et à la circulaire du Département
fédéral de justice et police du 10 octobre 1951, la Cour cantonale
considère que, s'agissant d'une copropriété qui provient de la
transformation conventionnelle d'une ancienne propriété par étages,
le droit d'en demander le partage est de toute façon exclu.
Cette opinion ne peut être admise. Dans le premier passage cité de son
commentaire (note 4 à l'art. 650), HAAB ne fait que rapporter, sans prendre
position, l'avis du Tribunal supérieur du canton de Zurich; de son côté,
celui-ci se borne à affirmer sans autre explication, dans sa réponse à une
demande de renseignements émanant du conservateur du registre foncier de
Meilen (Revue suisse de jurisprudence, 15, 1918 /1919, p. 317-318) que
le partage ne peut être demandé, en raison de l'affectation des parts de
copropriété à un but durable au sens de l'art. 650 al. 1 CC, lorsqu'une
propriété par étages est transformée en une copropriété susceptible d'être
inscrite au registre foncier. C'est, d'autre part, à tort que la Cour
cantonale fait état d'un autre passage de cet avis du Tribunal supérieur
de Zurich, selon lequel la mise en gage et le transfert des droits de
propriété par étages de l'ancien droit cantonal demeurent régis par ce
dernier; il est évident, en effet, que les cas visés ici sont ceux où
la propriété par étages a été maintenue sans modification sous l'empire
du nouveau droit et non pas ceux dans lesquels elle a été transformée en
une copropriété soumise aux dispositions du droit civil fédéral.
La seconde référence du jugement attaqué au commentaire de HAAB (note
13 à l'art. 675) n'est pas pertinente, car la note citée traite de la
propriété par étages de l'ancien droit cantonal conservée telle quelle
après l'entrée en vigueur du code civil suisse et non de la copropriété
du droit fédéral que les intéressés sont convenus de lui substituer. Du
fait que, selon l'art. 17 Tit. fin. CC, les droits réels existant lors de
l'entrée en vigueur du code civil sont maintenus et continuent, dans le
cas de l'al. 3 de cette disposition, à être régis par la loi ancienne,
on ne peut tirer aucun argument en faveur de l'opinion selon laquelle
le droit de demander la suppression de la copropriété est exclu lorsque
celle-ci a remplacé une propriété par étages du droit cantonal.
Dans un autre passage de son commentaire que la Cour cantonale
n'invoque pas (note 17 à l'art. 675, p. 360-361), HAAB déclare, à la
vérité, que le droit d'exiger le partage est exclu dans les cas où il
s'agit d'une copropriété combinée avec des servitudes personnelles qui
a été constituée en lieu et place d'une propriété par étages de l'ancien
droit cantonal. Il ne motive toutefois pas son affirmation mais se contente
de renvoyer à l'art. 650 al. 1 CC ainsi qu'à l'avis du Tribunal cantonal
zurichois rapporté ci-dessus.
L'opinion exprimée dans le même sens par GUHL lors de l'assemblée
des conservateurs du registre foncier valaisans, le 31 août 1922, n'est
également pas motivée. C'est aussi sans autre explication que la circulaire
du Département fédéral de justice et police, du 10 octobre 1951, affirme
que la loi (art. 650 al. 1 CC) interdit de demander la suppression de
la copropriété combinée avec des servitudes personnelles de jouissance
et constituée pour remplacer la propriété par étages, qu'il s'agisse de
la transformation d'anciennes propriétés par étages du droit cantonal
ou de la création de rapports juridiques nouveaux destinés à jouer le
même rôle au point de vue économique que la propriété par étages, dont
la constitution n'est pas possible sous l'empire du droit civil fédéral.
Dans son commentaire (Sachenrecht, note 22 à l'art. 675, p. 230),
LEEMANN prétend, de son côté, que le droit de demander le partage d'une
copropriété établie à la place d'une propriété par étages est exclu, car
on est en présence d'une copropriété avec indivision forcée. Cet auteur a
toutefois également défendu l'opinion contraire dans un article, publié il
est vrai avant la deuxième édition de son commentaire, où il déclare que
la transformation de la propriété par étages en copropriété favorise la
suppression de l'indivision, car chaque intéressé peut en exiger le partage
en vertu des art. 650 et 651 CC (Das Stockwerkeigentum, insbesondere
seine Überleitung in das neue Recht, Revue suisse de jurisprudence, 10,
1913 /1914, p. 354).
Les auteurs qui ont étudié spécialement la propriété par étages et son
remplacement par la copropriété combinée avec des servitudes personnelles
de jouissance sont d'un avis différent de ceux dont les opinions viennent
d'être rappelées et admettent que chacun des copropriétaires peut demander
qu'il soit mis fin à la copropriété par application de l'art. 650 CC
(BIELANDER, Das Stockwerkeigentum im Wallis und seine Überleitung in das
neue Recht, p. 116; FLATTET, La propriété par étages et le droit suisse,
p. 15; SATTIVA, Recherches sur la propriété par étages, p. 94; LIVER, Das
Stockwerkeigentum - Umwandlung und Neubegründung, Schweiz. Zeitschrift für
Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 1954, p. 70-71). Ce point de vue est
exact. La copropriété assortie de servitudes de jouissance constituée
par convention pour remplacer les droits de propriété par étages de
l'ancien droit cantonal étant soumise aux dispositions du droit civil
fédéral, chacun des copropriétaires, en vertu de l'art. 650 al. 1 CC, a
le droit d'exiger le partage, à moins qu'il ne soit tenu de demeurer dans
l'indivision en vertu d'un acte juridique ou en raison de l'affectation
de la chose à un but durable. Ni l'une ni l'autre condition mise par
cette disposition à l'exclusion du partage n'est réalisée en l'espèce.
De l'examen du texte de la convention conclue entre les parties,
il ressort qu'elle ne contient aucune clause excluant le partage. La
disposition qui stipule que la copropriété est indivise ne saurait en
particulier être interprétée dans ce sens, mais signifie que l'objet de
la propriété collective n'est pas divisé matériellement, les intéressés
n'ayant que des quotes-parts idéales, ce qui constitue l'essence de la
copropriété. De même, la qualification de la jouissance comme perpétuelle
n'a pas le sens d'une interdiction de mettre fin à la copropriété; elle
veut dire que la jouissance est liée de façon permanente à la copropriété
et que celle-là compète aux intéressés pour toute la durée de celle-ci. Au
demeurant, les parties n'auraient pas pu s'obliger définitivement et sans
limite dans le temps à rester dans l'indivision, car le partage ne peut
être exclu par convention, selon l'art. 650 al. 2 CC, pour une période
supérieure à dix ans.
Le droit de demander qu'il soit mis fin à la copropriété n'est pas non
plus exclu par l'affectation de la chose à un but durable au sens de l'art.
650 al. 1 CC. On ne saurait voir une affectation de la chose à un but
durable dans l'attribution, par convention, de certaines parties d'un
bâtiment (étages, dépendances, escaliers) à chacun des copropriétaires
pour qu'il en ait la jouissance exclusive. Ce n'est en effet pas la
chose comme telle qui est affectée à un but durable, mais ce sont des
parties de celle-ci qui sont destinées à l'usage privatif des divers
copropriétaires en vertu des servitudes qu'ils ont établies. En outre,
au regard de la disposition impérative de l'art. 650 al. 2 CC à teneur
de laquelle le partage ne peut être exclu par un acte juridique pour une
période supérieure à dix ans, il n'est pas possible, par une convention
affectant des parties d'une chose à la jouissance exclusive des différents
copropriétaires, de supprimer le droit de ceux-ci de demander le partage
de la copropriété.
Selon la jurisprudence (RO 77 II 240-241), on est en présence d'une
affectation durable quand il s'agit de biens qui, de par leur nature,
sont destinés à l'usage de deux ou plusieurs propriétaires de choses
différentes, de telle sorte qu'ils ne puissent être partagés ni attribués à
l'un d'eux sans préjudice pour l'autre ou les autres. Le but de l'art. 650
CC est d'empêcher que des installations, sur lesquelles deux ou plusieurs
propriétaires possèdent un droit de copropriété et qui servent à leur
usage commun puissent être soustraites à cette destination par l'un
des intéressés au détriment des autres. Il n'est pas nécessaire de se
prononcer en l'espèce sur la question de savoir si cette jurisprudence
n'est peut-être pas, sous certains aspects, un peu étroite. Il suffit de
relever qu'elle indique à juste titre que la notion de l'affectation de
la chose à un but durable ne doit pas être interprétée de façon extensive
mais restrictive, l'exclusion du partage n'étant qu'une exception au
principe selon lequel nul n'est tenu de rester dans l'indivision, énoncé à
l'art. 650 al. 1 CC. L'affectation de la chose à un but durable excluant
le partage est donnée, par exemple, dans le cas des murs mitoyens, des
murs limitrophes ou des clôtures, où il y a copropriété avec indivision
forcée. Contrairement à l'opinion de LEEMANN (note 22 à l'art. 675 CC),
dans la copropriété assortie de servitudes assurant aux divers intéressés
la jouissance exclusive des parties d'un bâtiment qui leur sont attribuées,
on n'est pas en présence d'une indivision forcée, car ces parties
sont précisément affectées à l'usage non pas commun mais privatif des
copropriétaires. Bien que les copropriétaires aient la jouissance en commun
de certaines parties de l'immeuble, en l'espèce notamment de couloirs,
escaliers et paliers, le bâtiment comme tel n'est pas affecté à l'usage
commun des copropriétaires, mais ses différentes parties sont au contraire
pour l'essentiel réservées, dans la mesure fixée par la convention, à un
seul des copropriétaires à l'exclusion des autres. On ne peut pas non plus
prétendre qu'il y ait affectation de la chose à un but durable du fait que
le bâtiment est destiné à servir d'habitation, car celui-ci ne doit pas
nécessairement de par sa nature être attribué, dans telles de ses parties,
à un copropriétaire déterminé pour qu'il en jouisse à titre de logement
et, dans telles autres, à un autre copropriétaire; ce but de l'immeuble,
qui est d'être utilisé comme locaux d'habitation, n'est pas lié à la
copropriété mais peut être aussi bien rempli si celle-ci est supprimée
pour être, par exemple, remplacée par la propriété d'une seule personne.>
Il résulte de ce qui précède que le partage n'étant exclu ni par la
convention ni par l'affectation de la chose à un but durable, le droit
de demander qu'il soit mis fin à la copropriété, en vertu de l'art. 650
al. 1 CC, doit être admis.
Erwägung 4
4.- La question du sort des servitudes de jouissance à la suite
du partage de la copropriété par la voie de la licitation n'a pas été
soulevée en procédure. On peut dès lors se dispenser de la trancher.
Erwägung 5
5.- Les intimées font valoir que la convention n'est pas valable parce
qu'elles l'ont signée après la mort de Jean Wolff et qu'il n'était pas
"possible de contracter avec une personne décédée". Ce moyen est sans
valeur et, pour le réfuter, il suffit d'observer que, les demandeurs ayant
succédé à Jean Wolff dans tous ses droits et obligations, c'est envers
eux que les défenderesses se sont obligées en signant la convention le
9 mars 1945.
Erwägung 6
6.- Invoquant l'arrêt RO 77 II 236, les intimées prétendent que, pour
être valable, la convention devait revêtir la forme authentique; comme
elle a été conclue sous seing privé, elle est entachée d'un vice de forme
entraînant sa nullité. Cet argument n'est pas fondé. Dans cet arrêt, le
Tribunal fédéral n'a pas jugé que l'acte mettant fin à une copropriété doit
être fait en la forme authentique mais se borne, dans le passage auquel les
défenderesses se réfèrent, à citer les considérants du jugement cantonal,
lequel constatait que la convention écrite de la main d'un notaire n'avait
pas été signée par lui ni par les témoins conformément à la loi cantonale
alors en vigueur. On peut laisser indécise la question de savoir si un tel
acte doit être conclu en la forme authentique, car la convention dont la
validité est en l'espèce contestée a pour objet non pas la suppression
d'une copropriété mais la transformation d'une propriété par étages de
l'ancien droit cantonal en une copropriété du droit fédéral à l'occasion
de l'introduction du registre foncier, conformément à l'art. 114 al. 2
ORF. Or, le droit fédéral ne prescrit pas une forme particulière pour les
conventions de cette nature. Il s'agit en effet non pas de contrats ayant
pour objet le transfert de la propriété qui, selon l'art. 657 al. 1 CC,
doivent être faits en la forme authentique, mais d'actes conclus entre
les titulaires de droits de propriété par étages pour remplacer ceux-ci
par des droits susceptibles d'être inscrits au registre foncier. La forme
écrite à laquelle les parties ont eu recours était dès lors suffisante
au regard du droit fédéral.
Erwägung 7
7.- Les intimées font valoir enfin que la convention ne les lie
pas parce qu'elles étaient dans une erreur essentielle lors de sa
conclusion. Se fondant sur les dépositions du conservateur du registre
foncier de Sion, d'un employé de celui-ci et du chef du service juridique
cantonal du registre foncier, la Cour cantonale a considéré "que les
organes chargés de procéder à l'introduction du registre foncier fédéral
... ont dû laisser croire aux intéressés que la signature de la convention
... ne modifiait pas la situation juridique de leur propriété par étages
et qu'en tout cas le droit à la licitation était exclu". Bien qu'elle
ait admis que l'exception fondée sur l'art. 24 ch. 4 CO ne paraissait
pas dénuée de fondement, la juridiction cantonale ne s'est pas prononcée
sur le moyen tiré de l'erreur ni sur les conclusions en découlant, parce
qu'elle a rejeté les conclusions des demandeurs pour d'autres motifs.
Le droit de demander qu'il soit mis fin à la copropriété qui a
remplacé une propriété par étages de l'ancien droit cantonal étant admis,
contrairement à l'opinion qui a amené le Tribunal cantonal à rejeter la
demande, il y a lieu de renvoyer la cause à celui-ci pour qu'il statue sur
les conclusions des défenderesses tendantes à ce que la convention soit
déclarée nulle pour cause d'erreur. Il lui incombera en particulier de
juger si la convention litigieuse est entachée d'une erreur qui doit être
considérée comme essentielle au sens de l'art. 24 CO et si les intimées se
sont prévalues en temps utile de ce vice de consentement et, en général,
de se prononcer sur les questions soulevées par ce moyen. S'il estime que
celui-ci n'est pas fondé et qu'il rejette les conclusions des intimées,
il devra accueillir la demande et déterminer la façon dont il sera mis
fin à la copropriété.
Entscheid:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est
renvoyée à l'autorité cantonale pour nouveau jugement dans le sens des
considérants.