BGE 80 I 92
80 I 92
17. Urteil vom 12. März 1954 i.S. Stämpfli gegen Regierungsrat des
Kantons Bern. Regeste
Bäuerlicher Grundbesitz, Einspruch gegen Liegenschaftsverkäufe
(Art. 19, Abs. 1, lit. c EGG).
Verkauf eines landwirtschaftlichen Kleinheimwesens:
a) Verkauf zu gewerblicher Ausnützung des Bodens setzt Eignung des
Bodens zu diesem Zwecke voraus.
b) Verkauf zu Verwendung des Bodens zum Abtausch gegen für den
gewerblichen Zweck geeignetes Land zulässig?
c) Rechtfertigung des Verkaufs durch "andere wichtige Gründe".
Sachverhalt
A.- Fritz Stämpfli betreibt in Schüpfen die Aufzucht von und den Handel
mit Forstpflanzen. Er ist Eigentümer von 715 ar Land. Dieses besteht
teilweise aus Wald, teilweise benützt er es für seine Forstbaumschulen,
und teilweise verpachtete er es an Landwirte, um den notwendigen
Kulturwechsel zu sichern. Im Herbst 1951 einigte er sich mit Albert
Ineichen, Sägereiarbeiter und Kleinlandwirt in Schüpfen, über den
Kauf von dessen Heimwesen, umfassend folgende zwei Liegenschaften: a)
Bauernhaus mit 75 ar Umschwung und Land im Sagihüsli, b) 126 ar Land
im Lindacker. Nachdem am 1.1.53 das Bundesgesetz über die Erhaltung
des bäuerlichen Grundbesitzes vom 12.6.51 (EGG) in Kraft getreten war,
liessen Stämpfli und Ineichen am 5.1.53 den Kaufvertrag über die beiden
Liegenschaften zum Preise von Fr. 19'500.-- verurkunden. Der Verkäufer
Ineichen behielt sich das lebenslängliche Wohn- und Benutzungsrecht am
Bauernhaus sowie die landwirtschaftliche Bewirtschaftung und Nutzung der
Hausmatte vor, beides zu einem jährlichen Pachtzins von Fr. 300.--. Der
Käufer verpflichtete sich, ihm auf Verlangen noch mehr Land bis zu
einer Juchart zum üblichen Pachtzins zur Verfügung zu stellen. Der
Grundbuchverwalter von Aarberg erhob gegen den Kaufvertrag Einspruch
auf Grund von Art. 19 lit. a, b und c EGG. Der Regierungsstatthalter von
Aarberg bestätigte den Einspruch in Anwendung von lit. c.
B.- Mit Entscheid vom 2.6.53 wies der Regierungsrat des Kantons Bern
eine Beschwerde Stämpflis hiegegen ab.
Er verneinte mit dem Regierungsstatthalter das Vorliegen der
Einspruchsgründe von Art. 19 lit. a und b EGG. Weiter führte er aus,
mit dem Verkauf des Kleinheimwesens verliere dieses seine Existenz
als landwirtschaftliches Gewerbe; es werde andern, gewerblichen
Zwecken zugeführt und damit aufgelöst. Der Schutz des EGG komme auch
solchen Kleinheimwesen zu; das Gesetz wolle möglichst vielen Familien
ihre landwirtschaftliche Existenz bewahren, auch wenn diese karg sei
und der Ergänzung durch Nebenverdienst bedürfe. Nach Art. 19 lit. c
könne der Einspruch aber dann nicht geschützt werden, wenn das Land
zur gewerblichen Ausnützung des Bodens verkauft werde und sich dafür
eigne. Es sei nicht zweifelhaft, dass der Käufer die beiden Parzellen zur
Erweiterung seines Gewerbebetriebes erwerben möchte. Die Frage nach ihrer
Eignung hiefür sei durch den Forstmeister des Mittellandes abgeklärt
worden. Er erkläre das Heimwesen Sagihüsli als nach Lage und Form für
die Anlage einer forstlichen Pflanzschule wenig geeignet; nach seiner
Auffassung könnte höchstens ein Drittel der. Fläche dafür herangezogen
werden. Der Lindacker liege im schönsten offenen Felde von Schüpfen,
sei allen Witterungseinflüssen ausgesetzt und schon deshalb für eine
Forstbaumschule ganz ungeeignet. Dieser Auffassung scheine auch der
Käufer zu sein, da er den Lindacker gegen anderes, für seinen Betrieb
günstiger gelegenes Land zu tauschen beabsichtige. Eine solche "indirekte
Eignung" genüge aber nicht, um den Einspruch abzuweisen; sonst würde
die gesetzliche Bestimmung überhaupt jede Wirksamkeit verlieren. Zudem
sei zu berücksichtigen, dass Forstbaumschulen nicht ins offene Feld,
sondern in den Wald oder an den Waldrand gehörten.
C.- Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt Fritz Stämpfli,
diesen Entscheid aufzuheben und den Einspruch gegen den Kaufvertrag
abzuweisen.
Er macht geltend, der Entscheid des Regierungsrates verletze
Bundesrecht und beruhe auf einer unrichtigen bzw. unvollständigen
Feststellung des Sachverhaltes. Das Gutachten des Forstmeisters des
Mittellandes könne nicht vorbehaltlos als neutrales Gutachten angesehen
werden, weil der Staat in diesem Verfahren Partei sei und zudem in
erheblichem Umfange selber die Zucht von Forstpflanzen betreibe, somit
Konkurrent des Beschwerdeführers sei. Der Regierungsrat gehe über die
Feststellung seines Forstmeisters hinweg, dass zum mindesten ein Teil
des Heimwesens Sagihüsli für die Zwecke des Beschwerdeführers geeignet
sei. Dieses Land liege in unmittelbarer Nähe seiner Pflanzschule und würde
ihm ausgezeichnete Dienste erweisen. Die Auffassung, der Lindacker sei
ungeeignet, weil nicht in Waldesnähe, treffe nicht zu. Auch die indirekte
Verwendung von Land durch Abtausch müsse den gesetzlichen Voraussetzungen
genügen, da sonst der Landerwerb zu gewerblichen Zwecken ausserordentlich
erschwert würde. Der Beschwerdeführer betreibe auch die Aufzucht von
Ziersträuchern; dafür sei auch Land, das nicht in Waldesnähe liege, ohne
weiteres geeignet. Die Frage der Eignung des Landes sei somit ungenügend
abgeklärt bzw. die Eignung im Sinne des Gesetzes falsch interpretiert
worden. In der kantonalen Beschwerde habe der Beschwerdeführer eine
Expertise darüber beantragt und ein Gutachten Jaeggi eingereicht,
das die Tauglichkeit des Landes zu dem vorgesehenen Zwecke bejahe; der
Regierungsrat habe jenem Antrag nicht stattgegeben und dieses Gutachten
in seinem Entscheid einfach übergangen.
Nach Art. 19 lit. c EGG sei der Einspruch auch dann abzuweisen,
wenn sich die Aufhebung des landwirtschaftlichen Gewerbes durch andere
wichtige Gründe rechtfertigen lasse. Im Kaufvertrag habe sich der 1884
geborene Verkäufer ein lebenslängliches Wohnrecht am Bauernhause und die
Nutzung der Hausmatte vorbehalten und sich so ein bescheidenes zusätzliche
Tätigkeitsfeld für seine alten Tage gewahrt; das wäre nicht möglich, wenn
das kleine Heimwesen zur direkten Bewirtschaftung an einen Dritten verkauft
würde. Das seien wichtige Gründe im Sinne der zitierten Gesetzesbestimmung.
D.- Der Regierungsrat des Kantons Bern beantragt Abweisung der
Beschwerde.
Das Bundesgericht hat die Beschwerde abgewiesen
Auszug aus den Erwägungen:
in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Der angefochtene Beschwerdeentscheid des bernischen Regierungsrates
ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid über den Einspruch gegen
einen Kaufvertrag gemäss Art. 18 ff. EGG. Dagegen ist laut Art. 45 EGG
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zulässig.
Erwägung 2
2.- Der Beschwerdeführer will die beiden Liegenschaften von A. Ineichen
kaufen, um sie für seinen Gewerbebetrieb zu verwenden, teils direkt für die
Anlage von Forstbaumschulen, teils indirekt durch Abtausch gegen anderes
Land, das sich hiefür besser eignet. Angesichts dieses unbestrittenen
Zweckes handelt es sich nicht um Spekulation oder Güteraufkauf im Sinne von
Art. 19 lit. a EGG. Der Beschwerdeführer ist auch nicht bereits Eigentümer
so vieler landwirtschaftlicher Liegenschaften, dass sie ihm und seiner
Familie eine auskömmliche Existenz bieten. Die kantonalen Instanzen haben
deshalb mit Recht das Vorliegen der - vom Grundbuchverwalter von Aarberg
ebenfalls angerufenen - Einspruchsgründe von Art. 19 lit. a und b EGG
verneint und den Einspruch auf Grund von lit. c beurteilt.
Unbestritten ist auch, dass infolge des geplanten Verkaufs das
bisherige Heimwesen als solches eingehen und damit ein landwirtschaftliches
Gewerbe seine Existenzfähigkeit verlieren würde. Art. 19 lit. c EGG
will nicht nur Betriebe erhalten, die gross genug sind, um für sich
allein eine Familie zu ernähren, sondern auch Kleinheimwesen, deren
Bewirtschaftung dazu nur mit der Ergänzung durch einen Nebenverdienst
ausreicht (vgl. LIVER, Fragen des neuen landwirtschaftlichen Bodenrechtes
in ZSR 1949 S. 34). Er lässt die Aufhebung eines solchen Gewerbes nur
zu, wenn sie durch wichtige Gründe gerechtfertigt wird, und hebt als
solchen Grund hervor den Verkauf der Liegenschaft zur Überbauung oder zur
gewerblichen oder industriellen Ausnützung des Bodens, falls sich dieser
dafür eignet. Der Charakter als landwirtschaftliches Heimwesen ginge auch
verloren, wenn es der Beschwerdeführer als Wohnstelle für einen seiner
Arbeiter verwenden würde.
Erwägung 3
3.- Der Beschwerdeführer hatte von Anfang an geltend gemacht, er
wolle das Land gewerblich ausnützen, und in der kantonalen Beschwerde eine
Expertise über dessen Tauglichkeit zu diesem Zwecke beantragt. Zu Unrecht
behauptet er, der Regierungsrat habe diesem Antrag nicht stattgegeben:
Die mit der Instruktion der Beschwerde beauftragte Justizdirektion hat ein
Gutachten des Forstmeisters des Mittellandes über jene Frage eingeholt,
und der Entscheid des Regierungsrates beruht wesentlich auf dessen
Feststellung, dass das Land beim Sagihüsli zu höchstens einem Drittel
und der Lindacker überhaupt nicht für Forstbaumschulen geeignet sei.
In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird die Neutralität des
genannten Experten in Frage gestellt, weil er Staatsbeamter und der
Staat im vorliegenden Verfahren Partei und zudem ein Konkurrent des
Beschwerdeführers sei, da er ebenfalls die Aufzucht von Forstpflanzen
betreibe. Dadurch, dass der Kanton Bern das Einspruchsverfahren
gemäss Art. 18 ff. EGG eingeführt und die Grundbuchverwalter damit
betraut hat, bei Vorliegen der gesetzlichen Gründe von Amtes wegen
Einspruch zu erheben (Art. 8 und 9 des EG z. EGG vom 23.11.52), wird
er indessen nicht zur Partei. Als solche könnte höchstens allenfalls
der Grundbuchverwalter erscheinen, der das mit den Interessen der
Kaufskontrahenten kollidierende Interesse der Allgemeinheit an der
Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes zu wahren hat, nicht aber der Staat
selbst; dieser hat vielmehr durch andere Organe, Regierungsstatthalter und
Regierungsrat, für die unparteiische Anwendung des Gesetzes zu sorgen. Es
ist ohne weiteres gegeben, dass der Regierungsrat hiebei Fachfragen, wie
diejenige nach der Eignung bestimmter Liegenschaften für gewisse Gewerbe,
durch seine sachverständigen Beamten begutachten lässt; das war hier der
Forstmeister. Es liegt nichts vor, was ihn als befangen erscheinen liesse;
der Einwand, das sei der Fall, weil der Staat wie der Beschwerdeführer
die Aufzucht von Forstpflanzen betreibe und somit dessen Konkurrent sei,
verdient nicht ernst genommen zu werden.
Auch sachlich werden die Feststellungen des Forstmeisters des
Mittellandes durch nichts entkräftet. Zu einem ähnlichen Ergebnis wie er
war schon der in einem früheren Verfahren vom Regierungsstatthalter von
Aarberg als Experte zugezogene Landwirt Schneeberger gelangt; insbesondere
hatte auch er den Lindacker als für Forstbaumpflanzungen kaum geeignet
bezeichnet, da solche nicht ins offene Feld, sondern in oder an den Wald
gehörten. Das vom Beschwerdeführer eingereichte Gutachten Jaeggi befasst
sich entgegen seiner Behauptung überhaupt nicht mit der Frage der Eignung
des gekauften Landes für Forstbaumschulen, sondern nur mit der Wichtigkeit
des Bodenwechsels für solche, die nicht bestritten ist. Gestützt auf die
vorliegenden Gutachten durfte der Regierungsrat davon ausgehen, dass das
Land beim Sagihüsli zu höchstens einem Drittel und der Lindacker überhaupt
nicht für den vom Beschwerdeführer verfolgten gewerblichen Zweck, die
Anlage von Forstbaumschulen, geeignet ist.
Vor Bundesgericht macht der Beschwerdeführer neu geltend, er ziehe auch
Ziersträucher auf und hiefür eigne sich auch offenes Land ohne weiteres.
Damit will er offenbar behaupten, der Lindacker sei entgegen der Annahme
der Experten für die gewerbliche Ausnützung geeignet. Indessen geht
aus seinen eigenen Angaben hervor, dass er den Lindacker gar nicht zur
Anlage von Pflanzschulen, weder für Forstpflanzen noch für Ziersträucher,
sondern zum Abtausch gegen anderes Land verwenden will - vermutlich
eben wegen seiner mangelnden Eignung für die von ihm hauptsächlich
gezogenen Forstpflanzen. Ob eine Verwendung zum Abtausch noch als eine
"gewerbliche Ausnützung" des Bodens im Sinne von Art. 19 lit. c EGG
angesehen werden kann, erscheint als zweifelhaft. Diese Bestimmung will
die Auflösung landwirtschaftlicher Gewerbe durch den Verkauf der dazu
gehörenden Liegenschaften verhindern, lässt sie aber ausnahmsweise zu,
wo wichtige Gründe das rechtfertigen. Einen solchen Grund erblickt
sie namentlich darin, dass die Liegenschaften zur Überbauung oder zur
gewerblichen oder industriellen Ausnützung des Bodens verkauft werden und
sich hiefür eignen. Daraus könnte geschlossen werden, dass die verkauften
Liegenschaften selbst zu einem der genannten Zwecke verwendet werden und
dafür geeignet sein müssen; ihre Verwendung als Tauschobjekt genüge dann
nicht, um die Ausnahme von der Schutzbestimmung zu begründen. Der Vertreter
des Regierungsrates hat am gerichtlichen Augenschein nachdrücklich darauf
hingewiesen, dass eine allgemeine Zulassung von Landerwerb zum Abtausch
einer Umgehung der gesetzlichen Ordnung Tür und Tor öffnen würde. Wie es
sich damit verhält, kann hier dahingestellt bleiben. Ob ein Kauf einer
zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehörenden Liegenschaft bewilligt
werden darf, wenn nicht die direkte Verwendung zu gewerblicher Ausnützung,
sondern lediglich ein Abtausch beabsichtigt ist, könnte abschliessend nur
beurteilt werden, wenn mit dem Kaufvertrage über die Liegenschaft auch
die Verträge über den geplanten Abtausch vorgelegt würden. Hier liegen
aber keine solchen Verträge vor; der Beschwerdeführer hat in seiner
Replikschrift und beim gerichtlichen Augenschein lediglich erklären
können, dass Tauschmöglichkeiten bestehen. Bei dieser Sachlage hat
sich die gerichtliche Beurteilung auf die Feststellung zu beschränken,
dass eine gewerbliche Ausnützung des Bodens im Sinne des Gesetzes nicht
nachgewiesen ist.
Übrigens träfe auch die weitere Voraussetzung nicht zu, wonach das
Kaufobjekt für die geplante gewerbliche Ausnützung geeignet sein muss. Das
landwirtschaftliche Gewerbe, das der Beschwerdeführer kaufen will, umfasst
201 ar. Die Liegenschaft Lindacker von 126 ar ist nach dem Gesagten gar
nicht für die gewerbliche Ausnützung des Bodens bestimmt, übrigens nach den
Gutachten auch nicht dafür geeignet. Von der 75 ar haltenden Liegenschaft
Sagihüsli ist nach dem Gutachten des Forstmeisters des Mittellandes,
das in diesem Punkte vom Beschwerdeführer nicht beanstandet wird,
höchstens ein Drittel für die Anlage einer Forstpflanzschule geeignet. Es
bedarf keiner näheren Ausführungen, dass die Eignung von höchstens einem
Achtel der gesamten Fläche für den gewerblichen Zweck die Auflösung des
landwirtschaftlichen Gewerbes nicht zu rechtfertigen vermag.
Erwägung 4
4.- In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beruft sich der
Beschwerdeführer zum erstenmal auch auf den Schlusssatz von Art. 19 lit. c
EGG und macht geltend, die Aufhebung des landwirtschaftlichen Gewerbes
lasse sich noch durch einen anderen wichtigen Grund rechtfertigen,
nämlich dadurch, dass der im Jahre 1884 geborene Verkäufer Ineichen
keine Nachkommen habe, die sein Heimwesen übernehmen wollten, und dass er
sich durch das im Kaufvertrag vorbehaltene Wohn- und Nutzungsrecht ein
bescheidenes zusätzliches Tätigkeitsfeld für seine alten Tage gewahrt
habe. Dieses Recht war allerdings schon in einem früheren Verfahren
erwähnt worden, auf das sich der Beschwerdeführer im Verfahren vor dem
Regierungsrate bezog. Damals war es aber nicht als wichtiger Grund für
die Aufhebung des landwirtschaftlichen Heimwesens angerufen gewesen,
sondern nur zur Begründung des niedrigen Kaufpreises. Es war daher vom
Regierungsrate auch nicht unter jenem Gesichtspunkte zu überprüfen.
Erst vor Bundesgericht hat der Beschwerdeführer geltend gemacht,
dass die schon im kantonalen Verfahren vorgebrachten Tatsachen einen
anderen wichtigen Grund im Sinne des Schlusssatzes von Art. 19 lit. c
EGG bildeten. Dieser neue Rechtsstandpunkt ist indessen vom Bundesgericht
zu überprüfen, da es das Bundesrecht von Amtes wegen anzuwenden hat. Ob
ein bestimmter Tatbestand einen wichtigen Grund im Sinne jener Bestimmung
bildet'ist entgegen der Auffassung des Regierungsrates keine Ermessens-,
sondern eine Rechtsfrage.
Nach den Feststellungen am gerichtlichen Augenschein steht ausser
Zweifel, dass Ineichen nicht auf den Verkauf angewiesen ist, sondern
lediglich die ihm von Stämpfli gebotene Gelegenheit benützt, den Verkauf
mit der Nutzung auf Lebenszeit zu verbinden. Sein Ziel, seine alten Tage
mit einer reduzierten landwirtschaftlichen Tätigkeit auf dem Heimwesen zu
verbringen, erreicht er auch, wenn er dieses zu Eigentum behält; deshalb
legt er keinen grossen Wert auf den Verkauf. Es geht im Grunde nicht um
jene Möglichkeit, sondern nur darum, ob Ineichen noch bei Lebzeiten die
Liegenschaft verkauft oder ob das später seine Erben tun. Darin liegt
kein wichtiger Grund, der die mit dem vorliegenden Kaufvertrag verbundene
Aufhebung der Existenzfähigkeit des Heimwesens rechtfertigen könnte.