BGE 139 III 145
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Urteilskopf
139 III 145
20. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. et B.
contre C. et D. (recours en matière civile)
4A_609/2012 du 26 février 2013
Regeste
Art. 255 und 266 OR.
Der Abschluss von Kettenmietverträgen ist zulässig unter Vorbehalt einer
Gesetzesumgehung. Das Vorliegen einer solchen hat diejenige Partei zu beweisen,
die sich auf die Bestimmung beruft, die umgangen worden sein soll.
Gesetzesumgehung im konkreten Fall verneint (E. 4).
Erwägungen ab Seite 145
BGE 139 III 145 S. 145
Extrait des considérants:
4. Les recourants invoquent une violation des art. 255 et 266 al. 1 CO. En
substance, ils plaident qu'il est en principe licite de conclure successivement
plusieurs baux à durée déterminée, sauf dans l'hypothèse d'une fraude à la loi.
La cour cantonale aurait retenu à tort que cette exception était réalisée, en
se fondant sur la prémisse erronée que les contrats en chaîne ne doivent être
admis que de façon restrictive, soit uniquement lorsqu'un intérêt objectif et
légitime du bailleur le justifie.
BGE 139 III 145 S. 146
4.1 La question des "contrats en chaîne" ("Kettenverträge") s'est tout d'abord
posée en droit du travail. Il convient d'évoquer la jurisprudence et la
doctrine y relatives.
Le contrat de travail peut être conclu pour une durée déterminée ou
indéterminée (art. 319 al. 1 CO). Le droit suisse autorise en principe les
parties à conclure un nouveau contrat de durée déterminée à la suite d'un
contrat du même type; toutefois, l'art. 2 al. 2 CC, qui prohibe la fraude à la
loi, s'oppose à la conclusion de "contrats en chaîne" dont la durée déterminée
ne se justifie par aucun motif objectif, et qui ont pour but d'éluder
l'application des dispositions sur la protection contre les congés ou
d'empêcher la naissance de prétentions juridiques dépendant d'une durée
minimale des rapports de travail (ATF 129 III 618 consid. 6.2 p. 624; ATF 119 V
46 consid. 1c p. 48; arrêt 4C.51/ 1999 du 20 juillet 1999 consid. 2b, in
Jahrbuch des schweizerischen Arbeitsrechts [JAR] 2000 p. 105; Message du 9 mai
1984 concernant [...] la révision des dispositions sur la résiliation du
contrat de travail dans le code des obligations, FF 1984 II 617 s.). En règle
générale, une succession de deux contrats ne constitue pas un abus de droit;
cependant, le nombre de contrats n'est à lui seul pas déterminant (arrêt 4C.51/
1999 précité, ibidem).
La doctrine ne critique pas cette jurisprudence; elle insiste sur le fait que
la fraude doit être retenue lorsqu'aucune raison objective, respectivement
aucune circonstance économique ou sociale particulière ne justifie de conclure
une chaîne de contrats à durée limitée (STREIFF/VON KAENEL/RUDOLPH,
Arbeitsvertrag, 7^e éd. 2012, n° 7 ad art. 334 CO; GABRIEL AUBERT, in
Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2^e éd. 2012, n° 6 ad art.
334 CO; FAVRE/TOBLER/MUNOZ, Le contrat de travail, 2^e éd. 2010, n^os 2.1 ss ad
art. 334 CO; RÉMY WYLER, Droit du travail, 2^e éd. 2008, p. 453; BRUNNER/BÜHLER
/WAEBER/BRUCHEZ, Commentaire du contrat de travail, 3^e éd. 2004, n° 6 ad art.
334 CO; STAEHELIN/VISCHER, Zürcher Kommentar, 3^e éd. 1996, n° 5 ad art. 334 CO
; MANFRED REHBINDER, Berner Kommentar, 1992, n° 13 ad art. 334 CO). Elle ne
cache pas qu'il peut être difficile de départager un cas licite d'une fraude à
la loi (SUBILIA/DUC, Droit du travail, 2010, n° 7 ad art. 334 CO). Entre autres
exemples de motif objectif, elle cite le cas où le travailleur lui-même ne veut
s'engager que pour une durée déterminée (STREIFF/VON KAENEL/RUDOLPH, op. cit.,
n° 7 ad art. 334 CO p. 887; WOLFGANG PORTMANN, in Basler Kommentar,
Obligationenrecht, vol. I, 5^e éd. 2011, n° 8 ad art. 334 CO).
4.2 Comme le contrat de travail, le bail à loyer peut être conclu pour une
durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée
BGE 139 III 145 S. 147
lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue
(art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO); si un tel bail est reconduit
tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO).
4.2.1 Le Tribunal fédéral n'a que rarement été saisi de litiges concernant une
succession de baux à durée déterminée.
En 2000, il s'est vu soumettre une affaire où les parties avaient
successivement conclu trois baux d'une année se rapportant à un magasin
self-service entièrement équipé, dans l'enceinte d'un camping; il était convenu
que les négociations en vue d'un éventuel renouvellement devaient avoir lieu au
moins trois mois avant l'échéance. Peu après la conclusion du troisième
contrat, il avait été précisé que le renouvellement n'était pas automatique et
que cette "prolongation" était le "dernier test pour un contrat de longue durée
en cas de convenance et d'efficacité prouvées". Par formule notifiée en
septembre 1997, le bailleur avait déclaré résilier le bail pour la fin de
l'année, soit le terme convenu.
Le Tribunal fédéral a jugé que la qualification de contrats à durée déterminée
était conforme au droit fédéral. L'arrêt attaqué faisait clairement ressortir
que les parties avaient la volonté réelle et concordante de conclure des baux
de durée déterminée, prenant fin sans résiliation. Il n'y avait aucun motif
dans le cas concret de déroger à l'autonomie contractuelle. Le fait que le
bailleur ait notifié une résiliation superflue ne modifiait en rien cette
analyse (arrêt 4C.455/ 1999 du 21 mars 2000 consid. 2, résumé et commenté in
Droit du bail 2002 p. 34 et MietRecht Aktuell [MRA] 2001 p. 69).
En 2003, la Cour de céans s'est prononcée sur l'enchaînement de six baux ayant
pour objet un local de dancing, et dont la durée était limitée à un an et huit
mois pour le premier contrat, respectivement un an pour les baux ultérieurs.
L'autorité cantonale avait constaté que la bailleresse - une banque - avait un
motif objectif de conclure des contrats de durée restreinte: ayant repris
l'immeuble dans le cadre d'une exécution forcée, elle était en droit de
minimiser le risque financier lié au bail, dans un domaine qui sortait de son
cercle d'affaires. Elle avait en outre dû sommer plusieurs fois le locataire
pour des retards de loyer.
Le Tribunal fédéral a approuvé la solution cantonale quant à son résultat. Il a
précisé que le cas concret ne révélait pas de motifs de transposer en droit du
bail la jurisprudence sur les contrats de travail en
BGE 139 III 145 S. 148
chaîne. A l'instar de PETER HIGI, il ne voyait pas quelle règle vouée à la
protection des locataires aurait été éludée, sachant que le locataire, à la
différence du travailleur, ne pouvait tirer aucune prétention de la durée du
contrat en tant que telle. Si les parties s'étaient engagées pour une durée
indéterminée, la bailleresse aurait tout aussi bien pu résilier le bail pour le
prochain terme. Enfin, dans la perspective d'une éventuelle prolongation, l'on
devait tenir compte de la durée totale de la relation contractuelle, de sorte
que le locataire n'était pas lésé (arrêt 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid.
3.2 et 3.3).
En 2010, le Tribunal fédéral a été saisi d'un recours contre un refus de
prolongation de bail. Le deuxième contrat à durée déterminée avait été conclu
alors que la bailleresse se trouvait en liquidation concordataire. Il
s'agissait de réaliser le produit de liquidation le plus élevé possible; dans
cette perspective, l'on pouvait trouver des avantages à maintenir le bail, ou
au contraire à le résilier. Il était légitime que les liquidateurs veuillent
garder toutes les options ouvertes. Il ne pouvait dès lors être question de
contrats en chaîne destinés à éluder les règles contre les congés abusifs
(arrêt 4A_420/2009 du 11 juin 2010 consid. 5.3 et 5.4).
Dans les quelques affaires jugées, le recours aux baux de durée déterminée
pouvait donc clairement s'expliquer par un autre motif que l'intention du
bailleur de frauder la loi.
4.2.2 La loi ne contient aucune disposition interdisant de conclure
successivement plusieurs baux à durée déterminée. A l'instar de l'art. 334 CO
pour le contrat de travail, l'art. 266 al. 2 CO envisage expressément une
reconduction tacite du bail à durée déterminée et présume que le nouveau
contrat est de durée indéterminée; rien n'empêche toutefois les parties de
convenir d'un nouveau contrat à terme fixe (cf. p. ex. DAVID LACHAT, Le bail à
loyer, 2008, p. 605 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4^e éd. 1995, n° 49 ad
art. 266 CO; pour le contrat de travail, cf. FF 1984 II 617). Cela étant, la
conclusion successive de baux à durée déterminée peut aboutir globalement au
même résultat qu'un contrat de durée indéterminée résiliable; il faut
rechercher dans quelle mesure la première construction juridique est
susceptible d'éluder des dispositions impératives protégeant le locataire.
4.2.3 Certaines prétentions du travailleur sont directement dépendantes de la
durée des rapports de travail; l'on peut citer le droit au salaire en cas
d'empêchement de travailler (art. 324a CO), les délais de résiliation (art.
335c CO), l'interdiction pour l'employeur de résilier
BGE 139 III 145 S. 149
en temps inopportun (art. 336c CO), ou encore le droit à une indemnité de
licenciement à raison de longs rapports de travail (art. 339b CO). Tel n'est
pas le cas en droit du bail, ce qui n'exclut pas encore une fraude à la loi
pour d'autres motifs (cf. toutefois art. 253a al. 2 CO, qui n'entre pas en
considération).
Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en
particulier sur les points suivants: prenant fin sans congé, il sort du champ
d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de
nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne
peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité
contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour
le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif (
ATF 128 III 419 consid. 2.4.1; LACHAT, op. cit., p. 399 n. 3.1.3 et p. 414 s.
n. 4.2.8); si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur
pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de
loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de
bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art.
273 al. 2 CO).
L'impossibilité de modifier le loyer peut être à l'avantage de l'une ou l'autre
partie. Cela étant, l'enchaînement de baux à durée déterminée procure divers
avantages au bailleur. Si le locataire a la possibilité de contester le loyer
initial, la doctrine relève à juste titre que la loi pose des conditions plus
restrictives que pour s'opposer à une majoration de loyer en cours de contrat à
durée indéterminée (cf. SEBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial,
2005, p. 132 s. n. 285; HIGI, op. cit., n° 54 ad art. 266 CO). L'on se
contentera ici d'évoquer le fait que dans le premier cas, le locataire n'est
pas quitte d'établir le caractère abusif du nouveau loyer (cf. art. 270b CO).
Il doit encore démontrer une contrainte (art. 270 al. 1 let. a CO); à défaut,
le loyer initial est attaquable uniquement s'il a sensiblement augmenté par
rapport au précédent, par quoi il faut entendre une augmentation supérieure à
10 % (art. 270 al. 1 let. b CO; ATF 136 III 82 consid. 3.4). L'on ajoutera que
dans un système de contrats en chaîne, le bailleur pourra imposer à chaque
nouveau contrat une augmentation inférieure ou égale à 10 % en échappant à tout
contrôle judiciaire si le locataire ne se trouve pas dans une situation de
contrainte. La possibilité de s'opposer à une majoration de loyer conduisant à
un rendement excessif (art. 270b CO) serait ainsi rendue inopérante (cf. HIGI,
op. cit., n° 54 ad art. 266 CO).
BGE 139 III 145 S. 150
Le délai pour requérir une prolongation de bail est de 30 jours dès la
réception du congé s'il s'agit d'un bail de durée indéterminée; il est de 60
jours avant l'expiration d'un bail de durée déterminée (art. 273 al. 2 CO). La
conclusion successive de baux de très courte durée, inférieure au délai légal,
pourrait mettre à néant ce droit (LACHAT, op. cit., p. 604 n. 3.2.4). A cela
s'ajoute que la formule officielle, obligatoire pour notifier un congé, doit
expressément signaler ce droit (art. 266l al. 2 CO et art. 9 al. 1 let. d OBLF
[RS 221.213.11]), alors que le signataire d'un bail à durée déterminée,
pourtant soumis à un délai de réquisition plus sévère, ne bénéficiera pas d'une
telle information.
Subsiste la question de la protection contre les congés. Celle-ci est
étroitement liée à la protection des droits conventionnels et légaux du
locataire, en particulier le droit à un loyer non abusif. Il s'agit d'éviter
que le risque de résiliation ne dissuade le locataire de faire valoir ses
droits; le bailleur ne doit pas profiter abusivement d'une position
prédominante sur le locataire (cf. Message du 27 mars 1985 concernant
l'initiative populaire "pour la protection des locataires" [...], FF 1985 I
1376 et 1378). La loi prévoit que le congé est annulable lorsqu'il contrevient
aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), et notamment s'il est dû au
fait que le locataire a émis de bonne foi des prétentions découlant du bail, ou
s'il est donné pendant une procédure de conciliation ou une procédure
judiciaire en rapport avec le bail, ou dans les trois ans à compter de la fin
d'une telle procédure (art. 271a al. 1 let. a, d et e CO).
Dans un système de baux à durée déterminée, chaque partie est entièrement libre
de conclure ou non un nouveau contrat à l'expiration du précédent, sans avoir à
se justifier. Le bailleur peut ainsi refuser son accord parce qu'il a succombé
dans une procédure, ou parce qu'il estime le locataire trop revendicateur; le
locataire n'a aucun moyen juridique de le contraindre à la poursuite des
relations contractuelles. Ce risque peut inciter le locataire à se montrer
docile et à ne pas revendiquer des droits, afin de ne pas compromettre ses
chances d'obtenir un renouvellement de son bail; il pourra notamment hésiter à
contester un loyer initial abusif (NICOLAS SAVIAUX, Baux de courte durée
successifs et contestation du loyer initial, PJA 2010 p. 289 et 300 s.; BOHNET/
DIETSCHY, in Droit du bail à loyer, 2010, n° 9 ad art. 255 CO), à demander des
travaux ou à contester des décomptes de chauffage. L'on peut également imaginer
que le bailleur entende garder la liberté de conclure avec un autre locataire
disposé à payer davantage, alors
BGE 139 III 145 S. 151
qu'il s'expose normalement à une annulation de congé si l'application de la
méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse qu'il puisse majorer
légalement le loyer (ATF 120 II 105 consid. 3b/ bb). Les art. 271 ss CO ne
visent pas seulement à réglementer l'exercice du droit formateur à la
résiliation du contrat, mais aussi et surtout à garantir l'effectivité des
droits du locataire, considéré comme la partie faible au contrat.
4.2.4 Il découle de ce qui précède que la conclusion successive de baux à durée
limitée peut permettre au bailleur d'échapper à des règles impératives
conférant des droits au locataire, telles les règles contre les loyers abusifs,
ou contre les congés abusifs (LACHAT/THANEI, in Das Mietrecht für die Praxis, 8
^e éd. 2009, p. 502 n. 24/3.11; RAOUL FUTTERLIEB, Erstreckung eines befristeten
Mietverhältnisses, Kommentar, in MRA 2001 p. 72 s., contra HIGI, op. cit., n°
42 ad art. 266 CO).
L'on en vient donc à la conclusion qu'il est sur le principe licite d'enchaîner
des baux de durée déterminée, sous réserve d'une fraude à la loi (cf. MAJA
BLUMER, Gebrauchsüberlassungsverträge, TDPS vol. VII/3, 2012, p. 105 s. n. 327;
Le droit suisse du bail à loyer, adaptation française par Burkhalter/
Martinez-Favre, 2011, n° 20 ad art. 255 CO; HIGI, op. cit., n° 42 ad art. 266
CO). Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de
s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée
déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives. S'il est
vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de procurer des
avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de
principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement (contra
ROGER WEBER, in Basler Kommentar, op. cit., n° 6 ad art. 255 CO, approuvé par
LACHAT/THANEI, op. cit., p. 502 n. 24/3.11). La partie qui entend faire
appliquer la norme éludée - soit en l'occurrence le locataire - doit établir
l'existence d'une fraude à la loi.
Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix consensuel d'une
construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté,
constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une
appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (cf. ATF
125 III 257 consid. 3b).
4.3
4.3.1 La Cour de justice a évoqué la jurisprudence et la doctrine relatives aux
contrats en chaîne; elle a résumé la position doctrinale en ce sens que seules
des conditions particulières requérant la poursuite d'intérêts légitimes
pouvaient permettre la conclusion de contrats en
BGE 139 III 145 S. 152
chaîne. La cour a ensuite émis son propre avis, selon lequel l'enchaînement de
baux d'habitation de durée limitée ne devait être admis que de manière
restrictive, soit lorsque cette pratique répondait à un intérêt objectif et
légitime du bailleur; à son sens, il convenait de se montrer particulièrement
strict lorsque le locataire subissait cette pratique et n'y souscrivait qu'à
raison de la pénurie sévère de logements sur le marché local.
Passant à l'examen du cas concret, la cour cantonale a relevé que les bailleurs
n'avaient pu établir aucun motif susceptible de rendre légitime la conclusion
de baux de durée déterminée, laquelle était érigée en politique de gestion de
leur parc immobilier. Ils n'avaient pas indiqué pour quel motif ils avaient
refusé en janvier 2009 d'accorder un bail de deux ans et avaient expressément
spécifié que le bail ne serait pas renouvelé après l'échéance proposée; la
volonté de relouer le logement à un locataire de leur choix, plus précisément
un ami du fils de la bailleresse, ne pouvait légitimer ce comportement,
puisqu'ils n'avaient fait une proposition en ce sens que l'année suivante, en
2010. Quant aux locataires, ils n'étaient certes à l'époque, en 2004 comme en
2005, sans doute pas opposés à la conclusion de baux à durée déterminée, dès
lors qu'ils étaient récemment venus d'Espagne pour occuper des emplois [au
Centre X.] notoirement attribués sur des bases annuelles. Leur situation avait
toutefois évolué par la suite. L'intimé avait été engagé par une banque, par
contrat de durée indéterminée; quant à l'intimée, elle avait continué de
travailler pour le Centre X. avant de se trouver au chômage dès juin 2010. Ils
avaient ainsi conçu de demeurer durablement à Genève, ce qu'ils avaient exprimé
aux bailleurs en janvier 2009. Ils avaient certes menti en affirmant leur
intention de vouloir retourner en Espagne en juin 2010; ce mensonge était
toutefois destiné à convaincre les bailleurs de leur accorder une prolongation
de quelques mois. En définitive, il fallait conclure que les baux avaient été
limités dans leur durée pour éluder les dispositions légales sur la protection
des locataires.
4.3.2 La Cour de justice semble avoir adopté une prémisse erronée, selon
laquelle l'enchaînement de baux à durée déterminée ne serait admissible que si
le bailleur peut justifier d'un motif particulier, à défaut de quoi la fraude à
la loi devrait être retenue. En réalité, la loi ne requiert aucun motif
particulier pour conclure un bail de durée déterminée et n'interdit pas
d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce type. Il s'agit bien plutôt de
rechercher si les faits recueillis conduisent à la conclusion que le bailleur a
mis en place un système qui ne
BGE 139 III 145 S. 153
s'explique que par la volonté de contourner des règles impératives. Le fardeau
de la preuve incombe au locataire; le bailleur n'a pas à établir un intérêt
spécial à conclure des baux de durée déterminée.
4.3.3 L'état de fait ne fournit que quelques éléments sur les circonstances
entourant la conclusion des contrats. La Cour de justice retient apparemment
que les bailleurs ont spontanément proposé des baux à durée déterminée, au nom
d'une politique de gestion visant à leur laisser le plus de liberté possible.
Elle a concédé, manifestement sur la base d'une interprétation objective, que
les locataires, vu leur situation professionnelle, n'étaient initialement "sans
doute" pas opposés à des baux de durée déterminée. Le doute peut être levé: à
la signature, en février 2004, du premier bail annuel, la situation de l'intimé
était incertaine, puisqu'il arrivait d'Espagne et devait travailler pour le
Centre X., sur la base d'un contrat de travail annuel. Il a cosigné le bail
avec un colocataire qui est parti avant l'échéance contractuelle. L'intimé a
alors trouvé une autre colocataire, également venue d'Espagne, employée comme
lui par le Centre X. sur la base de contrats annuels. Leur premier bail commun
signé en décembre 2004 était limité à deux ans, les locataires - et eux seuls -
ayant toutefois la faculté de résilier le contrat après une année.
La Cour de justice relève que la situation des locataires a ensuite évolué, et
qu'ils ont conçu de rester durablement à Genève. Il n'apparaît pas que ces
éléments étaient déjà réunis lorsque a été signé le contrat du 3 octobre 2006.
A cette époque, l'intimée était toujours employée par le Centre X. Quant à
l'intimé, il est constant qu'il a changé d'employeur et obtenu un contrat de
durée indéterminée, mais à une date indéfinie. Rien n'indique que sa situation
professionnelle était déjà stabilisée à ce moment-là.
Subsiste le dernier contrat, négocié en janvier 2009. Les bailleurs ont proposé
un bail d'un an, non renouvelable. Les locataires ont demandé un bail de deux
ans, renouvelable. Toutefois, deux semaines après, ils ont déclaré qu'ils
devaient regagner l'Espagne à la fin du mois de juin 2010 et ont sollicité un
bail jusqu'à cette date. Les bailleurs ont fait droit à leur demande. Même si
l'intention réelle des locataires était autre, les bailleurs pouvaient de bonne
foi se fier à leurs déclarations.
Les éléments qui précèdent, en particulier ceux afférents à la situation
professionnelle des intimés, n'autorisent pas à conclure que les bailleurs
avaient l'intention de s'engager pour une durée indéterminée, mais ont opté
pour des baux de durée limitée afin d'échapper aux
BGE 139 III 145 S. 154
règles sur le loyer abusif et sur la protection contre les congés. Il n'est pas
non plus établi que les bailleurs auraient concrètement cherché à tirer profit
de la construction juridique proposée. Les bailleurs ont certes augmenté le
premier loyer initial de 33 %, mais les locataires n'allèguent pas avoir été
dissuadés de le contester et, surtout, ne plaident pas que ce loyer était
abusif. Par la suite, les bailleurs n'ont jamais augmenté le loyer. Les
locataires ne soutiennent pas non plus avoir été empêchés de faire valoir
d'autres prétentions. La Cour de justice relève certes que les bailleurs n'ont
pas indiqué pour quel motif ils avaient refusé en janvier 2009 de prolonger une
nouvelle fois le bail de deux ans et avaient expressément spécifié qu'il ne
serait pas reconduit. Cela ne signifie pas encore que le refus de poursuivre la
relation contractuelle puisse être assimilé à un congé contraire à la bonne
foi. En particulier, il n'apparaît pas que les bailleurs auraient agi par
vengeance ou représailles; l'hypothèse d'un congé économique abusif ne saurait
non plus être retenue, sans plus autre renseignement sur le loyer.
La Cour de justice s'est focalisée sur la situation de pénurie notoire existant
sur le marché du logement en ville de Genève, et sur la déclaration des
bailleurs selon laquelle ils privilégiaient les baux à durée limitée afin de
préserver leur liberté de conclure ou non de nouveaux contrats. Il est
indéniable que de tels éléments peuvent constituer des indices d'une fraude à
la loi; dans une situation de pénurie, l'on admettra facilement que le
locataire ne contrevient pas à la bonne foi en invoquant une fraude à la loi
après avoir accepté de conclure des contrats de durée déterminée. Toutefois,
l'appréciation des circonstances concrètes, prises dans leur ensemble, ne
permet en l'occurrence pas de conclure que la construction juridique proposée
par les bailleurs ne s'expliquait que par le but de contourner les règles
impératives de protection des locataires, alors que la situation
professionnelle des locataires, venus d'Espagne pour travailler en Suisse, est
restée longtemps indécise, et que les locataires ont ensuite affirmé devoir
rentrer dans leur pays.
En définitive, la cour cantonale a enfreint le droit fédéral en retenant une
fraude à la loi, qui l'a conduite à constater que les parties étaient toujours
liées par un contrat de durée indéterminée. Il faut au contraire constater que
le bail a valablement pris fin le 30 juin 2010. Les autres griefs soulevés par
les recourants s'en trouvent par là-même privés d'objet.