BGE 136 III 74
Urteilskopf
136 III 74
9. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. SA contre
époux Y. (recours en matière civile)
4A_412/2009 du 15 décembre 2009
Regeste
Miete; quartierübliche Mietzinse (Art. 269a lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG).
Definition des Quartiers im Sinne von Art. 269a lit. a OR. Die Umgrenzung des
Territoriums, das als Quartier zu betrachten ist, hängt in erster Linie von den
tatsächlichen und historischen Verhältnissen des Ortes ab. Es obliegt den
kantonalen Behörden, bei Vorliegen besonderer Umstände das Quartier unabhängig
von den Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG zu umreissen. Das Bundesgericht
greift dabei nur zurückhaltend ein (E. 2).
Mit der Mietsache vergleichbare Wohnräume im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG. Bei
einem Abstand der Baujahre von mehr als 20 Jahren sind Liegenschaften nicht
mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu betrachten. Das Kriterium der
Anzahl der Zimmer ist nicht notwendigerweise ausschlaggebend, wenn grosse
Wohnungen zum Vergleich stehen. Erfordernis eines konkreten Vergleichs gestützt
auf die genaue Angabe der angewendeten Kriterien (E. 3).
Sachverhalt ab Seite 75
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A. En 1974, X. SA a donné en location aux époux Y. un appartement de six pièces
d'une surface de 174 m^2 situé au deuxième étage de l'immeuble sis à la rue
Charles-Sturm xxx, à Genève. Depuis le 1^er juillet 1994, le loyer, sans les
charges, s'élève à 15'948 fr. par an, soit 1'329 fr. par mois, avec un taux
hypothécaire de référence de 5,5 %.
L'immeuble abritant l'appartement a été construit en 1893 et rénové en 1979;
selon les locataires, la rénovation n'a concerné que la façade. Il est équipé
du téléréseau collectif, d'un interphone, du chauffage central et d'un
ascenseur. Le bâtiment, dont l'état général est bon, est situé en bordure du
boulevard des Tranchées, artère enregistrant un trafic automobile intense. Il
se trouve à proximité de commerces, de restaurants, des transports publics,
d'écoles et de jardins publics. L'appartement comprend un hall d'entrée, des
fenêtres à double vitrage, des installations électriques anciennes et des
dépendances; la cuisine n'est ni agencée, ni équipée; le logement ne bénéficie
pas d'un parking.
Par avis officiel du 2 mars 2007, X. SA a résilié le bail pour le 30 juin 2007.
Le congé a été signifié pour des motifs économiques, afin de relouer
l'appartement à un tiers pour un loyer supérieur.
B. Les époux Y. ont saisi la Commission de conciliation d'une requête en
annulation de congé.
Non conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève. Par jugement du 17 septembre 2008 rendu après instruction
écrite, sans audition des parties et sans les enquêtes sollicitées par la
bailleresse, le tribunal a annulé le congé. En substance, il a retenu qu'aucun
des trente objets comparatifs présentés par la bailleresse n'était comparable à
l'appartement dont le bail avait été résilié et, partant, que X. SA n'avait pas
démontré qu'elle pourrait relouer l'appartement à un tiers pour un loyer non
abusif supérieur au loyer payé par les locataires actuels.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève a confirmé ce jugement par arrêt du 19 juin 2009. Sur les
trente appartements présentés à titre d'objets comparatifs, la cour cantonale
n'en a examiné que neuf, situés à
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proximité immédiate de rues comportant un trafic automobile important et dans
un périmètre délimité par le boulevard des Tranchées, la rue de l'Athénée, la
rue de Contamines et la rue Michel-Chauvet. Elle a d'emblée écarté les éléments
de comparaison sis en dehors de ce périmètre au motif qu'ils se trouvaient dans
un tissu urbain différent, comprenant des constructions plus récentes et
offrant un caractère plus résidentiel. Pour le surplus, la Chambre d'appel est
arrivée à la conclusion, pour des motifs divers, qu'aucun des neuf objets sis
dans le périmètre défini n'était comparable avec l'appartement occupé par les
époux Y.
C. X. SA a interjeté un recours en matière civile. Elle concluait
principalement à ce qu'il fût constaté que le bail avait été valablement
résilié avec effet au 30 juin 2007 et à ce qu'aucune prolongation de bail ne
fût accordée aux locataires; à titre subsidiaire, elle demandait le renvoi de
la cause à la cour cantonale.
Les époux Y. ont proposé principalement le rejet du recours; à titre
subsidiaire, ils demandaient le renvoi de la cause pour instruction
complémentaire et, plus subsidiairement, une prolongation de bail de quatre
ans.
La cour de céans a délibéré sur le recours en séance publique. Elle a admis
partiellement le recours, annulé l'arrêt attaqué et renvoyé l'affaire à la
Chambre d'appel pour nouvelle décision.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
2. En premier lieu, la recourante invoque une violation de l'art. 269a let. a
CO. Cette disposition précise qu'un loyer n'est en principe pas abusif s'il se
situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
2.1 Un congé motivé, comme en l'espèce, exclusivement par la volonté du
bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé
par le locataire dont le bail est résilié ne contrevient en principe pas aux
règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Pour être valable, une
résiliation dictée par des considérations d'ordre économique ne doit toutefois
pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le
bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au
loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé est
annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure
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l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, notamment parce
que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a
let. a CO) (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110; plus récemment, arrêt
4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1 et 2.2). En l'occurrence, il s'agit de
déterminer si une augmentation du loyer est possible en application de la
méthode absolue. Ce point n'est pas contesté.
2.2 Le grief de la recourante se rapporte à la détermination des loyers usuels
dans le quartier. La bailleresse reproche à la Chambre d'appel d'avoir défini
de manière trop restrictive la notion de "quartier" figurant à l'art. 269a let.
a CO et reprise à l'art. 11 al. 1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à
loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS
221.213.11), en retenant un périmètre extrêmement réduit d'environ six
hectares, qui correspond à 0,35 % de la surface de la ville de Genève, et en ne
tenant aucun compte du découpage administratif de la ville en seize quartiers.
2.2.1 Il convient de déterminer ce que la loi entend par quartier, notion qui
relève du droit.
La référence au quartier mentionné à l'art. 269a let. a CO a été reprise de
l'art. 15 al. 1 let. a AMSL (RO 1972 II 1531). Le terme de quartier figure
également dans la version allemande de l'art. 269a let. a CO ("quartierüblichen
Mietzinse"). Aucune définition ne ressort des textes légaux ni des travaux
législatifs. Le Tribunal fédéral n'a guère eu à se pencher sur cette notion. Il
a précisé toutefois que des immeubles pouvaient faire partie du même quartier
bien qu'ils soient situés dans des secteurs de la ville ayant des codes postaux
différents (ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322).
Le terme quartier, désignant la quatrième partie d'un tout, a été transposée
sur les villes romaines planifiées, qui étaient partagées en quatre parties par
deux routes perpendiculaires se croisant en leur milieu( Viertel en allemand).
Dans son acception actuelle, le quartier désigne la division administrative
d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une
certaine unité (cf. Le Grand Robert de la langue française). S'il forme un
ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif,
un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut guère se limiter
à quelques immeubles ou pâtés de maisons.
Aucun motif ne justifie de retenir à l'art. 269a let. a CO une notion plus
restreinte du quartier. En particulier, celui-ci ne se réduit pas à
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un complexe architectural homogène. A cet égard, l'art. 11 al. 1 OBLF, qui
précise comment calculer les loyers usuels du quartier, prescrit de prendre en
compte notamment l'emplacement et l'année de construction des objets présentés
à la comparaison; cela atteste que, pour faire partie d'un même quartier au
sens du droit du bail, les immeubles n'ont pas nécessairement à bénéficier
d'une situation semblable, ni à dater de la même période de construction.
L'idée est bien plutôt que le quartier couvre une certaine surface et qu'il
peut être hétérogène (dans ce sens: PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4^e éd.
1998, n° 34 ad art. 269a CO). Il est à relever par ailleurs que l'art. 269a
let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on
entend un village ou une petite ville, soit précisément une entité pouvant
avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments.
Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques
sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables,
par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la
limite de deux quartiers (cf. RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische
Mietrecht, Kommentar, 3^e éd. 2008, n° 11 ad art. 269a CO, p. 554; HIGI, op.
cit., n^os 33 et 35 ad art. 269a CO). Il n'est ainsi guère possible de poser
une règle générale à ce sujet; par rapport à un objet donné, la délimitation de
la portion de territoire à prendre en compte à titre de quartier dépendra
essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux.
Pour ces motifs, l'autorité cantonale est, de par sa connaissance des
circonstances locales, la mieux à même de cerner le quartier dans un cas
particulier. Le Tribunal fédéral n'interviendra qu'avec retenue, lorsqu'il
ressort de la décision cantonale que l'autorité précédente a méconnu la notion
de quartier ou n'en a pas tenu compte, qu'elle s'est fondée sur des faits qui
ne devaient jouer aucun rôle ou, au contraire, qu'elle n'a pas pris en
considération des faits pertinents, ou encore qu'elle a abouti à un résultat
manifestement erroné (cf. ATF 132 III 758 consid. 3.3. i.f. p. 762).
2.2.2 En l'espèce, la Chambre d'appel a examiné uniquement neuf objets
comparatifs situés dans le périmètre précité, dont ne fait du reste pas partie
la rue Charles-Sturm où se trouve l'appartement occupé par les intimés; ce
dernier est en bordure du boulevard des Tranchées, lequel délimite le périmètre
en question. La cour cantonale a exclu deux appartements situés dans le
périmètre retenu, au
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motif qu'ils ne se trouvaient pas à proximité immédiate de rues comportant un
trafic automobile important. Elle a considéré au surplus que les autres objets
présentés ne relevaient pas du même quartier au sens de l'art. 269a let. a CO
et pouvaient d'emblée être éliminés de la comparaison.
Le périmètre défini par la Chambre d'appel a la forme d'un quadrilatère
irrégulier d'environ 200 mètres sur 400 mètres. Il ne correspond ni à un
quartier historique, ni à une entité administrative. Sa superficie est
nettement plus restreinte que celle du quartier Centre-Plainpalais-Acacias ou
des quartiers adjacents des Eaux-Vives et de Champel. Les secteurs hors de ce
périmètre n'ont pas été pris en compte au seul motif qu'ils présentent un tissu
urbain différent, comprenant des constructions plus récentes et offrant un
caractère plus résidentiel. Ce faisant, la Chambre d'appel a apparemment exclu
ces secteurs de la ville sur la base d'une appréciation globale, parce qu'ils
semblent moins susceptibles de receler des appartements comparables à celui
occupé par les intimés. Il ne s'agit pas là d'un critère définissant le
quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. Un tel mode de procéder revient à
déclarer d'emblée non comparables tous les objets sis dans ces secteurs, sans
avoir à examiner concrètement s'ils le sont au regard des critères de l'art. 11
al. 1 OBLF. La Chambre d'appel ne pouvait pas restreindre de la sorte les
possibilités de la recourante de présenter des objets comparatifs. Il lui
appartenait de définir d'abord le quartier indépendamment des critères de
comparaison fixés à l'art. 11 al. 1 OBLF, puis d'examiner, sur la base de ces
critères, les objets comparatifs présentés par la recourante qui sont situés
dans le quartier tel que précédemment défini. Le grief tiré de la violation de
l'art. 269a let. a CO est fondé.
3. La recourante reproche également à la Chambre d'appel d'avoir violé l'art.
11 al. 1 OBLF et l'art. 274d al. 3 CO lors de l'examen des neuf objets
comparatifs pris en considération. Le moyen n'est pas devenu sans objet. En
effet, le Tribunal fédéral peut éventuellement éviter un renvoi et statuer
lui-même au fond s'il arrive à la conclusion que cinq de ces neuf objets sont
effectivement comparables à l'appartement occupé par les intimés (cf. consid.
3.1 infra).
3.1 Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour la constatation des
loyers usuels, dans la localité ou le quartier, sont ceux des logements
comparables à la chose louée, quant à leur emplacement, dimension, équipement,
état et année de construction (al. 1), à
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l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs
domine le marché (al. 3). En règle générale, le juge doit disposer de cinq
éléments de comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des
comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera
exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Sur cette base, le
Tribunal fédéral contrôle librement si les loyers usuels sont établis
conformément au droit fédéral (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arrêt 4C.265/
2000 du 16 janvier 2001 consid. 4, in SJ 2001 I p. 247). Les loyers de
référence doivent eux- mêmes ne pas être abusifs; il est donc nécessaire, en
principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues depuis le
moment où ils ont été fixés (ATF 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et les
parties sont tenues de lui soumettre toutes les pièces nécessaires. Selon la
jurisprudence relative à cette disposition, le juge n'a pas à instruire
d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il
doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à
l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent
à soupçonner que les allégations et offres de preuves d'une partie sont
lacunaires, il doit inviter cette partie à compléter ses moyens (ATF 125 III
231 consid. 4a p. 238 s.).
3.2 Les neuf éléments de comparaison pris en compte par la cour cantonale
doivent être examinés à l'aune de ces principes.
3.2.1 La Chambre d'appel a écarté six objets parce qu'ils ne répondaient pas au
critère de l'année de construction. Cinq appartements sont situés dans des
immeubles construits en 1921 et le bâtiment abritant le sixième logement date
de 1931; l'immeuble où logent les intimés ayant été construit en 1893, l'écart
avec les exemples présentés est de vingt-huit, respectivement trente-huit ans.
Selon la jurisprudence, des immeubles datant des deux premières décennies du
vingtième siècle sont comparables sous l'angle de l'année de construction (ATF
123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). Par la suite, le Tribunal fédéral a précisé
qu'une différence de plus de vingt ans ne permettait en tout cas pas de ranger
deux bâtiments dans la même période de construction (arrêt 4C.40/2001 du 15
juin 2001 consid. 5c/bb). Un assouplissement de la règle des vingt ans ne se
justifie pas. En effet, un certain schématisme s'impose dans ce domaine, afin
d'assurer la prévisibilité du droit et l'égalité de traitement.
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C'est dès lors à bon droit que la cour cantonale a éliminé de la comparaison
les six exemples précités.
3.2.2 Il reste trois objets - désignés sous les n^os 11, 21 et 23 des pièces
déposées par la bailleresse -, ce qui, en tout état de cause, est insuffisant
pour démontrer que le loyer payé par les intimés est inférieur aux loyers
usuels du quartier. Cela étant, les trois éléments de comparaison précités
appellent les observations suivantes.
La Chambre d'appel a écarté l'appartement de 180 m^2 situé dans l'immeuble sis
à la route de Florissant yyy (objet n° 11) notamment parce qu'il comporte sept
pièces alors que le logement occupé par les intimés n'en a que six. Or, si le
nombre de pièces est déterminant lorsqu'il s'agit de comparer des appartements
plutôt petits, ce critère l'est beaucoup moins lorsque la comparaison porte sur
des appartements de grande dimension. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé que des
appartements de 160 m^2 et 171 m^2, voire de 142 m^2 étaient comparables selon
le critère de la dimension, même si les uns comportaient sept pièces et les
autres comprenaient six pièces ou six pièces et demie (ATF 123 III 317 consid.
4b/cc p. 321). En l'espèce, l'objet n° 11, d'une surface de 180 m^2, ne saurait
être exclu de la comparaison avec l'appartement de 174 m^2 loué par les intimés
parce qu'il comprend une pièce de plus.
La Chambre d'appel a invoqué deux autres motifs pour écarter l'objet n° 11:
"différence entre l'état général de l'immeuble (excellent/bon)" et "différence
dans l'état de la cuisine (agencée/non agencée)". Faute de description plus
précise de l'état réel des immeubles en cause, la présentation sommaire
figurant dans l'arrêt attaqué ne répond pas à l'exigence jurisprudentielle
d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères
utilisés. En ce qui concerne la cuisine, les précisions manquent également. Un
agencement - dont on ignore s'il est récent ou non - garnissant une cuisine non
équipée d'appareils ménagers ne constitue pas une différence notable excluant à
elle seule toute comparaison avec un appartement dépourvu de cuisine agencée.
Il s'ensuit que la cour de céans n'est pas en mesure de juger si l'objet n° 11
est comparable à l'appartement occupé par les intimés.
Les juges genevois ont éliminé de la comparaison l'appartement de six pièces et
demie, d'une surface de 144 m^2, situé dans l'immeuble sis à la rue du
Mont-de-Sion zzz (objet n° 21) en raison de
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l'absence de référence au taux hypothécaire sur la base duquel le loyer avait
été fixé. Bien qu'elle n'ait pas relevé d'autre motif excluant une comparaison,
la cour cantonale n'a pas invité la recourante à compléter ses allégations
avant de fonder sa décision sur cette seule omission. Ce faisant, elle a violé
la maxime d'office. La Chambre d'appel a dès lors méconnu le droit fédéral en
refusant de prendre en considération l'objet n° 21 pour le motif invoqué.
La cour cantonale a écarté l'appartement de six pièces situé à la même adresse
que l'objet n° 21 notamment parce que sa surface (136 m^2) était environ 20 %
inférieure à celle de l'appartement occupé par les intimés (174 m^2). Cette
conclusion est conforme à la jurisprudence, qui a déjà exclu la comparaison
entre un appartement de 171 m^2 et un appartement de 130 m^2 (ATF 123 III 317
consid. 4b/cc p. 321).