BGE 134 II 49
Urteilskopf
134 II 49
7. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. X.,
unique zurich airport Flughafen Zürich AG und Kanton Zürich gegen unique zurich
airport Flughafen Zürich AG, Kanton Zürich und X. sowie Eidgenössische
Schätzungskommis- sion, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
1E.15/2007 / 1E.16/2007 vom 8. Februar 2008
Regeste
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung.
Vorgehen zur Klärung massgeblicher Rechtsfragen. Auswahl eines "leading case"
aus 18 von der Schätzungskommission durchgeführten Verfahren zur Beantwortung
prinzipieller Rechtsfragen (E. 2). ÜBERFLUG BEI STARTS AB PISTE 16.
Zusammenfassung und Bestätigung der Rechtsprechung zum enteignungsrechtlichen
Entschädigungsanspruch bei Überflügen. Definition des enteignungsrechtlich
relevanten direkten Überflugs (E. 5-5.3). Im vorliegenden Fall direkter
Eingriff ins Grundeigentum verneint (E. 5.5). Entschädigungspflichtige
Unterdrückung von Nachbarrechten; Unvorhersehbarkeit und Spezialität der
Immissionen sowie Schwere des Schadens. Für die Vorhersehbarkeit der
Lärmeinwirkungen ist bei der Überbauung eines Grundstücks oder beim Ausbau
eines bestehenden Gebäudes darauf abzustellen, ob der Werkvertrag vor dem 1.
Januar 1961 abgeschlossen worden ist oder ob der Baubeginn in die Zeit vor
diesem Datum fällt (E. 7). Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1.
Januar 1961 eingetreten sind, können dem Nachbarn bei der Beurteilung der
Spezialität nicht als Lärmvorbelastung zur Last gelegt werden (E. 8). Ein
lärmbedingter Schaden tritt bei selbst genutzten Liegenschaften nicht erst beim
Verkauf ein (E. 9) und wiegt nicht nur bei einer Entwertung der Liegenschaft um
mindestens einen Drittel des Verkehrswertes schwer (E. 10). Auch eine
Entwertung um 10 % kann einen schweren Schaden darstellen (E. 11). Bemessung
des Schadens. Die nicht mit der Enteignung in Zusammenhang stehenden
werterhöhenden oder -mindernden Auswirkungen des Werks, so auch der
Standortvorteil der Flughafennähe, sind bei der Schadensermittlung völlig
wegzudenken. Als Sondervorteil im Sinne von Art. 22 EntG fällt nur jener Nutzen
in Betracht, der allein dem teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen
ein allgemeiner Vorteil, welcher der ganzen Nachbarschaft und damit auch den
Nichtenteigneten zugutekommt (E. 12). Künftige mögliche, aber am
Schätzungsstichtag noch unsichere Entwicklungen der Lärmsituation sind bei der
Entschädigungsbemessung nicht zu berücksichtigen (E. 13). ANWENDBARE
SCHÄTZUNGSMETHODE. Ausgestaltung des von den Enteignern in das Verfahren
eingebrachten, auf ökonometrischen bzw. hedonischen Ansätzen beruhenden Modells
"Minderwert Fluglärm" MIFLU (E. 17 und 18). Anwendbarkeit des einen hohen
wissenschaftlichen Standard aufweisenden Modells zur Ermittlung des
fluglärmbedingten Minderwertes von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum (E.
18). HÖHE, FORM UND VERZINSUNG DER ENTSCHÄDIGUNG. Neue Festsetzung der
Entwertung nach MIFLU-Berechnung (E. 19). Periodisch zu entrichtende
Entschädigungsleistungen sind nur für vorübergehende Enteignungen vorzusehen.
Die Überprüfung und Neufestlegung einer Entschädigung nach einem bestimmten
Zeitablauf ist unzulässig. Die fluglärmbedingte Entwertung ist durch
Kapitalzahlung abzugelten (E. 20). Verzinsung der Enteignungsentschädigung (E.
21). Anmerkung der Entschädigungsleistung im Grundbuch. Frage, ob eine
Anmerkung der Entschädigungsleistung im Grundbuch aufgrund einer Vereinbarung
vorgenommen werden könnte, offengelassen. Keine gesetzliche Grundlage für eine
entsprechende Anordnung (E. 22).
Sachverhalt ab Seite 53
BGE 134 II 49 S. 53
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben in den Fällen von
Opfikon-Glattbrugg als Enteigner die Einrede der Verjährung und verlangten,
dass über diese Frage in einem Teilentscheid
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befunden werde. Die Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der
Schätzungskommission am 11. Juni 2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die
von den Enteignern ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27.
Juni 2004 ebenfalls ab (BGE 130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um die Einfamilienhaus-Parzelle Kat.-Nr. 3498
(GBBl. 2044 Opfikon), Grossackerstrasse 6, von X.
Die Einigungsverhandlungen der 18 ausgewählten Verfahren verliefen im November
2005 erfolglos. Nach Durchführung der Schätzungsverhandlung setzte die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, in ihrem Entscheid vom 14.
November 2006 die fluglärmbedingte Entwertung der Liegenschaft von X. auf 17,5
% bzw. Fr. 140'000.- fest, wobei die von den Flughafenhaltern übernommenen
Kosten für die am Wohnhaus getroffenen Schallschutzmassnahmen in Höhe von Fr.
20'000.- anzurechnen seien. Die Kommission verpflichtete die beiden Enteigner,
X. für die Enteignung der nachbarlichen Abwehrrechte infolge übermässiger
Fluglärmeinwirkungen wie folgt zu entschädigen:
1.1 mit einer jährlich wiederkehrenden Leistung von CHF 6'000.-, geschuldet je
auf den 1. Januar jeden Kalenderjahres, erstmals am 1. Januar 1997, längstens
aber bis Ende 2016;
1.2 die kumulierten Leistungen der bisher seit dem Stichtag des 1. Januar 1997
abgelaufenen 10 Jahre von CHF 60'000.-, sind gesamthaft innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheides zu bezahlen und zu den vom Bundesgericht
verbindlich festgesetzten Zinssätzen gemäss Erwägung 6.6 zu verzinsen.
1.3 Die weiteren jährlichen Zahlungen von je CHF 6'000.- sind um die bis Ende
2006 aufgelaufenen Zinsen von CHF 2'347.80 auf insgesamt CHF 8'347.80 zu
erhöhen und alsdann zu den ab 1. Januar 2007 geltenden Zinssätzen zu
verzinsen."
Im Weiteren wurde u.a. bestimmt, dass die Minderwertsentschädigung nach
Vorliegen des definitiven und rechtskräftigen Betriebsreglementes auf
schriftliches Begehren einer der Parteien zu überprüfen, den neuen
Verhältnissen anzupassen und allenfalls aufzuheben sei (Dispositiv-Ziffer 2).
Gegen diesen Entscheid haben beide Parteien Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erhoben. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde des
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Enteigneten teilweise gut. Die Beschwerde der Enteigner wird abgewiesen.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
2. Wie bereits erwähnt (siehe Sachverhalt), haben zahlreiche Eigentümer von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen angemeldet (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Die Schätzungskommission hat daher im Einvernehmen mit den
Parteien 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu fällen, welche
(nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht unterbreitet
werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften unterschiedlicher
Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser,
öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und unüberbauten Boden. In all
den Verfahren sind vor Bundesgericht prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen
worden, welche - unabhängig von den besonderen Eigenschaften der einzelnen
Grundstücke - für die Anerkennung der Entschädigungspflicht überhaupt oder das
Vorgehen bei der Entschädigungsfestsetzung massgebend sind. Es erscheint als
zweckmässig, zunächst in einem Einzelfall über diese grundsätzlichen Fragen zu
befinden. Dazu bietet sich der Entscheid der Schätzungskommission in Sachen der
Liegenschaft X. an, gegen den beide Parteien Hauptbeschwerde erhoben haben.
Dementsprechend sind die beiden Verwaltungsgerichtsbeschwerden, wie von den
Enteignern beantragt, im gleichen Verfahren zu behandeln.
3. Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
Entschädigung für Überflüge bei Starts ab Piste 16?
4.
4.1 Im angefochtenen Entscheid wird präzisiert, dass lediglich die
Entschädigungsbegehren für den Lärm der Abflüge ab Piste 16 Streitgegenstand
bildeten, nicht dagegen allfällige Entschädigungsansprüche für die sog.
Südanflüge (vgl. dazu auch BGE 130 II 394 E. 4 S. 399). Allerdings, so führt
die Schätzungskommission aus, beklagten sich die Grundeigentümer auch im
Zusammenhang mit dem
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Abflug-Verkehr nicht nur über übermässige, das Nachbarrecht verletzende
Immissionen, sondern auch über eigentlichen Überflug. Das Bundesgericht habe
jedoch in BGE 131 II 137 E. 3.2 eingehend dargelegt, weshalb Start-Überflüge
anders zu beurteilen seien als Landeanflüge und keinen Entschädigungsanspruch
begründen könnten. Im Übrigen werde bei der hier fraglichen Liegenschaft die
kritische Überflugshöhe selbst von schlecht steigenden Flugzeugen überschritten
und falle eine Überflug-Entschädigung auch aus diesem Grund ausser Betracht.
4.2 Der Enteignete bestreitet in seiner Beschwerde, dass das Bundesgericht in
BGE 131 II 137 Entschädigungsansprüche für direkte Überflüge durch startende
Flugzeuge generell ausgeschlossen habe. Der direkte Überflug sei im konkreten
Fall bloss verneint worden, weil die Grossraumflugzeuge eine Höhe von mehr als
400 m erreichten und diese Höhe nur ab und zu von kleineren Maschinen nicht
eingehalten werde. Hieraus sei zu schliessen, dass es auch beim Abflug zu
eigentlichen Überflügen durch tief fliegende Maschinen kommen könne. Weiter
gehe die Schätzungskommission zu Unrecht davon aus, dass
Entschädigungsansprüche nur bei regelmässigen Überflügen entstehen könnten. Das
Bundesgericht habe mehrfach erwähnt, dass beim direkten Überflug praktisch
zugunsten des Flughafenhalters und zulasten des überflogenen Grundstücks eine
Überflug- bzw. Durchflug-Dienstbarkeit, d.h. ein Wegrecht, errichtet werde. Die
Entschädigungspflicht hange aber nach zivilrechtlichen Grundsätzen nicht davon
ab, ob das Wegrecht regelmässig oder unregelmässig ausgeübt werde. Eine
Zwangsdienstbarkeit sei einzuräumen, wenn ein Grundeigentum wider den Willen
des Eigentümers auch nur einmal überflogen werden solle.
Zur tatsächlichen Situation führt der Enteignete aus, bei den Abflügen und
Landungen von bzw. auf Piste 16/34 würden verschiedene Korridore benutzt. Die
abfliegenden Maschinen drehten bereits über dem Pistenende oder über Opfikon
nach Osten ab (left turn), was zu einer breiten Streuung der Abflugbahnen
führe. Der Abflugkorridor werde nach dem Zufallsprinzip benutzt, sodass nie
vorausgesagt werden könne, welcher Luftraum beansprucht werde. Dass das
Grundstück des Enteigneten nicht jedes Mal und nicht regelmässig überflogen
werde, könne aber wie gesagt nicht ausschlaggebend sein. Im Weiteren habe die
Schätzungskommission bei ihrem Entscheid über die Überflugsituation voll auf
die Angaben der Flughafenhalterin abgestellt und die vorgelegten Aufzeichnungen
in keiner
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Weise überprüft. Insbesondere sei nicht abgeklärt worden, ob der von der
Enteignerin ausgewählte Zeitabschnitt vom 16. bis 22. Mai 2005 repräsentativ
sei. Es seien daher Darstellungen der Überflugsituation weiterer Zeiträume (15.
Dezember 2004 bis 14. Januar 2005, 1. bis 30. Juli 2005, 20. August bis 19.
September 2005) zu edieren.
4.3 Die Enteigner bestreiten, dass gelegentliche Überflüge beim Start Anspruch
auf Entschädigung zu begründen vermöchten. Aus dem in der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung angestellten Vergleich des Überflugs mit einem Wegrecht und aus
den für Dienstbarkeiten geltenden zivilrechtlichen Prinzipien könne kein
solcher Schluss gezogen werden. Schon bei einem einzigen direkten Überflug oder
bei nur gelegentlichen Überflügen eine Entschädigungspflicht anzuerkennen,
verstiesse gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Vereinzelte Überflüge
bewirkten denn auch keinerlei Schaden. Weiter seien die Zweifel des Enteigneten
an der Objektivität und Aussagekraft der vorgelegten Aufzeichnungen der
Abflugbahnen völlig unberechtigt. Für die Darstellung der Überflugsituation
seien die - sehr genauen - Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX
verwendet worden. Diese Daten stammten von Skyguide und seien zur Auswertung
direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR) übermittelt worden.
Wie sich aus dem Bericht "Auswertung von Flugspuren des Flughafens Zürich" vom
1. Februar 2006 ergebe, dürfe die Woche vom 16. bis 22. Mai 2005 hinsichtlich
Verkehrsaufkommen und Wettersituation/Betriebsregime als repräsentativ gelten.
Die vom Enteigneten verlangte Auswertung der Überflugsdaten von drei ganzen
Monaten führte zu einem unverhältnismässigen Zeit- und Kostenaufwand. Immerhin
seien zusätzlich die Daten zweier weiterer Wochen ausgewertet worden, die in
die gewünschten Perioden fielen. Während dieser hätten aussergewöhnliche
Verhältnisse geherrscht, seien doch in der Woche vom 17. bis 23. Juli 2006 bei
extrem hohem Verkehrsaufkommen praktisch jeden Tag Temperaturen von über 30
Grad aufgetreten. Auch bei diesen unüblichen Verhältnissen hätten die
Flugzeuge, obschon die Steigleistung bei warmem Wetter leicht geringer sei, die
Liegenschaften in Opfikon-Glattbrugg nicht tiefer überquert als während der
ursprünglich ausgewerteten Woche. Demgegenüber seien in der Woche vom 9. bis
16. Januar 2006 höhere Überflugshöhen zu verzeichnen. Jedenfalls bestätigten
die zusätzlichen Auswertungen die bisherigen Resultate und zeigten auf, dass
keine der 18 ausgewählten Liegenschaften regelmässig unter 150 m Höhe
überflogen werde.
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Zur konkreten Situation führen die Enteigner aus, das Grundstück
Grossackerstrasse 6 sei in der Mai-Woche 2005 sowie in der Juli-Woche 2006 mit
einer einzigen Ausnahme auf einer Höhe von 400 m bzw. 500 bis 600 m überflogen
worden. Vereinzelte Abflüge hätten sich in geringem seitlichen Abstand von der
Parzelle in einer Höhe von 200 m bis 260 m abgespielt. In der Januar-Woche 2006
seien höhere Abflugshöhen zu verzeichnen als in den Sommer-Wochen. Da somit die
Abflüge über der Liegenschaft des Enteigneten die - von den Enteignern als
massgeblich erachtete - Höhe von 150 m klar überschritten, könne von Überflügen
stricto sensu nicht gesprochen werden.
Schliesslich legen die Enteigner dar, dass die Entschädigungsansprüche für
Überflüge als verjährt betrachtet werden müssten, da seit langem insbesondere
auch mit schweren Flugzeugen über Opfikon-Glattbrugg gestartet werde. Die
Ansprüche für eigentlichen Überflug wären daher - anders als die an besondere
Voraussetzungen gebundenen Entschädigungsansprüche für Unterdrückung
nachbarlicher Abwehrrechte - vor 1993 entstanden und mithin verjährt.
5. Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; BGE 122 II 349 E. 4; BGE 123 II 481 E. 8 S. 494; BGE 124 II 543 E. 5d
S. 557; BGE 129 II 72 E. 2; BGE 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein
direktes Eindringen in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art.
684 ZGB mit übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines
Nachbargrundstücks, so spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall
aufgestellten Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der
Immissionen sowie der Schwere des Schadens keine Rolle. Ein
enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für Überflug erwächst dem
Grundeigentümer indessen nur dann, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die
Luftsäule über seinem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen
Höhe, dass seine schutzwürdigen Interessen an der ungestörten Nutzung seines
Eigentums betroffen werden. Zudem wird in der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung eine gewisse Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum
Grundeigentum gehörenden Luftraum verlangt ("passage régulier" vgl. BGE 122 II
349 E. 4a/cc S. 355 und BGE 129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur vereinzelte Überflüge
("atteinte trop occasionnelle" vgl. BGE 131 II 137
BGE 134 II 49 S. 59
E. 3.2.3 S. 151) lassen keinen Anspruch auf Enteignungsentschädigung entstehen.
5.1 Die Schätzungskommission hat wie erwähnt im angefochtenen Entscheid
erklärt, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung seien Überflüge beim Start
nicht zu entschädigen. Tatsächlich ist in BGE 131 II 137 festgestellt worden,
dass bei Abflügen kaum je in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum der
Nachbargrundstücke eingedrungen werde, da die Flugzeuge schon weit vor dem
Pistenende abhöben und die Nachbarschaft in grösserer Höhe als beim Landeanflug
überflögen. Zudem sei der Streuwinkel bei Starts weit grösser als bei
Landungen, würden doch die Flugzeuge beim Landeanflug praktisch auf einer Linie
aufgereiht und überquerten stets die gleichen Grundstücke. Auch wenn - im
damals zu beurteilenden Fall - beim Abflug kleinerer Maschinen gelegentlich nur
eine Höhe von etwa 220 bis 250 m erreicht werde, könne jedenfalls nicht von
einem Überflug stricto sensu ausgegangen werden, der eine Entschädigungspflicht
auslöse.
Präzisierend ist somit festzuhalten, dass es bei Abflügen kaum je zu
eigentlichen Überflügen kommt; indessen kann nicht völlig ausgeschlossen
werden, dass sich in Pistennähe auch beim Start von Flugzeugen Situationen
ergeben, die - insbesondere hinsichtlich Flughöhe und -dichte - jenen im
Landungssektor ähnlich sind.
5.2 Soweit der Enteignete geltend macht, entsprechend den zivilrechtlichen
Grundsätzen könne die Häufigkeit der Ausübung einer Dienstbarkeitsberechtigung
für die Entschädigungspflicht nicht massgeblich sein und entstehe eine solche
schon bei einem einzigen Durchflug, kann dieser Auffassung nicht gefolgt
werden.
Wohl hat das Bundesgericht die Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden
Luftraums beim eigentlichen Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder
Überflugsservitut verglichen (vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler
en quelque sorte"). Es ist jedoch immer klargestellt worden, dass dieser
Eingriff in das Grundeigentum - da er durch ein mit dem Enteignungsrecht
ausgestattetes Unternehmen erfolgt - nicht zivilrechtliche, sondern
enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die im ZGB dem Grundeigentümer
oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten Abwehrrechte dahin und richtet sich
auch der Entschädigungsanspruch nach den enteignungsrechtlichen und nicht nach
den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis der Enteigneten auf die
zivilrechtlichen Prinzipien über die
BGE 134 II 49 S. 60
Ausübung und Abgeltung von Dienstbarkeiten geht demnach an der Sache vorbei.
5.3 Die Enteigner ersuchen das Bundesgericht mit Blick auf die Vielzahl der
Entschädigungsforderungen, die kritische Flughöhe für den eigentlichen Überflug
ein für alle Mal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; BGE 129 II 72 E. 2.3 S. 76; BGE 123 II 481 E. 8 S. 495; BGE 122 II 349 E.
4a/cc S. 355; BGE 104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt
sich aufgrund der bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des
Überflugs über Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei
landenden Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der
Höhe von 125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147
mit Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher
Maschinen in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (
BGE 123 II 481 E. 8 S. 495; BGE 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151;
siehe auch BGE 123 II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten
vereinzelte Flüge insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m
bzw. 250 m (BGE 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich
im vorliegenden Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und
besteht kein Anlass zu weiteren Abgrenzungen.
5.4 Der Enteignete vertritt nebenbei die Auffassung, als Überflugkorridor müsse
das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen aufträten und deshalb
die Dachziegel verklammert worden
BGE 134 II 49 S. 61
seien. Auf dieses Vorbringen ist schon deshalb nicht einzugehen, weil
Randwirbelschleppen nur bei Landeanflügen entstehen. Im Streite liegt aber im
vorliegenden Fall allein die Frage, ob und welche Entschädigung für die mit den
Abflügen ab Piste 16 verbundenen Beeinträchtigungen geschuldet sei (vgl. oben
E. 4.1).
5.5 Das Grundstück des Enteigneten liegt, um 400 m von der Pistenachse
verschoben, rund 2,7 km vom Pistenende entfernt. In diesem Bereich sind gemäss
den Aufzeichnungen der Flugspuren, auf welche trotz gewisser Messunsicherheiten
insgesamt abgestellt werden darf, die Abflüge ab Piste 16 bereits breit
gestreut. Das Grundstück des Enteigneten wird nur selten direkt überflogen. Der
Grossteil der Flugzeuge erreicht hier eine Höhe von über 500 m oder jedenfalls
- bei sehr hohen Temperaturen - von über 400 m. Nur vereinzelt werden auch
Flüge in einer Höhe zwischen 200 und 400 m verzeichnet. Im vorliegenden Fall
kann somit, wie die Schätzungskommission zu Recht erkannt hat, von eigentlichen
Überflügen - d.h. wie dargelegt von regelmässigen direkten Überflügen in
geringer Höhe - nicht die Rede sein. Daran ändert auch nichts, wenn hier, wie
der Enteignete vorbringt, einzelne Abflugspuren unter der durchschnittlichen
Höhe auf Starts von schlechter steigenden Grossflugzeugen zurückzuführen sind.
Dem Begehren um Zusprechung einer Entschädigung für eigentlichen Überflug kann
demnach nicht stattgegeben werden. Die Prüfung der Verjährungsfrage erübrigt
sich.
Entschädigungspflichtige Unterdrückung von Nachbarrechten (Unvorhersehbarkeit
und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des Schadens)?
6. Die Schätzungskommission hat im vorliegenden Fall den Entschädigungsanspruch
des Grundeigentümers für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte bejaht,
da die drei in der Rechtsprechung verlangten Voraussetzungen der
Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen
sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens erfüllt seien. Die Enteigner
bestreiten diesen Entschädigungsanspruch insoweit, als er einen Anbau betrifft,
der erst nach dem 1. Januar 1961 - dem Stichtag für die Unvorhersehbarkeit der
Immissionen - erstellt worden sei. Weiter machen die Enteigner geltend, dass
die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen, die bei Überschreitung der
umweltschutzrechtlichen Immissionsgrenzwerte angenommen wird, nur vorübergehend
erfüllt gewesen sei. Zwar sei bei der Liegenschaft des Enteigneten der
BGE 134 II 49 S. 62
für den Tag geltende Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe (ES) II
gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR
814.41) auch heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet von
Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem bestehenden
Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES
III massgeblich sein. Da dieser Immissionsgrenzwert nur während weniger Jahre
überschritten worden sei, liege bloss eine vorübergehende Beeinträchtigung vor,
für welche keine Entschädigung geschuldet sei. Und schliesslich bringen die
Enteigner vor, bei selbst genutzten lärmbelasteten Liegenschaften trete der
Vermögensschaden erst im Falle des Verkaufes ein. Der beeinträchtigte
Wohngenuss des Eigentümers stelle keinen abzugeltenden Schaden im
(zivilrechtlichen) Rechtssinne dar. Im Weiteren könne in Fällen der Enteignung
nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms - infolge der Nähe
und Verwandtschaft zur materiellen Enteignung - nur dann von einem schweren
Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel
des Verkehrswerts der Liegenschaft übersteigt.
7. Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich
bestätigt, dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen
massgebende Schwelle, die auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist (vgl. BGE
121 II 317 E. 6 S. 333 ff.), auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen
Grundeigentümer in Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück
erst nach diesem Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die
Einwirkungen als vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen
(vgl. BGE 131 II 137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Dies betrifft
gemäss dem angefochtenen Entscheid auch Ausbauten und Nutzungserweiterungen,
die nach diesem Datum vorgenommen worden sind und deshalb für die Schätzung
unbeachtlich bleiben müssten (so auch Urteil E.22/1992 vom 24. Juni 1996, E.
3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa S. 337 die Frage noch offengelassen
worden ist; vgl. auch BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50 und BGE 111 Ib 233 E. 2a). Die
Parteien stellen diese Betrachtungsweise nicht in Frage. Umstritten ist einzig,
welches Stadium ein Bau oder ein nachträglicher Ausbau am 1. Januar 1961
erreicht haben müsse, damit die lärmbedingte Entwertung noch als unvorhersehbar
gelten könne. Nach dem Enteigneten wäre darauf abzustellen, ob vor dem
massgebenden Datum bereits eine erkennbare Bauabsicht bestand und
BGE 134 II 49 S. 63
Aufwendungen für die Planung und Projektierung getätigt worden sind. Gemäss
Auffassung der Enteigner kann weder der Zeitpunkt der Einreichung des
Baugesuchs noch jener der Erteilung der Baubewilligung, sondern erst - als
allerfrühester Zeitpunkt - der effektive Baubeginn massgebend sein. Sie weisen
darauf hin, dass die Schätzungskommission in einem in den Pilotfällen
getroffenen Entscheid (der nicht ans Bundesgericht weitergezogen wurde) sogar
erst auf den Zeitpunkt der Rohbauvollendung abgestellt habe.
Das Bundesgericht hat sich mit der hier aufgeworfenen Frage der Planung und
Erstellung einer Baute während der für die Vorhersehbarkeit kritischen Zeit
noch nie befassen müssen. In BGE 131 II 137 E. 2 S. 142 ff. wurde indes im
Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks dargelegt, dass die aufgestellte
Regel, wonach ab 1. Januar 1961 jedermann - und nicht bloss die
Flughafen-Anwohner - die hohe Fluglärmbelastung um die Landesflughäfen kennen
musste, allgemein gültig und streng zu beachten sei. Sie dürfe nicht im
Einzelfall - je nach den gegebenen persönlichen oder tatsächlichen
Verhältnissen - angepasst oder umgangen werden. Für die Beurteilung der
Vorhersehbarkeit müsse daher beim (Ver-)Kauf eines Grundstücks der Zeitpunkt
massgebend sein, in dem sich die Parteien der zivilrechtlichen Ordnung gemäss
verbindlich und definitiv zur Übertragung des Grundstücks verpflichteten, also
der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Vertrages oder allenfalls des
Übergangs des Eigentums bei der Eintragung ins Grundbuch. Dagegen könne es
keine Rolle spielen, ob und wann die Parteien Vertragsverhandlungen
aufgenommen, unverbindliche Abmachungen getroffen oder Abklärungen bei den
Behörden vorgenommen hätten.
Aus diesen Erwägungen ist sinngemäss abzuleiten, dass die Unvorhersehbarkeit
der fluglärmbedingten Beeinträchtigungen bei der Überbauung eines Grundstücks
zu bejahen ist, wenn der Grundeigentümer schon vor dem 1. Januar 1961
Verbindlichkeiten eingegangen ist, von denen er sich nicht mehr oder nur noch
unter beträchtlichen finanziellen Aufwendungen lösen kann. Solche
Verbindlichkeiten entstehen aber nicht schon bei Vorbereitungshandlungen wie
der Erteilung von Projektierungsaufträgen und der Einholung der Baubewilligung.
Die damit verbundenen Kosten sind - verglichen etwa mit den Baukosten - nicht
derart hoch, dass ein Verzicht auf die Realisierung des Projektes als
unzumutbar erschiene. Die Baubewilligung verpflichtet den Baugesuchsteller auch
nicht zur Ausführung des Vorhabens. Sind dagegen die Werkverträge einmal
BGE 134 II 49 S. 64
abgeschlossen und die Bauarbeiten aufgenommen, so wäre es unverhältnismässig,
vom Grundeigentümer zu verlangen, die Verträge aufzulösen und den Bau im
Hinblick auf die - ab 1. Januar 1961 als bekannt geltenden -
Immissionsbelastungen einzustellen. Für die Vorhersehbarkeit der
Lärmeinwirkungen ist demnach bei der Überbauung eines Grundstücks oder beim
Ausbau eines bestehenden Gebäudes darauf abzustellen, ob der Werkvertrag vor
dem 1. Januar 1961 abgeschlossen worden ist oder - falls sich dies nicht mehr
eruieren lässt - ob der Baubeginn in die Zeit vor diesem Datum falle.
Der Enteignete hat dem Bundesgericht mit seiner Vernehmlassung zur
Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner Dokumente vorgelegt, aus denen sich
ergibt, dass der Werkvertrag für den Anbau auf dem Grundstück Grossackerstrasse
6 im Oktober 1960 abgeschlossen worden ist und auch die Bauarbeiten noch vor
dem 1. Januar 1961 aufgenommen worden sind. Die Entschädigungspflicht ist somit
im Lichte der Unvorhersehbarkeit der lärmbedingten Beeinträchtigungen auch
hinsichtlich des Anbaus zu bejahen.
8. Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom Immissionsgrenzwert ES III
auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die nach kommunaler Planung der ES
II zugewiesen sind. An sich ist nicht ausgeschlossen, bei der
enteignungsrechtlichen Beurteilung der Lärmempfindlichkeit eines Gebietes
andere Massstäbe anzulegen, als sie die kommunale Planungsbehörde angewendet
hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch gerade die enteignungsrechtliche
Beurteilungsweise entgegen, die für die Abgeltung von Lärm sowohl die
Spezialität der Immissionen als auch deren Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar
sind diese Voraussetzungen grundsätzlich voneinander unabhängig zu beurteilen
(vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch dürfen die einzelnen Anforderungen
nicht derart umschrieben werden, dass sie zueinander in Widerspruch treten. So
darf zwar wie gesagt vorausgesetzt werden, dass der Nachbar eines Flughafens
schon vor dem 1. Januar 1961 - als die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar
war - Eigentümer seines Grundstücks gewesen sei, damit überhaupt ein
Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann aber können diesem Nachbarn die
Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1. Januar 1961 eingetreten sind
(vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste 16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S.
420), nicht im Rahmen der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen
BGE 134 II 49 S. 65
als Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit anderen Worten ein
Grundeigentümer sein Grundstück seinerzeit an einem Ort erworben, an welchem
nach damaligem Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm bestand und auch nicht zu
erwarten war, so kann ihm das öffentliche Unternehmen, das den Lärm selbst
bewirkt, die nachträgliche Änderung des Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei
der von den Enteignern geltend gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus
enteignungsrechtlicher Sicht vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im
Enteignungsfall bei der Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind
(Art. 20 Abs. 3 EntG [SR 711]). Dem Antrag der Enteigner um -
enteignungsrechtliche - Höhereinstufung der der ES II zugewiesenen Grundstücke
ist demnach nicht zu entsprechen.
9. Soweit die Enteigner vorbringen, ein lärmbedingter Schaden könne bei selbst
genutzten Liegenschaften erst im Verkaufsfall eintreten, ist ihnen ebenfalls
nicht zu folgen.
Dass Wohnliegenschaften durch übermässigen Lärm entwertet werden, entspricht
allgemeiner Lebenserfahrung und ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung.
Wie die Enteigner an anderer Stelle selbst darlegen, stellt die ruhige Lage
gleich wie etwa die schöne Aussicht, die gute Anbindung an den öffentlichen
Verkehr oder die Qualität der Baute eines der Elemente dar, die den Wert einer
Liegenschaft ausmachen. Geht dieses Element verloren, nimmt der Markt- bzw. der
Verkehrswert des Grundstücks ab und entsteht somit ein Schaden. Dass sich die
Entwertung einer Liegenschaft bei Weiternutzung durch den bisherigen Eigentümer
(noch) nicht in einem niedrigeren Verkaufspreis niederschlägt, ändert an der
Werteinbusse nichts. Dem Grundeigentümer verbleibt nach dem Auftreten der
übermässigen Lärmimmissionen nur noch ein Teil des früheren Marktwerts. Dieser
Wertverlust ist, sofern der übermässige Lärm von einem mit dem Enteignungsrecht
ausgestatteten Unternehmen ausgeht und auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt
sind, nach Art. 19 lit. b EntG zu entschädigen, ohne dass die Entwertung durch
einen Verkauf nachgewiesen werden müsste. Es gibt keinen Grund, den Eigentümer
eines von ihm selbst genutzten Einfamilienhauses, der übermässige
Fluglärmimmissionen zu dulden hat, im Hinblick auf den Nachweis des Schadens
anders zu behandeln als andere Teilenteignete, so z.B. den Eigentümer einer von
ihm selbst genutzten Wohnliegenschaft, welche mit einem Überleitungsservitut
belastet wird (vgl. BGE 129 II 420).
BGE 134 II 49 S. 66
10. In Übernahme der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung ist nach
Auffassung der Enteigner nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn
der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der betroffenen
Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in: ZBl
85/1984 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Juni
2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere Immissionen,
sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im Rahmen kommunaler
Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht festgestellt worden,
dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem Drittel entschädigungslos
hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder Baueinschränkungen, die nicht
mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche beträfen, noch in den Rahmen von
hinzunehmenden öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch
BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete
Fläche noch einen Restwert aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke
in diesen Fällen geringer als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE
116 Ib 11 eingehend erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der
nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk
ausgehenden Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und
den in der Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier
auf jene Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie
Art. 26 Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor.
Die Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen
kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen
Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den
öffentlichen Verkehr entstehen kann.
11. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere
des immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c S.
302; BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 347; BGE 123 II 481 E. 7d S. 493; BGE 130 II 394 E.
12.3 S. 419).
BGE 134 II 49 S. 67
Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis ausgeschlossen
worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin anerkannt, dass
auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen schweren Schaden
im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann. Verschiedentlich sind denn auch
in bundesgerichtlichen Verfahren, die Nationalstrassenlärm betrafen und durch
Vergleich erledigt werden konnten, Minderwertsentschädigungen von klar weniger
als einem Drittel des Verkehrswertes des (nicht lärmbelasteten) Grundstücks
zugestanden worden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb bei Fluglärm, der sich
zumindest ebenso einschneidend auswirkt wie der Strassenlärm, die Schwere des
Schadens strenger umschrieben werden sollte. Auch die in den letzten
Jahrzehnten eingetretene starke Erhöhung der Immobilienpreise spricht nicht für
eine Anhebung der (in Prozenten ausgedrückten) Schwelle des schweren Schadens.
Die Schätzungskommission hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die Schwere
des immissionsbedingten Schadens sei in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung
der konkreten Umstände in Prozenten des Verkehrswerts zu schätzen, den die
betreffende Liegenschaft ohne die übermässigen Einwirkungen aufweisen würde. In
der herkömmlichen Schätzungspraxis gelte aber seit jeher für
Verkehrswertschätzungen ein Ermessensspielraum von plus/minus 10 %. Es würde
daher als widersprüchlich und inkonsequent erscheinen, einen Schaden als schwer
zu qualifizieren, der 10 % des geschätzten Verkehrswerts nicht erreicht. Das
Erfordernis der Schwere des Schadens sei somit nur dann als erfüllt zu
betrachten, wenn der Minderwert infolge Fluglärms 10 % des Verkehrswerts
deutlich übersteige.
Der Schätzungskommission ist darin zuzustimmen, dass der lärmbedingte
Minderwert - der Einfachheit und der Praktikabilität halber - üblicherweise in
Prozenten des Verkehrswerts des lärmunbelasteten Grundstücks angegeben wird. Es
darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Entschädigung nach den Regeln über
die Teilenteignung zu bemessen ist. Der Grundeigentümer hat Anspruch auf Ersatz
des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet,
d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert
des unbelasteten Grundstücks und jenem
BGE 134 II 49 S. 68
des belasteten Grundstücks ergibt (vgl. Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E.
3 S. 245; BGE 122 II 337 E. 4c S. 343 mit Hinweisen). Der Minderwert bzw. die
Entschädigung wäre somit richtigerweise nicht als prozentualer Anteil des
Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks (oder des belasteten Grundstücks)
zu bestimmen, sondern als Differenzbetrag zu ermitteln, der sich bei
Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt. Wird
der Minderwert als Differenzbetrag verstanden und festgelegt, kommt dem
Schätzungsermessen bei der Bestimmung des Verkehrswertes einer Liegenschaft nur
wenig Bedeutung zu, wird doch eine höhere (oder tiefere) Schätzung des
Verkehrswertes vor der Lärmbelastung auch eine höhere (oder tiefere) Schätzung
des Verkehrswertes nach der Lärmbelastung nach sich ziehen. Die Differenz
bleibt sich somit gleich. Das Vorliegen eines schweren Schadens kann daher bei
einem Minderwert von 10 % nicht allein mit dem Hinweis auf das
Schätzungsermessen verneint werden.
Abzüge bei der Bemessung des Schadens?
12. Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der
Minderwertsentschädigung die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in
seinem Einflussbereich liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe,
angerechnet würden. Der Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch
bewirkte Wertschöpfung nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt
Opfikon-Glattbrugg gefördert, sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der
Liegenschaften herbeigeführt. Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 %
des Wertes der Liegenschaften ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen,
dass vom heranzuziehenden Verkehrswert 20 % abgezogen und für die
Minderwertsbestimmung von 80 % des Verkehrswertes der Liegenschaften ohne
Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so zu
erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche Teilenteignung)
und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln entschädigt wird wie eine
ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97).
Bei Teilenteignungen infolge übermässiger Lärmimmissionen wie der hier
vorliegenden hat indes wie gesagt (E. 11) die Minderwertsentschädigung dem
Differenzbetrag zu entsprechen, der sich bei Gegenüberstellung der
Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt. Allfällige werkbedingte
Vorteile
BGE 134 II 49 S. 69
verbleiben dem Grundstück aber auch nach der Lärmbelastung. Da die (nicht mit
der Enteignung in Zusammenhang stehenden) werterhöhenden oder wertvermindernden
Auswirkungen des Werks bei der Schadensermittlung völlig wegzudenken sind,
wären somit bei der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der
Immissionsbelastung die werkbedingten Vorteile von beiden Werten abzuziehen.
Auf solche - beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden. Insofern ist die
Bemerkung in BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die Vorteilsanrechnung zu
relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil, der
- wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen Nachbarschaft
und damit auch den Nichtenteigneten zugutekommt (HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, N. 4 zu Art. 22 EntG; WERNER DUBACH,
Die Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten
Vor- und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach
Bundesrecht, ZBl 79/1978 S. 6; siehe auch BGE 131 II 458 E. 3.3 S. 462 f. und
E. 6 S. 468 f.).
Dem Begehren der Enteigner um generelle Vorteilsanrechnung ist nicht
stattzugeben.
13. Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die künftige
Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich sei,
berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung des
Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der Gegend
der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden seit dem
Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund 5 dB(A)
gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory Council
for Aeronautics Research in Europe (Strategic
BGE 134 II 49 S. 70
Research Agenda, Volume 2 vom Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im
Flugzeugbau zusätzliche Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser
künftigen Lärmentlastung sei zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 %
der Minderwertsentschädigung Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der
Schätzungskommission, wonach die Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als
abnehme, die künftige technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht
dem Flughafenhalter zugutekommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der
Rechtslage vorbei. Der Enteignete anerkennt, dass der Dauerschallpegel des
Fluglärms während der Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser
Rückgang sei allerdings nur temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem
"Vorläufigen Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Zudem könne
keineswegs davon ausgegangen werden, dass dank Verbesserungen der
Triebwerkstechnologien in der überblickbaren Zukunft weitere Lärmreduktionen
einträten. Vielmehr führe die Optimierung der Flugzeuge auf möglichst wenig
Treibstoffverbrauch sogar zu höherem Lärm. Hinzu komme, dass seit der
Einführung der sog. Südanflüge im Oktober 2003 die Einwohner von
Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages, sondern auch in den Tagesrand-
und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt seien.
13.1 Nach Art. 19^bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher
Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine
Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche
bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht
werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen
Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände
festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche
BGE 134 II 49 S. 71
Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert
werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356). Die Schätzungskommission hat in
Anwendung dieser Rechtsprechung den dies aestimandi auf den 1. Januar 1997
festgesetzt. Die Enteigner erklären sich mit dieser Festlegung ausdrücklich
einverstanden, fordern aber wie gesagt gleichzeitig, dass bei der
Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und insbesondere die ihrer
Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation berücksichtigt werde. Damit
verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas widersprüchlich - eine
Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.
13.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110 Ib
340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde, empfehle
es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass
der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort
reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen oder
voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines Unternehmens in
einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560 war diese Frage
nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich Entschädigungen für
zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit (vgl. BGE 113 Ia 353;
BGE 117 Ib 15; BGE 132 II 428). Im Übrigen ist dem Bundesgericht nicht bekannt,
dass in einem der Fälle, in denen Entschädigungen für Nationalstrassenlärm
zugesprochen wurden und später in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung
Lärmschutzwände erstellt worden
BGE 134 II 49 S. 72
sind, die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise zurückgefordert
worden wäre.
13.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei der
Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu berücksichtigen
sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit
Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw.
ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So dürfen
Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die sich
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen
lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer besseren
Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder,
ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss theoretische
Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; BGE 113 Ib 39 E. 3 S. 43;
129 470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag eintretende
Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd
auswirken können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu
berücksichtigen, als sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von
der Enteignung betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit
hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden.
13.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 - teils
wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von Starts
auf die Piste 28 - abgenommen hat. Der Enteignete macht wie gesagt geltend,
dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der Flugverkehr erneut
in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen
Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner widersprechen dem
nicht und haben in ihren Eingaben an die Schätzungskommission auch eingeräumt,
dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen könnte. Sie begründen
ihr Begehren um den Abzug für künftige Lärmentlastung vielmehr mit dem
technologischen Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr 2020 nochmals zu
einer deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde. Diese Prognose
bezieht sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf einen
Zeithorizont von mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die prognostizierte
Lärmentlastung von 10 dB(A) wird zudem in
BGE 134 II 49 S. 73
dem von den Enteignern erwähnten Bericht als blosse Zielvorstellung angegeben.
In der Fachliteratur wird zwar bestätigt, dass die Entwicklung neuer Triebwerke
im Gange und die Reduktion des Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch
lägen aber wesentliche Änderungen in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde
möglichst lange an den Triebwerken der heutigen Generation festhalten, die
erprobt seien und für welche eine ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel
werde erst stattfinden, wenn wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder
schärfere Umweltbestimmungen ihn erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der
Neuentwicklungen nicht mehr so gross sein wie jene, die seinerzeit bei der
Einführung der Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (ROBERT HOFMANN, Lärm
und Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003, S. 14-5). Auch der Bundesrat
geht in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004 davon aus,
dass langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu rechnen sei und
dass der technologische Fortschritt nur bei einem geringen Luftverkehrswachstum
ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene Mehrbelastung an Lärm- und
Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom 10. Dezember 2004, BBl 2005
S. 1781 ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist festzuhalten, dass die von den
Enteignern angerufene technologische Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache
darstellt, die - vom Zeitpunkt des dies aestimandi aus gesehen - in nächster
Zukunft mit hinreichender Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung
führen wird und daher bei der Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem
Begehren um Vornahme eines entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der
Minderwertsentschädigung kann nicht entsprochen werden.
Anwendbare Schätzungsmethode
14. Die Schätzungskommission hat im vorliegenden Fall zur Bestimmung der
Minderwertsentschädigung eine Berechnung unter Beizug der Lageklassenmethode
angestellt, aber auch das Resultat, das sich bei Anwendung des neuen
Schätzungsmodells MIFLU ergeben hat, mitberücksichtigt.
Im angefochtenen Entscheid wird hierzu ausgeführt, die Schätzungskommission
habe angesichts der Grosszahl der Entschädigungsbegehren und des relativ
ungewissen Fortgangs der Verfahren im Jahr 1999 im Einvernehmen mit den
Parteien beschlossen, vorerst eine Verkehrswertschätzung aller Objekte nach
einem einheitlichen,
BGE 134 II 49 S. 74
herkömmlichen Schätzungsmodell durchzuführen. Bei der Kategorie
"selbstgenutztes Wohneigentum" (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) sei
die Sachwert- bzw. Realwertmethode angewendet worden. Der Gebäudewert sei somit
aufgrund der Baukosten bestimmt worden, wobei dem Unterhaltszustand Rechnung
getragen worden sei, und der Landwert sei anhand der Lageklassenmethode oder
aufgrund von Vergleichswerten festgelegt worden. Zur Bestimmung eines
lärmbedingten Minderwertes gebe es in der Schätzungslehre keine anerkannte
Methode. Die Schätzungskommission sei daher frei, in jedem Einzelfall - unter
entsprechender Begründung - die ihr als geeignet erscheinende Schätzungsmethode
zu wählen und allenfalls mehrere dieser Methoden zu kombinieren. Der
fluglärmbedingte Minderwert einer Liegenschaft könne anhand der Veränderung der
Lageklasse dargestellt werden. Der Standort, die Nutzung sowie die
verkehrstechnisch gute Lage eines Grundstücks blieben mit oder ohne Fluglärm
gleich. Hingegen würden die Wohnlage (Attraktivität, Immissionen) und die
Nachfrage durch den Fluglärm negativ beeinflusst. Die Wertveränderung finde
nach der Lageklassenmethode grundsätzlich auf dem Landwert statt. Die
Schätzungskommission sei der Meinung, dass gerade dieser Fokus zu einer
gerechten Bemessung der Wertverminderung führe, habe doch nicht jeder
Enteignete gleich hohe Investitionen getätigt bzw. das Ausnützungspotenzial der
Liegenschaft ausgeschöpft.
Die Enteigner hätten, so legt die Schätzungskommission weiter dar, für die
Kategorie des selbstgenutzten Eigentums eigens ein besonderes hedonisches, das
heisst auf ökonometrischen Grundlagen und auf zahlreichen Daten beruhendes
Schätzungsmodell erstellen lassen. Die grosse, nur elektronisch zu
verarbeitende Datenmenge stamme aus den Unterlagen der Zürcher Kantonalbank,
der Marktführerin im Hypothekargeschäft, und beziehe sich auf Immobilien im
ganzen Kantonsgebiet. Die Arbeiten an diesem Modell, kurz MIFLU genannt (für
"Minderwert Fluglärm"), seien wissenschaftlich begleitet und überprüft worden.
Die Methode beruhe auf statistischen Vergleichen der einzelnen
Bewertungselemente von Liegenschaften und solle es ermöglichen, den Einfluss
des - nach den Berechnungen der Eidgenössischen Materialprüfungs- und
Forschungsanstalt (EMPA) ermittelten - Fluglärms auf den Grundstückswert
isoliert auszudrücken und schematisch zu bestimmen. Dieses Modell könne
durchaus wertvolle Dienste für die gestellten Schätzungsaufgaben leisten, habe
aber - wie die Enteigneten zu Recht geltend machten - den Nachteil,
BGE 134 II 49 S. 75
für Laien schwer verständlich und nicht nachvollziehbar zu sein. Ausserdem
hange die Qualität des Ergebnisses von der Qualität der Dateneingabe ab.
Andererseits weise auch die Lageklassenmethode insofern Unzulänglichkeiten auf,
als sie sich nur auf relativ wenige Daten abstütze und stärker durch das
subjektive Ermessen des Schätzers beeinflusst werde. Zur Bestimmung der
Entschädigung dürften daher die Bewertung der Schätzungskommission wie auch
jene gemäss MIFLU-Modell beigezogen werden, wobei beide Ergebnisse gleich zu
gewichten seien. Derart könne einerseits die objektive, schematische, aber rein
statistische Beurteilung des Minderwertes, andererseits aber auch die
individuelle Betrachtung des betroffenen Objekts durch den Schätzer in die
Bemessung einfliessen.
15. Das Vorgehen der Schätzungskommission bei der Entschädigungsbemessung wird
von beiden Parteien kritisiert.
Der Enteignete beanstandet vorweg das "Methodenpuzzle", das mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung unvereinbar sei, wende doch das
Bundesgericht für dieselbe Liegenschaftenart stets nur eine einzige
Schätzungsart an. Zudem seien die angewandten Methoden - zum einen die
Sachwertmethode unter Beizug der Lageklassenmethode und zum andern die
Berechnungen gemäss MIFLU - zur Ermittlung des Minderwertes ungeeignet.
Insbesondere könne die Lageklassenmethode nur zu brauchbaren Ergebnissen
führen, wenn es sich um ertragswertorientierte Objekte handle und die
Grundstücksfläche dem zonenkonformen Landbedarf für das Objekt entspreche. Der
Lageklassenschlüssel diene ausschliesslich dazu, den Landwert in eine bestimmte
Beziehung zum Gebäudewert zu setzen. Die Veränderung der Lageklasse bewirke
somit lediglich eine Veränderung des Landwertanteils und widerspiegle entgegen
der Meinung der Schätzungskommission keineswegs eine Veränderung des
Gesamtverkehrswerts der Liegenschaft. Ausserdem sei der verwendete
Lageklassenschlüssel hinsichtlich der Immissionsbelastung zu undifferenziert
und die konkrete Einordnung der Liegenschaft des Enteigneten mangelhaft. Es sei
daher eine Neuschätzung des Minderwertes durch die Oberschätzungskommission zu
veranlassen.
Die Enteigner halten die Kombination der Lageklassenmethode mit der
MIFLU-Bewertung aus ähnlichen Gründen für verfehlt. Sie betonen im Weiteren,
dass bei der Lageklassenmethode, so wie sie konkret angewendet worden sei, dem
subjektiven Empfinden bzw. dem Ermessen des Schätzers ein allzu grosses Gewicht
zukomme, was
BGE 134 II 49 S. 76
bei einer Grosszahl von Fällen zwingend zu Ungerechtigkeiten und nicht
vertretbaren Ungleichbehandlungen führe.
Die Kritik am Vorgehen der Schätzungskommission, insbesondere am Einsatz der
Lageklassenmethode zur Ermittlung des fluglärmbedingten Minderwertes, erscheint
teilweise als berechtigt.
15.1 Die Behauptung des Enteigneten, dass das Bundesgericht für dieselbe
Liegenschaftenart jeweils nur eine einzige Schätzungsmethode anwende, trifft in
dieser Absolutheit nicht zu. Auch wenn sich dies aus den publizierten
Entscheiden kaum ergibt, so sind bei der Bewertung von Mietobjekten oder von
Liegenschaften mit unterschiedlicher Nutzung regelmässig sowohl der Realwert
als auch der Ertragswert ermittelt und die Resultate beider Methoden - je nach
Art des Objekts gewichtet - zur Verkehrswertbestimmung herangezogen worden
(vgl. etwa BGE 113 Ib 39 E. 4a-c S. 44 ff.; BGE 128 II 74 E. 4 S. 77). Wohl
kann diese Art der Schätzung als Mischwertmethode bezeichnet werden (vgl.
FRANCO CANONICA, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Schweiz.
Immobilienschätzer-Verband SIV [Hrsg.], Bern 2000, S. 119; Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Schweiz. Vereinigung
kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVK und Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/ SVIT
[Hrsg.], S. 48 [im Folgenden: Schätzerhandbuch]), doch ändert dies nichts
daran, dass es sich um die kombinierte Anwendung zweier selbständiger
Schätzungsmethoden handelt. Weiter haben die bundesgerichtlichen Experten
häufig das anhand einer Schätzungsmethode ermittelte Ergebnis unter Beizug
weiterer Methoden überprüft und allenfalls korrigiert (so Urteil E.40/1976 vom
16. Januar 1980, E. 2, 3 und 6 nicht publ. in BGE 106 Ib 19; vgl. auch BGE 102
Ib 353 E. 2 in fine S. 355; siehe auch HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 96 zu Art. 19
EntG). Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist allerdings, dass sich alle
eingesetzten Methoden zur Schätzung des fraglichen Objektes eignen.
15.2 Wie in BGE 128 II 74 E. 5c/aa S. 81 und BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465
eingehend geschildert wird, beruht die sog. Lageklassenmethode auf der zunächst
von WOLFGANG NAEGELI gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes zum
Gesamtwert
BGE 134 II 49 S. 77
einer Liegenschaft in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle
Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Je besser die Lage, umso höher
sei der Anteil des Landwertes am Gesamtwert. Bei der Bewertung einer
Liegenschaft könne demnach der Neu- oder Zeitwert der bestehenden oder
möglichen Überbauung errechnet und aus diesem Betrag entsprechend der
Lageklasse, welche nach einem Bewertungsschlüssel für das Grundstück
festgesetzt wird, der Landwert bestimmt werden. Ausgehend von ursprünglich 8
Lageklassen werden in der heutigen Fachliteratur mehrheitlich 10 Lageklassen
mit entsprechenden Lageklassenschlüsseln und Landwertanteilen unterschieden
(vgl. die Hinweise in BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465).
Die neuere Schätzungslehre empfiehlt gegenüber der Lageklassenmethode
Zurückhaltung. Die Methode beruhe auf einer relativ bescheidenen Datenbasis und
es sei noch nie empirisch überprüft worden, ob die angenommenen Relationen je
gegolten hätten und auch heute noch gälten (DONATO FLAVIO SCOGNAMIGLIO,
Methoden zur Immobilienbewertung im Vergleich, Diss. Bern 2000, S. 20). Weiter
wird dargelegt, die - gleiche - Gewichtung der einzelnen Kriterien des
Lageklassenschlüssels sei fragwürdig. Zudem spiele das subjektive Empfinden bei
der Einstufung einer Liegenschaft in eine Lageklasse eine grosse Rolle und
würden verschiedene Schätzer dieselbe Immobilie wohl kaum gleich benoten
(CLAUDIO LODERER/PETRA JÖRG/ KURT PICHLER/LUKAS ROTH/PIUS ZGRAGGEN, Handbuch
der Bewertung, 3. Aufl. 2005, S. 1044 [im Folgenden: Bewertungs-Handbuch];
SCOGNAMIGLIO, a.a.O., S. 20).
Auch das Bundesgericht hat schon verschiedentlich zur Vorsicht bei der
Anwendung der Lageklassenmethode gemahnt, da diese - gleich wie etwa die
Rückwärtsrechnung - auf nicht mehr durchwegs geltenden
Rentabilitätsüberlegungen beruhe und selbst ziffernmässig geringe Differenzen
bei den einzelnen Ausgangswerten erhebliche Resultatsstreuungen entstehen
liessen (BGE 102 Ib 353 E. 2 S. 353 ff.; BGE 114 Ib 286 E. 7 in fine S. 296;
BGE 122 I 168 E. 3a S. 174). In BGE 131 II 458 E. 5 S. 464 ff. ist die
Lageklassenmethode zur Entschädigungsbemessung bei einer (räumlichen)
Teilenteignung bzw. zur Bewertung von kleineren Teilflächen überbauter
Grundstücke als ungeeignet bezeichnet worden.
15.3 Die Schätzungskommission hat zur Bestimmung des fluglärmbedingten
Minderwertes auf den Lageklassenschlüssel "Wohnen" des Schätzerhandbuchs
abgestellt. Dieser unterscheidet 10 Lageklassen und umschreibt - qualitativ
abgestuft - die Eigenschaften eines Grundstücks, welche in fünf Hauptkriterien
(Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse) sowie
BGE 134 II 49 S. 78
verschiedene Unterkriterien (für das Hauptkriterium "Wohnlage" die beiden
Unterkriterien "Attraktivität" sowie "Emissionen/Immissionen") aufgeteilt
werden. Bei der Bewertung einer Liegenschaft ist dieser je nach ihren
Eigenschaften für jedes Kriterium eine Note (1-10, der Lageklasse entsprechend)
zu erteilen. Die Lageklasse ergibt sich schliesslich aus dem arithmetischen
Mittel der fünf Noten für die Hauptkriterien.
Im vorliegenden Fall hat die Schätzungskommission die Liegenschaft des
Enteigneten bezüglich der Hauptkriterien Standort, Nutzung und Erschliessung
vor und nach der Lärmbelastung gleich benotet (Noten 5.5, 3.5 und 5). Für die
Wohnlage sind vor der Lärmbelastung 5.5 Punkte eingesetzt worden, das heisst,
dass die Attraktivität als "sehr gut" bis "vornehmes Villenviertel" (6 Punkte)
bezeichnet und die Immissionslage mit "schwachen Immissionen" (5 Punkte)
beschrieben worden ist. Für die Wohnlage der lärmbelasteten Liegenschaft sind
noch 4 Punkte zuerkannt worden, wobei die Attraktivität immer noch als "gut" (5
Punkte) betrachtet, den "starken" bis "mittleren Immissionen" aber mit nur 3
Punkten Rechnung getragen worden ist. Die Marktverhältnisse am fraglichen Ort
sind ohne den Fluglärm mit 8 Punkten bewertet worden, was bedeutet, dass eine
grosse bis sehr grosse Nachfrage und nur ein kleines Angebot besteht. Auch mit
der Lärmbelastung herrscht nach Auffassung der Schätzungskommission im Bereiche
der Liegenschaft des Enteigneten noch eine grosse Nachfrage und bestehen
ausgeglichene Marktverhältnisse (5.5 Punkte).
Aus diesen Bewertungen hat sich für die Liegenschaft des Enteigneten eine
lärmbedingte Verschlechterung der Lageklasse um 0.8 Punkte (von 5.5 auf 4.7
Punkte) oder um rund 15 % ergeben.
15.4 Wie geschildert hätte die Verschlechterung der Lageklasse gemäss der
Lageklassenmethode zur Folge, dass der Anteil des Landwertes am Gesamtwert der
Liegenschaft abnimmt (vgl. Schätzerhandbuch Tabelle 11 Landwertanteil S. 247)
und sich damit auch - bei gleich bleibendem Gebäudewert - der Gesamtwert selbst
vermindert. Die Schätzungskommission hat jedoch bei der Schadensermittlung
nicht auf diesen landanteilsmässigen Wertverlust abgestellt, sondern ist davon
ausgegangen, dass die lärmbedingte Verkehrswerteinbusse der gesamten
Liegenschaft der prozentualen Einbusse an Lageklasse-Punkten (hier 15 %)
entspreche. Insofern ist der Vorwurf, es sei nur die Entwertung des Landes in
Betracht gezogen
BGE 134 II 49 S. 79
worden und jene der Bauten unberücksichtigt geblieben, unbegründet. Die
Schätzungskommission hat mit anderen Worten nicht eigentlich die
Lageklassenmethode angewendet, sondern lediglich den Lageklassenschlüssel
benützt, um aufgrund der Benotung einzelner Eigenschaften des Grundstücks mit
und ohne Lärmbelastung die Differenz zu ermitteln, welche nach Ansicht der
Vorinstanz dem Minderwert der Gesamtliegenschaft entspricht. Für eine solche
Minderwertsermittlung ist jedoch der als Eigenschaften-Tabelle beigezogene
Lageklassenschlüssel, wie die Parteien zu Recht geltend machen, zu
undifferenziert. Dies trifft insbesondere für das Kriterium "Wohnlage" bzw. für
die Umwelteinflüsse zu. Der Lageklassenschlüssel kennt lediglich die vier
Stufen "starke Immissionen (Lageklassen 1 und 2), "mittlere Immissionen"
(Lageklassen 3 und 4), "schwache Immissionen" (Lageklassen 5 und 6) sowie
"keine Immissionen" (Lageklassen 7 bis 9). Er unterscheidet weder zwischen
Flug-, Bahn-, Strassen- oder anderem Lärm noch zwischen Lärm- und anderen
Immissionen. Die grobe Einteilung belässt dem Schätzer, wie gerügt, einen sehr
weiten Spielraum des Ermessens. Dass dieses Ermessen nicht von jedem Schätzer
in gleicher Weise ausgeübt wird, zeigt sich im vorliegenden Fall in geradezu
beispielhafter Weise, ist doch wie erwähnt die Liegenschaft des Enteigneten
ohne den Lärm bei der Minderwertsermittlung der Lageklasse 5.5 zugewiesen
worden, während bei der bereits früher durch einen anderen Schätzer
vorgenommenen Verkehrswertbestimmung von der Lageklasse 6.5 ausgegangen wurde.
Würde die Lageklasse 6.5 auch für die Minderwertsermittlung übernommen, so
erhöhte sich die lärmbedingte Werteinbusse (von 6.5 auf 4.7 Punkte) auf 1.8
Punkte bzw. auf rund 28 % und wäre die Minderwertsentschädigung nahezu zu
verdoppeln. Die von der Schätzungskommission vorab verwendete Methode zur
Bestimmung der Werteinbusse eignet sich somit wegen der Undifferenziertheit der
Eigenschaften-Tabelle und des zu grossen Gewichts des Schätzungsermessens
schlecht zur Bestimmung der fluglärmbedingten Entwertung insbesondere einer
Grosszahl von Liegenschaften.
15.5 Der Enteignete verlangt, dass die Eidgenössische Oberschätzungskommission
Neuschätzungen vornehme. Die Oberschätzungskommission ist jedoch kein Gremium,
das als solches Schätzungen anstellen würde. Sie besteht vielmehr aus einer
Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall
vom Bundesgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden können (vgl.
Art. 80 und 82 EntG; BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Im
BGE 134 II 49 S. 80
Übrigen legt der Enteignete nicht dar, nach welcher Methode bei den
Neuschätzungen vorzugehen wäre. Zu prüfen bleibt daher, ob die von Seiten der
Enteigner ins Verfahren eingebrachte Methode, deren Ergebnis von der
Schätzungskommission hälftig mitberücksichtigt worden ist, als wissenschaftlich
anerkannte und hinreichend erprobte Methode gelten kann, die sich zur Bemessung
der lärmbedingten Werteinbusse eignet.
16.
16.1 Das MIFLU-Modell beruht auf ökonometrischen oder sog. hedonischen
Ansätzen. Ökonometrische oder hedonische Modelle werden, wie sich der neueren
Fachliteratur über das Bewertungswesen entnehmen lässt, seit etlicher Zeit für
Untersuchungen von verschiedenen Gütermärkten (Auto-, Immobilien-, Kunstmarkt
usw.) und insbesondere für Preisanalysen eingesetzt. Diesen Modellen ist im
Wesentlichen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden
Preisunterschiede über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem
Nutzer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen
und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Eine Liegenschaft wird
demnach als Bündel von Eigenschaften betrachtet, von denen jede ihren Preis hat
und welche gesamthaft den Wert des Gutes bilden. Die verschiedenen
preisbestimmenden Eigenschaften können dank moderner Informatiktechnologie
unter Berücksichtigung zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt
gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsverfahren)
ermittelt und quantifiziert werden. Dies erlaubt somit die Bewertung einzelner
Eigenschaften. Sind die Preise der Merkmale bekannt, können sie für die
Bewertung weiterer Liegenschaften eingesetzt werden (vgl. Schätzerhandbuch S.
91 ff., Bewertungs-Handbuch S. 1058 ff.; KASPAR FIERZ, Der Schweizer
Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 264 ff.;derselbe , Wertminderung von
Immobilien infolge von Fluglärm, Der Treuhandexperte 2005 Heft 6 S. 349; MARTIN
GEIGER, Der Mietwohnungsmarkt, Schriftenreihe Wohnungswesen, Bd. 77, 2006,
Bundesamt für Wohnungswesen [Hrsg.], S. III und 11;MARCO SALVI/PATRIK
SCHELLENBAUER/HANSJÖRG SCHMIDT, Preise, Mieten und Renditen. Der
Immobilienmarkt transparent gemacht, Zürcher Kantonalbank 2004 [Hrsg.],S. 14
ff.; SCOGNAMIGLIO, a.a.O., S. 43 ff.; OTTO WIPFLI, Bemessung
immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Diss. Zürich 2007, S. 48
ff.).
BGE 134 II 49 S. 81
Bei der Bewertung von Immobilien werden je nach Modell bis zu 50 Eigenschaften
unterschieden, die sich in Liegenschafts-, Lage- und andere Merkmale einteilen
lassen. Als Liegenschaftsmerkmale fallen z.B. das Alter der Baute, die Anzahl
Zimmer, die Wohnfläche und das Volumen des Gebäudes in Betracht. Als
Lagemerkmale gelten - wobei zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden wird -
etwa die Aussicht und die Ruhe im Quartier sowie die Aussicht und die
allgemeine Lage der Gemeinde mit ihren geografischen, infrastrukturellen,
wirtschaftlichen und weiteren Gegebenheiten (vgl. Schätzerhandbuch S. 91 f.;
Bewertungs-Handbuch S. 1059 f.; SCOGNAMIGLIO, a.a.O., S. 46 ff.).
16.2 Als Nachteil der hedonischen Methode wird in der Fachliteratur genannt,
dass die Datenerhebung sehr aufwendig und kostspielig sei, die Datenauswertung
vertiefte Statistik- und Informatikkenntnisse erfordere und die Datenbasis sehr
breit sein müsse. Weiter bestimme der hedonische Ansatz nicht, welche
Eigenschaften den Preis einer Liegenschaft ausmachten, und lasse insofern bei
der Erarbeitung des Modells einen gewissen Spielraum offen. Zudem setze die
Methode voraus, dass das zu bewertende Objekt die gleichen Haupteigenschaften
aufweise wie die erfassten Vergleichsobjekte. Dies treffe bei den am häufigsten
gehandelten Immobilien - Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern sowie
Stockwerkeigentumswohnungen - in der Regel zu, nicht dagegen bei Sonderobjekten
wie luxuriöse Villen und Mischbauten Wohnungen/Gewerbe. Bemängelt wird auch,
dass die Lagemerkmale eines Objekts häufig nur aufgrund eines topographischen
Rasters bestimmt werden und auf Durchführung eines Augenscheins verzichtet
wird.
Werden indessen die Merkmale der Liegenschaften sorgfältig - insbesondere auch
durch zusätzlichen Augenschein - erfasst und sind genügend zahlreiche
aussagekräftige Vergleichszahlen vorhanden, so erlaubt die hedonische Methode
unbestrittenermassen eine schnelle, aktuelle und gleichmässige Bewertung von
Immobilien und - was hier besonders interessiert - derer einzelnen
Eigenschaften. Die Methode wird in dem Sinne als zuverlässig bezeichnet, als
sie stets - auch bei Anwendung durch verschiedene Personen - zum gleichen
Ergebnis führe (zu den Vor- und Nachteilen der Methode vgl. insb.
Schätzerhandbuch S. 93 f.; Bewertungs-Handbuch S. 1064 f.; CANONICA, a.a.O., S.
131; ROLAND GFELLER, Immissions- und Überflugsenteignungen am Beispiel des
Flughafens Zürich, Diss. Zürich 2006, S. 111 ff.).
BGE 134 II 49 S. 82
16.3 Gemäss den Ausführungen im Schätzerhandbuch (S. 93) wurde zu Beginn der
1990er Jahre von der Universität Genf eine Voranalyse über die Nützlichkeit der
hedonischen Modelle in der Schweiz vorgenommen. Auf dieser Nützlichkeitsanalyse
aufbauend sind offenbar seit 1996 Modelle für hedonische Schätzungen vor allem
von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum erarbeitet worden. Dabei scheint
die Zürcher Kantonalbank (ZKB) eine Vorreiterrolle übernommen zu haben, indem
sie die Preise der von ihr in den Jahren 1980 bis 1996 finanzierten Ein- und
Mehrfamilienhäuser sowie der Wohnungen mit dem hedonischen Ansatz erklärte und
hedonische Immobilienindizes erarbeiten und veröffentlichen liess (FRANZISKA
BIGNASCA und weitere Autoren, Immobilienpreise und Bauinvestitionen unter der
Lupe, Zürcher Kantonalbank [Hrsg.], 1996 zit. in Scognamiglio, a.a.O., S. 45,
243). Heute bieten die meisten grösseren Unternehmungen, die sich mit
Immobilien beschäftigen, Bewertungen aufgrund hedonischer Modelle an. Obwohl
sich noch einzelne Autoren dieser Methode gegenüber kritisch oder zumindest
zurückhaltend äussern (vgl. etwa CANONICA, a.a.O., S. 131; MARTIN FREI,
Immissionsbedingte Wertveränderungen bei Immobilien, in: Der Schweizer
Treuhänder 79/2005 S. 372, 376) stellt das Bundesamt für Wohnungswesen fest,
dass hedonische Modelle inzwischen im Immobilienbereich eine hohe Akzeptanz
erlangt haben (Vorwort Bundesamt für Wohnungswesen, in: MARTIN GEIGER, a.a.O.,
S. III).
16.4 Als vorläufiges Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass es sich bei
der Bewertung nach hedonischem Modell um eine Art Vergleichsverfahren handelt.
Verglichen werden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern deren
preisbestimmende Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte,
die nicht in der gleichen Gegend liegen müssen, beträchtlich erweitert. Die
einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden - ähnlich wie bei der
Einstufung gemäss einem Lageklassenschlüssel - definiert, aber nicht von einem
Schätzer benotet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten
Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die
hedonische Methode erlaubt mithin als einzige der heute bekannten
Schätzungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein
oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem
entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie ermöglicht damit
auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Wird
zusätzlich zur statistischen Ermittlung und Bewertung ein Augenschein
BGE 134 II 49 S. 83
durchgeführt, so kann den modellmässig nicht oder kaum erfassten Eigenschaften
der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung getragen werden. Die Methode darf heute
als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genügt ein
Modell den wissenschaftlichen Anforderungen, so besteht kein Grund, die
Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von
bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen.
17.
17.1 Die Enteigner führen zum MIFLU-Modell aus, dieses sei in ihrem Auftrag
durch ein neutrales Expertengremium zur Bestimmung allfälliger
fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst genutztem Wohneigentum
(Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) erarbeitet worden. Dem Modell lägen
die Preise von insgesamt 7'484 effektiven Freihandverkäufen von Liegenschaften
im Kanton Zürich aus den Jahren 1995 bis 2005 zu Grunde, für welche die Zürcher
Kantonalbank sämtliche erforderlichen Eigenschaften erhoben habe. Dabei handle
es sich um 3'618 Einfamilienhäuser, von denen sich 23 % im Immissionsgebiet des
Flughafens Zürich befänden, sowie um 3'866 Stockwerkeigentumseinheiten, davon
25 % im Immissionsgebiet. Die ins MIFLU einbezogene Fluglärmbelastung beruhe
ausschliesslich auf Fluglärmdaten, die von der EMPA Dübendorf mittels FLULA
(Fluglärmsimulationsprogramm) berechnet worden seien. Die Belastung werde in
drei Dimensionen, nämlich als Grund-, als Abend- und als Spitzenbelastung
abgebildet. Die Fluglärmbelastung bilde im Modell eines der insgesamt acht
Mikrolage-Merkmale, die als Variable in die Schätzgleichung einflössen. Weitere
solche Merkmale seien etwa der Strassenlärm, die Sicht und die Hangneigung.
Neben den Merkmalen der Mikrolage enthalte die Schätzgleichung fünf Merkmale
der Makrolage (z.B. Verkehrsanbindung und Steuerkraft der Gemeinde) sowie 17
bzw. 18 Merkmale der Liegenschaft selbst (wie Alter der Baute,
Grundstücksfläche, Zimmeranzahl, Nasszellenzahl, Bausubstanz usw.). In
mathematischer Hinsicht beruhe das Schätzverfahren auf der sog. Least-Trimmed
Squares-Methode. Zudem sei das MIFLU als hybrider Prozess ausgestaltet worden,
d.h. es werde in allen Fällen zwingend ein Augenschein durch einen erfahrenen
Schätzer durchgeführt. Der Schätzer könne sein Ermessen bei der
Verkehrswertbemessung einbringen und dort, falls notwendig, etwa einen Abzug
wegen Entwertung oder einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen sei bei
der Minderwertsermittlung gemäss MIFLU weiteres Schätzerermessen weder möglich
noch erwünscht.
BGE 134 II 49 S. 84
17.2 Der Enteignete wendet gegen das MIFLU-Modell vorab ein, es gebe keine
Feststellungen von unabhängiger Seite, die attestierten, dass das von den
Enteignern in Auftrag gegebene Modell zutreffende und objektive Resultate
liefere. Die der Berechnung zugrunde liegenden Daten seien für den Enteigneten
nicht nachprüfbar. Das Modell stelle für die Enteigneten wie auch für die
gerichtlichen Instanzen nichts anderes als eine "black box" dar, deren
Innenleben und Berechnungen nicht nachvollzogen und damit nicht einmal
ansatzweise kontrolliert werden könnten. Weiter weist der Enteignete darauf
hin, dass die Enteigner während der über lange Zeit erfolgenden
Modellentwicklung in stetem Kontakt mit den Experten gestanden hätten und ihre
Anschauungen in das Modell hätten einfliessen lassen können. Überdies seien die
Experten von den Enteignern entlöhnt worden. All dies schaffe zumindest den
Anschein einer besonderen Nähe von Experten und Enteignern. Jedenfalls könne
von einer von der Flughafenhalterin unabhängigen Projektentwicklung keine Rede
sein, habe doch diese im Expertengremium den Vorsitz geführt und die
erforderlichen Fluglärmdaten geliefert. Eine besondere Nähe bestehe auch
zwischen dem Kanton Zürich als Enteigner und der Zürcher Kantonalbank als
Auftragnehmerin, da die ZKB zwar eine selbständige Anstalt des öffentlichen
Rechtes sei, aber der Aufsicht des Zürcher Kantonsrates unterstehe. All diese
formellen Mängel seien dadurch, dass die Enteigneten das Modell hätten testen
lassen können, dass dem Experten der Enteigneten Zugang zu den rechnerischen
und statistischen Grundlagen gewährt worden sei und der Chefexperte der ZKB
dessen Fragen allesamt beantwortet habe, nicht geheilt worden.
Gegen das Modell selbst bringt der Enteignete im Wesentlichen vor, dass der
Individualität der einzelnen Liegenschaften zu wenig Rechnung getragen werde.
Das Vorgehen nach Standardkriterien entspreche dem Verhalten der
Marktteilnehmer nicht und schliesse letztlich eine Einzelfallgerechtigkeit aus.
Im Weiteren sei fraglich, ob und inwieweit die ausgewählten Merkmale (z.B. die
Anzahl Nasszellen) den Wert einer Liegenschaft beeinflussten. An Transparenz
mangle es auch insofern, als kein Landwert ausgewiesen werde und nur
Grundstücksflächen bis maximal 2'500 m^2 erfasst werden könnten; bei grösseren
Arealen müsse von Hand nachkorrigiert werden. Weiter fänden sich im Modell
MIFLU Variablen wie "über 70 % Schweizer im Quartier" und "Steuerkraft und
Steuersatz", welche eine schlechte Signifikanz aufwiesen oder für die Stadt
Opfikon
BGE 134 II 49 S. 85
überhaupt nicht zum Tragen kämen. Für die Variable "Gemeinde fixed effects",
durch welche das Modell robuster gemacht werden solle, lägen gemäss dem
Experten der Enteigneten zu wenig Daten vor. Als lineares Modell bilde MIFLU
die Wirklichkeit nur sehr unzureichend ab. Schliesslich sei an der
Modellpräsentation offengelegt worden, dass die ermittelte prozentuale
Wertverminderung pro dB(A) Leq im Laufe der Jahre unterschiedlich ausgefallen
und dem MIFLU ein über 10 Jahre gemittelter Durchschnittswert zugrunde gelegt
worden sei. Dass das MIFLU-Modell bereits bei kleineren Unterschieden der
jährlichen Fluglärmbelastung abweichende prozentuale Minderwerte ermittle, lege
dar, dass das Modell eine Genauigkeit vortäusche, die es nicht gebe. Es dürfte
auch nicht auf die bestehende Schallbelastung abgestellt, sondern müsste von
der prognostizierten künftigen Lärmsituation ausgegangen werden. Im Übrigen sei
nicht erklärt worden, weshalb die Anzahl der Überflüge als wesentliches Element
der Belästigung nicht mitberücksichtigt worden sei. Schliesslich beanstandet
der Enteignete, dass das Modell nur Lärmbelastungen über 50 dB(A) abbilde und
damit eine Wertverminderung unter dieser Grenze negiere. Dies stünde im
Gegensatz zu neuesten empirischen Erhebungen beim Flughafen Frankfurt a.M. Dort
seien Experten von einem Grundwert von 40 dB ausgegangen und hätten für jeden
Dezibel über dieser Grenze eine Entwertung von 1 % ermittelt, bei 60 dB also
eine Wertverminderung von 20 %. Da das MIFLU mit tieferen Belastungswerten als
50 dB(A) nicht rechnen könne, gebe es den Wertverlust nicht sachgerecht wieder.
18. Die Kritik des Enteigneten an der Projektentwicklung und am MIFLU-Modell
erweist sich, wie sich im Folgenden ergibt, als unbegründet.
18.1 Dass die Entwicklung des Modells von einer Partei, der Flughafenhalterin,
in Auftrag gegeben und bezahlt worden ist, ist noch kein Grund, die Methode
abzulehnen. Vielmehr ist zu prüfen, ob die eingebrachten Fachkenntnisse Dritter
in einer Weise umgesetzt worden sind, die von parteilichen Standpunkten
unbeeinflusst ist, wissenschaftlichen Ansprüchen genügt sowie schliesslich auch
der Streiterledigung dient. In diesem Zusammenhang ist einzuräumen, dass die
Entwicklung einer zuverlässigen und leicht handhabbaren Schätzungsmethode zur
Bemessung fluglärmbedingter Minderwerte nicht nur im Interesse der
Flughafenhalter, sondern auch der Rechtspflege liegt und dass die
eidgenössische Schätzungskommission wie auch das Bundesgericht nicht ohne
weiteres in der Lage gewesen wären,
BGE 134 II 49 S. 86
ein Instrument wie das MIFLU-Modell erarbeiten zu lassen. Allein der Umstand,
dass eine Partei die von ihr beigezogenen Fachleute bezahlt, lässt diese denn
auch noch nicht als parteilich und beeinflussbar erscheinen, sonst müssten
Parteigutachten jeglicher Art aus dem Recht gewiesen werden.
18.2 Der Enteignete will aus der Zusammenarbeit von Modellentwicklern,
Expertengremium und Flughafenhalterin zumindest auf die Möglichkeit der
Beeinflussung durch diese schliessen.
Zum Vorgehen bei der Erarbeitung des Modells im Einzelnen lässt sich den Akten
entnehmen, dass der Auftrag an die Zürcher Kantonalbank zur selbständigen
Entwicklung eines neuen hedonischen Modells von der Flughafen Zürich AG,
vertreten durch den Airport of Zurich Noise Fund, ausgegangen ist. Dabei wurde
vereinbart, dass die ZKB ihre Transaktionsdaten für den Kanton Zürich und die
Flughafenhalterin die Fluglärmdaten zur Verfügung stellen sollten sowie
verschiedene geografische und statistische Daten (z.B. Angaben über die
Strassenlärmsituation) von Dritten beizuziehen seien. Die Vertragspartner sind
weiter übereingekommen, im Interesse der wissenschaftlichen Abwicklung des
Auftrags ein Expertengremium zu bestellen. Als Mitglieder dieses Gremiums sind
ein Vertreter der Flughafenhalterin, ein Vertreter des Hauseigentümerverbandes
des Kantons Zürich sowie als ausgewiesene Fachexperten aus den Bereichen
Immobilien-Ökonomie und Empirische Ökonomie die beiden Professoren Dr. Martin
Hösli, Universitäten Genf und Aberdeen, und Dr. Peter Kugler, Universität
Basel, bezeichnet worden. Es ist weiter bestimmt worden, dass das Gremium
jeweils vom Vorsitzenden, dem Vertreter der Flughafenhalterin, vor Einleitung
einer neuen Projektphase einzuberufen sei. Dem Expertengremium ist insgesamt
die Entscheidung über den Ablauf des Projektes übertragen worden. Ferner ist
festgelegt worden, dass bei Stimmengleichheit die beiden Fachexperten
entscheiden. Der ZKB ist zudem ausdrücklich das Recht eingeräumt worden, das
Projekt abzubrechen, falls das Modell den wissenschaftlichen Ansprüchen nicht
mehr genügen sollte. Im Übrigen haben an den Sitzungen des Expertengremiums
zwar ebenfalls Vertreter des Bundesamtes für Zivilluftfahrt (BAZL) sowie des
Kantons Zürich teilgenommen, aber lediglich als Beobachter.
Aus diesen Bestimmungen über den Projektablauf ergibt sich das offensichtliche
Bemühen der Vertragspartner, eine unsachgemässe
BGE 134 II 49 S. 87
Beeinflussung der Modellentwicklung auszuschliessen. Dass eine solche trotzdem
erfolgt wäre, vermag der Enteignete mit seinen Vermutungen und Andeutungen
nicht glaubhaft zu machen.
18.3 Im Nachgang zu den Projektarbeiten hat Professor Dr. Kugler in einem
Schreiben vom 25. Januar 2006 bestätigt, dass das hedonische Modell der ZKB
zweifellos eine verlässliche Schätzung der fluglärmbedingten Marktwertminderung
von Immobilien im Kanton Zürich liefere. Es sei ein sehr grosser Aufwand
betrieben worden, um die Preisdeterminanten für Wohneigentum möglichst
vollständig und objektiv messbar zu erfassen. Das Modell übertreffe in seiner
Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für hedonische
Bewertungsmodelle bei weitem. Die verwendeten Schätzmethoden seien geeignet.
Verschiedene Überprüfungen hätten im Wesentlichen die gleichen Ergebnisse
hinsichtlich des Fluglärmeffekts hervorgebracht. Insgesamt entspreche das
Vorgehen der "best practice" in der ökonometrischen Analyse.
Damit werden dem MIFLU-Modell ein hoher wissenschaftlicher Standard und
Zuverlässigkeit attestiert.
18.4 Der Umstand, dass die Bewertungen gemäss dem MIFLU-Modell für die
Enteigneten schwer verständlich und kaum kontrollierbar sind, vermag die
Geeignetheit der Methode nicht in Frage zu stellen. Die Methode ist den
Vertretern der Enteigneten vorgestellt und das - relativ gut begreifliche -
Vorgehen bei der Erarbeitung des hedonischen Modells erläutert worden. Dem
Experten der Enteigneten ist Einsicht in alle Daten und Unterlagen gewährt
worden und seine Fragen sind, was von Seiten der Enteigneten eingeräumt wird,
von den Fachleuten der ZKB beantwortet worden. Dass das technische bzw.
mathematische/statistische Vorgehen im Einzelnen für den Laien kaum
durchschaubar ist und zur Überprüfung Fachleute zugezogen werden müssen, ist im
heutigen technisierten Leben und auch in gerichtlichen Verfahren nichts
Aussergewöhnliches. Die wenigsten Enteigneten werden beispielsweise in der Lage
sein, die Fluglärmberechnungen gemäss dem FLULA-Simulationsprogramm der
Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt EMPA selbst
nachzuvollziehen und zu kontrollieren. Dies spricht aber nicht gegen die
gerichtliche Anerkennung einer solchen Methode (vgl. BGE 126 II 522 E. 48a S.
592 mit Hinweisen; Urteil E.5/1991 vom 17. September 1997, E. 4 nicht publ. in
BGE 123 II 481).
BGE 134 II 49 S. 88
18.5 Die Einwendungen des Enteigneten gegen die konkrete Ausgestaltung des
MIFLU-Modells (vgl. oben E. 17.2) sind bereits im Verfahren vor der
Schätzungskommission dem mit der Modellentwicklung Beauftragten der ZKB
unterbreitet und von diesem weitgehend entkräftet worden.
18.5.1 Der Beauftragte hat an der Verhandlung vom 28. März 2006 erneut
unterstrichen, dass das MIFLU in erster Linie auf die Bestimmung der
fluglärmbedingten Entwertungssätze ausgerichtet sei und nur hilfsweise zur
Festsetzung des Verkehrswertes diene, welcher vom Schätzer nach Vornahme eines
Augenscheins ohne weiteres korrigiert werden könne. Das Modell trage jedoch
schon selbst unterschiedlichen Lagen von Grundstücken Rechnung. Es
berücksichtige auch, dass an guten Lagen höhere Entwertungen zu beobachten
seien. Weiter ist erläutert worden, dass zwar systemgemäss der Landwert nicht
als solcher ausgewiesen, die Fläche eines Grundstücks aber je nach Grösse
abgestuft in die Berechnungen einbezogen werde. Zu den einzelnen Merkmalen
(Variablen) insbesondere der Makrolage ist dargelegt worden, die Signifikanz
habe sich als hoch bis sehr hoch erwiesen und die angeregten Verfeinerungen
liessen keine besseren Aussagen zur Quartiercharakteristik erwarten.
Schliesslich ist auch zu Recht darauf hingewiesen worden, dass bei der
umstrittenen wie auch bei anderen Schätzungsmethoden immer über einzelne
preisbestimmende Grundstücksmerkmale diskutiert werden könne; die getroffene
Auswahl für das MIFLU-Modell sei jedoch, wie auch von den beiden Experten
bestätigt worden, differenziert und sachgerecht.
18.5.2 Was die Fluglärmbelastung betrifft, ergibt sich aus dem ZKB-Bericht
"Entwicklung eines hedonischen Bewertungsmodells für fluglärmbelastete
Liegenschaften; Dokumentation zuhanden des Expertengremiums" vom 26. Januar
2006, dass die von der EMPA flächendeckend auf die Hektare genau berechneten
Lärmdaten als Grundbelastung (Leq 16h [6 bis 22 Uhr] über 50 dB), Tagesrand-
bzw. Abendbelastung (Leq 1h zwischen 21 und 24 Uhr) sowie Spitzenbelastung
(maximaler Leq 1h zwischen 7 und 21 Uhr) ins MIFLU-Modell einbezogen worden
sind. Bei der Grundbelastung und bei der Abendbelastung sei dem Umstand
Rechnung getragen worden, dass die Lärmbelastung erst ab einer gewissen
Schwelle auf die Preise zu wirken beginne. Diese Schwelle werde auf 50 dB
gelegt, da geringere Lärmbelastungen, weil sie im Streubereich des
FLULA-Lärmmodells lägen, nicht zuverlässig gemessen werden
BGE 134 II 49 S. 89
könnten. In den "beschallten" Lagen, d.h. in Lagen mit einer Grundbelastung
über 50 dB, werde im Modell zusätzlich auch die Spitzenbelastung am Tag
berücksichtigt. Im Weiteren wird im genannten Bericht dargelegt, dass fünf
Lagekategorien (ohne Fluglärm) gebildet und je nach Kategorie signifikante
Unterschiede der Entwertung durch den Fluglärm festgestellt worden seien: An
den besten Lagen betrage die Entwertung von Einfamilienhäusern 1,65 % pro dB,
an den bescheidensten nur 0,51 % pro dB. An der Verhandlung vom 28. März 2006
hat der Beauftragte der ZKB zur Art der Berücksichtigung der Lärmbelastung
weiter erklärt, es habe sich im Rahmen der Forschungsarbeit gezeigt, dass die
Aufteilung in Grund-, Tagesrand- und Spitzenbelastung die beste Erklärungskraft
für die bezahlten Preise aufweise. Allerdings sei richtig, dass der Leq 16h als
Mittelungsmass wenig empfindlich auf Veränderungen der Flugbewegungen reagiere.
Die ZKB habe daher während der Projektphase darauf bestanden, auch eine
Variante zu testen, die auf der reinen Anzahl der Einzelereignisse
(Spitzenpegel über 58 dB) beruhe und keine Lärmmittelung vornehme. Bei diesem
Vorgehen hätten sich ebenfalls signifikante Preiseinflüsse ergeben, doch sei
die Variante Leq 16h hinsichtlich Erklärungskraft und Parameterstabilität klar
überlegen und einer Berücksichtigung der Bewegungszahl vorzuziehen.
Die vom Enteigneten verlangte Berücksichtigung der Flugbewegungszahlen ist
demnach bei der Modellentwicklung durchaus in Betracht gezogen, aber aus
Gründen, die als sachlich erscheinen, fallen gelassen worden.
18.5.3 Zur Auffassung des Enteigneten, dass das MIFLU-Modell nicht die
bestehende, sondern die geplante bzw. die für das Jahr 2010 prognostizierte
Schallbelastung berücksichtigen müsse, darf auf die Erwägungen verwiesen
werden, die zum Begehren der Enteigner um Vornahme eines Abzugs für den
künftigen technologischen Fortschritt angestellt worden sind: Wird der
massgebende Schätzungszeitpunkt - was auch vom Enteigneten nicht beanstandet
wird - auf den 1. Januar 1997 gelegt, so können spätere Entwicklungen die
Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, wenn sie sich am Stichtag schon im
Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschlagen haben
oder bereits voraussehbar waren und in relativ kurzer Zeit auch eingetreten
sind (vgl. oben E. 11.3).
BGE 134 II 49 S. 90
Sollte übrigens entgegen den Darlegungen der Enteigner die Fluglärmbelastung in
Zukunft über das am Stichtag gegebene, bei der Entschädigungsbemessung
berücksichtigte Mass hinaus anwachsen, so stünde es dem Enteigneten frei, eine
Nachforderung im Sinne von Art. 41 Abs. 1 lit. b EntG zu stellen.
18.5.4 Soweit der Enteignete in seiner Duplik vom 29. Oktober 2007 rügt, dass
das MIFLU auf eine über zehn Jahre gemittelte Schallbelastung abstelle, geht
dieser Vorwurf fehl. Der Ermittlung des Minderwertes liegt die im Stichjahr
1997 bestehende Lärmbelastung zu Grunde. Gemittelt wird dagegen der Parameter,
welcher die prozentuale Entwertung der Liegenschaften pro Dezibel Lärmbelastung
(vgl. auch unten E. 18.5.5) aufzeigt und je nach den Marktverhältnissen und der
wechselnden Lärmsensibilität der Käufer schwanken kann. Diese Schwankungen
werden im MIFLU-Modell durch Durchschnittsbildung über ein rollendes
Zeitfenster von zehn Jahren geglättet. Die Mittelung des
Wertminderungs-Koeffizienten kann demnach sinngemäss mit der bei Anwendung der
klassischen Vergleichsmethode üblichen Bestimmung eines Mittelwertes aus den
verschiedenen zur Verfügung stehenden Vergleichspreisen verglichen werden. Da
sich der Preisminderungs-Koeffizient nach MIFLU anhand mehrerer Lärmbelastungen
bestimmt (Grund-, Tagesrand- und Spitzenbelastung), trägt die Wahl einer etwas
längeren Betrachtungsperiode (als bei der herkömmlichen Vergleichsmethode) zur
Zuverlässigkeit der Ergebnisse bei. Dass sich diese längere Periode zum
Nachteil des Enteigneten auswirken würde, legt dieser selbst nicht dar und ist
auch nicht anzunehmen, hat doch die Fluglärmsensibilität in den letzten Jahren
- auch nach Meinung des Enteigneten - eher zu- als abgenommen (vgl. dazu KATJA
WIRTH, Lärmstudie 2000, Die Belästigungssituation im Umfeld des Flughafens
Zürich, Aachen 2004, S. 142).
18.5.5 Die Behauptung des Enteigneten, es seien in der Umgebung des Flughafens
Frankfurt a.M. Werteinbussen von Liegenschaften bereits ab einer Lärmbelastung
von 40 dB(A) nachgewiesen worden, welche bei einer Belastung von 60 dB(A) 20 %
erreichten, vermag das MIFLU-Modell, das Minderwerte erst ab 50 dB(A) ausweist,
nicht in Frage zu stellen. Wie dem vom Enteigneten zitierten Bericht entnommen
werden kann, beruht die deutsche Studie auf völlig anderen Grundlagen als das
MIFLU-Modell. Einerseits sind nicht effektive Marktpreise ausgewertet, sondern
eine Reihe von Immobilienmaklern danach befragt worden, mit welchem
Preisabschlag für eine Standardwohnung in ihrem Gebiet wegen des Fluglärms zu
BGE 134 II 49 S. 91
rechnen sei. Zum anderen stellt die deutsche Studie hinsichtlich der
Lärmbelastung auf einen gewogenen Durchschnitt aus Tages- und Nachtfluglärm ab
(Faktor "Lärm_total"), wobei der Nachtlärm in etwa der Hälfte der untersuchten
Ortschaften gegenüber dem Tageslärm nicht nennenswert abnimmt. Im Bericht
selbst wird aber unterstrichen, dass Studien, die sich auf unterschiedliche
Lärmniveaus beziehen, nur schwer miteinander vergleichbar sind. Ebenso wird
festgestellt, die Auswertung von rund dreissig aus verschiedenen Ländern
stammenden Studien zur Lärmauswirkung auf Immobilienwerte habe gezeigt, dass es
weder auf Länderebene noch global einen allgemein gültigen Wert der
prozentualen Wertänderung einer Immobilie pro Dezibel Lärmbelastung gibt
("noise sensitivity depreciation index NSDI"; vgl. FRIEDRICH THIESSEN/STEPHAN
SCHNORR, Immobilien und Fluglärm, Dekan der Fakultät für
Wirtschaftswissenschaften an der Technischen Universität Chemnitz [Hrsg.],
insbes. S. 6, 13 f. und 22 [http://www.widema.de/downloads/
509studieimmobienfluglaerm.pdf]). Ergänzend darf darauf hingewiesen werden,
dass gemäss dem unlängst vom Bundesamt für Wohnungswesen herausgegebenen
Bericht über die Verhältnisse auf dem schweizerischen Mietwohnungsmarkt bei
Verkehrslärm unter 55 dB keine messbaren Auswirkungen auf die Mietzinse
festzustellen sind (vgl. MARTIN GEIGER, a.a.O., S. 52).
18.5.6 Was schliesslich die vom Enteigneten beanstandete (scheinbare)
Genauigkeit der vom MIFLU-Rechner auf Bruchteile von Prozenten ermittelten
Resultate anbelangt, so ist klar, dass auch das MIFLU-Verfahren Schätzelemente
enthält und dementsprechend die Minderwertsentschädigungen zu runden sind.
Dagegen besteht kein Grund, die prozentgenauen Aufteilungen, die insbesondere
dank der differenzierten Erfassung der Lage und der Fluglärmbelastung der
einzelnen Liegenschaften möglich sind, durch Entwertungsstufen von jeweils 5 %
zu ersetzen, wie sie in der Regel bei den herkömmlichen Minderwertsschätzungen
gewählt worden sind.
18.6 Zusammenfassend ist festzustellen, dass das MIFLU-Modell gemäss der
Beurteilung durch die beiden beigezogenen Universitätsprofessoren, die auf dem
hier fraglichen Gebiet als anerkannte Fachleute gelten, einen hohen
wissenschaftlichen Standard erreicht und vertrauenswürdige Resultate liefert.
Auf die Einholung weiterer Gutachten kann verzichtet werden. Die vom
Enteigneten gegen das Modell erhobenen Einwendungen geben keinen Anlass, im
vorliegenden Fall von der Anwendung des MIFLU-Verfahrens abzusehen.
BGE 134 II 49 S. 92
Höhe, Form und Verzinsung der Entschädigung
19. Darf nach dem Gesagten auf die Ergebnisse des Schätzungsmodells MIFLU
abgestellt werden, so ist der angefochtene Entscheid insofern abzuändern, als
die Schätzungskommission im vorliegenden Fall den nach MIFLU berechneten
Minderwertsprozentsatz bei der Entschädigungsbemessung nur zur Hälfte
berücksichtigt hat. Die Entwertung ist somit auf 20,2 % bzw. 20 % festzulegen.
Dass ein anderes, ebenfalls als "Pilotfall" ausgewähltes Grundstück im Jahr
2001 offenbar mit grösserer Einbusse verkauft worden ist, vermag keine
zusätzliche Erhöhung des Minderwertes zu rechtfertigen. Die
Schätzungskommission hat in jenem Fall besondere Gründe für die Entwertung
genannt und die ursprünglich erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist in der
Zwischenzeit zurückgezogen worden. Entgegen der Meinung des Enteigneten drängt
sich auch mit Blick auf die beurteilten Genfer Fluglärmfälle keine weitere
Erhöhung der Minderwertsentschädigung auf. Höhere Entschädigungen sind in jenen
Fällen nur für Grundstücke zugesprochen worden, die von direkten Überflügen
betroffen sind oder bei denen es sich um herrschaftliche Sitze oder jedenfalls
um Liegenschaften in Villen-Vierteln handelt, deren Wert durch eine
Immissionsbelastung besonders stark beeinträchtigt wird (vgl. BGE 122 II 337 E.
7 S. 346, BGE 122 II 349 E. 4 S. 352 ff.; Urteile E.22/1992 und E.51/1993 vom
24. Juni 1996). Indessen darf hier bei der Minderwertsermittlung zugunsten des
Enteigneten vom MIFLU-Verkehrswert der Liegenschaft (ohne Fluglärm) von Fr.
860'000.- ausgegangen werden, welcher den von der Schätzungskommission
festgelegten Wert übersteigt. Der fluglärmbedingte Minderwert des Grundstücks
des Enteigneten beläuft sich demnach auf Fr. 172'000.- bzw. rund Fr. 170'000.-.
Im vorinstanzlichen Verfahren sind von den ermittelten
Minderwertsentschädigungen die Kosten für bauliche Schallschutzmassnahmen
abgezogen worden, die vom Flughafenhalter gemäss dem im Rahmen der 5.
Ausbauetappe aufgestellten Schallschutzkonzept übernommen worden sind (vgl. BGE
126 II 522 E. 47 ff. S. 590 ff.). Diese Anrechnung der Kosten für die
getroffenen umweltschutzrechtlichen Massnahmen, die sich im vorliegenden Fall
auf rund Fr. 20'000.- belaufen, wird von keiner Seite bestritten. Die
Minderwertsentschädigung ist somit auf Fr. 150'000.- zu reduzieren.
20. Die Schätzungskommission hat die Enteignungsentschädigung für die
Fluglärmbelastung nicht in Form eines Kapitals, sondern in
BGE 134 II 49 S. 93
grundsätzlich zwanzig jährlichen Leistungen von 5 % des ermittelten
Minderwertes zugesprochen, die längstens bis 2016 zu bezahlen seien. Die Wahl
dieser Entschädigungsform wird damit erklärt, dass die jährlichen Leistungen
bei Änderung der Verhältnisse - insbesondere nach Abschluss der Sachplanung
"Infrastruktur der Luftfahrt" (SIL) und nach dem Erlass eines definitiven
Betriebsreglements - überprüft sowie den neuen Verhältnissen angepasst und
allenfalls auch aufgehoben werden könnten.
Mit der Festsetzung jährlicher Anzahlungen, die angepasst oder aufgehoben
werden können und damit bloss provisorisch sind, wird jedoch dem berechtigten
Bedürfnis der Enteigneten nach endgültiger Abgeltung und Streiterledigung nicht
gedient. Auch die Enteigner, die an der von der Schätzungskommission
getroffenen Lösung festhalten wollen, sollten ein Interesse daran haben,
Klarheit über den definitiven Umfang ihrer finanziellen Verpflichtungen zu
gewinnen und weitere langwierige Prozesse zu vermeiden. Gemäss der Praxis des
Bundesgerichts sind denn auch periodisch zu entrichtende
Entschädigungsleistungen nur für zeitlich begrenzte Eingriffe vorzusehen, d.h.
wenn von vornherein gewiss ist oder mit grosser Sicherheit angenommen werden
kann, dass Rechte nur vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. Solches
steht hier wie dargelegt noch keineswegs fest. Zudem ist die Überprüfung und
Neufestlegung einer Entschädigung nach einem bestimmten Zeitablauf gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig. Die Entschädigung muss auch für
vorübergehende Enteignungen, ob sie in Form einer Kapitalzahlung oder von
wiederkehrenden Leistungen entrichtet wird, für die ganze Dauer der Enteignung
vorweg bestimmt werden (BGE 99 Ib 87 E. 2 S. 90 mit Hinweis). Der Entscheid der
Schätzungskommission ist daher auch insofern aufzuheben, als die
Minderwertsentschädigung in jährlich zu leistende Zahlungen aufgeteilt und eine
Anpassungsklausel vorgesehen wird.
Ergänzend kann darauf hingewiesen werden, dass die mit den Abflügen auf Piste
16 verbundene Lärmbelastung in den fraglichen Gebieten von Opfikon-Glattbrugg
etliche Zeit vor dem Jahr 1997 die Immissionsgrenzwerte überstieg. Die
Enteigner haben selbst nicht ausgeschlossen, dass der Fluglärm schon in den
siebziger Jahren übermässig gewesen sei (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2.1 S. 417
und E. 12.2.2 S. 418). Die Liegenschaft des Enteigneten wird somit, wie andere
auch, seit Jahrzehnten stark belärmt. Überdies ist in Betracht zu ziehen, dass
in diesem Gebiet Entschädigungsansprüche nur für
BGE 134 II 49 S. 94
Bauten entstehen, die vor 1961 erstellt worden sind (vgl. oben E. 6; BGE 130 II
394 E. 12.1 S. 415). Die belärmten Wohnhäuser weisen demnach heute ein Alter
von mindestens gegen fünfzig Jahren auf. Bei Bauten solchen Alters wird selbst
bei einer künftigen Lärmentlastung die einmal erlittene Werteinbusse schwerer
wieder wettgemacht werden können als bei neueren Gebäuden. Auch unter diesem
Gesichtswinkel rechtfertigt es sich, die fluglärmbedingte Entwertung durch
Kapitalzahlung abzugelten.
21. Gemäss Art. 76 Abs. 5 Satz 3 EntG ist die Enteignungsentschädigung bei
vorzeitiger Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung an zum üblichen
Zinsfuss zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entsteht nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung auch dann, wenn beim Auftreten übermässiger Immissionen die
nachbarlichen Abwehrrechte unterdrückt und vom Enteigner faktisch in Besitz
genommen werden (BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245).
Die Enteigner wenden gegen die Verzinsung im vorliegenden Falle ein, der
Eigentümer habe sein Grundstück beim Auftreten übermässiger Immissionen
weiterhin in gleicher Weise nutzen können. Dies gelte hier umso mehr, als am
Wohnhaus des Enteigneten bereits bauliche Schallschutzmassnahmen getroffen
worden seien. Es sei daher kein Nutzungsverlust eingetreten, der durch
Zinszahlung zu vergüten wäre. Die ruhige Lage einer Wohnung oder einer
Wohnliegenschaft stellt indes, was die Enteigner an anderer Stelle selbst
ausführen, einen wichtigen die Nutzungsqualität mitbestimmenden Wertbestandteil
einer Immobilie dar. Geht die Ruhe verloren und wird der Eigentümer beim Wohnen
durch Lärm gestört, so wird der bisherige Nutzen des Grundstücks in
qualitativer Hinsicht eingeschränkt. Solche qualitativen Beeinträchtigungen der
Nutzung, die den Gegenwert der getätigten Investitionen mindern, sind wie
andere Nutzungseinbussen durch Verzinsung der Entschädigung abzugelten. Daran
ändert auch nichts, wenn wie hier am Haus des Enteigneten
Schallschutzmassnahmen getroffen worden sind, vermögen doch diese den Fluglärm
nur teilweise zu dämmen und machen den Aufenthalt im Freien nicht angenehmer.
Die Verzinsung kann allerdings in Fällen wie dem vorliegenden, in denen der
Entschädigungsanspruch erst einige Zeit nach dem Auftreten übermässiger
Immissionen entstand (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3 S. 419 ff.), erst ab
Entstehung des Anspruchs zu laufen beginnen. Dieser Zeitpunkt fällt praktisch
mit dem dies aestimandi zusammen. Die Enteignungsentschädigung von Fr.
150'000.- ist demnach ab 1. Januar 1997 zu den vom Bundesgericht festgelegten
Zinssätzen zu verzinsen, nämlich:
BGE 134 II 49 S. 95
ab 1.1.1997 bis 31.3.1997 zu 4,5 %
vom 1.4.1997 bis 31.12.2000 zu 4 %
vom 1.1.2001 bis 31.8.2002 zu 4,5 %
vom 1.9.2002 bis 30.4.2003 zu 4 %
ab 1.5.2003 zu 3,5 %.
Nach Ablauf von zwanzig Tagen seit der endgültigen Feststellung der
Entschädigung ist Verzugszins zu leisten (Art. 88 Abs. 1 EntG).
Weitere Fragen
21. Die Enteigner verlangen, dass die Entschädigungsleistung im Sinne von Art.
962 ZGB im Grundbuch angemerkt werde. Wohl fehle die für Anmerkungstatbestände
des öffentlichen Bundesrechts nötige besondere gesetzliche Grundlage, doch habe
der Enteignete an der Schätzungsverhandlung dem grundbuchlichen Eintrag
zugestimmt und komme daher die Dispositionsmaxime zum Zuge. Ob eine solche
Eintragung aufgrund einer Vereinbarung vorgenommen werden könnte, kann jedoch
offengelassen werden. Nachdem im vorinstanzlichen Verfahren kein Vergleich
geschlossen worden ist und sich der Enteignete im bundesgerichtlichen Verfahren
der verlangten Eintragung widersetzt, kann nicht davon ausgegangen werden, die
Parteien hätten sich über die grundbuchliche Anmerkung geeinigt. Eine solche
kann deshalb, da die gesetzliche Grundlage immer noch fehlt, nicht angeordnet
werden.