Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 134 II 145



Urteilskopf

134 II 145

15. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. X. gegen
unique zurich airport Flughafen Zürich AG und Kanton Zürich sowie
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
1E.11/2007 vom 14. April 2008

Regeste

Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung für eine
vor dem 1. Januar 1961 erworbene, aber erst danach überbaute Parzelle.
Unvorhersehbarkeit und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des
immissionsbedingten Schadens: Beurteilung durch die Schätzungskommission (E.
5). Für die vom Abflugverkehr betroffenen Grundstücke in Opfikon-Glattbrugg,
die vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut
worden sind, kann ein Entschädigungsanspruch nur für die Entwertung des Bodens
entstehen. Bei der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere
des Schadens ist aber von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im
Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für eine
Entschädigungsleistung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des
Minderwertes des Landanteils (E. 6). Rückweisung an die Schätzungskommission
zur neuen Verkehrswertschätzung und Minderwertsermittlung der
Gesamtliegenschaft sowie zur anschliessenden Bestimmung des auf den Landwert
entfallenden Schadens. Anwendung des MIFLU-Modells zur Minderwertsermittlung
von selbst genutztem Wohneigentum (E. 12).

Sachverhalt ab Seite 147

BGE 134 II 145 S. 147
Für den Sachverhalt kann auf BGE 134 II 49 verwiesen werden. Im vorliegenden
Fall hatte die Schätzungskommission die Entschädigung für eine 1947 erworbene,
aber erst nach dem 1. Januar 1961 überbaute Einfamilienhausparzelle in Opfikon
zu bemessen.

Auszug aus den Erwägungen:

Aus den Erwägungen:

5. Zu untersuchen bleibt, ob der Beschwerdeführerin ein Entschädigungsanspruch
für die Unterdrückung ihrer nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber
Lärmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus,
dass - kumulativ - die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der
Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des
immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490
ff.; BGE 130 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit
Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält nur zwei der drei Voraussetzungen für erfüllt. Im
angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, das fragliche Grundstück stehe seit
1947 im Eigentum der Familie der Beschwerdeführerin. Die 680 m^2 umfassende
Parzelle sei 1993 als Erbvorempfang von der Beschwerdeführerin übernommen und
1994 überbaut worden. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit
bezüglich des Baulandes erfüllt. Dagegen müsse das Einfamilienhaus, das erst
nach 1961 erstellt worden sei, bei der Beurteilung des Minderwertes ausser
Betracht fallen. Die Voraussetzung der Spezialität der Lärmeinwirkungen sei
gegeben, würden doch im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES
II) zugewiesen sei, die Immissionsgrenzwerte überschritten. Was den
fluglärmbedingten Minderwert betreffe, so könne dieser anhand der Veränderung
der Lageklasse dargestellt oder mithilfe des von den Enteignern in das
Verfahren eingebrachten Modells MIFLU ("Minderwert Fluglärm") ermittelt werden.
Da mit MIFLU keine reine Baulandbewertung vorgenommen werden könne, sei der
Minderwert ersatzweise für ein Standard-Einfamilienhaus (750 m^3 ) auf
BGE 134 II 145 S. 148
einem durchschnittlich grossen Grundstück (500 m^2 ) berechnet worden. Das
Modell MIFLU weise für eine solche Liegenschaft am Stichtag, dem 1. Januar
1997, eine fluglärmbedingte Entwertung von 19,1 % aus. Die Lageklasse des
fraglichen Grundstücks sinke gemäss der Bewertung durch die
Schätzungskommission infolge des Fluglärms von 5,55 Punkten auf 4,75 Punkte,
d.h. um 14 %. Da es sich bei der Lageklassenmethode um eine subjektive
Beurteilung durch einen Schätzer handle, sei hälftig auch das Modell-Ergebnis
mitzuberücksichtigen. Sei demnach von einer Entwertung von 17 % auszugehen, so
belaufe sich der Minderwert des Baulandes, das ohne den Lärm mit Fr. 820.-/m^2
bewertet werden könne, auf Fr. 94'782.-. Da die Wertveränderung auf dem
Landwert stattfinde und dieser rund einen Drittel des Verkehrswertes der
Gesamtliegenschaft ausmache, falle deren Wertverminderung infolge übermässigen
Fluglärms jedoch klar unter 10 %. Es fehle daher an der Voraussetzung der
Schwere des Schadens. Die Entschädigungsforderung der Beschwerdeführerin sei
somit abzuweisen.
Die Argumentation der Schätzungskommission wird von beiden Parteien kritisiert.

5.1 Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass ihr kein Entschädigungsanspruch für
das Gebäude zustehe. Dies ändere jedoch nichts daran, dass ein schwerer Schaden
vorliege. Durch den Fluglärm erlitten sowohl das Land wie auch das Gebäude eine
Werteinbusse. Der Minderwert des Gebäudes sei nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung über die Vorhersehbarkeit der Immissionen nicht abzugelten.
Würden aber Gebäude und Land hinsichtlich des Kriteriums der Vorhersehbarkeit
getrennt behandelt, müsse auch bezüglich des Kriteriums des Schadens so
vorgegangen werden. Es sei daher zumindest der Minderwert des Landes von 30 %
zu entschädigen.

5.2 Die Enteigner machen geltend, dass im vorliegenden Fall die Voraussetzung
der Spezialität der Immissionen nur vorübergehend erfüllt gewesen sei. Zwar
seien bei der Liegenschaft der Beschwerdeführerin die Immissionsgrenzwerte der
ES II gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR
814.41) auch heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet
Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem bestehenden
Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES
III massgeblich sein. Im Übrigen sei für Land, das erst nach dem 1. Januar 1961
überbaut worden sei, keine
BGE 134 II 145 S. 149
Entschädigung geschuldet, weil die Eigentümer in vollem Wissen um die vom
Flughafen Zürich herrührenden Fluglärm-Immissionen die Nutzungsmöglichkeiten
von Grund und Boden ausgeschöpft hätten. Die Abgeltung eines Minderwertes für
das Land komme auch deshalb nicht in Frage, weil der Boden bei überbauten
Grundstücken nicht unabhängig von der Gesamtliegenschaft bewertet werden dürfe,
wie wenn er noch selbständig handelbar wäre.
Zur Voraussetzung der Schwere des Schadens bringen die Enteigner vor, in Fällen
der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms
könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung -
nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert
wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige.
Weiter weisen die Enteigner auf die durch den Flughafen bewirkten
Wertsteigerungen sowie auf künftige Lärmabnahmen hin, die durch die
technologische Entwicklung ermöglicht würden. Diesen Gegebenheiten müsse bei
der Entschädigungsbemessung durch Abzüge Rechnung getragen werden.

6. Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich
bestätigt, dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen
massgebende Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt
worden ist, auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in
Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem
Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als
vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II
137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist eine
Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt
worden ist (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; BGE 111 Ib 233 E. 2a; Urteil E.22/
1992 vom 24. Juni 1996, E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa die Frage
offengelassen worden ist).
Es ist unbestritten, dass die Parzelle Kat.-Nr. 7608 schon vor dem 1. Januar
1961 im Eigentum der Familie der Beschwerdeführerin stand. Die Beeinträchtigung
dieses Landes durch Fluglärm darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt,
sofern auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, Anspruch auf
Entschädigung. Der Umstand, dass der Boden nach dem 1. Januar 1961 überbaut
worden ist, lässt diesen Anspruch nicht erlöschen. Wird ein Gebäude
BGE 134 II 145 S. 150
errichtet, obwohl mit Lärm zu rechnen ist, so bedeutet dies, dass der
Eigentümer die lärmbedingten Beeinträchtigungen in Kauf nehmen will und muss,
nicht aber, dass das Gebäude bei Eintritt der Lärmbelastung keinen Schaden
erlitte. Mit anderen Worten hat die Voraussetzung der Vorhersehbarkeit der
Immissionen lediglich zur Folge, dass der Eigentümer für den
immissionsbedingten Schaden am Gebäude selber einzustehen hat. Es wäre indessen
verfehlt, dem Eigentümer mit Hinweis darauf, dass er einen Teil des Schadens
selbst zu tragen hat, die Abgeltung der restlichen Einbusse zu verweigern.
Ebenso wenig wäre es sachgerecht, die Schwere eines Schadens zu verneinen, nur
weil der Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers nicht den ganzen Schaden
umfasst. Dagegen ist den Enteignern darin zuzustimmen, dass bei der Bewertung
von Parzellen, die erst nach Ende 1960 überbaut worden sind, nicht von der
Fiktion ausgegangen werden kann, diese seien unüberbaut geblieben und wiesen
Baulandwert auf. Bei der Bewertung der enteigneten Grundstücke und der
Bemessung des zu ersetzenden Schadens ist im Enteignungsverfahren grundsätzlich
auf die rechtliche und tatsächliche Situation im massgebenden
Schätzungszeitpunkt abzustellen. Dies gilt auch in Fällen wie dem vorliegenden,
wo einerseits die Entstehung des Entschädigungsanspruchs an spezielle
Voraussetzungen gebunden und andererseits der Schaden nicht in allen Teilen
abzugelten ist. Es ist daher bei der Prüfung, ob die Bedingungen der
Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens erfüllt sind,
grundsätzlich von der am Schätzungsstichtag bestehenden konkreten Nutzung der
Liegenschaft auszugehen, hier also von einem von der Eigentümerin selbst
genutzten Einfamilienhaus mit Umschwung.
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass für die vom Abflugverkehr
betroffenen Grundstücke in Opfikon-Glattbrugg, die vor dem 1. Januar 1961
erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut worden sind, ein
Entschädigungsanspruch nur für die Entwertung des Bodens entstehen kann. Bei
der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens
ist indes von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im
Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer
Entschädigung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwertes
des Landanteils.
(...)
BGE 134 II 145 S. 151

12. Die Schätzungskommission ist im vorliegenden Fall wie dargelegt (E. 5)
davon ausgegangen, sie habe die lärmbedingte Einbusse des Wertes des
unüberbauten Grundstücks der Beschwerdeführerin zu bestimmen. Sie hat den
Minderwert des Baulandes auf 17 % festgelegt, diese Werteinbusse des Bodens
jedoch angesichts des Gesamtwertes der überbauten Liegenschaft nicht als
schweren Schaden bezeichnet.
Wie in E. 6 ausgeführt, ist indes die Schwere des lärmbedingten Schadens auch
dann mit Blick auf die Gesamtliegenschaft zu beurteilen, wenn dem Eigentümer
nur ein Entschädigungsanspruch für das Land zusteht. Erweist sich die
Beeinträchtigung der Gesamtliegenschaft als schwer, so ist der Schaden in einen
auf das Gebäude entfallenden und in einen auf den Boden entfallenden Teil
aufzugliedern und nur letzterer abzugelten. Bei dieser Aufteilung ist der Wert
des Bodens mit Bezug auf die am Stichtag konkret bestehende Nutzung als
relativer Landwert zu bestimmen, der in der Regel unter dem Baulandwert, d.h.
dem Wert eines unüberbauten Grundstücks liegt.
Die Sache ist somit an die Schätzungskommission zurückzuweisen, welche eine
neue Schätzung des Verkehrswertes sowie des fluglärmbedingten Minderwertes der
Gesamtliegenschaft der Beschwerdeführerin vorzunehmen und schliesslich den zu
ersetzenden, auf den Landwertanteil entfallenden Schaden zu bestimmen hat. Bei
der Minderwertsermittlung darf, da es sich hier um von der Beschwerdeführerin
selbst genutztes Wohneigentum handelt, gemäss BGE 134 II 49 auf die mithilfe
des MIFLU-Modells ermittelten Resultate abgestellt werden. Die Entschädigung
ist als Kapitalzahlung zu leisten und ab dem Stichtag zu verzinsen.