BGE 132 II 171
Urteilskopf
132 II 171
15. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung i.S. Y.
AG gegen die vermietungspflichtigen Eigentümer des Hotels Y. und
Grundbuchinspektorat Graubünden sowie Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
2A.433/2005 vom 16. Dezember 2005
Regeste
Art. 14 Abs. 4 BewG; Apparthotel; Widerruf der Auflage, die
Eigentumswohnungen mindestens sechs Monate jährlich für die hotelmässige
Weitervermietung zur Verfügung zu stellen.
Wenn die Bewilligungsbehörde das Vertragsverhältnis zwischen der
Betreibergesellschaft und den vermietungspflichtigen Wohnungseigentümern neu
regelt, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen (vgl.
BGE 130 II 290 ff.), der geänderte Vertrag den Eigentümern indessen
unzumutbar verschlechterte Mietbedingungen auferlegt, rechtfertigt sich ein
Widerruf der Bewirtschaftungsauflage aus zwingenden Gründen (E. 2).
Sachverhalt
A.- Mit Verfügung vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat
Graubünden der Gesellschaft X. die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der
Wohnungswertquoten des Apparthotels "Y." in Z. (GR) an Personen im Ausland
zu veräussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung
bedürfe. Die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb dienenden Räume blieben im
Stockwerkeigentum (Sonderrecht) der Gesellschaft X. bzw. der jeweiligen
Rechtsnachfolgerinnen, mit der Auflage, hotelmässige Dienstleistungen zu
erbringen.
An die Einzelbewilligungen wurde u.a. die Auflage eines fünfjährigen
Veräusserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %) zusätzlich die Verpflichtung
geknüpft, ihre Wohnungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zugänglich zu
halten. Die Eigentümer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen
mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich
verpflichteten, das Appartement mindestens sechs Monate pro Jahr zur
hotelmässigen Weitervermietung zur Verfügung zu stellen. Als Mietpreis
wurden 43 % des reinen Logementpreises der tatsächlich besetzten Logiernacht
vereinbart. Die Verträge enthielten die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur
mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graubünden aufgehoben oder
abgeändert werden."
B.- Am 1. Dezember 2002 erwarb die Y. AG, die Betriebseinheiten des
Hotels. Sie lehnte es ab, die bisherigen Bewirtschaftungs- bzw. Mietverträge
zu übernehmen. Insbesondere erachtete sie den Mietzins von 43 % als
unzumutbar.
In teilweiser Gutheissung eines Gesuchs der Y. AG vom 3. Juli 2003 erwog
das Grundbuchinspektorat mit Verfügung vom 28. November 2003, die
ursprünglichen Bewirtschaftungsverträge blieben bis zu einer von der
Bewilligungsbehörde genehmigten Vertragsänderung in Kraft. Grundsätzlich
seien die Eigentümer gehalten, einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag
abzuschliessen; indessen könne weder die Hotelbetreiberin einseitig einen
neuen Mietvertrag vorschreiben noch das Grundbuchinspektorat einen solchen
verfügen. Zuständig für eine Vertragsanpassung sei im Streitfall einzig der
Zivilrichter.
Nach erfolgloser Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden erhob die Y. AG am 19. Dezember 2003
Verwaltungsgerichtsbeschwerde
an das Bundesgericht. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 3. Juni
2004 (BGE 130 II 290 ff.) und folgenden Erwägungen teilweise gut: Entgegen
der Ansicht des Verwaltungsgerichts sei für die Durchsetzung einer
Vertragsänderung nicht der Zivilrichter zuständig. Vielmehr gebe das
Bewilligungsgesetz den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit, die
Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen,
bestimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte Änderungen der
Mietverträge zu akzeptieren. Voraussetzung sei allerdings, dass unter den
bisherigen Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung
tatsächlich nicht möglich sei. Auch müssten die Vertragsänderungen für die
Wohnungseigentümer noch zumutbar sein. Andernfalls seien die
Bewirtschaftungsauflagen aufzuheben. Da die Vorinstanzen diese Fragen
aufgrund ihrer Rechtsauffassung nicht abschliessend geprüft hatten, wies das
Bundesgericht die Sache zwecks neuer Beurteilung an die erste Instanz
zurück.
C.- Mit Verfügung vom 6. Dezember 2004 erkannte das Grundbuchinspektorat,
die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung seien bezüglich Mietzinsen und
Regelung der Eigenbelegung rückwirkend auf den 1. Dezember 2002 einem
Gutachten und Mietvertragsentwurf der Schweizerischen Gesellschaft für
Hotelkredit (nachfolgend: SGH) vom 20. November 2002 anzugleichen, unter
ausdrücklicher Androhung des Widerrufs der Erwerbsbewilligungen im
Weigerungsfalle. Gemäss diesem Gutachten soll das Hotel dann wirtschaftlich
geführt werden können, wenn das an die Eigentümer zu entrichtende
Vermietungsentgelt den Satz von 16 % des Bruttobeherbergungsergebnisses
nicht übersteige und die Selbstnutzung durch die Eigentümer strenger
geregelt werde. Da das Grundbuchinspektorat zur Auffassung kam, dies habe
für die Wohnungseigentümer einen unzumutbaren Verlust aus der Vermietung zur
Folge, hob es die Bewirtschaftungsauflagen für die Parteien per Datum seiner
Verfügung auf (Ziff. 3 des Verfügungsdispositivs). Sodann stellte es fest,
dass der Hotelbetriebsgesellschaft keinerlei Entschädigungen als Ausgleich
für den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen zugesprochen würden (Ziff. 4
des Verfügungsdispositivs).
Das Verwaltungsgericht wies eine gegen Ziff. 3 und 4 des Dispositivs der
Verfügung des Grundbuchinspektorats erhobene Beschwerde der Y. AG mit Urteil
vom 12. April 2005 ab. Mit Verfügung vom 17. Februar 2005 hatte es die
aufschiebende Wirkung verweigert;
auf eine hiergegen gerichtete Verwaltungsgerichtsbeschwerde trat das
Bundesgericht am 14. März 2005 nicht ein.
D.- Am 6. Juli 2005 hat die Y. AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim
Bundesgericht eingereicht. Sie beantragt, den Entscheid des
Verwaltungsgerichts aufzuheben; aus der angefochtenen Verfügung des
Grundbuchinspektorats seien die Ziffern 3 und 4 des Dispositivs (Aufhebung
der Bewirtschaftungsauflagen, Abweisung des Anspruchs auf Entschädigung)
aufzuheben; eventuell sei die Sache zur neuen Beurteilung an das
Grundbuchinspektorat zurückzuweisen. Der Beschwerde wurde eine Stellungnahme
der SGH vom 23. Juni 2005 beigelegt.
Das Bundesgericht weist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab, soweit
darauf einzutreten ist.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.
2.1 Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten,
auferlegt die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur
Bewirtschaftung und dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem
Zweck zur Verfügung zu stellen (vgl. Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
[BewG; SR 211.412.41]; Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit. g der
Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Diese Verpflichtung ist
öffentlichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen
Widerrufs der Auflage. Sie kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht
wegbedungen werden.
Die Bewirtschaftungspflicht kann gemäss Art. 14 Abs. 4 BewG aufgehoben
werden. Dies ist jedoch nur aus zwingenden Gründen zulässig. Ein solcher
Grund liegt erst vor, wenn eine Veränderung der Verhältnisse eintritt,
welche die Erfüllung der Auflage unmöglich oder unzumutbar macht (vgl. Art.
11 Abs. 4 BewV; BGE 129 II 361 E. 6.2 S. 378). Grundsätzlich muss der
Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel somit das wirtschaftliche
Risiko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen.
Insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des
Appartements einen Gewinn zu erzielen. Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich
tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die Mietkonditionen derart zum
Nachteil der Wohnungseigentümer verändert werden
müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass
sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, wäre die
Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem Fall müsste
infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirtschaftungsauflage
aufgehoben werden (vgl. BGE 130 II 290 E. 2.8 S. 300 f.).
2.2 Der neue, vom Grundbuchinspektorat verfügte Mietvertrag hat die den
Wohnungseigentümern zuvor zugesicherten Rechte in dem Ausmass eingeschränkt,
wie das Gutachten der SGH als notwendig erachtete, um einen wirtschaftlich
tragbaren Hotelbetrieb zu gewährleisten. Zugleich hat das
Grundbuchinspektorat diese Vertragsänderungen als für die Wohnungseigentümer
unzumutbar eingestuft. Das Verwaltungsgericht hat die erstinstanzliche
Auffassung geschützt, was - entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin -
weder Bundesrecht verletzt noch von der bisherigen Praxis des Bundesgerichts
(vgl. u.a. BGE 130 II 290 E. 2.8 S. 300 f.; 129 II 361 E. 6.2 S. 378, mit
weiteren Hinweisen) abweicht:
Wie das Verwaltungsgericht zutreffend erwogen hat, ist die neu geregelte
Bewirtschaftungspflicht für die Wohnungseigentümer in erster Linie deshalb
unzumutbar, weil deren Beteiligung an den Mieteinnahmen wesentlich geringer
ausfällt und nunmehr in einem markanten Missverhältnis zu den
Eigentümerkosten für die Vermietungszeit steht: Gemäss Gutachten der SGH und
Verfügung des Grundbuchinspektorats sollen vom Umsatz der
Drittbeherbergungen nicht mehr 43 % des Nettoertrags, sondern nur noch 16 %
des Bruttoergebnisses an die Vermieter zu entrichten sein. Dieser
Prozentsatz beruht auf der Schätzung der SGH, bei einem als möglich
erachteten Gesamtbeherbergungsertrag von Fr. 780'000.- könnten Fr. 123'000.-
an die Wohnungseigentümer bezahlt werden, ohne die Wirtschaftlichkeit des
Hotelbetriebs zu gefährden. Die seit der Vertragsänderung erzielten
Beherbergungsumsätze sind aber weit unter diesem Betrag geblieben (Fr.
57'211.05 für das Geschäftsjahr 2002/2003, voraussichtlich ca. Fr. 75'000.-
für 2003/2004). Mit anderen Worten liegt der massiven Reduzierung des
Mietengelts (auf ungefähr einen Drittel des bisherigen Prozentsatzes) eine
zumindest optimistische Schätzung zugrunde, die ausserdem zukünftige
Ersatzinvestitionen bzw. Erneuerungsarbeiten gänzlich unberücksichtigt
gelassen zu haben scheint. Auf jeden Fall belaufen sich die der
Einnahmenbeteiligung gegenüberzustellenden (d.h. auf die halbjährliche
Vermietungszeit entfallenden) Eigentümerkosten auf
ein Mehrfaches: Für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 2 OG) hat
die Vorinstanz in Bezug auf die hier vertretenen Beschwerdegegner jährlich
Fr. 594'000.- Kapitalkosten und Fr. 183'000.- Betriebskosten festgehalten,
d.h. gesamthaft Fr. 778'000.-. Umgerechnet auf ein halbes Jahr, für welches
die Eigentümer die Appartements dem Hotelbetrieb zur Verfügung zu stellen
haben, ergibt dies ca. Fr. 390'000.-. Werden diesen Kosten - in
optimistischer Betrachtungsweise - Fr. 123'000.- Mietentgelt-Beteiligung
gegenübergestellt, resultiert daraus immer noch ein mehr als dreifacher
Kostenüberschuss.
Dazu kommt, dass den Wohnungseigentümern auch bezüglich der zulässigen
Eigenbelegungen markant verschlechterte Bedingungen auferlegt worden sind:
Der frühere Mietvertrag sah wohl vor, dass die Eigentümer ihre
Selbstnutzungen im Normalfall ein halbes Jahr im Voraus ankündigen mussten,
dann aber (im Rahmen der ihnen zustehenden sechs Monate) sogar in der
Hochsaison uneingeschränkt über ihre Wohnung verfügen (oder sie ihren
Familien sowie Bekannten unentgeltlich überlassen) konnten. Unter dem neuen
Vertrag gemäss Gutachten der SGH sollen sie nunmehr in der Mittelsaison für
jede Eigenbelegung 30 % der von Drittgästen bezahlten Miete entrichten, in
der Hochsaison sogar 75 %. Mit anderen Worten werden sie vor folgende, so
oder anders sehr unvorteilhafte Alternative gestellt: Entweder dulden sie
teils massive Beschränkungen ihrer Eigentümerrechte und verzichten sie
insbesondere in den attraktiven Jahreszeiten, für die sie ihre Wohnungen
gerade erworben haben, mehr oder weniger vollumfänglich auf Selbstnutzungen.
Oder sie nehmen - zusätzlich zu dem deutlich schlechteren Verhältnis
zwischen Mietbeteiligung und Kosten für die Vermietungszeit - noch
(gegebenenfalls beträchtliche) Mehrausgaben in Kauf.
Gesamthaft hat der neue Mietvertrag wesentliche, zuvor ausdrücklich
zugesicherte Vermieterrechte einseitig und massiv eingeschränkt. Daraus
ergibt sich für die Wohnungseigentümer insbesondere ein klares
Missverhältnis zwischen markant geringeren, selbst so noch unsicheren
Einnahmen und zumindest dreimal so hohen Kosten für die Vermietungszeit.
Gleichzeitig ist die bezweckte Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebs damit
noch keineswegs sichergestellt, während die zukünftige Entwicklung des
Unternehmens (vor allem die notwendigen Ersatzinvestitionen) gänzlich
ungeregelt bleibt. Demzufolge verstösst es nicht gegen Bundesrecht, dass das
Verwaltungsgericht den Widerruf der Bewirtschaftungsauflage geschützt hat.
2.3 Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu
überzeugen:
Unbegründet ist namentlich der Einwand, die Vorinstanz hätte sich nicht
auf die Jahresrechnungen der Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft
stützen dürfen. Diese sei als von den Wohnungseigentümern beauftragte
Interessenvertreterin befangen; auch erwiesen sich ihre Berechnungen
teilweise als krass falsch. Dabei verkennt die Beschwerdeführerin indessen,
dass das Bundesgericht hier gemäss Art. 105 Abs. 2 OG an die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden ist. Inwiefern die dem
angefochtenen Entscheid zugrunde liegenden Berechnungen geradezu
offensichtlich unrichtig sein sollten, ist nicht erkennbar und von der
Beschwerdeführerin auch nicht rechtsgenüglich dargetan worden. Zudem handelt
es sich um Jahresabrechnungen, welche die Betriebsgesellschaft im Rahmen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft selber genehmigt hat. Es erübrigt sich
somit, auf diese Vorhaltungen weiter einzugehen. Ebenfalls nicht zu
beanstanden ist, dass das Verwaltungsgericht in antizipierter
Beweiswürdigung davon abgesehen hat, zu diesen Fragen ein zusätzliches
Gutachten einzuholen.
Nicht stichhaltig ist schliesslich das Vorbringen, ein Widerruf der
Bewirtschaftungspflicht habe für die jetzige Betreiberin des Apparthotels
dramatische wirtschaftliche Folgen, für welche die Beschwerdegegner sie
gemäss Art. 14 Abs. 4 BewG angemessen zu entschädigen hätten. Dem ist
entgegenzuhalten, dass diese Bestimmung keine genügende gesetzliche
Grundlage für etwaige Entschädigungsleistungen enthält. Im Übrigen ist eine
Schädigung hier schon deshalb nicht ersichtlich, weil sich die
Betriebsgesellschaft bereits bei der Übernahme im Hinblick auf den etwaigen
Widerruf der Vermietungsauflage abgesichert zu haben scheint: Sie hat die
gesamten Betriebseinheiten und fünf Wohnungen für insgesamt Fr. 650'000.-
erworben; nach der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht verfügt sie über
fünf auflagenfreie Wohnungen (mit entsprechend gesteigertem Marktwert); den
Ertragswert des Hotel/Restaurantteils schätzt sie selbst auf 1,1 Mio.
Franken.