BGE 132 III 9
Urteilskopf
132 III 9
3. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause époux Y. contre
X. (recours en réforme)
5C.183/2005 du 21 octobre 2005
Regeste
Art. 712a ff. ZGB; Art. 641 Abs. 2 ZGB; Streit zwischen zwei
Stockwerkeigentümern betreffend einen Raum, den jeder von ihnen als in
seinen Sonderrechtsteilen enthalten betrachtet.
Natur und Begründung des Stockwerkeigentums (E. 3.1 und 3.2). Tragweite
des Aufteilungsplanes; Möglichkeit, diesen nach Ausführung der Bauarbeiten
im Rahmen einer Klage auf Berichtigung der Wertquoten zu berichtigen (E.
3.3-3.5).
Fall eines Mezzanins, das anlässlich der Erstellung des Gebäudes in einer
Stockwerkeinheit eingerichtet wurde und sich über die Brandmauer erstreckt,
welche die fragliche Stockwerkeinheit von derjenigen eines benachbarten
Stockwerkeigentümers trennt (E. 4).
Sachverhalt
X., d'une part, et les époux Y., d'autre part, sont les propriétaires
respectifs de deux appartements en propriété par étages (nos x et y)
contigus, au premier étage d'un immeuble sis aux Diablerets. Construit en
1969, cet immeuble a été constitué en propriété par étages dès 1968, avant
son achèvement. Il a alors fait l'objet d'une inscription au registre
foncier, sur la base de l'acte constitutif de la propriété par étages et des
plans de répartition.
En 2002, X. a entrepris des travaux consistant notamment à enlever le
plafond qui fermait le haut de son appartement n° x sur toute la surface
centrale de celui-ci, afin de mettre en valeur l'espace en direction des
combles. Il avait en vue d'agrandir l'espace de séjour et d'installer une
cheminée en remplacement de la salle de bains alors en place. Lors de
l'exécution de ces travaux, il a découvert une construction en bois qui
occupait le volume situé au dessus de l'espace défini sur le plan de
répartition comme étant la salle de bains de son logement. Cette
construction en bois correspondait en fait au prolongement, dans les combles
de son appartement, de la mezzanine et du réduit de l'appartement n° y. Ce
prolongement s'étendait au-delà des limites du mur mitoyen séparant les deux
unités d'étage, tel qu'il ressort du plan de répartition déposé au registre
foncier.
Depuis la construction de l'immeuble en 1969, la configuration de
l'appartement n° y n'a pas été modifiée. Les époux Y. jouissent par
conséquent, depuis qu'il ont acquis cet appartement en 1987, de la mezzanine
et du réduit litigieux. X., pour sa part, a acquis son appartement n° x le
1er février 2002.
Par demande du 20 novembre 2003, X. a ouvert action contre les époux Y.
devant le Président du Tribunal de l'arrondissement de l'Est vaudois, en
sollicitant notamment l'autorisation de procéder à l'enlèvement de la
construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x et à
la remise en état du mur mitoyen, aux frais des défendeurs. Ces derniers ont
conclu notamment au rejet des conclusions de la demande et,
reconventionnellement, au rétablissement de la situation antérieure, aux
frais du demandeur, ainsi qu'à l'autorisation de déposer au registre foncier
les plans corrigés de leur appartement n° y.
Par jugement du 15 juillet 2004, le Président du Tribunal d'arrondissement
a autorisé le demandeur à procéder à l'enlèvement, à ses frais, de la
construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x,
étant précisé que les frais de reconstruction du mur mitoyen entre les
appartements nos x et y seraient partagés par moitié entre les parties. Ce
jugement a été confirmé par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du
canton de Vaud dans un arrêt rendu le 16 février 2005.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme interjeté par les
défendeurs contre cet arrêt.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 3
3.
3.1 En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un
immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif
d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un
bâtiment (art. 712a al. 1 CC). Le droit du propriétaire d'étage se présente
ainsi comme un droit de propriété sui generis, qui comporte deux éléments
indissolublement liés: d'une part, un droit de copropriété, qui porte sur
l'immeuble tout entier, et d'autre part, un droit exclusif de jouissance et
d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24
consid. 2a et la jurisprudence citée; STEINAUER, Les droits réels, t. I, 3e
éd. 1997, n. 1122 et 1125; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, vol. IV/1/5,
1988, remarques préliminaires n. 31-35 ad art. 712a-712t CC).
3.1.1 L'ensemble des parties du bâtiment qui font l'objet du droit
exclusif d'un propriétaire d'étage (cf. art. 712b al. 1 CC), ou parties
exclusives, constituent son unité d'étage (WERMELINGER, La propriété par
étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2002, n. 31 ad art. 712b
CC). Le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et
d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du
droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et
installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en
modifie pas l'aspect extérieur (art. 712a al. 2 CC; ATF 130 III 450 consid.
1.2; STEINAUER, op. cit., n. 1241; sur l'aménagement intérieur, cf.
WERMELINGER, op. cit., n. 33 ss ad art. 712a CC).
3.1.2 Tandis que les parties exclusives font l'objet d'un droit exclusif
d'un propriétaire d'étage, les parties du bâtiment qui sont des parties
communes au sens de l'art. 712b al. 2 et 3 CC sont soustraites à la maîtrise
individuelle d'un seul propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 2 ad
art. 712b CC). L'art. 712b al. 2 CC désigne un certain nombre d'éléments du
bâtiment qui doivent impérativement constituer des parties communes et sont
donc soustraits à l'emprise exclusive d'un propriétaire d'étage
(WERMELINGER, op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Selon l'art. 712b al. 3 CC,
les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par
étages ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme - et donc
aussi à l'exigence de la forme authentique (cf. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit.,
n. 81 ad art. 712b CC et les références citées) -, déclarer communes encore
d'autres parties du bâtiment; à ce défaut, elles sont présumées être l'objet
du droit exclusif.
3.2 La propriété par étages est constituée par inscription au registre
foncier (art. 712d al. 1 CC). Outre la volonté de créer une propriété par
étages (cf. art. 712d al. 2 CC), l'acte constitutif doit contenir deux
éléments essentiels: d'une part, la délimitation des étages ou parties
d'étages; d'autre part, la valeur de chaque étage ou partie d'étage,
indiquée en pour cent ou en pour mille de la valeur du bien-fonds (art. 712e
al. 1 CC; ATF 118 II 291 consid. 3a; STEINAUER, op. cit., n. 1149 et 1152;
MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 71 ad art. 712d CC).
3.2.1 La première de ces exigences est précisée par l'art. 33b al. 1 de
l'ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1),
aux termes duquel l'acte constitutif doit indiquer de manière claire et
précise la description, la délimitation et la composition des étages. Si la
délimitation et la composition des unités d'étages manquent de clarté, le
conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un plan de
répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2 ORF).
Un tel plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée
avant la construction du bâtiment (art. 33c al. 1 ORF; ATF 118 II 291
consid. 3a; WERMELINGER, op. cit., n. 9 ad art. 712b CC et n. 68 ad art.
712d CC; STEINAUER, op. cit., n. 1156a; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 50 ad
art. 712d CC; NEF, Die nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans bei
Stockwerkeigentum, in RNRF 82/2001 p. 1 ss, 5).
3.2.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'art.
712e al. 1 CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que
la loi appelle part (Wertquote; quota di valore). La
part est la notion arithmétique qui définit la proportion du droit de
propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la
position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en
copropriété par étages (ATF 127 III 142 consid. 2a; 116 II 55 consid. 5a;
WERMELINGER, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 712e CC et les références citées).
3.3 Le plan de répartition (cf. consid. 3.2.1 supra) est une
représentation graphique et géométrique de la répartition des locaux au sein
de la propriété par étages; il comprend en général plusieurs documents, par
exemple un plan par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes
(WERMELINGER, op. cit., n. 60 ad art. 712d CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n.
53 ad art. 712d CC; NEF, op. cit., p. 5). Le plan de répartition est un
moyen complémentaire, qui servira d'élément d'interprétation pour analyser
l'acte constitutif et en préciser la portée (STEINAUER, Questions choisies
en rapport avec la propriété par étages, in Revue valaisanne de
jurisprudence [RVJ] 1991 p. 285 ss, 290; cf. art. 33b al. 2 ORF), notamment
en permettant de localiser les différentes unités d'étages au sein du
bâtiment et de délimiter les parties communes des parties exclusives
(WERMELINGER, op. cit., n. 65 et 71 ad art. 712d CC; MEIER-HAYOZ/ REY, op.
cit., n. 52 ad art. 712d CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans
participer à la foi publique du registre foncier et sans être un titre
public au sens de l'art. 9 CC, est destiné à préciser en particulier
l'étendue et les limites des parties exclusives de chaque propriétaire
d'étage (ATF 118 II 291 consid. 3a; NEF, op. cit., p. 4 et 5; WERMELINGER,
op. cit., n. 65, 70 et 71 ad art. 712d CC).
3.4 La constitution de la propriété par étages avant la construction du
bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre foncier (art.
33c al. 2 ORF). L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du
registre foncier, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié
après l'exécution des travaux (art. 33c al. 3 ORF). Cette communication sert
de document justificatif pour radier la mention; elle doit attester que la
répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan
de répartition établi avant la construction; si la répartition a été
modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par
tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du
registre foncier (ATF 119 II 212 consid. 2b; WERMELINGER, op. cit., n. 142
ad art. 712d CC). Comme, en règle générale, seul le plan de répartition
permet de visualiser précisément les limites entre les différentes
unités d'étages ou entre celles-ci et les parties communes, les
propriétaires d'étages ont un intérêt légitime à le rectifier, s'il y a
lieu, après l'achèvement du bâtiment, en produisant un nouveau plan de
répartition signé par tous (NEF, op. cit., p. 13 s.).
3.5 Selon l'art. 712e al. 2 CC, les parts (au sens défini au consid.
3.2.2 supra) ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les
personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des
copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une
rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient
inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment. Cette disposition
s'applique dans tous les cas où il y a lieu de procéder à la modification
des parts valablement fixées dans l'acte constitutif, et donc aussi à la
modification des parts après l'exécution des travaux, dans le cadre d'une
procédure engagée en vue de l'inscription définitive d'une propriété par
étages inscrite avant la construction du bâtiment (ATF 127 III 142 consid.
2).
Il peut arriver qu'une modification opérée lors de la construction du
bâtiment par rapport aux plans établis avant la construction aboutisse à une
augmentation de la surface d'une unité d'étage au détriment d'une autre
unité d'étage, de telle manière que le plan de répartition initial se révèle
après coup inexact (NEF, op. cit., p. 12). Il n'existe toutefois pas
d'action tendant directement à la rectification du plan de répartition; une
telle rectification ne peut être obtenue qu'indirectement, à travers
l'action en rectification des parts selon l'art. 712e al. 2 CC: si les
modifications apportées au bâtiment sont telles qu'il y a lieu de modifier
les parts (cf. ATF 127 III 142 consid. 2 et 3; WERMELINGER, op. cit., n. 98
s. ad art. 712e CC), le plan de répartition sera également rectifié en
conséquence (NEF, op. cit., p. 12).
3.6 Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au
bénéfice de certains moyens de défense contre les personnes qui troublent
ses droits; pour ses parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre
aussi bien des tiers que des autres propriétaires d'étages, des mêmes
actions qu'un propriétaire foncier ordinaire; il peut notamment faire valoir
les actions de l'art. 641 CC et en particulier exercer l'action dite
négatoire (actio negatoria) en vue d'interdire un trouble porté à sa
propriété (WERMELINGER, op. cit., n. 191, 193 et 199 ad art. 712a CC;
STEINAUER, Les droits réels, n. 1233 et 1234; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n.
124 ad art. 712a CC).
Il peut arriver, lors de l'entrée en jouissance d'un bâtiment neuf, qu'un
propriétaire d'étage prenne possession d'un espace qui n'entre pas dans ses
parties exclusives selon l'acte constitutif, tel que précisé par le plan de
répartition. Le propriétaire d'étage qui, au regard de ces documents, peut
établir que l'espace en question est compris dans son droit exclusif peut
alors exercer, contre celui qui l'occupe sans droit, l'action en
revendication, respectivement - selon la nature du trouble - l'action
négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (NEF, op. cit., p. 15).
Erwägung 4
4.
4.1 En l'espèce, le demandeur se plaint d'être troublé par les défendeurs
dans son droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement son unité
d'étage, du fait de l'empiétement résultant du prolongement de la mezzanine
et du réduit des défendeurs sur un espace qu'il estime être compris dans ses
parties exclusives. De leur côté, les défendeurs se plaignent d'être
troublés par le demandeur dans leur droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement leur unité d'étage, du fait que les travaux de construction
entrepris par le demandeur les priveraient du prolongement de la mezzanine
et du réduit qu'ils estiment être compris dans leurs parties exclusives. Il
convient dès lors de déterminer ce qui relève des parties exclusives du
demandeur, ce qui relève des parties exclusives des défendeurs et ce qui
relève des parties communes.
4.2 Comme exposé plus haut (cf. consid. 3.3 supra), cette délimitation
doit se faire primordialement sur la base du plan de répartition signé par
tous les copropriétaires initiaux et déposé au registre foncier. Or selon le
plan de répartition du premier étage du bâtiment, qui est également le
dernier niveau sous le toit, l'espace où se trouve le réduit litigieux fait
partie de l'unité d'étage du demandeur. Ce plan de répartition a été établi
et déposé au registre foncier avant la construction du bâtiment,
conformément à l'art. 33c al. 1 ORF. Les défendeurs reconnaissent qu'il est
parfaitement exécuté et conforme à la situation réelle dans la mesure où il
représente la surface des unités d'étage au niveau de leur plancher. Force
est ainsi de constater que le demandeur a de prime abord établi que l'espace
où se trouve le réduit litigieux est compris dans son droit exclusif. Les
arguments avancés par les défendeurs ne commandent pas une autre conclusion,
comme on va le voir.
4.3 Si, avant l'achèvement du bâtiment, la répartition a été modifiée par
rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi
avant la construction, un nouveau plan rectifié après l'exécution des
travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au
conservateur du registre foncier, conformément à l'art. 33c al. 3 ORF (cf.
consid. 3.4 supra). Or en l'espèce, il est constant qu'il n'a pas été
transmis de nouveau plan de répartition lors de la communication au bureau
du registre foncier de l'achèvement du bâtiment, ni ultérieurement
d'ailleurs. Et pour cause, puisqu'il n'apparaît pas que la répartition des
différentes unités d'étage et des parties communes ait été modifiée au cours
de la construction. Certes, il a dès la construction du bâtiment été aménagé
une mezzanine dans l'appartement n° y. Un tel aménagement ne modifiait
toutefois pas la répartition, mais relevait du droit du propriétaire de
l'unité d'étage en question d'aménager intérieurement ses locaux (cf.
consid. 3.1.1 supra). En effet, le droit d'aménagement intérieur (art. 712a
al. 1 CC), qui permet au propriétaire d'étage de modifier ses parties
exclusives comme il le souhaite, l'autorise notamment à déplacer des parois
intérieures et à constituer de nouvelles séparations internes dans son unité
d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 36 ad art. 712a CC). Il lui permet donc
également, si les locaux s'y prêtent, d'y aménager une séparation interne
verticale sous la forme d'une mezzanine (que le dictionnaire Robert définit
comme une "plate-forme ménagée à quelque distance du sol, dans une pièce
haute de plafond, et à laquelle on accède par un escalier"). Une telle
plate-forme, même si les défendeurs la qualifient tautologiquement de
"plancher porteur", n'est pas un élément de séparation entre deux niveaux de
la propriété par étages et ne constitue donc pas une partie commune (cf.
WERMELINGER, op. cit., n. 156 et 159 ad art. 712b CC).
Sur le vu de ce qui précède, la thèse des défendeurs selon laquelle il
manquerait les plans concernant les combles ne peut qu'être écartée. C'est
au surplus le lieu d'observer que par leur conclusion tendant à être
autorisés à déposer au registre foncier les plans corrigés de leur
appartement n° y, les défendeurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent,
n'exercent pas l'action en rectification des parts prévue par l'art. 712e
al. 2 CC. En effet, comme on l'a vu (cf. consid. 3.5 supra), cette action
vise la rectification des parts (Wertquoten) en raison notamment de
modifications apportées au bâtiment; la rectification éventuelle du plan de
répartition ne sera que la conséquence, le cas échéant, de la rectification
des parts.
4.4 C'est également en vain que les défendeurs invoquent l'art. 4 du
règlement d'utilisation et d'administration de la PPE, qui déclare notamment
partie commune "la partie du bâtiment se trouvant sous le toit et qui n'est
pas attribuée à un copropriétaire". En effet, les défendeurs ne prétendent
pas que ce règlement - dont la teneur de l'art. 4 peut être constatée en
complément des constatations de fait de l'arrêt attaqué sur la base de
l'art. 64 al. 2 OJ - satisferait à l'exigence de la forme authentique
qu'impose l'art. 712b al. 3 CC pour déclarer communes d'autres parties du
bâtiment que celles visées par l'alinéa 2 (cf. consid. 3.1.2 supra). Au
surplus, il y aurait de toute manière lieu de considérer que l'espace sous
le toit qui se trouve au droit d'un appartement sis au dernier niveau de
l'immeuble est précisément attribué à un copropriétaire au sens de l'art. 4
du règlement en question.
4.5 Par le prolongement de la plate-forme constituant leur mezzanine -
dont on a vu qu'elle ne constitue pas une partie commune (cf. consid. 4.3
supra) - au-delà du mur mitoyen séparant leur unité d'étage de celle du
demandeur, les défendeurs ont troublé ce dernier dans son droit exclusif. Le
demandeur est ainsi fondé à exercer, en raison de ce trouble, l'action
négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (cf. consid. 3.6 supra), si bien que
l'arrêt attaqué, au-delà de la formulation rudimentaire de sa motivation, se
révèle conforme au droit fédéral dans son résultat.
En effet, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les défendeurs ne peuvent
prétendre à aucun droit exclusif sur le réduit litigieux. Bien qu'ils aient
joui paisiblement de la mezzanine et du réduit litigieux depuis
l'acquisition de leur appartement en 1987, il ne peut être question
d'appliquer les règles sur la prescription acquisitive des immeubles, que ce
soit la prescription ordinaire de l'art. 661 CC ou la prescription
extraordinaire de l'art. 662 CC. En effet, la prescription acquisitive
ordinaire de la propriété foncière selon l'art. 661 CC ne peut s'exercer que
sur un immeuble immatriculé au registre foncier, dont le possesseur est
inscrit comme propriétaire (STEINAUER, Les droits réels, t. II, 3e éd. 2002,
n. 1581b s.). Si elle peut ainsi s'exercer sur une part de copropriété (par
étages) d'un immeuble, qui est elle-même un immeuble au sens de l'art. 655
al. 2 ch. 4 CC (STEINAUER, ibidem), elle ne peut avoir un objet qui, à
l'instar d'une partie d'un bâtiment, n'est pas un immeuble. De même, la
prescription acquisitive extraordinaire selon l'art. 662 CC, qui vise
l'acquisition en dehors du registre foncier, ne peut avoir pour objet qu'un
immeuble et non une partie d'un bâtiment telle que le réduit litigieux.