BGE 131 III 141
131 III 141
18. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause Y. SA contre
A.X. et consorts (recours en réforme)
5C.139/2004 du 26 janvier 2005
Regeste
Art. 152 Abs. 2 SchKG, Art. 91 ff. VZG; dringliche
Sicherheitsmassnahmen nach Art. 94 VZG in der Betreibung auf
Grundpfandverwertung.
Ist die gepfändete Liegenschaft weder vermietet noch verpachtet,
kann keine Miet- und Pachtzinssperre und keine gesetzliche Verwaltung
nach Art. 91 ff. VZG errichtet werden. Das Betreibungsamt kann sich
deshalb nicht auf Art. 94 VZG abstützen, um eine Abmachung zu kündigen,
aufgrund welcher der Schuldner Räume in der Liegenschaft einem Dritten
ohne Gegenleistung zur Verfügung gestellt hat (E. 2.3).
Sachverhalt
Les frères A.X., B.X., C.X. et D.X. sont copropriétaires d'un
immeuble sis à ... (canton de Genève). En septembre 2000, alors que cet
immeuble était géré par C.X., une partie des locaux situés sur celui-ci,
dont un atelier de 1'000 m2 et un dépôt de 350 m2 environ, ont été mis,
sans contrepartie, à la disposition de la société Y. SA, dont C.X. est
administrateur.
Le 4 avril 2001, F. a requis une poursuite en réalisation de gage
immobilier, fondée sur trois cédules hypothécaires d'un capital total
de 550'000 fr., contre les copropriétaires de la parcelle précitée en
tant que débiteurs solidaires. Dans le cadre de ces poursuites, il a été
demandé l'extension de celles-ci aux loyers et fermages.
Le 21 mai 2001, l'office des poursuites a chargé l'agence
immobilière G. SA de pourvoir à l'encaissement des loyers pour le compte
de l'office. En été 2001, l'agence gérante a vainement invité Y. SA à
signer un contrat de bail relatif à l'atelier, qui prévoyait un loyer
mensuel de 6'666 fr. et une garantie de loyer de 20'000 fr., ainsi qu'un
contrat de bail relatif au dépôt, qui prévoyait un loyer mensuel de 1'458
fr. et une garantie de loyer de 4'350 fr.
Par demande du 17 janvier 2002, l'État de Genève, représenté par
l'office des poursuites, a saisi le Tribunal de première instance du
canton de Genève d'une demande tendant notamment à l'évacuation de Y. SA
des locaux que celle-ci occupait dans l'immeuble gagé. La défenderesse a
conclu principalement à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement
à son rejet.
Après qu'un premier jugement du 29 octobre 2002 déclarant la demande
irrecevable eut été annulé par la Cour de justice - laquelle a rectifié
la qualité de la partie demanderesse en ce sens qu'il s'agissait des
consorts X., représentés légalement par l'État de Genève -, le Tribunal
de première instance a rendu, le 6 novembre 2003, un nouveau jugement
condamnant la défenderesse à évacuer immédiatement les locaux litigieux.
Par arrêt rendu le 14 mai 2004 sur appel de la défenderesse, la Chambre
civile de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé ce jugement.
Elle a considéré en substance que l'office des poursuites pouvait, au
titre des mesures conservatoires de l'art. 94 de l'ordonnance du Tribunal
fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI;
RS 281.42) et dans le cadre d'une saine gestion, dénoncer les accords
- peu importe qu'il s'agisse de contrats de bail ou de prêt à usage -
inappropriés sur le plan économique que le débiteur avait déjà conclus
avec des tiers, et requérir l'expulsion desdits tiers. Dès lors qu'en
l'espèce, Y. SA était tout au plus au bénéfice d'un contrat de prêt à usage
(art. 305 ss CO), que la demande déposée le 17 janvier 2002 tendant à son
évacuation emportait la dénonciation du prêt (cf. art. 310 CO) et qu'elle
avait bénéficié d'un délai suffisamment long pour restituer les locaux,
le jugement ordonnant son évacuation immédiate devait être confirmé.
Le Tribunal fédéral a admis le recours en réforme interjeté par
Y. SA contre cet arrêt, qu'il a réformé en ce sens que les conclusions
des demandeurs, représentés légalement par l'État de Genève, tendant à
l'évacuation de Y. SA des locaux litigieux ont été déclarées irrecevables.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.
2.3 La question que pose la présente espèce est celle de savoir si
l'office des poursuites peut, au titre des mesures conservatoires urgentes
de l'art. 94 ORFI, dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis
sans contrepartie des locaux sis dans l'immeuble gagé à la disposition
d'un tiers, pour requérir l'évacuation de ce tiers.
2.3.1 L'art. 152 al. 2 LP, ainsi que les art. 91 ss ORFI précisant
cette disposition, se fondent sur l'art. 806 CC et ne trouvent application
que si l'immeuble gagé est loué ou affermé (ATF 77 III 119 consid. 1) -
cas auxquels il convient d'assimiler celui où l'immeuble est grevé d'un
droit de superficie en contrepartie duquel le propriétaire reçoit des
prestations périodiques (TRAUFFER, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,
2e éd. 2003, n. 1 ad art. 806 CC et les références citées; cf. ATF 94
III 8) - et pour autant que le créancier gagiste poursuivant exige que
le gage comprenne les loyers et fermages. En revanche, lorsque l'immeuble
n'est ni loué ni affermé, il ne peut y avoir d'immobilisation des loyers
et fermages et de gérance légale selon les art. 91 ss ORFI (ATF 77 III
119; KÄNZIG/ BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung
und Konkurs, Bâle 1998, n. 13 ad art. 152 LP).
2.3.2 Il découle de ce qui précède que l'office des poursuites ne
peut pas se fonder sur l'art. 94 ORFI pour dénoncer un accord par lequel
le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux situés dans l'immeuble
gagé à la disposition d'un tiers, à moins qu'il ne soit établi que l'accord
en question a été conclu à la place d'un contrat de bail préexistant dans
le but d'éluder les art. 806 CC, 152 al. 2 LP et 91 ss ORFI (cf. ATF 77
III 119 consid. 1 p. 122). Comme rien de tel ne résulte des faits tels
qu'ils ont été constatés souverainement par la dernière autorité cantonale
(cf. art. 63 al. 2 OJ), l'office des poursuites ne pouvait se fonder sur
l'art. 94 ORFI pour, en lieu et place des copropriétaires de l'immeuble,
dénoncer l'accord par lequel des locaux situés dans l'immeuble gagé avaient
été mis sans contrepartie à la disposition de la défenderesse et requérir
l'évacuation de celle-ci.
2.3.3 Les mesures conservatoires urgentes décrites à l'art. 94
ORFI, que l'office des poursuites est tenu de prendre en lieu et place du
propriétaire du gage, sont en effet uniquement celles qui sont nécessaires
pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, en tant
qu'objets du gage: ainsi, la faculté de résilier les baux et de requérir
l'expulsion des locataires - faculté qui appartient exclusivement à
l'office des poursuites lorsque l'immeuble fait l'objet d'une gérance
légale (ATF 109 III 45) - ne peut se comprendre que dans le cadre de cette
mission générale, soit dans l'hypothèse où un locataire est en retard dans
ses paiements (arrêt 4C.367/2000 du 8 mars 2001, consid. 1c). En revanche,
si l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il n'y a pas matière à procéder
selon les art. 91 ss ORFI, ni donc à prendre des mesures selon l'art. 94
ORFI. La gérance légale prévue par cette disposition se limite aux mesures
conservatoires urgentes nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement
des loyers et fermages, au contraire de l'administration de l'immeuble à
laquelle l'office pourvoit dès la réquisition de vente et qui a une portée
plus large (cf. ATF 129 III 90 consid. 2 et les références citées). Point
n'est toutefois besoin ici d'examiner ce qu'il en aurait été si l'office
avait agi dans le cadre de l'administration de l'immeuble selon l'art. 102
al. 3 LP.
2.3.4 On observera en passant qu'en l'espèce, le créancier poursuivant
n'est pas plus mal placé que si les débiteurs occupaient eux-mêmes les
locaux en question: en effet, selon l'art. 19 ORFI, jusqu'à la réalisation
de l'immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité
pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les
lieux (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122; KÄNZIG/BERNHEIM, op. cit.,
n. 13 ad art. 152 LP; BlSchK 1973 n° 48 p. 151).