BGE 130 II 290
130 II 290
27. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
i.S. X. AG gegen Grundbuchinspektorat Graubünden und Mitb. sowie
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
2A.617/2003 vom 3. Juni 2004
Regeste
Art. 10 lit. b, 14 und 25 BewG; Verhältnis zwischen den
öffentlichrechtlichen Auflagen einer Bewilligung und dem privatrechtlichen
Bewirtschaftungs- bzw. Mietverhältnis bei einem Apparthotel.
Erweist sich, dass mit den ursprünglichen (grundsätzlich
privatrechtlichen) Vertragskonditionen zwischen dem Bewirtschafter und den
Wohnungseigentümern ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich
ist, kann die Aufrechterhaltung der Bewilligung (öffentlichrechtlich) von
einer Anpassung dieser Vertragsbedingungen abhängig gemacht werden. Die
Bewilligungsbehörden haben somit die Möglichkeit, die Wohnungseigentümer
unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte
inhaltlich festgelegte Änderungen der Bewirtschaftungs- oder Mietverträge
zu akzeptieren (E. 2).
Sachverhalt
Mit Verfügung Nr. 1089/79 vom 24. Januar 1980 erteilte das
Grundbuchinspektorat Graubünden gestützt auf Art. 4 Abs. 4 der damaligen
Verordnung vom 10. November 1976 über den Erwerb von Grundstücken in
Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (VGF; AS 1976 S. 2389) der
Firma Z. die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten aus der
Liegenschaft Parzelle Nr. x, Aparthotel "S." in G. an Personen im Ausland
zu veräussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung
bedürfe. Die Bewilligung enthielt u.a. folgende Auflagen:
"3. An die Einzelbewilligungen wird u.a. die Auflage eines
fünfjährigen Veräusserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %)
zusätzlich jene der hotelmässigen Bewirtschaftung geknüpft. Die
alsdann im Grundbuch anzumerkende Bewirtschaftungsverpflichtung
hat folgenden Wortlaut: 'Aparthotel (Art. 13 Abs. 4 lit. c
VBewB/Art. 4 Abs. 4 VGF/Art. 15 StWE-Reglement/Mietvertrag,
Aufhebung und Abänderung zustimmungsbedürftig), alles gemäss
Verfügung Nr. 1089/79 der Bewilligungsbehörde'.
4. Die Firma Z. hat mit einer im Handelsregister eingetragenen
Hotelbetriebsorganisation den im Entwurf vorliegenden Mietvertrag
abzuschliessen."
In der Folge wurden Einzelbewilligungen für den Verkauf der Wohnungen
erteilt und diese verkauft. Die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb
dienenden Räume verblieben im Stockwerkeigentum (Sonderrecht) der Firma
Z. bzw. der jeweiligen Rechtsnachfolgerinnen.
Die Eigentümer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen
mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich
verpflichteten, das Appartement mindestens sechs Monate pro Jahr zur
hotelmässigen Weitervermietung zur Verfügung zu stellen. Als Mietpreis
wurden 43 % des reinen Logementpreises der tatsächlich besetzten
Logiernacht vereinbart. Die Verträge enthielten die Klausel: "Dieser
Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graubünden
aufgehoben oder abgeändert werden."
Per 1. Dezember 2002 verkaufte die damalige Betreibergesellschaft,
die Y. AG, das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsräumen
sowie 5 Wohnungen an die X. AG. Der Kaufvertrag enthielt die Bestimmung,
dass die Käuferin ausdrücklich keine Mietverträge übernehme, wodurch aber
die Pflicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung nicht entfalle.
In der Folge teilte die X. AG den vermietungspflichtigen
Stockwerkeigentümern mit, der alte Mietvertrag sei nicht mehr in
Kraft, bot ihnen aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit
geänderten Konditionen an. Sie stützte sich dabei auf ein Gutachten der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 20. November
2002. Die Stockwerkeigentümer lehnten die vorgeschlagenen Änderungen
ab. Die meisten von ihnen kündigten ihrerseits am 4. September 2003 den
bestehenden Mietvertrag per 30. Oktober 2003, da die X. AG den Mietzins
gemäss früherem Vertrag nicht bezahlt hatte.
Mit Gesuch vom 3. Juli 2003 beantragte die X. AG dem
Grundbuchinspektorat Graubünden, die vermietungspflichtigen
Stockwerkeigentümer seien zu mahnen, mit ihr einen wirtschaftlich tragbaren
Mietvertrag gemäss Gutachten der SGH vom 20. November 2002 abzuschliessen
und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere während der Hochsaison
zu unterlassen.
Mit Verfügung vom 28. November 2003 erwog das Grundbuchinspektorat
im Wesentlichen, die ursprünglichen Bewirtschaftungsverträge blieben
bis zu einer von der Bewilligungsbehörde genehmigten Vertragsänderung
in Kraft. Die vermietungspflichtigen Eigentümer seien zwar gehalten,
einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren neuen Mietvertrag
abzuschliessen, doch könne die Betriebsgesellschaft den Eigentümern nicht
einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben. Bis zum Abschluss eines
neuen Vertrags gelte der bisherige Vertrag faktisch weiter. Demgemäss
verfügte das Grundbuchinspektorat in teilweiser Gutheissung des Gesuchs
wie folgt:
"1. Der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 (recte: 1089/79)
gilt unverändert als Grundlage für die hotelmässige
Bewirtschaftung im Aparthotel Y., in G.
2. Der Mietvertrag ist für beide Parteien verbindlich. Die
Appartementeigentümer werden im Sinne von Art. 25 BewG
ermahnt, ihre Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftung
gemäss geltendem Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und von
Eigenbelegungen, welche der geltende Mietvertrag nicht zulässt,
abzusehen. Im Gegenzug wird die X. AG ebenfalls im Sinne
von Art. 25 BewG gemahnt, die hotelmässigen Dienstleistungen
vertragsgemäss zu erbringen.
3. Die Eigentümer der Appartements werden verpflichtet, zum
Abschluss
eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren
Mietvertrags Hand zu bieten. Für die einseitige Durchsetzung von
Vertragsänderungen wird die X. AG an den Zivilrichter verwiesen."
Die X. AG erhob dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 16. Dezember
2003 ab.
Die X. AG erhob am 19. Dezember 2003 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an
das Bundesgericht. Darin stellte sie in der Hauptsache das Rechtsbegehren:
"1. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 16. Dezember
2003 sei insoweit aufzuheben, als er durch die Bestätigung des
Entscheids des Grundbuchinspektorats Graubünden vom 28. November
2003 den Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 (recte:
1089/79) weiterhin als gültig erklärt. Die Kostenfolgen dieses
Entscheids seien aufzuheben.
2. Die Beschwerdegegner (...) seien im Sinn von Art. 25 BewG zu
mahnen, ihre Appartements dem Hotel zur Verfügung zu halten und
auf exzessive Eigenbelegung während der Hochsaison zu verzichten.
3. Die Beschwerdegegner seien ferner im Sinn von Art. 25 BewG zu
ermahnen, mit der Beschwerdeführerin rückwirkend ab 1. Dezember
2002 einen Mietvertrag nach den Vorgaben des Gutachtens der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 20. November
2002 abzuschliessen. Im Fall der Missachtung der Mahnungen
Ziffern 2 und 3 sei den Beschwerdegegnern der Widerruf der
Bewilligung anzudrohen. Eventuell: Anstelle der Ziffern 2+3
hievor sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zu weisen."
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2. In der Sache geht es im Wesentlichen um das Verhältnis zwischen der
öffentlichrechtlichen Bewirtschaftungspflicht gemäss Art. 10 lit. b des
Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.42.41) einerseits und den
privatrechtlichen Mietverhältnissen zwischen dem Inhaber des Apparthotels
und den Eigentümern der einzelnen Wohnungen andererseits.
2.1 Zunächst ist unbestritten und aufgrund der ständigen
Rechtsprechung klar, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und Änderung
einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich die Auflage
auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (BGE 129 II
361 E. 2.2; 118 Ib 178 E. 2; 112 Ib 5 E. 2a).
2.2 Die Beschwerdeführerin macht unter Hinweis auf das Gutachten der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit sowie auf die jeweils bald
eingetretene Zahlungsunfähigkeit ihrer Rechtsvorgängerinnen geltend, mit
dem ursprünglichen Mietvertrag sei ein wirtschaftlicher Hotelbetrieb gar
nicht möglich. Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, müsse
es daher möglich sein, die Mietverträge zu kündigen, um wirtschaftlich
tragbare Mietkonditionen zu erreichen. Da sie beim Kauf des Hotelbetriebs
die ursprünglichen Mietverträge nicht übernommen habe, seien diese nicht
mehr gültig. Die öffentlichrechtliche Auflage der Bewirtschaftungspflicht
bestehe aber weiterhin. Damit diese Auflage befolgt werden könne, seien die
Appartementeigentümer zu ermahnen, einen neuen, wirtschaftlich tragbaren
Mietvertrag abzuschliessen.
Die kantonalen Instanzen haben demgegenüber unter Berufung auf BGE 118
Ib 178 E. 4c angenommen, der ursprüngliche Mietvertrag gelte weiterhin,
bis ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde
genehmigt sei. Grundsätzlich seien die Eigentümer gehalten, einen
wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; indessen könne weder
die Hotelbetreiberin einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben
noch das Grundbuchinspektorat einen solchen verfügen. Zuständig für
eine Vertragsanpassung sei im Streitfall einzig der Zivilrichter. Den
Verwaltungsbehörden stehe als Sanktion gemäss Art. 25 BewG nur die
Ermahnung und der Widerruf der Bewilligung zu.
Die Beschwerdegegner sind der Meinung, sie hätten im Unterschied
zur Beschwerdeführerin die bisherigen Mietverträge eingehalten; eine
Änderung dieser Verträge sei nur im beidseitigen Einvernehmen möglich,
könne aber nicht vom Grundbuchinspektorat verfügt werden.
Streitig und im Folgenden zu prüfen ist also, ob die
Verwaltungsbehörden befugt sind, die Wohnungseigentümer zu ermahnen,
einen neuen Mietvertrag mit einem bestimmten Inhalt abzuschliessen.
2.3 Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten,
auferlegt die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur
Bewirtschaftung und dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem
Zweck zur Verfügung zu stellen. Eine entsprechende Auflage in der
Bewilligung ist heute ausdrücklich vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1 BewG;
Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit. g der Verordnung vom 1. Oktober
1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV;
SR 211.412.411]; Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. März 1994,
E. 6b), war aber bereits unter dem früheren Recht üblich und ist auch
vorliegend erfolgt. Diese Verpflichtung ist öffentlichrechtlich und
gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen Widerrufs der Auflage
(Art. 14 Abs. 4 BewG). Sie kann durch privatrechtliche Vereinbarungen
nicht wegbedungen werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom
1. März 1994, E. 8, wonach die Kündigung des Bewirtschaftungsvertrags
nicht die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zur Folge hat).
Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der Betreiber
des Apparthotels mit den Wohnungseigentümern einen Bewirtschaftungs-
oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Mietvertrag ist grundsätzlich
privatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der öffentlichrechtlichen
Auflage dient, ist in der Grundsatzbewilligung der Mustermietvertrag als
verbindlich und seine Aufhebung und Abänderung als zustimmungsbedürftig
erklärt worden. Damit ist öffentlichrechtlich sichergestellt, dass
der ursprünglich genehmigte Mietvertrag eingehalten wird (da die
Nichteinhaltung gemäss Art. 25 BewG zum Widerruf der Bewilligung
führen würde). Wird der Vertrag infolge Zeitablaufs beendet, sind die
Wohnungseigentümer verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschliessen, um
die Bewirtschaftungsauflage erfüllen zu können (Urteil des Bundesgerichts
2A.116/1994 vom 21. Dezember 1994, publ. in: RDAT 1995 II Nr. 57 S. 151,
E. 3d). Hingegen ist die Frage nicht geregelt, wie vorzugehen ist, wenn
sich - wie es hier zur Diskussion steht - erweist, dass dieser Mietvertrag
(entweder von Anfang an oder infolge einer Änderung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen) dergestalt ist, dass die öffentlichrechtlich verlangte
Bewirtschaftung aus wirtschaftlichen Gründen faktisch nicht eingehalten
werden kann, weil der Hotelbetreiber zahlungsunfähig wird.
In diesem Fall sind drei Möglichkeiten denkbar:
- Trotz weiterdauernder rechtlicher
Bewirtschaftungspflicht gibt es faktisch keine Hotelbewirtschaftung
mehr. Damit tritt ein illegaler Zustand ein, was nicht geduldet
werden kann (BGE 118 lb 178 E. 4b S. 183).
- Die Bewirtschaftungspflicht wird nach Art. 14 Abs.
4 BewG aufgehoben. Dies ist jedoch nur aus zwingenden Gründen
zulässig. Ein solcher Grund liegt erst vor, wenn eine Veränderung
der Verhältnisse eintritt, welche die Erfüllung der Auflage
unmöglich oder unzumutbar macht (Art. 11 Abs. 4 BewV; BGE 129 II
361 E. 6.2 S. 378). Dies ist noch nicht der Fall, wenn ein Verlust
erwirtschaftet wird (BGE 129 II 361 E. 6.3 S. 378 ff.) oder wenn
die Erfüllung der Bewirtschaftungspflicht für den Wohnungseigentümer
erschwert wird (Urteil des Bundesgerichts vom 20. Juni 1986, zitiert
bei ERIC RAMEL, Le régime des apparthôtels dans la loi fédérale du
16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes
à l'étranger, thèse Lausanne 1990, S. 148 f.).
- Es müssen die Voraussetzungen geschaffen werden,
damit die Bewirtschaftungspflicht erfüllt werden kann (BGE 118 Ib
178 E. 4b S. 184 f.). Falls erforderlich, muss zu diesem Zweck der
ursprüngliche Vertrag dahin abgeändert werden, dass der Hotelbetrieb
wirtschaftlich tragbar wird. Da die Wohnungseigentümer in der
Regel kaum freiwillig einer für sie nachteiligen Vertragsänderung
zustimmen werden, ergibt sich diese Lösung praktisch nur, wenn sie
öffentlichrechtlich durchgesetzt werden kann.
2.4 Die Vorinstanzen haben einerseits die Parteien zur Einhaltung
der ursprünglichen Verträge gemahnt, andererseits die Beschwerdegegner
verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, für den Hotelbetrieb
wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. Entgegen dem Antrag
der Beschwerdeführerin haben sie aber nicht einen bestimmten Vertragsinhalt
vorgeschrieben. Für den Fall, dass sich die Parteien auf einen geänderten
Vertrag nicht einigen können, gehen sie offenbar davon aus, die Ziviljustiz
sei zuständig; die Verwaltungsbehörden könnten von Seiten des öffentlichen
Rechts einzig den Widerruf der Erwerbsbewilligungen prüfen und die Akten
im Sinne von Art. 30 BewG an die Staatsanwaltschaft überweisen, nicht
aber einen bestimmten Vertragsinhalt festlegen.
Diese Auffassung wirft Fragen auf: Zunächst ist nicht ersichtlich,
unter welchem Titel die Beschwerdeführerin auf dem Zivilrechtsweg eine
einseitige Vertragsänderung erreichen könnte, zumal die Verträge von
der Bewilligungsbehörde genehmigt worden sind und es daher nicht in der
Zuständigkeit der Ziviljustiz liegen kann, die Verträge zu ändern. Das
Bezirksgerichtspräsidium Surselva hat denn auch mittlerweile mit Verfügung
vom 5. Januar 2004 ein Gesuch der Beschwerdeführerin um vorsorgliche
Massnahmen abgewiesen mit der zutreffenden Begründung, für die im
Vermittlungsbegehren verlangte richterliche Verpflichtung zum Abschluss
eines Mietvertrags fehle im Zivilrecht jegliche Handhabe. Sodann ist die
von den Vorinstanzen verfügte Pflicht, zum Abschluss eines neuen, für
den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten, zu
unbestimmt, um mittels Widerrufs der Bewilligung sanktioniert zu werden,
wenn die Auffassungen der Parteien darüber, was wirtschaftlich tragbar
ist, auseinander gehen. Das Vorgehen gemäss Auffassung der kantonalen
Behörden ist daher kaum geeignet, um die hotelmässige Bewirtschaftung
effektiv sicherzustellen.
2.5 In dem von den Vorinstanzen und den Beschwerdegegnern
angerufenen BGE 118 Ib 178 E. 4c S. 185 hat das Bundesgericht
ausgeführt, das ursprüngliche Betriebskonzept und die entsprechenden
Bewirtschaftungsverträge gemäss Globalbewilligung blieben in Kraft,
solange keine neuen Verträge abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde
genehmigt seien. Allerdings war in jenem Fall die Ausgangslage insofern
anders als hier, als nicht die Bewirtschafterin den Abschluss eines
neuen Vertrags verlangt hatte, sondern umgekehrt die Eigentümer
der einzelnen Wohnungen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
beantragt hatten, weil die Voraussetzungen für einen Hotelbetrieb
nicht gegeben seien. Diesem Antrag gab das Bundesgericht nicht statt,
wobei es anführte, die Wohnungseigentümer hätten es nicht in der
Hand, durch Verweigerung ihrer Mitwirkung den hotelmässigen Betrieb zu
verunmöglichen. In diesem Zusammenhang erfolgte dann beiläufig noch die
(dort nicht entscheidwesentliche) erwähnte Bemerkung, die ursprünglichen
Verträge blieben in Kraft. Ebenso beiläufig wurde diese Aussage in einem
vergleichbaren Fall bestätigt (Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1.
März 1994, E. 8).
Über einen ähnlich gelagerten Sachverhalt, wie er vorliegend zu
beurteilen ist, war in einem Entscheid aus dem Jahre 1996 zu befinden. Dort
konnten sich die Wohnungseigentümer und der Hotelbetreiber ebenfalls
nicht auf einen neuen Vertrag einigen; das Grundbuchinspektorat setzte
daraufhin einen neuen Vertrag in Kraft, was aber auf Beschwerde hin
vom Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden als nichtig erklärt
wurde, da das Grundbuchinspektorat nicht Verträge in Kraft setzen
könne. Dieses Urteil des Verwaltungsgerichts blieb unangefochten. In
der Folge ermahnte das Grundbuchinspektorat die Beteiligten im Sinne
von Art. 25 BewG, die hotelmässige Bewirtschaftung einzuhalten, wobei
in Ermangelung eines neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrags von jenem
gemäss Grundsatzbewilligung auszugehen sei. Das in der Folge dagegen
angerufene Bundesgericht führte aus, die Führung eines Apparthotels sei
unter den Bedingungen des bisherigen Miet- und Bewirtschaftungsvertrags
untragbar, weshalb ein neuer Vertrag mit entsprechend revidierten
Konditionen abgeschlossen werden müsse. Die Wohnungseigentümer seien
daher gehalten, einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren
neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrag abzuschliessen, weil nur so die
Einhaltung der Auflagen zukünftig gewährleistet und damit der Widerruf
der Erwerbsbewilligung vermieden werden könne (Urteil des Bundesgerichts
2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Mit dieser Begründung wurde die
Beschwerde gegen die Ermahnung abgewiesen.
In jenem Fall war freilich die Situation insofern anders als hier,
als damals nicht die Betreiberin, sondern die Wohnungseigentümer an
das Bundesgericht gelangt waren, sich gegen die behördliche Ermahnung
wehrten und den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen anstrebten. Da
die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrags vor Bundesgericht nicht zur
Diskussion stand, konnte sich dieses darauf beschränken auszuführen,
die Wohnungseigentümer seien gehalten, einen für den Betriebsinhaber
wirtschaftlich tragbaren Vertrag abzuschliessen, ohne sich über dessen
Inhalt näher zu äussern. Immerhin führte das Bundesgericht weiter aus,
die kategorische Weigerung der Wohnungseigentümer, von den ursprünglichen
Vertragsbedingungen abzuweichen, sei eine der Ursachen dafür gewesen,
weshalb die Bewirtschaftungsauflagen nicht eingehalten worden seien
bzw. die Voraussetzungen für die zukünftige Einhaltung der Auflagen nicht
hätten geschaffen werden können (Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom
15. Mai 1996, E. 3b). Das Bundesgericht hat also dort bereits eine Pflicht
der Wohnungseigentümer anerkannt, gegebenenfalls von den ursprünglichen
Vertragskonditionen abzuweichen, wenn sich erweist, dass mit diesen ein
wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist.
Die Frage ist damit nur noch, ob die Verwaltungsbehörden befugt
sind, einen bestimmten Vertragsinhalt vorzuschreiben. Der bisherigen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich die Antwort nicht entnehmen,
da sich die Frage in dieser Form noch nie gestellt hat. Sie ist hier
zu beantworten.
2.6 Es trifft zwar zu, dass die Verwaltungsbehörden nicht hoheitlich
einen privatrechtlichen Vertrag zwischen Privaten in Kraft setzen
können. Indessen ist zu beachten, dass in den ursprünglichen Bewilligungen
die Auflage aufgenommen worden ist, eine Aufhebung und Änderung des
Mustermietvertrags sei nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde
zulässig. Der Inhalt der vorliegend streitigen Mietverträge entspricht
somit nicht ausschliesslich der privatautonomen Willenseinigung der
Parteien, sondern ist öffentlichrechtlich durch eine behördliche Verfügung
genehmigt worden, die insoweit eine privatrechtsgestaltende Verfügung
darstellt. Dies ist kein unzulässiger behördlicher Übergriff in das
Privatrecht bzw. in die Privatautonomie, sondern eine Voraussetzung
dafür, dass die öffentlichrechtlich vorgeschriebene Bewilligung erteilt
werden konnte.
Es muss daher auch zulässig sein, dass die Behörde nach den
allgemeinen Regeln über den Widerruf bzw. die Anpassung fehlerhafter
Verfügungen (dazu BGE 127 II 306 E. 7a S. 313 f. mit Hinweisen) auf diese
ursprünglich verfügte Vertragsgenehmigung zurückkommt, wenn sich erweist,
dass mit dem früher genehmigten Vertrag die Bewirtschaftungsverpflichtung
nicht aufrechterhalten bleiben kann. Zwar ist grundsätzlich der Widerruf
einer privatrechtsgestaltenden Verfügung nicht mehr möglich, wenn das
zustimmungsbedürftige privatrechtliche Rechtsgeschäft vollzogen ist
(ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl.,
Zürich 2002, N. 1021, S. 209). Dies gilt aber nur für Verfügungen, die
einen einmaligen Rechtsakt betreffen. Der hier zur Diskussion stehende
Zustimmungsvorbehalt für den Inhalt des Mietvertrags betrifft indessen
nicht bloss den einmaligen Akt des Erwerbs, sondern dient der dauerhaften
Sicherung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Er hat den Charakter eines
verwaltungsrechtlichen Dauerrechtsverhältnisses. Es ist daher nicht
ausgeschlossen, dass die Verwaltungsbehörde während der Dauer dieses
Verhältnisses eine Vertragsänderung anordnet bzw. die Auflage in der
ursprünglichen Bewilligung dahin ändert, dass ein Vertrag mit einem
neuen, von den Verwaltungsbehörden festgelegten Inhalt geschlossen werden
muss. Die Bewilligungsinhaber sind dann unter Androhung des Widerrufs
zu ermahnen, diese (geänderte) Auflage einzuhalten, das heisst den
geänderten Vertrag gemäss behördlich festgelegtem Inhalt abzuschliessen
(oder andernfalls die Wohnung zu verkaufen). Dies bedeutet nicht eine
unmittelbare Inkraftsetzung des geänderten Vertrags zwischen den Privaten
(wozu die Verwaltungsbehörden nicht befugt wären), sondern eine Anpassung
der ursprünglichen Bewilligungsauflage. Die Befugnis der Verwaltungsbehörde
dazu ergibt sich aus Art. 25 BewG: Wenn die Behörde bei Missachtung der
Auflage die Bewilligung widerrufen kann, dann kann sie e maiore minus auch
die Aufrechterhaltung der Bewilligung von einer Anpassung der ursprünglich
genehmigten Mietkonditionen abhängig machen, wenn dies erforderlich ist,
damit die Auflage der Bewirtschaftungspflicht weiterhin eingehalten
werden kann.
2.7 Insgesamt erweist sich, dass das Bewilligungsgesetz, entgegen der
Ansicht des Verwaltungsgerichts, den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit
gibt, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs
zu ermahnen, bestimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte
Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren.
2.8 Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich mit den bisherigen
Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht
möglich ist. Zudem sind auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu
berücksichtigen, die auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags
ihre Wohnungen gekauft haben. Grundsätzlich können Bewilligungen nicht
widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch gemacht
haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch
einen Widerruf vernichtet würden (HÄFELIN/MÜLLER, aaO, N. 1015 f.,
S. 208). Indessen ist im Bewilligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung
ausdrücklich vorgesehen, wenn die Auflage nicht eingehalten werden
kann. Umso mehr muss es zulässig sein, eine Anpassung der Mietkonditionen
anzuordnen, um dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustellen und
einen sonst drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass der Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel das
wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt,
in Kauf nehmen muss; insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der
Vermietung des Appartements einen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E.
4c; Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn
jedoch, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die
Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer verändert werden
müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass
sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, dann wäre
die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem Fall müsste
infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirtschaftungsauflage
aufgehoben werden (Art. 14 Abs. 4 BewG; vgl. E. 2.3).
2.9 Aufgrund der in den Akten liegenden Gutachten der Schweizerischen
Gesellschaft für Hotelkredit (SGH-Gutachten) sowie des auch von
den Beschwerdegegnern nicht bestrittenen Umstandes, dass offenbar
die Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerin jeweils nach kurzer
Zeit zahlungsunfähig geworden sind, erscheint glaubhaft, dass mit den
Konditionen der bisherigen Mietverträge ein wirtschaftlich tragbarer
Hotelbetrieb nicht möglich ist; Gründe dafür bilden einerseits die
hohen Mietzinse von 43 %, andererseits die grosszügige Regelung der
Eigenbelegung. Die Vorinstanzen haben aufgrund ihrer Rechtsauffassung
diese Frage indessen nicht abschliessend geprüft. Es kann nicht Sache des
Bundesgerichts sein, in erster Instanz die Beurteilung der wirtschaftlichen
Tragbarkeit vorzunehmen, zumal die Beschwerdegegner die Grundlagen und
Folgerungen des SGH-Gutachtens bestreiten. Das Bundesgericht kann daher
jedenfalls zurzeit die Beschwerdegegner nicht ermahnen, einen Mietvertrag
gemäss den Vorgaben des SGH-Gutachtens abzuschliessen.
Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Sache an das
Grundbuchinspektorat zurückzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG). Dieses wird -
unter Berücksichtigung des Gutachtens der Schweizerischen Gesellschaft
für Hotelkredit und unter Gewährung des rechtlichen Gehörs an die
Beschwerdegegnerschaft - zu prüfen haben, ob eine Anpassung der
Mietverträge erforderlich ist, um den Hotelbetrieb wirtschaftlich
tragbar zu gestalten. Dabei wird es auch zu prüfen haben, ob diese
Änderung rückwirkend angeordnet werden muss. Bejahendenfalls wird es
zu prüfen haben, ob diese Anpassungen den Wohnungseigentümern zumutbar
sind. Wird auch dies bejaht, so sind die Bewilligungsauflagen entsprechend
zu ändern und die Wohnungseigentümer unter Androhung des Widerrufs zu
ermahnen, den Mietvertrag gemäss dem behördlich neu festgelegten Inhalt
abzuschliessen. Andernfalls ist eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
ins Auge zu fassen.