BGE 130 III 563
130 III 563
73. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. Garage A. AG gegen
Erben des G.X. (Berufung)
4C.122/2004 vom 18. Juni 2004
Regeste
Mietvertrag, Anfechtbarkeit der Kündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. e
Ziff. 4 und Abs. 2 OR).
Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine
einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien
kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu
einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere
Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher
nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst. Bestätigung der Rechtsprechung
(E. 1 und 2).
Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR im vorliegenden
Fall verneint. Wenn die Vermieter über die anspruchsbildenden
Umstände ins Bild gesetzt werden wollen, um die Höhe der im Grundsatz
anerkannten Mietzinsherabsetzung beurteilen zu können, kann darin keine
Auseinandersetzung über den angemessenen Betrag erblickt werden (E. 3).
Sachverhalt
A.- Die Erben des G.X., R.X. und H.X. (Kläger), vermieteten der
Garage A. AG (Beklagte) Räumlichkeiten im Erdgeschoss, im Keller und in
der Hofunterkellerung der Liegenschaften B.strasse in Zürich zur Benützung
als Autogarage, Autoreparaturwerkstätte, Auto-Einstellhalle und Büro. Das
Mietverhältnis geht auf einen zwischen G.X. und der Rechtsvorgängerin
der Beklagten per 1. Januar 1978 abgeschlossenen Mietvertrag zurück. Am
22. Juni 1999 verlangte die Beklagte eine Mietzinsherabsetzung, die sie mit
dem gesunkenen Hypothekarzinsfuss begründete. Die Kläger entsprachen diesem
Begehren per 1. April 2000. Am 25. Februar 1999 orientierten die Kläger die
Beklagte über eine anstehende Renovation an der Liegenschaft B.strasse. Die
der Beklagten dadurch entstandenen Unannehmlichkeiten und die deswegen von
der Beklagten geltend gemachten Schadenersatzansprüche wurden in der Folge
verschiedentlich mündlich und schriftlich thematisiert. Im Februar 2000
übermittelte die Beklagte den Klägern eine Liste sämtlicher umbaubedingter
Störungen vom 26. Oktober 1999 bis zum 18. Februar 2000. Am 9. März
2000 trafen sich die Parteien zu einer Besprechung, über welche R.X. ein
Protokoll erstellte. Danach vereinbarten die Parteien, dass die Kläger der
Beklagten für die verschiedenen renovationsbedingten Störungen, Blockaden,
Ausfälle und Umtriebe insgesamt Fr. 2'150.- bezahlen würde. Ausserdem
kamen sie überein, dass die Beklagte die Reparatur der Schäden des Sturms
Lothar in Auftrag geben würde und dass sie anschliessend die Entschädigung
der Gebäudeversicherung im Betrag von maximal Fr. 10'500.- erhalten werde.
Der Betrag von Fr. 2'150.- wurde am 11. April 2000 beglichen. Wegen
weiterer Betriebsbeeinträchtigungen aufgrund der Umbauten in der Zeit
nach dem 9. März 2000 wurden im August 2000 im Einverständnis mit den
Klägern Fr. 2'500.- von den Mietzinsen und Nebenkosten in Abzug gebracht.
B.- Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit amtlichem Formular
vom 26. Oktober 2001 auf den 30. September 2002 wegen Nutzungsänderung
im Rahmen geänderter Vermietungsstruktur. Hierauf stellte die Beklagte
am 21. November 2001 der Schlichtungsbehörde den Antrag, die Kündigung
für ungültig zu erklären, dem die Schlichtungsbehörde mit Beschluss
vom 8. Februar 2002 entsprach. Das Eventualbegehren der Beklagten um
eine längst mögliche Erstreckung des Mietverhältnisses wurde damit
gegenstandslos. Das Mietgericht des Bezirks Zürich erklärte jedoch am
9. Oktober 2003 in Gutheissung der Klage die Kündigung vom 26. Oktober
2001 auf den 30. September 2002 für gültig, und es erstreckte das
Mietverhältnis erstmals bis und mit 30. September 2004. Das Obergericht des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, wies die hiegegen erhobene Berufung der
Beklagten ab und bestätigte das Urteil des Bezirksgerichts mit Beschluss
vom 19. Februar 2004.
C.- Die Beklagte beantragt dem Bundesgericht mit eidgenössischer
Berufung, in Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses die Kündigung für
ungültig zu erklären. Die Kläger schliessen auf kostenfällige Abweisung
der Berufung.
Das Bundesgericht weist die Berufung ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 1
1. Wie im kantonalen Verfahren ist vor Bundesgericht einzig
streitig, ob die Kündigung innerhalb einer dreijährigen Sperrfrist gemäss
Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR erfolgte, weil der Mieter durch
Schriftstücke nachwies, dass er sich ausserhalb eines Schlichtungs-
oder Gerichtsverfahrens mit dem Vermieter über eine Forderung aus
dem Mietverhältnis einigte (Art. 271a Abs. 2 OR). Die Beklagte will
in erster Linie eine Änderung der einschlägigen Rechtsprechung des
Bundesgerichts über die Auslegung der genannten Bestimmungen bewirken. Als
Eventualstandpunkt bringt sie vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht erkannt,
eine Einigung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung habe nicht
stattgefunden. Diese Rügen sind nachstehend zu behandeln.
Erwägung 2
2.
2.1 Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre
stützt, nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter
den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Das
ergibt sich bereits aus dem systematischen Zusammenhang der Norm,
welche an Art. 271a Abs. 1 lit. e OR anknüpft. Diese Bestimmung soll
dem Mieter während drei Jahren seit Abschluss eines Schlichtungs- oder
Gerichtsverfahrens Schutz vor einer Rachekündigung seitens des Vermieters
gewähren. Ein solches Verfahren setzt notwendigerweise voraus, dass
unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit
herrschte. Da Art. 271a Abs. 2 OR darauf zielt, dem Mieter denselben
Schutz auch ohne Anhebung eines behördlichen Verfahrens zu gewähren,
ist auch diese Norm nur unter der Voraussetzung anwendbar, dass zwischen
den Parteien vorgängig Differenzen bestanden haben. Für diese Auffassung
sprechen ferner die Materialien, war doch bei den Beratungen im Parlament
stets von Differenzen, Meinungsverschiedenheiten bzw. Streitigkeiten
zwischen Mieter und Vermieter die Rede (Voten Koller, AB 1989 S 430 und
683, AB 1989 N 1879; Votum Bührer, AB 1989 S 430). Nicht von Art. 271a
Abs. 2 OR erfasst werden daher Fälle, in denen es gar nicht erst zu einer
Auseinandersetzung kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren
des Vertragspartners sogleich entspricht, z.B. wenn der Vermieter seine
Forderung auf erstmalige Bestreitung durch den Mieter hin fallen lässt oder
umgekehrt einer Forderung seines Mieters umgehend nachkommt. In welchem
Masse der Vermieter nachgibt, ist dabei - abgesehen von eigentlichen
Bagatellfällen, die keine Sperrfrist auszulösen vermögen (Urteil des
Bundesgerichts 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994, E. 4a, publ. in: mp 1995 S.
227 f.) - ebenso wenig ausschlaggebend wie im Falle von Art. 271a Abs. 1
lit. e Ziff. 4 OR. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste
Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von
der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die
Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen
Fällen daher nicht gerechtfertigt (Urteile des Bundesgerichts 4C.179/1999
vom 24. August 1999, E. 3b, publ. in: Pra 89/2000 Nr. 29 S. 172 f.,
4C.400/1998 vom 23. März 1999, E. 3, publ. in: mp 1999 S. 196, und
4C.266/1993 vom 5. Januar 1994, E. 4a, publ. in: mp 1995 S. 227 f.,
mit Hinweisen auch auf die abweichenden Meinungen von ANITA THANEI,
Ausgewählte Entscheide zum Kündigungsschutz, Fachreihe Mietrecht Nr. 4,
Zürich 1996, S. 39 f., und CHRISTIAN CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung
der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen 1993, S. 262).
2.2 Diese Rechtsprechung ist in der Lehre auf Zustimmung, jedenfalls,
soweit ersichtlich, nicht auf Kritik gestossen (TISSOT, in: Droit du
bail 8/1996 S. 35; FUTTERLIEB, in: MietRecht Aktuell 1999 S. 202; WEBER,
Basler Kommentar, N. 27 zu Art. 271/271a OR; LACHAT, Commentaire romand,
N. 17 f. zu Art. 271a OR; GUHL/KOLLER/ SCHNYDER/DRUEY, Das Schweizerische
Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 44, Rz. 186; HONSELL,
Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 7. Aufl., Bern 2003, S.
240; TERCIER, Les contrats spéciaux, 3. Aufl., Zürich 2003, Rz. 2473;
SOMMER, in: MietRecht Aktuell 1995 S. 42 f., je mit Hinweisen). Entgegen
der Auffassung der Beklagten erwähnen auch LACHAT/STOLL/BRUNNER, dass
bei einer Einigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens
gleich wie bei einem gerichtlichen Vergleich ein gewisses gegenseitiges
Nachgeben notwendig ist (Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999,
S. 548). Zwar führen sie in einer Fussnote dazu aus, nach dem Wortlaut
des Gesetzes finde Art. 271a Abs. 2 OR Anwendung, wenn die Vermieterschaft
ein schriftlich gestelltes Herabsetzungsgesuch der Mieterschaft akzeptiere
(aaO, S. 548, Fn. 176). Weshalb aber ein derartiger Vorgang mit sofortiger
Zustimmung des Vermieters bereits eine "Einigung" bedeuten soll, legen sie
nicht dar und ist nicht ersichtlich. Für eine Neubeurteilung des Wortsinns
in Abweichung vom Bundesgerichtsurteil 4C.179/1999 vom 24. August 1999,
E. 3b besteht unter diesem Gesichtswinkel kein Anlass.
2.3 Auch in der Sache dringt die mit der Berufung gegen die angeführte
Rechtsprechung erhobene Kritik der Beklagten nicht durch. Soweit die
Beklagte geltend macht, das Erfordernis des gegenseitigen Nachgebens
finde weder im Gesetzeswortlaut noch in den Materialien eine Stütze,
übergeht sie die Erwägungen in den von ihr beanstandeten Urteilen, die,
wie oben dargestellt (E. 2.1 hiervor), eben diese Fragen abhandeln. Es kann
darauf verwiesen werden. Ferner verkennt die Beklagte die ratio legis von
Art. 271a OR, indem sie sich sinngemäss darauf beruft, die Kündigungssperre
habe Platz zu greifen, wenn der Vermieter nicht von sich aus die an sich
angebrachte Mietzinsherabsetzung vornimmt. Die gesetzliche Regelung
bezweckt nämlich nicht, dem Mieter die Geltendmachung seiner Rechte
abzunehmen, sondern bloss, ihn davor zu bewahren, dass ihm vermieterseits
rechtsmissbräuchlich gekündigt wird, insbesondere, weil er gegen den Willen
des Vermieters auf der Durchsetzung berechtigter Forderungen beharrt hat
(WEBER, aaO, N. 3 und 8 f. zu Art. 271/271a OR). Dass es sich inhaltlich
beim aussergerichtlichen um etwas anderes als beim gerichtlichen Vergleich
handeln soll, geht aus keinem der zitierten Entscheide hervor (zur
Definition des aussergerichtlichen Vergleichs BGE 100 II 144 E. 1c; zum
Begriff des gerichtlichen und aussergerichtlichen Vergleichs VOGEL/SPÜHLER,
Grundriss des Zivilprozessrechts und des internationalen Zivilprozessrechts
der Schweiz, 7. Aufl., Bern 2001, 9. Kap., Rz. 52 f.). Die Ausführungen
der Beklagten, wonach der Begriff der (aussergerichtlichen) Einigung
gemäss Art. 271a Abs. 2 OR in gleichem Sinne wie nach Art. 271a Abs. 1
lit. e Ziff. 4 OR zu verstehen sei, fallen deshalb ins Leere. Fehl geht
schliesslich der Einwand der Beklagten, bei der aufgrund der Praxis des
Bundesgerichts bestehenden Rechtslage werde ein Mieter geradezu verleitet,
entweder übersetzte Forderungen aus dem Mietverhältnis zu stellen oder
den Richter anzurufen, ohne zuvor an den Vermieter zu gelangen, um in
den Genuss der gesetzlichen Kündigungssperre zu gelangen. Bei beiden
Verhaltensweisen würde sich die anschliessende Berufung auf die Sperrfrist
wohl ihrerseits als rechtsmissbräuchlich erweisen und deswegen ihr Ziel
verfehlen (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, e contrario; WEBER, aaO, N. 27
zu Art. 271/271a OR; LACHAT, aaO, N. 5 zu Art. 271a OR; TERCIER, aaO,
Rz. 2471). Die Beklagte führt mithin keinerlei stichhaltige Gründe für
eine Änderung der Rechtsprechung ins Feld. Diese ist daher zu bestätigen.
Erwägung 3
3.
3.1 Nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil
(Art. 63 Abs. 2 OG) war die Frage der Entschädigung der Beklagten wegen
Beeinträchtigungen durch die Bautätigkeit im Grundsatz von Beginn an
unstreitig. Die Vorinstanz beurteilte auch die Besprechung vom 9. März
2000, die zur Einigung über die Höhe der Entschädigung geführt hat,
im Einklang mit dem Bezirksgericht nicht als lang andauernde kontroverse
Auseinandersetzung und stellte fest, die geltend gemachten Störungen seien
nicht strittig gewesen. Auch aus dem Umstand, dass über das Quantitativ
der Entschädigung und über die Zusammensetzung der Teilbeträge anlässlich
der Sitzung vom 9. März 2000 diskutiert wurde, hat nach Auffassung der
Vorinstanz nicht zwingend zur Folge, dass deshalb als von einer durch
Vergleich beigelegten Streitigkeit auszugehen ist. Nach Auffassung der
Vorinstanz wäre andernfalls die Vermieterschaft faktisch gezwungen,
jegliche mieterseitig gestellte Entschädigungsforderung unbesehen zu
akzeptieren, um eine Kündigungssperre zu vermeiden.
3.2 Soweit die Beklagte in der Berufung vorbringt, sowohl die
Abmachung vom 9. März 2000 als auch jene über die weitere Zahlung von
Fr. 2'500.- sei erst nach einem längeren Hin und Her, nach hartem,
zeitaufwändigem Ringen zustande gekommen, und behauptet, die Kläger
seien noch vor Mietgericht der Meinung gewesen, eine freiwillige Leistung
erbracht zu haben, kritisiert sie die Beweiswürdigung der Vorinstanz und
erweitert den verbindlich festgestellten Sachverhalt. Damit ist sie nicht
zu hören (Art. 55 Abs. 1 lit. c und Art. 63 Abs. 2 OG).
3.3 Die Beklagte macht weiter geltend, im vorliegenden Falle hätten
Diskussionen mit gegenseitigem Nachgeben stattgefunden. Die Vermieterschaft
habe immer wieder genaue Zusammenstellungen der Beeinträchtigungen
gefordert. Wegen des erheblichen Ermessensspielraums betreffend das
Ausmass einer Mietzinssenkung wegen Umbauarbeiten entstünden hierüber
meistens Diskussionen unter den Parteien. Wenn es zu einer Einigung komme,
werde eine unklare Rechtslage beseitigt.
Mit diesen Ausführungen vermag die Beklagte keine Verletzung von
Bundesrecht aufzuzeigen. Es gehört generell zu den Obliegenheiten eines
Ansprechers, gegenüber dem Belangten die Tatsachen klar und detailliert
darzulegen, aus denen er das geltend gemachte Recht ableitet. So verhält es
sich insbesondere auch in Bezug auf Ansprüche eines Mieters bei laufendem
Mietverhältnis, wenn der Vermieterschaft die zur Forderung Anlass bietenden
Umstände nicht ohne Weiteres bekannt sein können. Bevor dem Belangten
der Forderungsgrund substanziiert bekanntgegeben worden ist, kann sich
richtig besehen die Frage, ob die Parteien von Anfang an oder erst nach
gegenseitigem Nachgeben über den Bestand des Anspruchs einig waren, gar
nicht stellen. Wenn die Kläger daher über die Anspruchsgrundlage bildenden
Beeinträchtigungen der Beklagten ins Bild gesetzt werden wollten, um die
Höhe der im Grundsatz bereits anerkannten Mietzinsherabsetzung beurteilen
zu können, kann darin von vornherein kein Ringen um den angemessenen Betrag
erblickt werden. Dass die Parteien auch, als die abzugeltenden Störungen im
Gebrauch der Mietsache einmal feststanden, unterschiedliche Vorstellungen
in quantitativer Hinsicht zu überwinden hatten, um zu einer Einigung zu
gelangen, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Die Vorinstanz
hat somit bundesrechtskonform angenommen, der Abgeltung der baubedingten
Unannehmlichkeiten durch die Kläger sei keine Streitbeilegung im Sinne
der Rechtsprechung vorausgegangen.