BGE 130 III 450
130 III 450
57. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung i.S. X. gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft Y. (Berufung)
5C.50/2004 vom 23. Juni 2004
Regeste
Bauliche Massnahmen des Stockwerkeigentümers (Art. 712a und 712b ZGB);
Änderung der Zweckbestimmung einer Sache (Art. 648 Abs. 2 ZGB).
Die Freiheit des Stockwerkeigentümers in der baulichen Ausgestaltung
seiner eigenen Räume setzt deren Ausscheidung zu Sonderrecht voraus;
der eigenmächtige Eingriff in gemeinschaftliche Teile ist unstatthaft
(E. 1). Das Umfunktionieren von Nebenräumen wie Estrich, Keller oder Garage
in Wohnräume stellt keine Zweckänderung, wohl aber eine Nutzungsänderung
dar (E. 2).
Sachverhalt
A.- X. ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 6 in einer
Liegenschaft mit sechs Einheiten. Zu den Wohnungen Nrn. 1-5 gehört
jeweils ein Waschküchenabteil im Hochparterre und ein Kellerabteil. Die
Stockwerkeinheit Nr. 6 bestand gemäss Begründungsakt und dem Reglement aus
130/1000 Miteigentum am Grundstück mit Sonderrecht an der 2-Zimmer-Wohnung
Nr. 6 im 3. Stock, an einem Waschküchenabteil und dem Estrich (Abstellraum)
im 3. Stock sowie an einem Kellerabteil.
X. benutzte diese Stockwerkeinheit zunächst als Büro. Im Jahr 1986
gestaltete er den Estrich zu einem Wohnraum um und baute eine Nasszelle
mit Dusche und WC ein; die Waschküche funktionierte er zu einer Küche
um. Dabei durchbrach er die Mauern zwischen der 2-Zimmer-Wohnung und
der Waschküche sowie zwischen der Waschküche und dem Estrich. Ferner
brachte er im Treppenhausbereich eine zusätzliche Türe an und verschob
die Ausziehleiter, die von einer Nische in bzw. neben der Waschküche unter
das Dach führt, in Richtung Gangmitte. Schliesslich baute er zusätzlich
zwei Dachflächenfenster im Estrich ein.
Die Baukommission ordnete im Jahr 1998, was die Nutzungsänderung
und die Einrichtungen in der Waschküche betraf, die Rückführung in
den ursprünglichen Zustand an und forderte X. auf, für die übrigen
Änderungen (Mauerdurchbrüche, Dachflächenfenster) ein Bewilligungsgesuch
einzureichen. Nach einer Änderung der Ausnützungsziffern im Rahmen einer
Revision des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes (PBG/ZH) wurden die
vom Kläger vorgenommenen Eingriffe durch die Baukommission im Jahr 1992
vollumfänglich bewilligt.
An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. April
1999 fassten die heutigen vier Eigentümer der insgesamt sechs Einheiten
mit drei gegen die eine Stimme von X. folgende Beschlüsse:
- Ablehnung der Beanspruchung der durch die PBG-Revision entstandenen
erhöhten Ausnutzungsmöglichkeiten im Dachgeschoss durch den
Eigentümer des Sonderrechtsanteils Nr. 6;
- Ablehnung der Nutzungsänderung der Nebenräume Waschküche und Estrich
im Sonderrechtsanteil Nr. 6 in Wohnräume;
- Verpflichtung des Eigentümers des Sonderrechtsanteils Nr. 6, den
ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement
wiederherzustellen bezüglich der baulichen Eingriffe ins
Gemeinschaftseigentum (Mauerdurchbrüche, Verschiebung
Begrenzungsmauern, Einbau Dachflächenfenster);
- Verpflichtung des Eigentümers des Sonderrechtsanteils Nr. 6, im
Dachstock den ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und
Reglement wiederherzustellen bezüglich Abtrennung eines Teils des
Treppenhauskorridors (Entfernung Holztüre).
B.- Mit Klage vom 12. Mai 1999 verlangte X. die Aufhebung der
Beschlüsse vom 14. April 1999. Mit Widerklage vom 30. September 1999
verlangte die Stockwerkeigentümergemeinschaft, X. sei zu befehlen,
den ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement
wiederherzustellen.
Mit Urteil vom 27. Februar 2002 hiess das Bezirksgericht Horgen
die Klage insoweit gut, als mit dem Beschluss die Nutzungsänderung
der Nebenräume abgelehnt worden war, und es verpflichtete X. zur
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes betreffend Mauerdurchbrüche,
Verschiebung der Begrenzungsmauern, Dachflächenfenster und Holztüre.
Das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, wies die Klage
in seinem Urteil vom 13. Januar 2004 vollständig ab und befahl X. in
Gutheissung der Widerklage, innert 90 Tagen ab Rechtskraft des Urteils
folgende baulichen Massnahmen rückgängig zu machen:
- Mauerdurchbrüche zwischen der 2-Zimmer-Wohnung und der Waschküche
sowie zwischen der Waschküche und dem Estrich;
- Verschieben der Begrenzungsmauer im Bereich
Waschküche/Treppenhaus/Korridor;
- Einbau der Nasszelle im Estrich;
- Einbau der Dachfenster im Estrich;
- Einbau der Holztüre im Treppenhauskorridor.
C.- Gegen den Entscheid des Obergerichts hat X. Berufung erhoben mit
den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Urteils, um Gutheissung der
Klage und um Abweisung der Widerklage, eventualiter um Anweisung der
kantonalen Instanzen, ein Beweisverfahren durchzuführen und ein neues
Urteil zu fällen. In ihrer Berufungsantwort vom 16. April 2004 hat die
Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Abweisung der Berufung geschlossen,
soweit darauf einzutreten sei. Das Bundesgericht weist die Berufung ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 1
1. Der Kläger macht vorab geltend, das Obergericht habe mit seinem
Entscheid Art. 712a Abs. 2 und Art. 712b ZGB verletzt.
1.1 Der Kläger geht bei seinen Ausführungen davon aus, dass die
durchbrochenen und versetzten Wände in seinem Sonderrecht standen.
Das Obergericht hat diesbezüglich für das Bundesgericht verbindlich
festgestellt (Art. 63 Abs. 2 OG), dass auf dem als integrierender
Bestandteil der Begründungsurkunde bezeichneten Plan F die Wände
zwischen Wohnung, Waschküche und Estrich im Unterschied zu denjenigen
innerhalb der Wohnung unkoloriert sind. Sodann hat es in diesem
Zusammenhang die Begründungsurkunde erwähnt, in der festgehalten wird:
"Die zu Sondereigentum im Sinne von Art. 712a Abs. 1 und Art. 712b ZGB
ausgeschiedenen Räume sind in dieser Urkunde und damit übereinstimmend mit
den Plänen B, C, D, E, F, mit einer Anteilsnummer und verschiedenen Farben
gekennzeichnet. Die gemeinschaftlichen Räumlichkeiten und Gebäudeteile
sind nicht nummeriert und in den Plänen nicht koloriert."
Wie das Obergericht richtig gefolgert hat, lässt dies keinen anderen
Schluss zu, als dass die durchbrochenen bzw. versetzten Wände zwischen
der Wohnung und den zugehörigen Nebenräumen im gemeinschaftlichen
Eigentum standen. Nach den gesetzlichen Bestimmungen können in der
Begründungserklärung beliebige Teile zu gemeinschaftlichem Eigentum
erklärt werden (vgl. Art. 712b Abs. 3 ZGB), und entgegen der Behauptung
des Klägers ist die getroffene Lösung auch nicht unvernünftig: Alle sechs
Stockwerkeinheiten bestehen aus einer Wohnung und Nebenräumen. Während die
Mauern innerhalb der Wohnungen in der Regel zu Sonderrecht ausgeschieden
sein müssen, andernfalls der Stockeigentümer von der Befugnis, seine Räume
baulich frei auszugestalten, keinen Gebrauch machen könnte, muss dies
für die Mauern, welche die Wohneinheit von den ihr dienenden Nebenräumen
trennt, nicht der Fall sein, sind jene doch sonderrechtsfähig, ohne dass
sie direkt mit der Haupteinheit verbunden sein müssen (MEIER-HAYOZ/REY,
Berner Kommentar, N. 66 zu Art. 712b ZGB; REY, Schweizerisches
Stockwerkeigentum, 2. Aufl., Zürich 2001, N. 88). Offensichtlich sollte
mit der gemäss Begründungsakt festgelegten Aufteilung die Stockwerkeinheit
Nr. 6, bei der die Nebenräume im Unterschied zu den anderen Einheiten an
die Wohnung angrenzen, keine spezielle Lösung getroffen und deshalb an
den Mauern, welche die Wohnung und die Nebenräume umgeben, (ebenfalls)
kein Sonderrecht begründet werden.
1.2 Der Kläger macht sodann geltend, er dürfe die ihm zu Sonderrecht
zugewiesene Einheit beliebig nutzen und baulich ausgestalten.
Der Stockwerkeigentümer ist in der baulichen Ausgestaltung seiner
eigenen, d.h. der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume frei, darf jedoch
keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts
erschweren oder gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen
beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen
(Art. 712a Abs. 2 ZGB). Obwohl diese Bestimmung einzig den Innenausbau
betrifft (MEIER-HAYOZ/REY, aaO, N. 61 zu Art. 712a ZGB), glaubt der Kläger
aus der doppelten Unterlassungspflicht ableiten zu können, eigenmächtige
Eingriffe seien auch in gemeinsame Teile gestattet, wenn die anderen
Stockwerkeigentümer dadurch keine Nachteile erlitten. Dieser Auffassung
kann nicht gefolgt werden:
Bei den genannten Unterlassungspflichten handelt es sich um
unmittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkungen (MEIER-HAYOZ/REY, aaO,
N. 72 zu Art. 712a ZGB). Daraus lässt sich nicht durch Umkehrschluss
die Befugnis des Stockwerkeigentümers zu eigenmächtigen Erneuerungs-
oder Umbauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen herleiten, selbst
wenn damit keine Beschädigungen oder Beeinträchtigungen verbunden
sind. Dies wäre mit der gesetzlichen Zuständigkeitsregelung in Bezug
auf die gemeinschaftliche Teile betreffenden Verwaltungshandlungen und
baulichen Massnahmen nicht vereinbar. Diesbezüglich wird in Art. 712g
Abs. 1 ZGB auf die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 647a-647e
ZGB) verwiesen. Demnach bedürfen nützliche bauliche Massnahmen der
Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren
Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB), und der Verschönerung und
Bequemlichkeit dienende Massnahmen der Zustimmung aller Miteigentümer (Art.
647e Abs. 1 ZGB). Diese Bestimmungen machen keinerlei Vorbehalte zu Gunsten
eigenmächtiger baulicher Massnahmen. Unbehilflich ist daher das Argument,
die durch die baulichen Massnahmen erfolgte Vergrösserung der Wohnfläche
lasse keine übermässigen Immissionen erwarten. Durfte aber der Kläger
nicht eigenmächtig in die gemeinschaftlichen Bauteile eingreifen, besteht
entgegen seiner Behauptung auch kein Raum für eine Abwägung zwischen den
Interessen des bauenden und der anderen Stockwerkeigentümer.
In gleicher Weise verkennt der Kläger die Tragweite von Art. 712a
Abs. 2 ZGB, wenn er glaubt, die übrigen Stockwerkeigentümer dürften ihm
den Einbau von Dachfenstern nicht verwehren, weil sie als Eigentümer
tiefer liegender Wohnungen das Dach gar nicht in dieser Weise nutzen
könnten: Das Dach steht von Gesetzes wegen im gemeinschaftlichen Eigentum
(Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB; MEIER-HAYOZ/REY, aaO, N. 15 zu Art. 712b
ZGB) und Dachfenster prägen das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft,
weshalb ein Stockwerkeigentümer solche baulichen Massnahmen von vornherein
nicht eigenmächtig durchführen darf. Ebenso wenig verfängt die mit Bezug
auf die Dachfenster vorgebrachte Argumentation, das Reglement erlaube
die Benutzung des gemeinsamen Eigentums, soweit dies mit den Interessen
der Gemeinschaft vereinbar sei: Die Benutzung schliesst vom Wortsinn
her eine Veränderung der Sache bzw. einen Eingriff in die Substanz aus;
das Reglement geht somit nicht weiter als Art. 712a ZGB.
1.3 Ist eine eigenmächtige bauliche Veränderung gemeinschaftlicher
Teile unstatthaft, wird der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz zur
Beweisführung über die Intensität des Eingriffs und zur Vornahme einer
Interessenabwägung gegenstandslos.
Erwägung 2
2. Der Kläger macht weiter geltend, mit der Umfunktionierung
des Estrichs und der Waschküche sei keine Zweckänderung im Sinn von
Art. 648 Abs. 2 ZGB verbunden; es sei aber ebenso verfehlt, von einer
Nutzungsänderung zu sprechen, wie dies das Obergericht getan habe.
2.1 Soweit der Kläger festhält, die Umwandlung eines Estrichs
oder einer Waschküche in Wohnraum berühre den Zweck einer Wohnbaute
nicht, ist ihm zuzustimmen, vermag doch eine solche bauliche Massnahme
weder den Charakter der Liegenschaft zu verändern noch die übrigen
Stockwerkeigentümer im zweckgemässen Gebrauch ihrer Einheit zu hindern
oder einzuschränken. Das Obergericht ist denn bei seiner Begründung auch
nicht von einer Zweckänderung der Liegenschaft im Sinn von Art. 648
Abs. 2 ZGB, sondern von einer reglementswidrigen Nutzungsänderung der
Nebenräume ausgegangen.
2.2 Im Einzelnen hat das Obergericht ausgeführt, im Begründungsakt
und im Reglement werde unter ausdrücklichem Hinweis auf die für die
Aufteilung massgebenden, einen integrierenden Bestandteil bildenden
Grundrisspläne als Anteil Nr. 6 ein Sonderrecht an der 2-Zimmer-Wohnung
mit Waschküchenabteil und Estrich im 3. Stock aufgeführt. Wenn
im Begründungsakt und im Reglement die Räume ausdrücklich zu einer
Sondernutzung als 2-Zimmer-Wohnung mit den Nebenräumen Waschküche und
Estrich ausgeschieden seien, so habe sich der betroffene Eigentümer daran
zu halten. Mit den vom Kläger vorgenommenen baulichen Massnahmen sei jedoch
aus einer 2-Zimmer-Wohnung mit 68,4 m2 Wohnfläche eine zusammenhängende
Wohneinheit von 136 m2 oder sogar 149 m2 entstanden. Die grössere und
besser ausgebaute Wohnung sei auf eine erweiterte Nutzung durch mehr
Personen ausgelegt, was zu tendenziell höheren Immissionen und einer
tendenziell erhöhten Inanspruchnahme der Infrastruktur des Hauses
(Heizung, Wasser, etc.) führe. Zwar könne der Verteilerschlüssel für
die Kosten bzw. könnten die Wertquoten entsprechend angepasst werden;
dies ändere aber nichts daran, dass die Nutzungserweiterung durch den
Kläger einen massiven Eingriff in die durch den Begründungsakt und das
Reglement geschaffene Ordnung und damit in die dort festgelegten Rechte
und Pflichten der Stockwerkeigentümer bedeute.
2.3 Der Kläger unterstellt dem Obergericht sinngemäss, dass es damit
im Ergebnis doch von einer Zweckänderung ausgehe. Dies trifft jedoch aus
zwei Gründen nicht zu:
Zum einen kann das Reglement Nutzungsbeschränkungen vorsehen, soweit
diese das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers in seinem Wesensgehalt nicht
aushöhlen (vgl. BGE 111 II 330). Als zulässige Nutzungsbeschränkungen
gelten nach der Lehre etwa das Verbot, mit Geräuschen oder Gerüchen
verbundene Tätigkeiten auszuüben, grössere Haustiere zu halten oder
bestimmte Instrumente zu spielen, nicht aber ein allgemeines Verbot,
Besuche zu empfangen (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, aaO, N. 44 ff. zu Art. 712a
ZGB).
Zum andern kann sich eine Nutzungsbeschränkung aber auch
daraus ergeben, dass bestimmte Räume ihrer Funktion nach in einem
Subordinationsverhältnis zur Haupteinheit stehen (MEIER-HAYOZ/REY, aaO,
N. 66 zu Art. 712b ZGB; REY, aaO, N. 88). Als der Hauptsache dienende
Nebenräume werden sie nach der Verkehrsanschauung denn auch nicht als
Zimmer oder zur Nettowohnfläche gezählt, und sie haben auf das Verhältnis
der Wertquoten keinen oder nur einen ganz untergeordneten Einfluss. Dennoch
unterliegen sie nicht anders als die Haupträume dem Zweck, dem die
Liegenschaft oder die einzelne Stockwerkeinheit gewidmet ist. So bringt
es beispielsweise der Wohnzweck mit sich, dass Dinge verstaut, Kleider
gewaschen oder Fahrzeuge abgestellt werden müssen. Die entsprechenden
Nebenräume (Keller bzw. Estrich, Waschküche, Garage) sind jedoch,
wie das Obergericht zutreffend festgehalten hat, reglementskonform zu
gebrauchen; es geht nicht an, dass ein Stockwerkeigentümer, ohne einen
entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft zu erwirken, eine Garage dauernd
in ein Kinderzimmer oder einen Estrich in ein Wohnzimmer umfunktioniert,
weil die Nebenräume damit ihrer dienenden Funktion enthoben würden.
2.4 Nichts kann der Kläger schliesslich aus BGE 111 II 330 für sich
ableiten: Damals hatte das Bundesgericht die Frage zu beurteilen, ob die
reglementarische Vorschrift, einen bestimmten Stockwerkeigentumsanteil
nur als Museum und desgleichen nutzen zu dürfen, eine mit dem Bundesrecht
zu vereinbarende Nutzungsbeschränkung sei, und zwar vor dem Hintergrund,
dass die Liegenschaft als solche für Wohnzwecke bestimmt war und das
Reglement die Führung einer ruhigen Büropraxis ausdrücklich zuliess. Das
Bundesgericht erachtete die Nutzungsbeschränkung als unverhältnismässig
und mit dem gesetzlichen Sonderrecht des Stockwerkeigentümers unvereinbar,
und es schützte die Klage des Erwerbers des Stockwerkeigentumsanteils,
der darin statt eines Museums eine Anwaltspraxis und einen Verlag zu
betreiben beabsichtigte (E. 9 S. 342 oben).
In BGE 111 II 330 ging es um die Möglichkeit, einen
Stockwerkeigentumsanteil überhaupt sinnvoll nutzen zu können.
Im vorliegenden Fall kann jedoch keine Rede davon sein, dass der Kläger
seine 2-Zimmer-Wohnung als das, was sie war, nämlich als 2-Zimmer-Wohnung,
nicht sinnvoll hätte nutzen können. Dass hierfür eine Verdoppelung der
Wohnfläche notwendig gewesen wäre, behauptet jedenfalls auch der Kläger
nicht.
2.5 Verstösst die Umnutzung der Nebenräume gegen den Begründungsakt
und das Reglement, kann sie nicht ohne entsprechenden Beschluss der
Gemeinschaft vorgenommen werden. Das angefochtene Urteil erweist sich
auch insofern als bundesrechtskonform, als der Rückbau der - nicht in
gemeinsame Bauteile eingreifenden - Nasszelle im Estrich angeordnet wird.