Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 130 III 441



130 III 441

56. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung i.S. Z. gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft der Zentrumsüberbauung Hotelapart
Y. (Berufung)

    5C.36/2004 vom 23. Juni 2004

Regeste

    Änderung der Zweckbestimmung einer Sache (Art. 648 Abs. 2 ZGB);
bauliche Massnahmen bei Stockwerkeigentum (Art. 647d i.V.m. Art. 712g ZGB).

    Ersetzt ein Aparthotel die bestehende Tennishalle durch eine
Wellnessanlage, ändert dies den Zweck einer Apartüberbauung mit Hotel
und Wohnungen nicht (E. 2). Liegt die Errichtung der Wellnessanlage auch
im Interesse der Wohnungseigentümer, handelt es sich mit Bezug auf die
Gemeinschaft um eine nützliche bauliche Massnahme (E. 3).

Sachverhalt

    A.- In C. liegt die in Stockwerkeigentum aufgeteilte Zentrumsüberbauung
Hotelapart Y.

    Laut der öffentlich beurkundeten Begründungserklärung vom 30. März
1979 umfasst die Liegenschaft insgesamt sechs Trakte, nämlich

    - Trakt I: Hotel Y. (StwE-Anteile Nr. 1-49),

    - Trakt II: Läden, Restaurations- und Hotelbetrieb

      (Anteile Nr. 50-59),

    - Trakt III: disponible Räumlichkeiten (Anteile Nr.

      60-78),

    - Trakt IV: Wohnungen (Anteile Nr. 79-216),

    - Trakt V: Sportanlagen (Anteil Nr. 217) sowie

    - Trakt VI: Autoeinstellhallen (Anteile Nr.

      218-219).>

    Z. ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. ...  (Wohnung); ferner
hat er ein Benützungsrecht an einem Parkplatz in der Autoeinstellhalle
Nr. 218. Die X. AG ist Betreiberin des Hotels Y.; sie ist auch Eigentümerin
des Stockwerkanteils Nr. 217 (Sportanlagen).

    B.- Anlässlich ihrer 19. ordentlichen Miteigentümerversammlung
vom 30. Juni 2001, an welcher von 117 Miteigentümern 96 mit einem
Wertquotenanteil von 876.6 Tausendsteln anwesend oder vertreten waren,
ermächtigte die Stockwerkeigentümergemeinschaft die X. AG unter Traktandum
Nr. 15 mit 94 zu 2 Stimmen und 863.4 zu 13.2 Tausendsteln Wertquoten,
das von dieser für die Einheit Nr. 217 unterbreitete Projekt "Ersatz
der bestehenden Tennishalle durch einen Neubau mit Wellnesslandschaft,
Seminarräumen und Hotelzimmern" auf eigene Kosten zu realisieren.

    C.- Mit Anfechtungsklage vom 24. Juli 2001 beim Kreispräsidenten
D. als Vermittler bzw. mit Prozesseingabe vom 10. Oktober 2001 beim
Bezirksgericht E. verlangte Z. die Feststellung der Nichtigkeit des
Beschlusses gemäss Traktandum Nr. 15, eventualiter dessen Aufhebung.
Anlässlich der Hauptverhandlung verlangte er die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses.

    Das Bezirksgericht E. und das Kantonsgericht von Graubünden wiesen
die Klage ab, und zwar mit Urteilen vom 28. November 2002 (Mitteilung:
31. März 2003) bzw. 2. September 2003 (Mitteilung: 7. Januar 2004).

    D.- Gegen das Urteil des Kantonsgerichts hat Z. am 6. Februar 2004
sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung eingereicht. Mit
Letzterer verlangt er die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die
Gutheissung der Klage. Mit Berufungsantwort vom 14. April 2004 hat die
Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Abweisung der Berufung geschlossen,
soweit darauf einzutreten sei.

    Mit Entscheid vom 8. Juni 2004 wird auf die staatsrechtliche Beschwerde
nicht eingetreten.

Auszug aus den Erwägungen:

                       Aus den Erwägungen:

Erwägung 1

    1.  Zwischen den Parteien sind zwei Rechtsfragen streitig: Zum einen
stellt sich der Kläger auf den Standpunkt, der geplante Neubau habe eine
Zweckänderung der Liegenschaft zur Folge, die gemäss Art. 648 Abs. 2
ZGB und Art. 38 lit. a des Reglements einen einstimmigen Beschluss der
Stockwerkeigentümer erfordere. Zum anderen geht er davon aus, dass der
Neubau nicht eine nützliche Massnahme darstelle, die mit der Mehrheit
der Stimmen und der Wertquoten beschlossen werden kann (Art. 647d ZGB),
sondern dass dieser luxuriösen Charakter habe und auch aus diesem Grund
die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erheische (Art. 647e Abs. 1 ZGB).

    Ist mit einem Um- oder Neubau eine Zweckänderung verbunden, beurteilen
sich bauliche Massnahmen nicht nach den Bestimmungen von Art. 647c
ff. ZGB. Für sie gilt die Spezialregelung von Art. 648 Abs. 2 ZGB (vgl. BGE
111 II 330 E. 2 S. 333; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, N. 16 zu Art. 647c
ZGB). Folglich ist vorab über die Frage der Zweckänderung zu befinden.

Erwägung 2

    2.

    2.1  Das Kantonsgericht hat die Zweckänderung im Wesentlichen
mit der Begründung verneint, weder die Wellnesseinrichtungen noch die
Seminarräume und schon gar nicht die zusätzlichen Hotelzimmer vermöchten
den Charakter der Liegenschaft zu ändern, handle es sich doch nach wie vor
um ein gehobenen Ansprüchen gerecht werdendes Aparthotel. Daran ändere
auch der Umstand nichts, dass der Trakt V laut Begründungserklärung mit
"Sportanlagen" betitelt sei; diese Bezeichnung dürfe nicht Selbstzweck
sein, vielmehr müsse der Trakt der Erhaltung eines konkurrenzfähigen
Hotelbetriebs dienen.

    2.2  Der Kläger geht von einer kompletten Umnutzung des Traktes V aus,
umso mehr als die Erstellung neuer Hotelzimmer in den Vordergrund trete;
dadurch werde der bisherige Zweck (Sport) im Vergleich zum neuen Hauptzweck
(Beherbergung) zu einem nebensächlichen. Sodann ändere sich das äussere
Erscheinungsbild des Traktes und ausserdem führe der Neubau angesichts des
Umfangs der Investitionen zu einer Veränderung der Wertquoten, wie dies im
Antrag der X. AG an die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits in Aussicht
gestellt worden sei; auch darin manifestiere sich die Zweckänderung.

    2.3  Gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedarf es zur Veräusserung oder
Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung der
Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine
andere Ordnung vereinbart haben. Für die Frage der Zweckänderung ist
somit von der ursprünglichen Zweckbestimmung der in Stockwerkeinheiten
aufgeteilten Liegenschaft auszugehen, wie sie in Ziff. II.3 der
Begründungserklärung vom 30. März 1979 umschrieben ist:

      Innerhalb der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft soll das

      bereits bestehende Hotel Y. mit Hallenbad, ein Restaurationsbetrieb

      mit Bar inklusive Läden sowie Sportanlagen betrieben werden. Die

      Wohnungen sollen zum Teil als Aparthotelzimmer durch eine

      Betriebsorganisation hotelmässig bewirtschaftet werden. Für alle

      Anlagen stehen unter- und oberirdische Parkplätze zur Verfügung,

      alles gemäss Plan.

    Die Widmungserklärung definiert nicht die Zweckbestimmung einzelner
Stockwerkeinheiten oder Trakte, sondern diejenige der Gesamtanlage;
die bauliche Ausgestaltung der einzelnen Trakte wird in Ziff. II.1 der
Begründungserklärung (betreffend Trakt V bzw. Stockwerkeinheit Nr. 217
auf S. 54) einzig im Sinne eines Liegenschaftsbeschriebs erwähnt und ist
für die Frage der Widmung nicht von Bedeutung.

    Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen
Stockwerkeinheiten unterschiedlichen Funktionen dienen. Diese
sind der generellen Zweckbestimmung untergeordnet, was durch ihre
Verknüpfung zum Ausdruck kommt: Die Liegenschaft umfasst einerseits
das Hotel Y. Der Betrieb eines Hotels bezweckt die Beherbergung von
Gästen, wobei zur Beherbergung Verköstigung, Freizeitangebote und
Dienstleistungen verschiedenster Art treten können; deshalb steht der
fragliche Trakt V (Stockwerkeinheit Nr. 217) denn auch im Sonderrecht
des Hotelbetriebes. Andererseits gehört zur Liegenschaft eine grössere
Anzahl von Wohnungen, die selbstredend dem Wohnzweck gewidmet sind. Diese
beiden Elemente sind insofern verquickt, als die Wohnungen oder jedenfalls
ein Teil davon als Apartzimmer hotelmässig bewirtschaftet werden. Dies
bedeutet, dass die betreffenden Eigentümer verpflichtet sind, ihre Einheit
dem Beherbergungsunternehmen in einem bestimmten Umfang zur dauernden
Bewirtschaftung zu überlassen; umgekehrt hat dieses für die Aparteinheiten
Zimmer-, Restaurations- und andere Serviceleistungen zu erbringen
(vgl. RASCHEIN, Die Rechtsausübung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen und
des Sonderfalles Aparthotel, Diss. Zürich 1996, S. 78 ff.; FRIEDRICH,
Rechtsprobleme bei Appart-Hotels auf der Basis von Stockwerkeigentum,
in: Der Bernische Notar 1983 S. 169 ff.).

    2.4  Durch den geplanten Neubau wird die Zweckbestimmung der
Gesamtanlage (Beherbergungs- und Wohnzweck sowie deren Verknüpfung)
nicht gefährdet: Die Argumentation des Klägers, eine Wellnessanlage
mit Seminarräumen und Hotelzimmern stelle etwas völlig anderes dar
als eine Tennishalle mit Kegelbahn und Bar, mag für sich genommen
zutreffen. Angesichts der nicht für die einzelnen Trakte spezifizierten,
sondern die Liegenschaft als Ganzes betreffenden Zweckbestimmung geht sie
jedoch an der Sache vorbei: Wie das Kantonsgericht zutreffend bemerkt hat,
bleibt der Charakter der Liegenschaft als solcher unberührt und stehen
dem Kläger die Wohnung sowie die aus der Anbindung an den Hotelbetrieb
fliessenden Vorteile auch weiterhin im bisherigen Mass zur Verfügung.

    2.5  Nichts für seinen Standpunkt kann der Kläger aus dem Umstand
ableiten, dass der geplante Neubau voraussichtlich zu einer Änderung der
Wertquoten führen wird. Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl,
die den Umfang der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers
im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten
arithmetisch ausdrückt. Sie fixiert zahlenmässig das Ausmass der
Beteiligung am gesamten, sowohl Rechte als auch Pflichten umfassenden
Rechtsinhalt des Miteigentums, und das Gesetz bezeichnet sie ausdrücklich
als Bemessungsgrundlage für gewisse Rechte und Pflichten (MEIER-HAYOZ/REY,
Berner Kommentar, N. 4 und 5 zu Art. 712e ZGB; WERMELINGER, La propriété
par étages, Fribourg 2002, N. 7 ff. zu Art. 712e ZGB).

    Hingegen sagt die Wertquote nichts über den Zweck einer Liegenschaft
aus: Wird beispielsweise eine in Stockwerkeinheiten aufgeteilte Wohnbaute
gewerblichen Zwecken zugeführt, indem in den einzelnen Einheiten ohne
bauliche Veränderungen Büros eingerichtet werden, erfährt die Liegenschaft
eine vollständige Zweckänderung, ohne dass dadurch die Wertquoten verändert
würden. Werden hingegen innerhalb einer Wohnbaute Stockwerkeinheiten
vergrössert, verkleinert oder zusammengelegt, kann dies eine Änderung
der Wertquoten notwendig machen, während der Wohnzweck der Liegenschaft
unangetastet bleibt. Insofern besteht weder ein direkter noch ein
indirekter Zusammenhang zwischen der Quotenfrage und der Zweckbestimmung.

    2.6  Ebenso wenig verfängt das Argument, der Neubau führe zu
einer Änderung des äusseren Erscheinungsbildes, da auch dieses in
keinem Zusammenhang mit der Zweckbestimmung steht: Werden im genannten
Beispiel die Einheiten einer Wohnbaute neu gewerblich genutzt, liegt
eine Zweckänderung vor, während das äussere Erscheinungsbild gleich
bleibt. Umgekehrt ändert das Verglasen der Balkone oder die Aufstockung des
Gebäudes dessen Aussehen, ohne dass damit der Wohnzweck angetastet wird.

    2.7  Nichts für sich ableiten kann der Beschwerdeführer schliesslich
aus dem Umstand, dass gemäss Art. 38 lit. a des Reglements auch die
Abänderung der "Umschreibung der im Sonderrecht stehenden Teile des
Gebäudes" der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedarf: Damit ist
offensichtlich nicht die (ebenfalls in Art. 38 lit. a des Reglements
erwähnte) Zweckänderung, sondern die räumliche Ausscheidung der im
Sonderrecht stehenden Teile gemeint (vgl. FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum,
Bern 1972, Text § 36 auf S. 142); die räumliche Aufteilung der Stockwerke
wird indes durch den Neubau nicht verändert.

    2.8  Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der geplante Neubau
nicht in den mit Begründungserklärung vom 30. März 1979 festgelegten
Zweck der Liegenschaft eingreift.

Erwägung 3

    3.

    3.1  Das Kantonsgericht hat den Neubau als nützliche bauliche Massnahme
im Sinn von Art. 647d ZGB betrachtet. Es hat dazu ausgeführt, mit der
Anpassung an die geänderten Kundenbedürfnisse könne der Hotelbetrieb
seine Ertragskraft steigern und so seine Zukunft sichern, was wiederum
den übrigen Stockwerkeigentümern zugut komme.

    3.2  Der Kläger macht geltend, es handle sich um eine luxuriöse
bauliche Massnahme, die nach Art. 647e ZGB einen einstimmigen Beschluss
erfordere. Er wirft dem Kantonsgericht vor, in seiner Begründung
das Sonderrecht der X. AG an der Stockwerkeinheit Nr. 217 mit dem
gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer an Fassaden, Böden,
Hauptmauern, Dach, etc. vermengt zu haben. Nicht der Nutzen für die
X. AG, sondern derjenige für die Gemeinschaft sei ausschlaggebend für
die Charakterisierung der baulichen Massnahme.

    3.3  Art. 712g Abs. 1 ZGB verweist für die Verwaltungshandlungen und
baulichen Massnahmen auf die Bestimmungen über das Miteigentum, d.h. auf
Art. 647-647e ZGB.

    Als notwendig definiert der Gesetzgeber die Unterhalts-,
Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des
Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind (Art. 647c ZGB). Als
nützlich bezeichnet das Gesetz solche Erneuerungs- und Umbauarbeiten,
die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder
Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken (Art. 647d Abs. 1 ZGB), während
Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit
der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, als luxuriös
gelten (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Entgegen dem strikten Wortlaut sind
nach herrschender Lehre auch Neubauten unter Art. 647c-647e ZGB zu
subsumieren (vgl. MEIER-HAYOZ, aaO, N. 11 zu Art. 647c ZGB; SCHNEIDER,
Das schweizerische Miteigentumsrecht, Diss. Bern 1973, S. 109 f.; WEBER,
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Diss. Zürich 1979, S. 280 f.).

    Welche baulichen Massnahmen als notwendig, welche als nützlich und
welche als luxuriös anzusehen sind, ist im Einzelfall unter Würdigung
aller Umstände zu prüfen; dabei kann ein und dieselbe Massnahme je nach
den konkreten Umständen in eine andere Kategorie fallen (MEIER-HAYOZ,
aaO, N. 22 ff. zu Art. 647c ZGB). Errichtet ein Viersternehotel eine
Wellnessanlage, Seminarräume und (weitere) Gästezimmer, steht, wie
das Kantonsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Verbesserung der
Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebes im Vordergrund; insofern ist
der Neubau für das Hotelunternehmen auf jeden Fall nützlich im Sinn
von Art. 647d ZGB. Angesichts der geänderten Bedürfnisse der Hotelgäste
und des derzeitigen Booms von Wellnesseinrichtungen könnte allenfalls
sogar von einer notwendigen baulichen Massnahme im Sinn von Art. 647c
ZGB gesprochen werden, weil ein entsprechender Betrieb ohne solche
Einrichtungen auf die Dauer nicht mehr konkurrenzfähig ist (so BAUMANN,
Entscheidungen über notwendige, nützliche und luxuriöse Bauten in der
Stockwerkeigentümergemeinschaft eines Apparthotels, in: Aktuelle Aspekte
des Schuld- und Sachenrechts, Festschrift für Heinz Rey zum 60. Geburtstag,
Zürich 2003, S. 8). Jedenfalls stellt eine Wellnessanlage bei einem
Viersternehotel keine luxuriöse, d.h. lediglich der Ansehnlichkeit oder
Bequemlichkeit dienende Einrichtung dar. Erst recht können Seminarräume
und (weitere) Hotelzimmer nicht als luxuriös gelten.

    3.4  Vorliegend ist jedoch zu beachten, dass vom Verweis in Art. 712g
Abs. 1 ZGB sachlogisch nur diejenigen Gebäudeteile erfasst sein können,
die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden sind: Zwar besteht auch an den
ausgeschiedenen Teilen kein Alleineigentum, aber die Freiheit des
Stockwerkeigentümers in der baulichen Ausgestaltung seiner eigenen
Räume gehört nach Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB gerade zum wesentlichen
Inhalt des Sonderrechts. Solche Arbeiten kann der Stockwerkeigentümer
ohne Rücksicht auf Quoren und Utilitätsfragen kraft der ihm durch sein
Sonderrecht verliehenen Rechtsmacht vornehmen, soweit er dadurch keinem
anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschwert und
die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise
beschädigt oder in ihrer Funktion oder äusseren Erscheinung beeinträchtigt
(Art. 712a Abs. 2 ZGB).

    Mit dem Begriff "Sache" in Art. 647c-647e ZGB ist deshalb nicht anders
als beim (einfachen) Miteigentum auch bei einer in Stockwerkeigentum
aufgeteilten Liegenschaft die Gesamtsache gemeint. Daher müssen
die notwendigen baulichen Massnahmen (Art. 647c ZGB) den Wert und
die Gebrauchsfähigkeit der Gesamtliegenschaft erhalten. Dasselbe
gilt für die nützlichen (Art. 647d ZGB) und die der Verschönerung und
Bequemlichkeit dienenden Bauarbeiten (Art. 647e ZGB). "Notwendig" im Sinn
von Art. 647c ZGB sind somit beispielsweise fällige Unterhaltsarbeiten wie
die Erneuerung der Fassade oder des Daches. Als "nützlich" würde etwa der
Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzuges gelten (MEIER-HAYOZ, aaO,
N. 16 zu Art. 647d ZGB). Als "luxuriös" wären schliesslich Massnahmen
wie die Auskleidung des Eingangs mit Marmor oder das Aufstellen eines
Springbrunnens im Hausflur anzusehen (MEIER-HAYOZ, aaO, N. 4 zu Art. 647e
ZGB).

    3.5  Im vorliegenden Fall hat die X. AG klar das Hauptinteresse
am Neubau; sie hat diesen denn auch geplant, sie hat hierüber einen
Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung verlangt und sie trägt
die Kosten. Entgegen den sinngemässen Ausführungen des Klägers
steht jedoch die geplante bauliche Massnahme nicht im alleinigen
Interesse des Hotelunternehmens; vielmehr profitieren auch die übrigen
Stockwerkeigentümer davon, und zwar in verschiedener Hinsicht:

    Den Wohnungseigentümern werden im gleichen Gebäudekomplex
Wellnesseinrichtungen und damit zeitgemässe Freizeit- und Erholungsanlagen
zur Benützung offen stehen. Das Kantonsgericht hat denn auch darauf
hingewiesen, dass der Kläger in einem Verkaufsinserat für seine Wohnung
mit der geplanten Wellnessanlage warb. Steigert eine solche Anlage die
Attraktivität des Hotels, führt dies nach der allgemeinen Erfahrung
zu einer besseren Auslastung der als Aparthotelzimmer ausgestalteten
Stockwerkeinheiten; damit ist eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw.
Bewirtschaftungsmöglichkeit der Wohnungen im Sinn von Art. 647d Abs. 1 ZGB
gegeben. Schliesslich hängt der Charakter der gesamten Liegenschaft vom
Fortbestand des Hotelbetriebes ab, würden doch die einzelnen Wohnungen
ohne das Aparthotel nicht mehr im Genuss der sich daraus ergebenden
Serviceleistungen stehen. Die Sicherung der Zukunft des Hotelbetriebes,
zu der auch Seminarräume und ein zusätzliches Angebot an Gästezimmern
beitragen können, steht deshalb im direkten Interesse der Eigentümer
der Apartwohnungen.

    Liegt jedoch die - in gemeinschaftliche Teile eingreifende, das äussere
Erscheinungsbild verändernde - bauliche Massnahme auch im Interesse der
Gemeinschaft und steigert sie auch den Wert bzw. die Wirtschaftlichkeit
der Wohnungen, so dass der Neubau auch für die Gemeinschaft als nützlich
bezeichnet werden muss, hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt,
wenn es sich bei seinem Entscheid auf Art. 647d ZGB abgestützt hat.