BGE 129 II 125
129 II 125
14. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
i.S. A. gegen M.B. und A.B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen und
Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
2A.254/2002 vom 3. Dezember 2002
Regeste
Art. 45 WEG; Art. 17 Abs. 3, Art. 21a und 75a VWEG; Art. 62 Abs. 3
VwVG; Wohnbau- und Eigentumsförderung; Zuständigkeit; Überprüfung der
Mietzinse.
Die Rückforderung von zuviel bezogenen Leistungen durch das Bundesamt
(zuhanden der Mieter) erfolgt auf dem Weg der verwaltungsrechtlichen
Klage an die Rekurskommission EVD (E. 2.5).
Das Überprüfungsverfahren ist durch Feststellungsverfügung
abzuschliessen (E. 2.6).
Das Einräumen einer Gelegenheit, der drohenden Schlechterstellung
durch Rückzug der Beschwerde zu entgehen, ist nur erforderlich, wenn
der Beschwerdeführer über den Beschwerdegegenstand verfügen und das
Beschwerdeverfahren einseitig beenden kann (E. 3).
Die rückwirkende Feststellung allfälliger Mietzinsüberschreitungen kann
grundsätzlich die ganze Dauer der amtlichen Mietzinsüberwachung umfassen
(E. 4).
Der Vermieter kann - auch ohne besondere Bewilligung des Bundesamtes
- bei Wohnungen innerhalb derselben Liegenschaft einen internen
Mietzinsausgleich im Sinne eines Stockwerkzuschlages von maximal Fr. 150.-
vornehmen, sofern ihm daraus kein Mehrertrag erwächst (E. 5).
Kein Stockwerkzuschlag für Garagen (E. 6).
Sachverhalt
A.- Die Liegenschaft Claridenweg 16 in Volketswil, enthaltend vier
Wohnungen und vier Garagen, wurde 1983 durch die GWS, Genossenschaft für
Wohnbau und Stockwerkeigentum, unter Inanspruchnahme von Bundeshilfe gemäss
dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz erstellt. Im Jahre 1988 erwarb
A. die Liegenschaft. Mit Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen
vom 12. Dezember 1988 wurde ihm als neuem Eigentümer die Bundeshilfe
zugesichert (Verbürgung der Nachgangshypothek und Grundverbilligung in
Form abnehmender Zuschüsse zur Senkung der Anfangsbelastung auf 5,1%
der Anlagekosten).
Am 12. Februar 1990 schloss A. mit M.B. und A.B. einen Mietvertrag
über die 5 1/2-Zimmerwohnung (Wohnung Nr. 2) und einen Garagenplatz in
seiner Liegenschaft ab, mit Mietbeginn am 1. April 1990.
M.B. und A.B. verlangten am 18. November 1998 eine Herabsetzung
des Mietzinses wegen Senkung des Hypothekarzinssatzes. Die beauftragte
Hausverwaltung lehnte dies ab mit dem Hinweis auf die Unterstellung der
Liegenschaft unter die Wohnbauförderung. Am 20. Dezember 1999 wandten
sich die Mieter B. an das Bundesamt für Wohnungswesen. Sie verlangten
eine Prüfung, ob die Erhöhung des Nettomietzinses von Fr. 1'459.- im Jahre
1990 auf damals Fr. 1'805.- korrekt sei. Auf den 31. März 2000 kündigten
sie den Mietvertrag.
Mit Schreiben vom 28. Februar 2000 an die beauftragte Hausverwaltung
stellte das Bundesamt für Wohnungswesen (im Folgenden: Bundesamt) fest,
die genehmigten Mietzinse der Wohnung Nr. 2 seien vom 1. April 1990
bis 30. Juni 1999 um Fr. 8'655.- überschritten worden. Es forderte die
Verwaltung deshalb auf, den Mietern B. diesen Betrag zuzüglich 4 1/2%
Verzugszins seit 1. April 1995 (mittleres Verfalldatum), insgesamt
Fr. 10'602.-, zurückzuerstatten.
B.- Am 29. März 2000 wandte sich A. gegen dieses Schreiben mit
Beschwerde an die Rekurskommission EVD. Er beantragte, die darin verfügte
Zahlungsverpflichtung aufzuheben.
Die Rekurskommission EVD lud die Mieter B. zur Stellungnahme ein und
nahm deren Vernehmlassung ebenfalls als Beschwerde entgegen. Mit Urteil
vom 17. April 2002 hob sie in Gutheissung der Beschwerden die Verfügung
des Bundesamtes auf und stellte fest, dass die Mieter B. vom 1. April
1990 bis 31. März 2000 bezogen auf den Mietzinsplan Fr. 24'996.- zu viel
an Mietzinszahlungen geleistet hätten; bei den Garagenmieten sei der
Mietzinsplan eingehalten bzw. unterschritten worden. Soweit weitergehend
wies sie die Beschwerde von A. ab.
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 21. Mai 2002 beantragt
A. dem Bundesgericht, den Entscheid der Rekurskommission EVD insoweit
aufzuheben, als darin festgestellt wurde, die Mieter B. hätten in der
fraglichen Periode Fr. 24'996.- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet.
Das Bundesamt für Wohnungswesen beantragt, die Beschwerde insoweit
teilweise gutzuheissen, als im angefochtenen Urteil festgestellt worden
sei, die Mieter B. hätten einen Fr. 8'655.- übersteigenden Betrag zu viel
bezahlt; soweit weitergehend sei die Beschwerde abzuweisen.
Die Rekurskommission EVD hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
M.B. und A.B. beantragen, die Beschwerde abzuweisen.
Das Bundesgericht heisst die Verwaltungsgerichtsbeschwerde teilweise
gut.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.
2.1 Das Bundesamt hat vor der Vorinstanz den Standpunkt vertreten,
sein Schreiben vom 28. Februar 2000 stelle keine Verfügung dar, da
das Bundesamt mit dem Beschwerdeführer in einem öffentlichrechtlichen
Vertragsverhältnis stehe. Ein hoheitliches Handeln sei somit gar nicht
mehr möglich. Es habe auf Antrag (der Mieter) überprüft, ob die bisherige
Mietzinsgestaltung des Beschwerdeführers in Bezug auf das Mietverhältnis
B. dem vorgegebenen Mietzinsplan entspreche. Da dies nicht der Fall gewesen
sei, habe es den Beschwerdeführer als seinen Vertragspartner aufgefordert,
dem Mietzinsplan Nachachtung zu verschaffen und bis zum 31. Mai 2000 seinen
vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Erfolge innert drei Monaten
keine Rückzahlung, werde es den Klageweg beschreiten. Zuständige Instanz
sei in diesem Fall gemäss den Art. 17 Abs. 3 und 75a der Verordnung
zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 1981
(VWEG; SR 843.1) die Rekurskommission EVD als Schiedskommission. Die
Zahlungsaufforderung stelle somit keine Anordnung dar, welche eine
Sanktionsmöglichkeit nach sich ziehe, weshalb auf die Beschwerde nicht
einzutreten sei.
2.2 Die Vorinstanz ist dieser Auffassung nicht vollumfänglich
gefolgt und hat das Schreiben des Bundesamtes vom 28. Februar 2000 als
(anfechtbare) Verfügung betrachtet, soweit darin festgestellt wurde, der
genehmigte Mietzins der Wohnung Nr. 2 sei unzulässigerweise überschritten
worden. Nur soweit der Beschwerdeführer zugleich aufgefordert worden sei,
den Mietern B. einen Betrag von Fr. 10'602.- zurückzuerstatten, liege
keine anfechtbare Verfügung vor. Entsprechende Ansprüche seien gemäss
Art. 75a VWEG auf dem Klageweg bei ihr als Schiedskommission geltend
zu machen.
2.3 Der Beschwerdeführer betrachtet beide Auffassungen als
unhaltbar. Sowohl die Höhe des beanstandeten Mietzinses als auch der
Umfang der Rückzahlungspflicht könne nur im Klageverfahren durch die
Rekurskommission EVD als Schiedskommission verbindlich festgelegt werden.
2.4 Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober
1974 (WEG; SR 843) bezweckt, die Erschliessung von Land für den
Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten,
vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und
Hauseigentum zu erleichtern (Art. 1 WEG). Insbesondere unterstützt
der Bund durch gezielte Massnahmen den Bau von Wohnungen zu besonders
günstigen Mietzinsen. Solche Massnahmen sind die Grundverbilligung,
die eine möglichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter den
Eigentümerlasten ermöglicht, und die Zusatzverbilligung für Mieter mit
beschränktem Einkommen (Art. 35 WEG). Die Grundverbilligung erfolgt durch
rückzahlbare, verzinsliche und grundpfandrechtlich sicherzustellende
Vorschüsse zur Deckung des Unterschiedes zwischen den Eigentümerlasten
und dem grundverbilligten Mietzins. Der grundverbilligte Mietzins wird
so berechnet, dass er unter Einrechnung einer jährlichen Mietzinserhöhung
während 25 Jahren die Eigentümerlasten (Zinsen des investierten Fremd-
und Eigenkapitals, die Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Leistungen,
die die Tilgung der Hypothekarschulden auf 60 Prozent der Anlagekosten
in 25 Jahren ermöglichen) deckt (Art. 37 WEG). Die Wohnungen können
an jedermann vermietet werden. Empfänger der Bundeshilfe ist der
Eigentümer. Erhält er eine Grundverbilligung, so wird ein Mietzins- und
Finanzierungsplan für 25 Jahre erstellt; dieser ist so abzustimmen, dass
während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse
samt Zins zurückerstattet und höchstens 30% der Anlagekosten getilgt werden
können. Dabei ist der verbilligte Anfangsmietzins so anzusetzen, dass bei
einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse diese Bedingungen in der
Regel nach 25 Jahren erfüllt werden (Art. 21 Abs. 1 und 2 VWEG). Derart
grundverbilligte Mietobjekte dürfen mindestens während 25 Jahren nur für
Wohnzwecke verwendet werden (Art. 46 Abs. 1 WEG).
2.5
2.5.1 Übernimmt der Gesuchsteller, der die Gewährung von Beiträgen
nach dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz verlangt, mit der
Annahme der Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe die an
die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen, so wird dadurch
ein inhaltlich durch die Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen
umschriebenes öffentlichrechtliches Vertragsverhältnis begründet (Art. 57
Abs. 3 WEG; vgl. auch Art. 56 Abs. 2 WEG).
In der Botschaft des Bundesrates an die Bundesversammlung zum Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetz wurde in diesem Zusammenhang ausgeführt,
Bundeshilfe erhalte nur der Eigentümer, der sich verpflichte, die
Bundesdarlehen gemäss Finanzierungsplan zurückzuerstatten und die
grundverbilligten Mietzinse nicht zu überschreiten. Halte sich der
Eigentümer nicht an die eingegangenen Verpflichtungen, so habe das
Bundesgericht als einzige Instanz zu entscheiden (Art. 62 des Entwurfes);
es könnte den Eigentümer beispielsweise verpflichten, bei Überschreitung
der im Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse die zu viel erhobenen Mietzinse
dem Mieter zurückzuerstatten (BBl 1973 I 749).
Die Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe vom 12. Dezember
1988 an den Beschwerdeführer verweist deshalb für Streitigkeiten aus
diesem Vertrag auf die Möglichkeit der verwaltungsrechtlichen Klage
ans Bundesgericht gemäss Art. 116 lit. k aOG. Seit dem 1. Januar
1994 ist nunmehr für entsprechende Klagen die Rekurskommission EVD als
Schiedskommission zuständig (Ziff. 1 Abs. 3 lit. b Schlussbestimmungen der
Änderung des OG vom 4. Oktober 1991; Art. 75a VWEG). Gemäss Ziff. 3 der
Zusicherungsverfügung bilden unter anderem die Lasten- und Mietzinspläne
Bestandteil derselben.
2.5.2 Unter dem Marginale "Mietzinsüberwachung" bestimmt Art. 45
WEG, dass die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse mindestens
während 25 Jahren einer amtlichen Mietzinsüberwachung unterliegen.
Gestützt auf die ihm durch Art. 67 WEG eingeräumte Kompetenz, die zum
Vollzug des Gesetzes erforderlichen Ausführungsbestimmungen zu erlassen,
hat der Bundesrat in Art. 17 VWEG die Durchführung der Mietzinsüberwachung
geregelt. Danach ist das Bundesamt zuständig, im Sinne von Art. 45 WEG
die Mietzinse der verbilligten Wohnungen zu überwachen (Abs. 1). Der
Eigentümer hat dem jeweiligen Mieter die vom Bundesamt nach Massgabe
des Finanzierungsplanes genehmigten Mietzinse schriftlich mitzuteilen
(Abs. 2). Bei Überschreitung der genehmigten Mietzinse ist dem Eigentümer
eine Frist von drei Monaten zur Rückzahlung der zu viel bezogenen
Leistungen an die Mieter zu setzen; das Bundesamt fordert die zu viel
bezogenen Beträge samt Zins zum Satz der zweiten Hypotheken zuhanden der
Mieter zurück (Abs. 3).
2.5.3 Unter diesen Umständen verletzt der angefochtene Entscheid kein
Bundesrecht, wenn er - bei festgestellter Überschreitung der genehmigten
Mietzinse (oder Zweckentfremdung) - für die nach Ablauf einer Frist von
drei Monaten zwingend vorgeschriebene Rückforderung der zu viel bezogenen
Leistungen nicht auf den Verfügungsweg verweist. Die Rückforderung
durch das Bundesamt (zuhanden der Mieter) ist ausschliesslich auf dem
Weg der verwaltungsrechtlichen Klage an die Rekurskommission EVD als
Schiedskommission geltend zu machen (vgl. Urteil der Rekurskommission EVD
vom 30. August 1995 i.S. Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C., M. und
B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen, publ. in: VPB 60/1996 Nr. 51 S. 446,
E. 1.1); in diesem Verfahren ist der Mieter nicht Partei (vgl. auch Urteil
des Bundesgerichts A.253/1984 vom 6. März 1985, E. 3). Die Vorinstanz
ist deshalb zu Recht insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten.
2.6
2.6.1 Die auf Grund des Wohnbau und Eigentumsförderungsgesetzes
verbilligten Mietzinse unterliegen während mindestens 25 Jahren einer
amtlichen Mietzinsüberwachung. Die von den zuständigen Behörden
genehmigten Mietzinse dürfen in diesem Zeitraum nur im Rahmen der vom
Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden (Art. 45
WEG). Daraus ergibt sich, dass sich die Mietzinsüberwachung in erster
Linie auf die Einhaltung der zuvor nach Massgabe des Finanzierungsplanes
behördlich genehmigten Mietzinse (gemäss den Mietzinslisten, die
integrierende Bestandteile des öffentlichrechtlichen Vertrages bilden)
beschränkt (vgl. auch VPB 60/1996 Nr. 51 S. 451, E. 3.3). Bei einer
allfälligen Zwangsversteigerung der mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft
ist der Erwerber denn auch verpflichtet, den bestehenden Finanzierungsplan
und die Mietzinsliste zu übernehmen (BGE 125 III 295 E. 3b).
2.6.2 Bei der Revision der Bestimmungen über die Miete und Pacht vom
15. Dezember 1989 wurde in Art. 253b Abs. 3 OR (in Kraft seit 1. Juli 1990)
festgelegt, dass die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher
Mietzinse nicht für Wohnräume gelten, deren Bereitstellung von der
öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde
kontrolliert werden. Damit sollen eine doppelte Kontrolle der Mietzinse
- einschliesslich der Nebenkosten - vermieden und widersprüchliche
richterliche Entscheide verhindert werden (BGE 124 III 463 E. 4b/dd).
Die sich aus dieser Regelung ergebende Konsequenz, dass der Mieter von
subventionierten Wohnungen - ausser einer allfälligen Aufsichtsbeschwerde
an die Aufsichtsbehörde (vgl. VPB 60/1996 Nr. 51 S. 452, E. 5) - keine
gesetzliche Möglichkeit hatte, sich gegen eine fehlerhafte amtliche
Überwachung des Mietzinses zu wehren bzw. den Mietzins überprüfen zu
lassen, wurde zum Teil begrüsst (RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar
zum Mietrecht, Zürich 1999, N. 9 zu Art. 253b OR). Mehrheitlich wurde sie
indessen als stossend empfunden (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne
1997, S. 252, Ziff. 3.2.2 Anm. 23; FELIX SCHÖBI, Verfahrensrechtliche
Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in:
mp 1997 S. 84; BARBARA TRUOG, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher
Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, in: mp 1992 S. 105;
CHARLES-ANDRÉ JUNOD, Les incidences du droit administratif du logement
social sur le droit privé du bail à loyer, in: RDS 108/1989 I S. 411
f.). Es kommt hinzu, dass eine effektive Kontrolle darüber fehlte, ob die
Vermieter die Grundverbilligung (und allfällige Zusatzverbilligungen)
auch tatsächlich (vollständig) an die Mieter weitergaben (CHRISTIAN
HANSER/JÜRG KUSTER/PETER FARAGO, Die Bundeshilfen für den Mietwohnungsbau,
Schriften Wohnungswesen, Hrsg. Bundesamt für Wohnungswesen, Bd. 59, Bern
1995, S. 6 und 63). Mangels einer institutionalisierten Kontrolle über die
Einhaltung der Mietzinspläne erstaunt es nicht, dass praktisch keine Fälle
von Nichteinhalten derselben durch das Bundesamt festgestellt worden sind
(JEAN-MARC SIEGRIST, Les loyers et les frais accessoires des logements
subventionnés, 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, S. 14).
2.6.3 Unter dem Marginale "Rechtsschutz der Mieterschaft" bestimmt
der mit der Änderung der Verordnung vom 25. März 1998 neu eingefügte
Art. 17a VWEG (in Kraft getreten am 1. Juli 1998) - offensichtlich, um
der geübten Kritik Rechnung zu tragen -, dass der Mieter den Mietzins
sowie die Mietzinsanpassungen beim Bundesamt auf ihre Rechtmässigkeit
überprüfen lassen kann. Die Prüfung erfolgt in einem einfachen und
kostenlosen Verfahren.
2.6.4 Der bei Zusicherung der Grundverbilligung erstellte
Mietzinsplan unterliegt nach dem oben Ausgeführten nicht der Anfechtung
durch den Mieter. Auch kritische Autoren, die dem Mieter trotzdem ein
solches Recht zugestehen wollen, gehen zumindest davon aus, dass der
mangels Anfechtung in Rechtskraft erwachsene Mietzinsplan für beide
Vertragsparteien verbindlich ist und demzufolge auch nicht mehr durch
einen neuen Eigentümer oder den Mieter angefochten werden kann (SCHÖBI,
aaO, S. 84).
Die dem Bundesamt obliegende Mietzinsüberwachung im Sinne
von Art. 45 WEG kann sich allein auf die Einhaltung der von ihm im
Mietzinsplan festgelegten Mietzinse beziehen (JEAN-MARC SIEGRIST, aaO,
S. 21). Denn zu Art. 45 WEG hat schon der Bundesrat in seiner Botschaft
zum Gesetzesentwurf ausdrücklich festgehalten, Bundeshilfe erhalte nur der
Eigentümer, der sich verpflichte, die grundverbilligten Mietzinse nicht
zu überschreiten. Der Eigentümer, der sich nicht daran halte und die im
Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse überschreite, könne verpflichtet
werden, die zu viel erhobenen Mietzinse dem Mieter zurückzuerstatten
(BBl 1973 I 749).
Es entspricht somit dem Sinn und Zweck von Art. 45 WEG, wenn Art. 17a
VWEG den Anspruch des Mieters darauf beschränkt, den Mietzins sowie die
Mietzinsanpassungen auf ihre Rechtmässigkeit, d.h. auf ihre Übereinstimmung
mit dem sich aus dem Mietzinsplan ergebenden Mietzins bzw. mit den
sich daraus ergebenden Mietzinserhöhungen, zu überprüfen. Es geht also
klarerweise um die Überprüfung der Übereinstimmung von tatsächlich
bezahltem Mietzins und Mietzins gemäss Mietzinsliste und nicht darum,
die Mietzinsliste selber auf ihre Rechtmässigkeit hin zu untersuchen
(JEAN-MARC SIEGRIST, aaO, S. 21).
Ein "Rechtsschutz der Mieterschaft" (Marginale zu Art. 17a VWEG)
ist allerdings nur gewährleistet, wenn das nach dieser Bestimmung durch
das Bundesamt zu führende einfache und kostenlose Verfahren - unter
Gewährung des rechtlichen Gehörs - mit einer Feststellungsverfügung
abgeschlossen wird. Der Vorinstanz ist deshalb darin zuzustimmen,
dass der Mieter gestützt auf diese Bestimmung einen Anspruch auf Erlass
einer Verfügung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. b VwVG hat, welche die
Rechtmässigkeit des von ihm verlangten Mietzinses bzw. dessen Anpassung
feststellt. Der entsprechende Rechtsakt ist denn auch keine Entscheidung
gestützt auf den öffentlichrechtlichen Vertrag zwischen dem Bundesamt und
dem Eigentümer, sondern eine in Anwendung von öffentlichem Recht ergehende
individuell-konkrete, einseitige Feststellung durch das Bundesamt in
seiner hoheitlichen Funktion als zuständige Behörde für die amtliche
Mietzinsüberwachung.
Erwägung 3
3.
3.1 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz hätte die Vernehmlassung
der Beschwerdegegner nicht als Beschwerde entgegennehmen dürfen. Die
Beschwerdefrist von 30 Tagen gemäss Art. 50 VwVG sei nicht eingehalten,
und das Verwaltungsverfahrensgesetz kenne keine Anschlussbeschwerde. Es
komme hinzu, dass er nicht über die beabsichtigte reformatio in peius
in Kenntnis gesetzt worden sei. Der angefochtene Entscheid sei schon
deshalb aufzuheben, weil damit ein höherer Betrag angeblich zu viel
bezahlter Mietzinse festgestellt werde, als im Schreiben des Bundesamtes
festgehalten worden sei.
3.2 Die Rekurskommission hat hierzu festgestellt, das Bundesamt hätte
ein förmliches Verfahren eröffnen und den Beteiligten Mitwirkungsrechte
einräumen müssen; dies sei nicht geschehen, weshalb deren Anspruch
auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt worden sei. Sie hat die
Vernehmlassung der Mieter B. zur Beschwerde des Beschwerdeführers vom
29. Mai 2000, in der die Mieter nicht nur die Abweisung der Beschwerde,
sondern auch die Feststellung zu hoher Mietzinsleistungen im Betrag von
Fr. 24'468.- beantragt hatten, als selbständige Beschwerde entgegengenommen
und die Mieter ebenfalls als Beschwerdeführer bezeichnet. Dies mit der
Begründung, den Mietern hätte ebenfalls die Beschwerde offen stehen
müssen. Da im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels eine nachvollziehbare
Berechnung vorgelegt worden sei und sich die Beteiligten hätten vernehmen
lassen können, könne die Gehörsverletzung geheilt werden. Ein solches
Vorgehen rechtfertige sich aus Gründen der Prozessökonomie. Damit entfalle
auch die Notwendigkeit, den Beschwerdeführer auf die nach Art. 62 Abs. 3
VwVG drohende reformatio in peius hinzuweisen.
3.3 Gemäss Art. 35 Abs. 1 VwVG sind Verfügungen als solche zu
bezeichnen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen. Das
in Frage stehende Schreiben des Bundesamtes war - nach dem oben
Ausgeführten zu Unrecht - weder als Verfügung bezeichnet, noch enthielt
es eine Rechtsmittelbelehrung. Es wurde den bereits damals durch einen
Rechtsanwalt vertretenen Beschwerdegegnern nur, aber immerhin, in Kopie
zugestellt. Auch der Empfänger einer nicht als solchen bezeichneten
Verfügung ohne Rechtsmittelbelehrung kann diese nicht einfach ignorieren;
er ist vielmehr gehalten, sie innert der gewöhnlichen Rechtsmittelfrist
anzufechten oder sich innert nützlicher Frist nach den in Frage
kommenden Rechtsmitteln zu erkundigen, wenn er den Verfügungscharakter
erkennen kann und sie nicht gegen sich gelten lassen will (BGE 119 IV
330 E. 1c S. 334). Gemäss einem aus dem Prinzip von Treu und Glauben
fliessenden und in Art. 107 Abs. 3 OG ausdrücklich verankerten Grundsatz
des öffentlichen Prozessrechts darf den Parteien aus einer fehlerhaften
behördlichen Rechtsmittelbelehrung zwar kein Nachteil erwachsen. Wer aber
die Unrichtigkeit der Rechtsmittelbelehrung erkannte oder bei zumutbarer
Sorgfalt hätte erkennen müssen, kann sich nicht auf den genannten
Grundsatz berufen. Rechtsuchende geniessen keinen Vertrauensschutz, wenn
sie bzw. ihr Rechtsvertreter den Mangel allein schon durch Konsultierung
der massgeblichen Verfahrensbestimmung hätten erkennen können. Allerdings
vermag nur eine grobe prozessuale Unsorgfalt der betroffenen Partei oder
ihres Anwaltes eine falsche Rechtsmittelbelehrung aufzuwiegen (BGE 124 I
255 E. 1a/aa). Sinngemäss das Gleiche muss gelten, wenn umstritten ist,
ob der Verfügungscharakter eines Schreibens erkennbar war.
3.4 Weil der Verordnungstext in diesem Punkt unklar ist und auch
das Schreiben des Bundesamtes keine eindeutigen Hinweise enthielt (das
Bundesamt selber war der falschen Meinung, sein Schreiben stelle keine
Verfügung dar), kann den Beschwerdegegnern nicht entgegengehalten werden,
sie hätten den Verfügungscharakter des ihrem Rechtsvertreter lediglich
in Kopie "zur Kenntnisnahme" zugestellten Schreibens erkennen und innert
der gesetzlichen Frist von 30 Tagen (Art. 50 VwVG) Beschwerde erheben
müssen. Die Rekurskommission EVD hat zudem ihren Entscheid vom 11. Februar
2000 i.S. B., in dem sie erstmals entschieden hat, dass die gestützt
auf Art. 17a VWEG durch das Bundesamt zu treffende Feststellung über das
Einhalten bzw. Nichteinhalten der behördlich genehmigten Mietzinse in Form
einer beschwerdefähigen Verfügung zu geschehen hat, nicht publiziert. Da
den Beschwerdegegnern durch die fehlerhafte Eröffnung der Verfügung kein
Nachteil erwachsen durfte (Art. 38 VwVG), konnten sie diese auch noch
anfechten, nachdem sie erkannt hatten oder erkennen mussten, dass es sich
um eine anfechtbare Verfügung handelte. Das Vorgehen der Vorinstanz, unter
diesen Umständen aus Gründen der Prozessökonomie von einer Rückweisung der
Sache zur formrichtigen Eröffnung der Verfügung an die Mieter abzusehen und
deren Vernehmlassung als selbständige Beschwerde entgegenzunehmen, verletzt
daher kein Bundesrecht. Im Weiteren ist das Einräumen einer Gelegenheit,
der drohenden Schlechterstellung durch Rückzug der Beschwerde zu entgehen
(Art. 62 Abs. 3 VwVG), nur dann erforderlich, wenn der Beschwerdeführer
über den Streitgegenstand verfügen und das Beschwerdeverfahren einseitig
beenden kann (vgl. ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER, Verwaltungsverfahren
und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 690 am
Ende). Nachdem auch den Mietern eine Beschwerdemöglichkeit zu eröffnen
war und sie eine Änderung zu Ungunsten des Beschwerdeführers beantragt
hatten, konnte dieser einer Schlechterstellung - jedenfalls im Ergebnis
- nicht mehr durch Rückzug seiner Beschwerde entgehen, da über das
Begehren der Mieter zu entscheiden blieb. Die Vorinstanz hat deshalb auch
zulässigerweise von einem Hinweis auf die mögliche Schlechterstellung
abgesehen und über beide Beschwerden in einem Urteil entschieden.
Erwägung 4
4.
4.1 Der Beschwerdeführer bringt vor, die Überprüfung gemäss Art. 17a
VWEG könne nur den aktuellen bzw. einen neu angezeigten Mietzins
betreffen; eine rückwirkende Überprüfung der vor dem Gesuch bezahlten
Mietzinse sei ausgeschlossen. Die Rückforderung von Mietzinsen, die vor
dem Überprüfungsgesuch bezahlt worden seien, sei mangels gesetzlicher
Grundlage ausgeschlossen. Dies ergebe sich unter anderem in Analogie zu
Art. 270 bzw. 270a OR, die "Vorbild" für Art. 17a VWEG gewesen seien. Einer
Rückforderung stehe zudem die Verjährung entgegen.
4.2 Der Vergleich des Beschwerdeführers mit Art. 270 bzw. 270a OR
(Marginale "Anfechtung des Mietzinses") scheitert bereits daran, dass
gerade die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse
ausdrücklich nicht für mit Hilfe der Wohnbauförderung erstellte Bauten
gelten (Art. 253b Abs. 3 OR; Art. 2 Abs. 2 der Verordnung über die
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 [VMWG;
SR 221.213.11]). Die Mietzinsüberwachung gemäss Art. 45 WEG schliesst
sodann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers klarerweise auch
die rückwirkende Überprüfung der vom Eigentümer erhobenen Mietzinse
mit ein. Denn sie soll nach der Botschaft des Bundesrates ermöglichen,
die Einhaltung der behördlich festgesetzten Mietzinse zu kontrollieren
und den Eigentümer zu veranlassen, dem Mieter die zu viel erhobenen
Mietzinse zurückzuerstatten (BBl 1973 I 749). Die dazu erforderliche
Überprüfung, ob der Vermieter die vertraglich gegenüber dem Bundesamt für
Wohnungswesen eingegangenen Verpflichtungen eingehalten hat, setzt zwingend
eine rückwirkende Untersuchung der bisher erhobenen Mietzinse voraus.
Da die amtliche Mietzinsüberwachung mindestens 25 Jahre dauert, kann
auch die Feststellung allfälliger Mietzinsüberschreitungen - unbesehen
einer allfälligen Verjährung von Rückforderungsansprüchen, die erst
im Klageverfahren zu prüfen ist - grundsätzlich diesen ganzen Zeitraum
umfassen. Im Übrigen ist nicht von vornherein auszuschliessen, dass nicht
die fünf-, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist zur Anwendung gelangt
(Art. 127 OR in Verbindung mit Art. 60 WEG; vgl. aber auch Art. 32
des Subventionsgesetzes [SR 616.1]), weil das öffentlichrechtliche
Vertragsverhältnis zwischen dem Bundesamt für Wohnungswesen und dem
Eigentümer Grundlage für die Rückforderung ist. Das privatrechtliche
Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter, auf das sich Art. 128 Ziff. 1
OR bezieht, ist nur mittelbar betroffen.
Erwägung 5
5.
5.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, für die Feststellung
einer Überschreitung der festgelegten Mietzinse seien die Mieten aller
Wohnungen und der Garagen zusammenzurechnen. Bei Letzteren habe er
auf die zulässigen Mietzinserhöhungen zum Teil verzichtet. Massgebend
sei, ob der gemäss Mietzinsplan für die ganze Liegenschaft zulässige
Gesamtertrag überschritten worden sei. Grundsätzlich würden bei der
Zusicherung der Bundeshilfe vorerst der Anlagewert und der zulässige
Nettomietzins für die gesamte Liegenschaft ermittelt und erst danach
auf die Mietobjekte (Wohnungen) verteilt. Da es sich um eine reine
Kostenmiete handle, sei für den Vermieter entscheidend, dass das gesamte
Mietaufkommen einer Liegenschaft die Eigentümerlasten decke. Dieses sich
aus Art. 37 WEG ergebende Prinzip habe Vorrang vor der Aufteilung des
Gesamtmietzinses auf die einzelnen Mietobjekte. Gestützt darauf habe
er auf der besser vermietbaren Wohnung der Beschwerdegegner seit Beginn
des Mietverhältnisses gegenüber dem Mietzinsplan einen Stockwerkzuschlag
von Fr. 201.- vorgenommen; andererseits habe er für die Wohnungen Nr. 1
und Nr. 3 den Mietzinsplan unterschritten, weil diese Wohnungen zu den
festgelegten Mietzinsen nicht zu vermieten gewesen seien. Für die vom
Bundesamt vorgenommene Beschränkung eines solchen Stockwerkzuschlages
auf maximal Fr. 150.- bestehe keine gesetzliche Grundlage. Entscheidend
sei, dass das Total der Nettomietzinsen das Total gemäss Mietzinsplan
nicht überschreite. Es sei zu berücksichtigen, dass das Bundesamt
durch seine gefestigte und publizierte Praxis bei den Vermietern eine
Vertrauenslage geschaffen habe, wonach es sich als gerechtfertigt erweise,
bei Verhältnissen, wie sie hier gegeben seien, von einer förmlichen
Abänderung des Mietzinsplanes abzusehen.
5.2 Das Bundesamt hat bereits in der angefochtenen Verfügung einen
solchen Stockwerkzuschlag als grundsätzlich zulässig erachtet, soweit
er Fr. 150.- nicht überstieg und durch Mietzinsreduktionen bei anderen
Wohnungen in der gleichen Liegenschaft vollständig kompensiert wurde. In
seiner Vernehmlassung hat es erklärt, nach seiner gefestigten Praxis
könne derart ein Lageausgleich zwischen einzelnen Wohnungen erfolgen. Die
Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden entspreche einem praktischen
Bedürfnis und erlaube im Einzelfall einen Ausgleich, ohne dass dafür
ein unverhältnismässiger Aufwand betrieben werden müsse. Dabei dürften
allerdings die Mietzinse aller Wohnungen zusammengezählt nicht höher
sein als der im Lastenplan festgelegte Betrag. Sei dies der Fall und
werde der in der Praxis geduldete Betrag von Fr. 100.- bis 150.-
eingehalten, sei die Erhebung des Stockwerkzuschlages mit den im
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz enthaltenen Vorgaben vereinbar.
Insbesondere würden damit die durch Art. 21 Abs. 1 VWEG für den Mietzins-
und Finanzierungsplan aufgestellten Anforderungen erfüllt.
5.3 Die Vorinstanz hat demgegenüber erkannt, die durch das Bundesamt
als zulässig erachteten Stockwerkzuschläge von maximal Fr. 150.- entbehrten
einer rechtlichen Grundlage. Der Vermieter könne nicht selber einseitig
vom Mietzinsplan abweichen, sondern habe sich dafür an das Bundesamt
zu wenden. Zudem habe das Bundesamt in einem anderen Fall erklärt, der
zulässige Stockwerkzuschlag betrage maximal Fr. 100.-.
5.4 Nach Art. 45 WEG können die von den zuständigen Behörden
festgelegten Mietzinse während mindestens 25 Jahren nur im Rahmen der
vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden. Die
Botschaft führt dazu aus, die zu Beginn festgelegten Mietzinse könnten
im Laufe der Zeit an nicht vorausgesehene Änderungen der Kostenstruktur
der Eigentümerlasten (beispielsweise bei Erhöhungen oder Senkungen des
Hypothekarzinsfusses) angepasst werden. Dabei war man sich bewusst,
dass Marktstörungen zu leeren Wohnungen führen und systematische
Mietzinserhöhungen unter Umständen nicht mehr durchgeführt werden
könnten; man nahm aber an, es handle sich dabei nur um vorübergehende
Schwierigkeiten, die innerhalb der Laufzeit der Bundeshilfe wieder
ausgeglichen werden könnten (vgl. Art. 40 WEG; dazu BBl 1973 I 748 sowie
BBl 1999 III 3352). Offenbar rechnete der Gesetzgeber nicht damit, dass
auch einzelfallbezogene, von der generellen Marktsituation unabhängige
Änderungsbedürfnisse entstehen können, oder er erachtete die sich aus
der Auslegung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes ergebenden
Korrekturmöglichkeiten als ausreichend und eine Sondernorm als überflüssig.
Die Verordnung fasst die Änderungsmöglichkeiten weiter als der
Gesetzestext: Einerseits können nach Art. 21 Abs. 3 VWEG die im Rahmen
des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen (der
Mietzinse) durch das Bundesamt auf Grund (irgendwie besonders gelagerter)
Marktverhältnisse geändert werden. Andererseits können die Mietzinse
mit Genehmigung des Bundesamtes vorübergehend auch gesenkt werden, wenn
es die Marktverhältnisse erfordern oder bei einem Objekt ernsthafte
Vermietungsschwierigkeiten vorliegen (Art. 21a WEG).
Dieser weiteren Sicht liegen offensichtlich praktische Bedürfnisse
zu Grunde. Es leuchtet ohne weiteres ein, dass sich die Verhältnisse
auf einen Zeitraum von 25 Jahren nur schwer zuverlässig voraussagen
lassen und in einem grösseren Rahmen als demjenigen der generellen
Marktentwicklung Anpassungsbedürfnisse entstehen können. Solche
Anpassungen zuzulassen, entspricht durchaus dem Sinn und Zweck des
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, soweit sie geeignet sind,
zu verhindern, dass mit Bundeshilfe erstellte Wohnungen leer oder
nicht mehr dem Zielpublikum zur Verfügung stehen. Art. 45 WEG steht
dem nicht entgegen. Sein Wortlaut schliesst Mietzinsanpassungen in einem
weiteren Rahmen nicht aus. Er setzt bloss voraus, dass geänderte Mietzinse
wiederum "von den zuständigen Behörden festgelegt" bzw. genehmigt werden
müssen. Das Wohnbau und Eigentumsförderungsgesetz geht somit davon aus,
dass der Eigentümer solche Anpassungen nicht von sich aus, ohne behördliche
Neufestlegung des Mietzinsplanes, vornehmen darf (BBl 1973 I 749).
5.5 Das Bundesamt kann danach, wenn sich dies auf Grund nicht
vorausgesehener Umstände aufdrängt, dem Vermieter während der Vertragsdauer
auf Gesuch hin gestatten, den Mietzinsplan abzuändern und an veränderte
Verhältnisse anzupassen. Eine solche Anpassung des ursprünglichen, für
die ganze Liegenschaft erstellten Finanzierungsplans soll indessen nach
dem Sinn und Zweck der Wohnbauförderung nicht dazu führen, dass dadurch
dem Eigentümer eine übermässige Rendite verschafft wird (vgl. BBl 1973
I 719 und 723). Der Gesamtertrag der Wohnungen derselben Liegenschaft -
der gestützt auf die Anlagekosten ermittelt wird und die Grundlage des
Finanzierungsplanes bildet - darf somit keine Erhöhung erfahren. In diesem
Sinn erlaubt denn auch Art. 64 WEG, dass das Bundesamt Eigentümern von auf
Grund früherer Erlasse verbilligter Wohnungen auf Gesuch hin gestatten
kann, zwischen Wohnungen verschiedener Bauetappen einen angemessenen
internen Mietzinsausgleich vorzunehmen, sofern ihnen insgesamt kein
zusätzlicher Gewinn erwächst. Insbesondere kann das Bundesamt aber auch
beim Erwerb oder der Erneuerung eines Mehrfamilienhauses unter Ausrichtung
der Grundverbilligung dem Vermieter auf Gesuch hin bewilligen, die
Mietzinse der einzelnen Wohnungen untereinander auszugleichen; dadurch
darf auf die ganze Liegenschaft bezogen kein Mehrertrag resultieren
(Art. 60a VWEG).
Auch im Schrifttum werden Änderungen in einem weiten Rahmen als
grundsätzlich möglich erachtet. Indessen wird ebenfalls die Auffassung
vertreten, der Vermieter müsse für jede Mietzinserhöhung, die über die im
Mietzinsplan vorgesehene ordentliche Erhöhung hinausgeht, die Zustimmung
des Bundesamtes einholen (SIEGRIST, aaO, S. 14; TRUOG, aaO, S. 104;
LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1991, S. 168,
Ziff. 3.1.1; LACHAT, aaO, S. 251, Ziff. 3.1.2; LACHAT/STOLL/BRUNNER,
Das Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 246 Ziff. 3.1.3).
5.6 In gefestigter Praxis hat das Bundesamt allerdings auch ohne
vorgängige Bewilligung innerhalb derselben Liegenschaft einen internen
Mietzinsausgleich im Sinne eines sogenannten Stockwerkzuschlages
von maximal Fr. 150.- zugelassen. Hierfür fehlt es zwar an einer
ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. Darauf kann es indessen nicht
ausschliesslich ankommen. Denn massgebend für den Vermieter einer
mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft ist in erster Linie der mit dem
Bundesamt abgeschlossene öffentlichrechtliche Vertrag, so wie er ihn nach
Treu und Glauben verstehen musste und durfte. Er darf sich grundsätzlich
auf diesen Vertrag verlassen. Für dessen Verständnis sind auch die
Auslegungshilfen (Informationen und Merkblätter der Verwaltung) sowie
die gefestigte, bekannte Verwaltungspraxis heranzuziehen (vgl. BEATRICE
WEBER-DÜRLER, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel 1983, S. 207
ff., 213, 244, 255 f.; vgl. auch ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER, Grundriss
des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, Rz. 532 ff.).
Das Bundesamt hat in seinen "Informationen für Verwaltungen"
("Was Sie bei der Verwaltung ihrer WEG-Liegenschaft wissen müssen";
Ausgabe vom 24. April 1997) ausdrücklich festgehalten, die Mietzinse
würden auf Grund der Anlagekosten in den Mietzinslisten festgesetzt. Die
grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen könnten die Vermieter
auf Grund des Stockwerkes, der Lage, des Innenausbaues usw. unterschiedlich
festsetzen. Die Summe der grundverbilligten Mietzinse dürfe jedoch den im
Lastenplan festgesetzten Betrag nicht übersteigen. Entsprechend lauten die
"Informationen für Mieterinnen und Mieter" ("Was die Bewohnerschaft eines
WEG-Objektes wissen muss"). Dieser Grundsatz findet sich wiederum in der
Ausgabe vom 7. Juli 1998, wobei hier einschränkend ausgeführt wird, zwar
könnten die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen innerhalb
der einzelnen Wohnungstypen (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung)
unterschiedlich festgelegt werden; die monatlichen Mietzinse dürften
jedoch höchstens um Fr. 100.- nach oben oder unten von der Mietzinsliste
für den betreffenden Wohnungstyp abweichen. Auch nach dieser Fassung
darf pro Wohnungstyp die Summe der grundverbilligten Mietzinse den im
Lastenplan festgelegten Betrag nicht übersteigen. Die Informationen für
Mieterinnen und Mieter halten entsprechend fest, der monatliche Mietzins
dürfe gegenüber dem Mietzinsplan um maximal Fr. 100.- nach oben oder nach
unten abweichen.
Die Informationen des Bundesamtes für Verwaltungen und
Mieterinnen und Mieter sind als Merkblätter ausgestaltet und als
Verwaltungsrichtlinien für die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsförderung
zu betrachten. Sie gewährleisten eine einheitliche und rechtsgleiche
Praxis der Wohnbauförderung und stellen generelle Auskünfte über das in
diesem Bereich geltende Recht dar. Auf solche amtlichen Erläuterungen
dürfen sich die Adressaten grundsätzlich verlassen, weshalb das Bundesamt
nicht ohne weiteres von seinem darin öffentlich vertretenen Standpunkt
abweichen und das dadurch erweckte Vertrauen enttäuschen kann; dasselbe
gilt für die damit zusammenhängende gefestigte Verwaltungspraxis.
Die Vermieter - und damit auch der Beschwerdeführer - durften somit
nach Treu und Glauben davon ausgehen, der mit dem Bundesamt geschlossene
Vertrag erlaube ihnen die entsprechenden Zuschläge bzw. Umschichtungen
auch ohne besondere Bewilligung bzw. die erforderliche Bewilligung
gelte in diesem Rahmen als generell erteilt. In diesem Vertrauen sind
sie zu schützen. Entsprechende Kompensationen haben somit als Teil der
vertraglichen Abmachung zu gelten. Dies umso mehr, als durchaus sachliche
und vernünftige Gründe für eine solche Handhabung der Vorschriften
sprechen. Die Prüfung auch geringfügiger Zinsumschichtungen im Einzelfall
wäre mit erheblichem und wohl unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand
verbunden. Solche Umlagerungen beruhen in aller Regel auf konkreten
Erfahrungen der Vermieter und sind in kleinem Rahmen mit Blick auf
den Gesetzeszweck auch unbedenklich und genehmigungsfähig. Es leuchtet
deshalb ein und erscheint nicht von vornherein als gesetzwidrig, dass
das Bundesamt geringfügige Umlagerungen in einem bestimmten, allgemein
umschriebenen und bekannt gegebenen Rahmen als zulässig bezeichnet und
damit gleichsam generell bewilligt. Jedenfalls dürfen die Vermieter davon
ausgehen, dass ihnen der Vertrag mit dem Bundesamt eine entsprechende
Handlungsfreiheit einräumt.
Da das Bundesamt in seiner Praxis namentlich vor 1998 auf eine formelle
Anpassung der Mietzinsliste verzichtete, wenn - kumulativ - die Abweichung
vom Mietzinsplan nicht mehr als Fr. 150.- nach oben oder unten betrug und
der gesamte Mietertrag denjenigen gemäss Finanzierungsplan nicht überstieg,
kann dem Vermieter insoweit keine gesetzwidrige Mietzinsgestaltung
vorgeworfen werden. Das bedeutet, dass die Mietzinsanpassungen des
Beschwerdeführers als zulässig zu betrachten sind, soweit sie sich in
diesem Rahmen halten.
Erwägung 6
6.
6.1 Der Beschwerdeführer hat jedoch Stockwerkzuschläge vorgenommen,
die den Maximalbetrag von Fr. 150.- übersteigen. Zudem sind diese nicht
vollständig durch Mietzinssenkungen bei anderen Wohnungen kompensiert
worden.
Dass der Beschwerdeführer von der Beschränkung der Stockwerkzuschläge
auf maximal Fr. 150.- keine Kenntnis gehabt haben will, spielt
keine Rolle. Denn als Grundsatz gilt, dass die Grundlage des
öffentlichrechtlichen Vertrages bildenden Mietzinslisten einzuhalten
sind und Änderungen nur mit Bewilligung des Bundesamtes vorgenommen
werden können. Der Beschwerdeführer hatte sich daher in erster Linie an
den Wortlaut der schriftlichen Abmachung mit dem Bundesamt zu halten
und durfte von dieser nach Treu und Glauben nur insofern abweichen,
als er sichere Kenntnis von einer entsprechenden Praxis hatte bzw. über
eine konkrete Auskunft oder Zusicherung verfügte. Dass ihm weitergehende
Mietzinsanpassungen formlos erlaubt worden seien, wird nicht behauptet.
6.2 Der Beschwerdeführer macht jedoch geltend, für die Ermittlung
der zulässigen Stockwerkzuschläge sei eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen,
bei welcher nicht nur die Mietzinse der Wohnungen, sondern auch jene der
Garagen einbezogen werden.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Nach dem Wortlaut
des zwischen dem Beschwerdeführer und dem Bundesamt abgeschlossenen
öffentlichrechtlichen Vertrages sowie von Art. 45 WEG sind die Mietzinse
gemäss Mietzinsliste und ist nicht nur der Gesamtertrag der Liegenschaft
einzuhalten (vgl. auch Art. 64 WEG). Auch die erwähnten Informationen
sind in dieser Hinsicht eindeutig. Es ist darin klarerweise nur von
einem Stockwerkzuschlag bei Wohnungen die Rede. So dürfen ausdrücklich
die "Mietzinse aller Wohnungen zusammengezählt" nicht höher sein als das
Total gemäss Mietzinsliste. Schon die für die Zulässigkeit eines solchen
Zuschlages genannten Kriterien (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung)
können nur bei Wohnungen eine Rolle spielen. Bei Garagen fallen sie von
vornherein ausser Betracht.
Es kommt hinzu, dass Wohnungen sowohl mit als auch ohne Garage
vermietet werden können. In aller Regel werden daher für beide Objekte
formell selbständige Mietverträge abgeschlossen und auch separate Mietzinse
vereinbart. Dieser formellen Selbständigkeit der Verträge ist denn auch
im Mietrecht allgemein Rechnung zu tragen, wenn nur der eine Vertrag von
einer Änderung betroffen ist (vgl. BGE 125 III 231 E. 3d S. 237). Von
selbständigen Mietverhältnissen ist auch im vorliegenden Fall auszugehen,
in welchem je ein separater Mietvertrag für die Wohnung (Nettomietzins
Fr. 1'459.-) und für die Garage bzw. den Autoeinstellplatz (Nettomietzins
Fr. 126.-) abgeschlossen wurde.
Da nicht jeder Mieter zugleich eine Garage mieten muss, und nicht
davon ausgegangen werden kann, dass während der ganzen Mindestdauer der
Unterstellung unter die Mietzinsüberwachung die Mieter der jeweiligen
Wohnung zugleich eine Garage mieten, erstellt das Bundesamt auch separate
Mietzinslisten für Wohnungen und Garagen. Dass der genehmigte Mietzins
für die Garage der Beschwerdegegner eingehalten (und sogar unterschritten)
wurde, ist unbestritten.
Indem die Vorinstanz die Garagenmieten aufgrund der für diese
bestehenden Mietzinslisten separat überprüft und festgestellt hat,
der Mietzinsplan sei eingehalten bzw. sogar unterschritten worden,
hat sie daher kein Bundesrecht verletzt. Andererseits hat sie auch kein
Bundesrecht verletzt, wenn sie die Garagenmietzinse nicht in die Berechnung
des zulässigen Mietzinses einbezogen hat.