BGE 129 III 693
129 III 693
107. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung i.S. P. gegen X. und
Y. sowie Justiz-, Polizei- und Sanitätsdepartement und Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
5A.5/2003 vom 25. August 2003
Regeste
Vorkaufsrecht des Pächters; Unzuständigkeit der Verwaltungsbehörden zum
Entscheid über privatrechtliche Fragen; Begriff des landwirtschaftlichen
Gewerbes; Berücksichtigung von zugepachtetem Land; Art. 7 und 47 BGBB.
Die Verwaltungsbehörden sind zuständig zum Erlass von
Feststellungsverfügungen hinsichtlich öffentlichrechtlicher Gegenstände,
indessen unzuständig zum Entscheid über privatrechtliche Fragen des
Vorkaufsrechts (E. 3 und 4).
Begriff des Eigentums an einem landwirtschaftlichen Gewerbe als
Voraussetzung des Vorkaufsrechts des Pächters hinsichtlich eines
landwirtschaftlichen Grundstücks gemäss Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB,
keine Berücksichtigung von zugepachtetem Land (E. 5).
Sachverhalt
Mit öffentlich beurkundetem Grundstückkaufvertrag veräusserte X. an
Y. unter anderem das in der Gemeinde Z. gelegene landwirtschaftliche
Grundstück Nr. ... mit einer Fläche von 5'052 m2 zum Preis von Fr.
5'028.-.
P. ist Pächter dieses Grundstücks. In dieser Eigenschaft übte er
gestützt auf das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche
Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) das gesetzliche Vorkaufsrecht aus. Das
Grundbuchamt Z. nahm den entsprechenden Eintrag ins Tagebuch vor.
Auf Aufforderung des Grundbuchinspektorates des Kantons Graubünden
hin ersuchte das Grundbuchamt Z. um Feststellung, dass P. Eigentümer
eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 47 Abs. 2 BGBB
sei. Daraufhin entschied das Grundbuchinspektorat, dass P. mangels eines
hinreichenden Eigenlandanteils nicht über ein landwirtschaftliches Gewerbe
verfüge und die Voraussetzungen für die Ausübung des Pächtervorkaufsrechts
nicht erfülle.
Aufgrund einer Beschwerde von P. stellte die Landwirtschaftskommission
des Kantons Graubünden fest, dass dieser über ein landwirtschaftliches
Gewerbe verfüge, und ordnete die Massnahmen zum Eintrag des entsprechenden
Geschäfts ins Grundbuch an. Das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden hielt schliesslich auf Beschwerde des Justiz-, Polizei-
und Sanitätsdepartements Graubünden hin fest, dass P. bezüglich der
umstrittenen Parzelle über kein gesetzliches Vorkaufsrecht verfüge und
demnach die entsprechende Grundbuchanmeldung abzuweisen sei.
Gegen den Verwaltungsgerichtsentscheid hat P. beim Bundesgericht
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und um Feststellung ersucht, dass
er angesichts seines Eigentums von 3,8 ha sowie des zugepachteten Landes
im Ausmasse von rund 15 ha über ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne
von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB verfüge.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut, hebt
den angefochtenen Entscheid auf und stellt fest, dass P. über kein
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 in Verbindung mit Art. 47
Abs. 2 lit. b BGBB verfügte.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3. Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid nicht nur
den vorinstanzlichen Entscheid und die Feststellung, der Beschwerdeführer
verfüge über ein landwirtschaftliches Gewerbe, aufgehoben, sondern
zudem festgestellt, dass der Beschwerdeführer über kein gesetzliches
Vorkaufsrecht verfüge und die entsprechende Grundbuchanmeldung abzuweisen
sei. Der Beschwerdeführer macht geltend, dies sei eine Frage des
Privatrechts und daher einzig vom Zivilgericht zu beurteilen.
Diese Rüge erweist sich als begründet. Das Bundesgericht hat
entschieden, dass sich die Feststellungsverfügungen gemäss Art. 84 BGBB
vorab auf die in dieser Bestimmung ausdrücklich aufgezählten Gegenstände
im Bereich der öffentlichrechtlichen Beschränkungen des Verkehrs mit
landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 58 ff. BGBB)
beziehen. Zudem können die Begriffsbestimmungen der Art. 6-10 BGBB zum
Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden (BGE 129 III 186
E. 2.1 S. 189). Dagegen sind zivilrechtliche Fragen, wie diejenige,
ob ein Vorkaufsfall vorliege oder ob die objektiven und subjektiven
Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts erfüllt seien,
einzig vom Zivilrichter zu entscheiden und können nicht Gegenstand einer
Feststellungsverfügung sein (BGE 129 III 186 E. 2.1 S. 189 f.). Der
angefochtene Entscheid ist daher ohne weiteres aufzuheben, soweit er
sich verbindlich zum Vorkaufsrecht äussert. Dazu sind ausschliesslich
die Zivilgerichte zuständig.
Erwägung 4
4. Der Beschwerdeführer bringt zu Recht vor, für den Zivilstreit
sei vorfrageweise entscheidend, ob die ihm gehörenden Grundstücke
zusammen mit den auf längere Dauer zugepachteten Grundstücken ein
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB
bildeten. Er ersucht daher um Feststellung, dass er angesichts der
ihm selber gehörenden Grundstücke mit Landwirtschaftsland, Bauten und
Anlagen von 3,8 ha sowie mit seinem zugepachteten Land von rund 19 ha
über ein landwirtschaftliches Gewerbe verfüge. Wie ausgeführt, können
zwar nicht die in Art. 47 BGBB geordneten zivilrechtlichen Verhältnisse,
aber immerhin die Begriffsbestimmungen der Art. 6-10 BGBB in Verbindung
mit Art. 47 BGBB zum Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht
werden. Da das Eigentum bzw. die wirtschaftliche Berechtigung an einem
landwirtschaftlichen Gewerbe nach Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB eine
der Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht des Pächters bildet, ist das
Feststellungsbegehren des Beschwerdeführers zulässig.
Erwägung 5
5. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert,
so hat der Pächter ein Vorkaufsrecht, wenn er - neben anderen
Voraussetzungen - Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder
wirtschaftlich über ein solches verfügt (Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB). Als
landwirtschaftliches Gewerbe gilt gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB eine Gesamtheit
von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als
Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und die mindestens
die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht. Dabei
sind unter anderem die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke
mitzuberücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB).
Der Beschwerdeführer macht geltend, er sei Eigentümer eines
landwirtschaftlichen Gewerbes, weil der Kern des Gewerbes mit Wohnhaus,
Ökonomiegebäuden und Land in seinem Eigentum stehe und er noch über
hinreichendes auf längere Dauer zugepachtetes Land verfüge, so dass
insgesamt die Voraussetzungen von Art. 7 BGBB und damit insoweit auch jene
von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB erfüllt seien. Eine andere Betrachtungsweise
werde Sinn und Zweck der privatrechtlichen Bestimmungen des BGBB, die eng
aufeinander und auf den Gewerbebegriff nach Art. 7 BGBB abgestimmt seien,
nicht gerecht. Es gehe nicht an, beim Vorkaufsrecht des Pächters das
in Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB ausdrücklich erwähnte Zupachtland einfach
unberücksichtigt zu lassen.
Die Vorinstanz und das Bundesamt für Justiz gehen demgegenüber davon
aus, dass nur die im Eigentum des das Vorkaufsrecht beanspruchenden
Pächters befindlichen Grundstücke zu berücksichtigen seien.
5.1 P. ist Eigentümer einer 4 ½-Zimmerwohnung im Stockwerkeigentum,
eines zeitgemässen Hauptstalls, weiterer Stallanteile sowie von 3,8
ha landwirtschaftlichen Bodens. Er könnte - wenn sein Vorkaufsrecht
anerkannt würde - weitere rund 0,5 ha hinzuerwerben. Nach seinen
eigenen unbestrittenen Angaben hat er etwa 15 ha Landwirtschaftsland
auf Dauer zugepachtet. Die Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass
eine Betriebsgrösse von 3,8 oder 4,3 ha für ein landwirtschaftliches
Gewerbe nicht ausreicht, dass dagegen ein Betrieb von rund 19 ha mit den
dazugehörigen betriebsnotwendigen Bauten die erforderliche Grösse für
ein landwirtschaftliches Gewerbe aufwiese.
5.2 Die landwirtschaftlichen Gewerbe geniessen in mannigfacher
Weise besonderen Schutz. Dieser Schutz besteht im Wesentlichen in guten
Bedingungen für die Weiterexistenz. Landwirtschaftliche Gewerbe können
innerhalb der Familie (Art. 11 Abs. 1 und Art. 42 Abs. 1 BGBB) oder auch
vom Pächter (Art. 47 Abs. 1 BGBB), bei der Auflösung von Miteigentum
(Art. 36 Abs. 1 BGBB) oder durch das Vorkaufsrecht des Miteigentümers
(Art. 49 Abs. 1 BGBB) zum Teil zu einem günstigen Preis als Ganzes
übernommen werden. Das Bestehen eines landwirtschaftlichen Gewerbes kann
auch Voraussetzung sein für dessen Wachstum. So bildet das Eigentum
an einem landwirtschaftlichen Gewerbe Voraussetzung für die zum Teil
günstige Übernahme landwirtschaftlicher Grundstücke bei der Erbübernahme
(Art. 21 BGBB), bei der Auflösung von Miteigentum (Art. 36 Abs. 2 BGBB),
durch das Vorkaufsrecht der Verwandten (Art. 42 Abs. 2 BGBB) und des
Miteigentümers (Art. 49 Abs. 2 BGBB) sowie durch das Vorkaufsrecht des
Pächters (Art. 47 Abs. 2 BGBB). Weiter knüpft auch die obere Schutzgrenze
an den Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes an (Art. 50 BGBB).
Schliesslich besteht für landwirtschaftliche Gewerbe ein Erhaltungszwang,
indem sie dem Realteilungsverbot unterliegen (Art. 58 ff. BGBB) und
für deren Erwerb eine Bewilligungspflicht besteht (Art. 61 ff. BGBB;
vgl. zum Ganzen EDUARD HOFER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar
zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991,
Brugg 1995 [im Folgenden: Kommentar BGBB], N. 47 ff. der Vorbemerkungen
zu Art. 6-10 BGBB).
Dem Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes kommt demnach
in zahlreichen und sehr unterschiedlichen Konstellationen rechtliche
Bedeutung zu. Sein Sinn im Einzelnen ist im entsprechenden Sachzusammenhang
zu ermitteln.
5.3 Im bundesrätlichen Entwurf zum BGBB (Botschaft des Bundesrates
zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 19. Oktober 1988
[im Folgenden: BGBB-Botschaft], BBl 1988 III 953, S. 1108) wurde
das landwirtschaftliche Gewerbe in Art. 7 umschrieben als Einheit von
landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage
für einen Haupterwerbsbetrieb der landwirtschaftlichen Produktion oder des
produzierenden Gartenbaus dient. Einerseits beschränkte der Bundesrat den
Begriff der landwirtschaftlichen Gewerbe ein auf die Haupterwerbsbetriebe,
für deren Bewirtschaftung mehr als 50 Prozent des Familienarbeitspotentials
und die Erzielung eines Erwerbseinkommens für eine bäuerliche Familie
von mehr als 50 Prozent genügen; andererseits präzisierte er, dass
die zugepachteten Grundstücke bei der Berechnung nicht einbezogen
werden (BGBB-Botschaft, aaO, S. 982 f.). Dementsprechend fehlte im
bundesrätlichen Entwurf der heutige Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB. Den
Nichteinbezug von zugepachtetem Land begründete der Bundesrat vorab
mit rechtlichen Überlegungen. Die Nichtberücksichtigung von Pachtland
sei systemkonform, weil das BGBB den Erwerb von landwirtschaftlichem
Grundeigentum regle und das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche
Pacht die Verpachtung und die Übertragung von Pachtverhältnissen
ordne. Die Rechtsanwendung werde wesentlich vereinfacht, wenn für die
Übertragung von Eigentum nur auf dieses Gesetz, für die Übertragung von
Pachtverhältnissen nur auf jenes Gesetz abzustellen sei. Die Lösung sei
aber auch agrarpolitisch sinnvoll. Würde bei der Beurteilung der Frage,
ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, auch auf das Zupachtland
abgestellt, so müsste dieses konsequenterweise auch bei der Beurteilung,
ob das Gewerbe eine gute oder eine überdurchschnittlich gute Existenz
biete, einbezogen werden. Dies würde aber der Förderung des Zuerwerbs von
Land zu Eigentum in der Erbteilung durch Ausübung eines Vorkaufsrechts
an einzelnen Grundstücken zuwiderlaufen.
In der parlamentarischen Beratung ist in der Folge die
Unterscheidung zwischen Haupt- und Nebenerwerbsbetrieb gestrichen
und sind die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe anders
umschrieben worden (mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen
Familie). Zudem ist Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB eingefügt worden, wonach
die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke mitzuberücksichtigen
sind. In der parlamentarischen Debatte wurde die Frage einlässlich
erörtert, ob nur Haupterwerbsbetriebe oder auch Nebenerwerbsbetriebe
als landwirtschaftliche Gewerbe anerkannt werden sollen und welche
Mindestgrösse diese aufweisen müssten. Die Frage, ob bei der Bestimmung
der halben Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie die zugepachteten
Grundstücke mitzuberücksichtigen seien, wurde demgegenüber kaum diskutiert
(vgl. allgemein zur Entstehungsgeschichte BGE 121 III 274 E. 2d S. 276;
AB 1990 S 204 ff. und S. 218 ff., 1991 N 86 ff. und S. 99 ff. [insb.
Votum Nussbaumer, S. 106], 1991 S 139 ff., 1991 N 1696). Art. 7 Abs. 4
lit. c BGBB wurde nach der ausgiebigen Debatte zu Art. 7 Abs. 1 BGBB
diskussionslos angenommen. Aus dieser Beratung ist zu schliessen,
dass Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB als Spezialbestimmung im Zusammenhang
mit der Diskussion um die erforderliche Betriebsgrösse zu verstehen
ist. Sie ist für die Bestimmung der Frage, ob die halbe Arbeitskraft
einer bäuerlichen Familie erreicht wird, als Beurteilungskriterium
mitzuberücksichtigen. Daraus kann indes nicht geschlossen werden, dass
mit der Bestimmung von Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB das rechtliche System
und die agrarpolitische Zielsetzung des Gesetzes in grundsätzlicher Weise
hätten verändert werden sollen und die Berücksichtigung der Zupacht auch
in anderem Zusammenhang bezweckt worden wäre.
5.4 Das Bundesgericht hat erkannt, dass es sich bei Art. 7 Abs. 4
lit. c BGBB um eine Spezialregelung handelt, welche im spezifischen
Zusammenhang mit der Bestimmung der Mindestgrösse für die Annahme eines
landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB steht
und keinen weiteren Eingang in das BGBB gefunden hat. Indessen muss im
Hinblick auf die Verwendung des Begriffs des landwirtschaftlichen Gewerbes
in anderem Zusammenhang und hinsichtlich entsprechender Abgrenzungen im
einzelnen Sachzusammenhang geprüft werden, ob und inwiefern der Einbezug
von zugepachteten Grundstücken - zusätzlich zum landwirtschaftlichen
Eigentum - mit den Zielen des Gesetzes verträglich ist (BGE 127 III
90 E. 6 S. 98 f.; HOFER, aaO, N. 96 zu Art. 7 BGBB; YVES DONZALLAZ,
Commentaire de la loi sur le nouveau droit foncier rural, Sion 1993,
N. 134 zu Art. 7 BGBB).
Begrifflich gehört das Zupachtland nicht zum Eigentum an einem
landwirtschaftlichen Gewerbe. Vielmehr muss die vom Gesetz geforderte
Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen grundsätzlich in
gemeinsamem Eigentum vorhanden sein und eine räumliche und nutzungsmässige
Einheit bilden (HOFER, aaO, N. 13, 15 und 21 zu Art. 7 BGBB; Das bäuerliche
Bodenrecht, Praktische Hinweise zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht, herausgegeben vom Schweiz. Bauernverband, Brugg 1996, S. 15).
Wie dargetan, kann das Zupachtland lediglich als Kriterium für
die Bestimmung beitragen, ob die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen
Familie erreicht wird. Dagegen wird das Zupachtland zum Beispiel bei der
Ertragswertschätzung eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 10
BGBB nicht berücksichtigt (vgl. Art. 2 Abs. 3 VBB [SR 211.412.110] und
HOFER, aaO, N. 15 zu Art. 7 BGBB). Ebenso wenig werden die zugepachteten
Grundstücke bei der Prüfung, ob das landwirtschaftliche Gewerbe auch
nach einer Aufteilung eine gute landwirtschaftliche Existenz bietet,
in die Berechnung einbezogen (Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB; BGE 127 III
90 E. 6 S. 98). Jedenfalls ist dort, wo das Gesetz selber ausdrücklich
Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe verlangt, davon auszugehen,
dass das Zupachtland nicht berücksichtigt wird (vgl. Art. 21 Abs. 1,
Art. 42 Abs. 2, Art. 47 Abs. 2, Art. 49 Abs. 2 Ziff. 1, Art. 50 BGBB; so
ausdrücklich CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, Im Spannungsfeld von Eigentümer-
und Pächterinteressen, in: Blätter für Agrarrecht 32/1998 S. 46 f.,
mit weiteren Hinweisen).
Eine andere Betrachtung würde beim Pächtervorkaufsrecht gemäss
Art. 47 Abs. 2 BGBB zu vom Gesetzgeber nicht erwünschten Auswirkungen
führen. Diese Bestimmung bezweckt insbesondere die Förderung
des bäuerlichen Grundeigentums und die Strukturverbesserung von
landwirtschaftlichen Betrieben (vgl. DONZALLAZ, aaO, N. 445 zu Art. 47
BGBB). Wie dargetan, dient das BGBB allgemein der Weiterexistenz und
Förderung von landwirtschaftlichen Gewerben (oben E. 5.2). Mit diesen
Zielen wäre es nicht vereinbar, zugepachtete Grundstücke im Rahmen
von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB einzubeziehen. Insbesondere wären
Manipulationen und Umgehungen möglich. Zupachtland steht jeweils nur
für sechs Jahre gesichert zur Verfügung, und eine solche beschränkte
Vertragsdauer kann die angestrebte langfristige Sicherung der Strukturen
nicht gewährleisten. Landwirtschaftliche Betriebe mit einem kleinen
Eigenlandanteil wie jener des Beschwerdeführers unterliegen nach der
Auflösung der Pachtverträge für das Zupachtland nicht dem in Art. 58 Abs. 1
BGBB statuierten Realteilungsverbot, so dass die Grundstücke jederzeit
wieder verkauft werden könnten. Bewirtschaftern mit wenig Eigenland
für die gepachteten Grundstücke ein Vorkaufsrecht zuzugestehen hiesse,
solchen Pächtern gegenüber dem Verkäufer und andern Kaufswilligen durch die
Ziele des Gesetzes nicht gerechtfertigte Vorteile zu verschaffen. Daraus
ergibt sich gesamthaft, dass im Hinblick auf die Frage, wer Eigentümer
eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 47 Abs. 2 lit. b
BGBB ist, das zugepachtete Land nicht mitzuberücksichtigen ist.
5.5 Gemäss der genannten Bestimmung von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB hat
der Pächter auch ein Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Grundstücke,
wenn er wirtschaftlich über ein landwirtschaftliches Gewerbe verfügt.
Dem Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe wird die wirtschaftliche
Verfügung über ein solches gleichgestellt. Zur wirtschaftlichen Verfügung
verhilft namentlich eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen
Person, deren Hauptaktivum ein landwirtschaftliches Gewerbe bildet (Art. 4
Abs. 2 BGBB; vgl. Das bäuerliche Bodenrecht, aaO, S. 15). Nicht als
wirtschaftliche Verfügung gilt dagegen die Pacht eines landwirtschaftlichen
Gewerbes (BGBB-Botschaft, aaO, S. 1001; DONZALLAZ, aaO, N. 249 zu Art. 21
BGBB; REINHOLD HOTZ, Kommentar BGBB, N. 31 zu Art. 32 BGBB i.V.m. N. 22 zu
Art. 47 BGBB; REINHOLD HOTZ, Zuweisungsansprüche und Vorkaufsrechte nach
dem neuen bäuerlichen Bodenrecht: Gesetzliche Regelung - offene Fragen
- mögliche Antworten, in: Blätter für Agrarrecht 29/1995 S. 108). Daher
kann auch nicht gesagt werden, der Beschwerdeführer verfüge wirtschaftlich
über ein landwirtschaftliches Gewerbe.
5.6 Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass der
Beschwerdeführer weder Eigentümer noch wirtschaftlich Berechtigter eines
landwirtschaftlichen Gewerbes ist und daher über kein solches verfügt.