BGE 127 III 90
127 III 90
15. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 26. Januar 2001
i.S. W. gegen X. und Mitb. und Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Landwirtschaftliches Gewerbe; Aufteilung des Miteigentums.
Ist die Aufteilung des Miteigentums nach Inkrafttreten des BGBB beim
Grundbuch angemeldet worden (Art. 95 Abs. 1 BGBB), fällt das Rechtsgeschäft
trotz der privatrechtlichen Übergangsbestimmung (Art. 94 Abs. 2 BGBB)
unter das Realteilungsverbot der Art. 58 ff. BGBB (E. 3).
Bildet der Miteigentumsanteil des Selbstbewirtschafters zusammen mit
den zugepachteten Miteigentumsanteilen Dritter ein landwirtschaftliches
Gewerbe, ist über dessen körperliche Aufteilung unter dem Gesichtswinkel
des Realteilungsverbots zu befinden (E. 4).
Zu den Rechtsgeschäften, die unter das Realteilungsverbot fallen,
gehören nicht nur Kauf, Tausch und Schenkung, sondern alle Rechtsgeschäfte,
die wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommen. Bejahung dieser
Eigenschaft im vorliegenden Fall, wo die Aufhebung des Miteigentums an
Gewerbeparzellen dazu führt, dass die Grundstücke parzelliert und den
einzelnen Miteigentümern zu Eigentum überschrieben werden (E. 5).
Bei der Prüfung, ob eine gute landwirtschaftliche Existenz im
Sinne von Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB vorliegt, dürfen die für längere
Zeit zugepachteten Grundstücke (Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB) nicht
mitberücksichtigt werden (E. 6).
Sachverhalt
W. einerseits und seine Nichten X., Y. und Z. andererseits sind je
zur Hälfte Miteigentümer der Grundstücke GBN 1236 (425,63 a Wiesland, wovon
2'650 m2 in der Bauzone, mit Wohnhaus und zwei Ökonomiegebäuden), GBN 626
(33,92 a Wiesland), GBN 846 (Hütte mit Melchstallung), GBN 857 und 858
(Hütte mit Melchstallung), GBN 1260 ("unterste Weid" mit 1'034,22 a, Hütte
und Melchstallung), GBN 1261 ("mittlere Weid" mit 1'120,96 a, Wohnhaus,
Hütte und Wasserhütte) und GBN 1262 ("oberste Weid" mit 1'380,73 a, Hütte
und Melchstallung). W. bewirtschaftet diese Liegenschaften zusammen mit
Grundstücken seiner Frau und zugepachteten Parzellen. Sein Betrieb ist
viehwirtschaftlich ausgerichtet. W. verfügt über ca. 45 Grossvieheinheiten
und ein Milchkontingent von ca. 120'000 l.
Am 10. Februar 1999 ersuchte W. das Volkswirtschaftsdepartement des
Kantons Schwyz um Erlass einer Feststellungsverfügung über die Fragen,
ob bei Aufhebung des Miteigentums das Realteilungsverbot gemäss Art. 58
des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht
(BGBB; SR 211.412.11) zur Anwendung gelange und - wenn ja - ob eine
Ausnahme gemäss Art. 60 BGBB in Aussicht gestellt werden könne. Das
Volkswirtschaftsdepartement stellte mit Verfügung vom 2. August 1999
(Ziff. 1) fest, die Miteigentumsparzellen bildeten zusammen mit anderen
Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB und
unterstünden dem Realteilungsverbot. Die Voraussetzungen zur Erteilung
einer Ausnahme von diesem Verbot gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB
seien nicht erfüllt.
Gegen diese Verfügung erhoben X., Y. und Z. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Mit Entscheid vom 26. Mai 2000
hiess das Verwaltungsgericht (Kammer III) die Beschwerde im Sinne der
Erwägungen gut, hob die Ziff. 1 der angefochtenen Feststellungsverfügung
auf und stellte seinerseits fest, die Miteigentumsanteile im Zusammenhang
mit der Aufhebung des Miteigentums unterlägen dem Realteilungsverbot nicht.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 14. Juli 2000 gelangt
W. an das Bundesgericht. Er beantragt, das verwaltungsgerichtliche
Erkenntnis sei aufzuheben, und es sei in Bestätigung der Verfügung des
Volkswirtschaftsdepartements festzustellen, dass die Miteigentumsparzellen
mit Ausnahme der Fläche von Parzelle GBN 1236 in der Bauzone dem
Realteilungsverbot unterstünden und dass die Voraussetzungen für
eine Ausnahme gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB nicht erfüllt seien.
Eventuell sei die Angelegenheit bezüglich der Voraussetzungen für eine
Ausnahme an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
X., Y. und Z. beantragen die Abweisung der Beschwerde mit Ausnahme der
Feststellung bezüglich des Nichtunterliegens des Teils von Parzelle GBN
1236 in der Bauzone. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz schliesst
ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Justiz beantragt
Rückweisung der Sache an das kantonale Volkswirtschaftsdepartement.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut, hebt den
angefochtenen Entscheid auf und weist die Sache zu neuer Entscheidung an
das Verwaltungsgericht zurück.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3.- Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, die privatrechtliche
Übergangsbestimmung von Art. 94 Abs. 2 BGBB verhindere nicht,
dass bei Aufhebung des Miteigentums das Realteilungsverbot gemäss
Art. 58 ff. BGBB zu beachten sei, wenn dieses nach Massgabe der
öffentlichrechtlichen Übergangsregel von Art. 95 Abs. 1 BGBB anwendbar
sei. Der Beschwerdeführer und das Bundesamt für Justiz teilen diese
Auffassung. Die Beschwerdegegnerinnen halten sie für unzutreffend.
a) Gemäss Art. 94 Abs. 2 BGBB wird vertraglich begründetes
gemeinschaftliches Eigentum (Mit- oder Gesamteigentum) nach altem Recht
aufgehoben, wenn dies innert Jahresfrist seit Inkrafttreten dieses Gesetzes
verlangt wird. Art. 95 Abs. 1 BGBB bestimmt, dass (insbesondere) die
Vorschriften über das Realteilungsverbot für alle Rechtsgeschäfte gelten,
die nach Inkrafttreten des BGBB beim Grundbuchamt angemeldet werden.
Die Aufhebung des Miteigentums haben die Beschwerdegegnerinnen offenbar
rechtzeitig - binnen Jahresfrist - verlangt; ein Aufhebungsverfahren ist
vor dem Bezirksgericht Schwyz hängig und derzeit sistiert. Dagegen ist
die Aufteilung des Miteigentums nicht vor Inkrafttreten des BGBB beim
Grundbuchamt angemeldet worden, was ebenfalls unbestritten ist.
b) Die privatrechtliche Dispositionsfreiheit steht grundsätzlich
unter dem Vorbehalt des öffentlichen Rechts; soweit nicht die
allgemeinen Regeln des Vorrangs jüngerer oder speziellerer Normen oder
besondere Anhaltspunkte (z.B. in den Materialien) etwas anderes nahe
legen, sind die öffentlichrechtlichen Schranken daher bindend für
die Privatrechtsgestaltung (vgl. HANS HUBER, Berner Kommentar, N.
41 f. zu Art. 6 ZGB). Vorliegend bestehen keine allgemeinen oder
besonderen Anknüpfungspunkte für die von den Beschwerdegegnerinnen
vertretene Auffassung. Den Materialien lässt sich nur entnehmen,
dass die Eigentümer die neu eingeführten Zuweisungsansprüche und
Anrechnungsregeln bei der Liquidation von vertraglich begründetem Mit-
oder Gesamteigentum ausschalten können, wenn sie dessen Aufhebung innert
Jahresfrist verlangen. Dass sie das Realteilungsverbot nicht zu beachten
hätten, wenn die Anmeldung des Aufhebungsgeschäfts beim Grundbuchamt erst
nach Inkrafttreten des BGBB erfolgt, wird nirgends ausgeführt (Botschaft
zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB], BBl 1988 III 953
ff., S. 1067). Vielmehr halten die Erläuterungen zum heutigen Art. 95
BGBB ausdrücklich fest, zwecks Vermeidung von Gesetzesumgehungen solle
grundsätzlich für alle nach dem Inkrafttreten angemeldeten Rechtsgeschäfte
das neue Recht Anwendung finden (Botschaft, aaO, S. 1068; vgl. auch
CHRISTOPH BANDLI/MANUEL MÜLLER/BEAT STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht:
Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober
1991, Brugg 1995, N. 1 und 5 zu Art. 95 BGBB). Es kann auch nicht
argumentiert werden, bei Anwendbarkeit des Realteilungsverbots verliere der
Verweis auf das alte Recht in Art. 94 Abs. 2 BGBB seinen Sinn. Soweit es
nicht um die körperliche Aufteilung geht, d.h. insbesondere mit Bezug auf
die Ausschaltung der Zuweisungs- und Anrechnungsansprüche gemäss Art. 36
ff. BGBB, ändert die Anwendbarkeit des Realteilungsverbots nichts. Das
Verbot schränkt die Teilung nach altem Recht auch in denjenigen Fällen
nicht ein, in denen eine mit der neuen Regelung verträgliche Aufhebung
vereinbart oder eine Ausnahme erwirkt wird. Wo es Geltung beansprucht,
öffnet es bei richterlicher Aufhebung zudem den Weg zur Versteigerung unter
den Miteigentümern (die öffentliche Versteigerung unter einem breiteren
Publikum bleibt gemäss Art. 69 BGBB ausgeschlossen), da es im Interesse
der Strukturerhaltung (vgl. dazu nachfolgend E. 5a) bestimmte körperliche
Teilungen verbietet und diese deshalb als wesentliche Wertverminderungen
im Sinne von Art. 651 Abs. 2 ZGB verstanden werden können. Endlich bleibt
es ohne Einfluss auf andere Teilungsarten als die körperliche Aufteilung.
Zu Recht hat das Verwaltungsgericht somit die Art. 58 ff. BGBB als
grundsätzlich anwendbar erachtet (vgl. auch BGE 123 III 233 E. 2d S. 239;
Wegleitung des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht, in:
ZBGR 75/1994 S. 88 ff., Ziff. 2.31).
Erwägung 4
4.- Das Verwaltungsgericht hält freilich dafür, das Realteilungsverbot
sei nur für den Miteigentumsanteil des Beschwerdeführers massgebend,
nicht auch für die Miteigentumsanteile der Beschwerdegegnerinnen. Es
argumentiert, der Beschwerdeführer bewirtschafte diese Anteile nur
pachtweise, und sie seien daher wie Zupachtland bloss einzubeziehen,
wenn zu beurteilen sei, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege.
Selber unterstünden sie dem Realteilungsverbot aber nicht, weil sie wie
Zupachtland grundsätzlich jederzeit veräussert, d.h. vom Gewerbe abgetrennt
werden könnten. Der Beschwerdeführer rügt, diese Argumentation sei
bundesrechtswidrig. Die Beschwerdegegnerinnen unterstützen sie dagegen.
Die Sichtweise des Verwaltungsgerichts beruht auf einer
Fehlüberlegung. Es geht nicht darum, die Aufteilung eines
landwirtschaftlichen Gewerbes zu beurteilen, das im (Allein-)Eigentum des
Beschwerdeführers steht. Zu entscheiden ist vielmehr über die Wirkungen
des Realteilungsverbots auf die im Miteigentum der Parteien stehende
Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die
vom Beschwerdeführer teils gestützt auf seine Miteigentümerstellung, teils
aufgrund pachtweiser Überlassung durch die übrigen Miteigentümer genutzt
werden. Es interessiert, ob diese Gesamtheit als landwirtschaftliches
Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB anzusprechen ist und - wenn ja
- ob das Miteigentum daran durch körperliche Teilung aufgehoben werden
darf, ohne dass das Realteilungsverbot entgegensteht. Gewiss sind für
die Qualifikation als landwirtschaftliches Gewerbe Kraft ausdrücklicher
gesetzlicher Regelung für längere Zeit zugepachtete Grundstücke mit
einzubeziehen (Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB). Daraus ergibt sich eine
Ausdehnung des Kreises von Gewerben, die unter die öffentlichrechtlichen
Verkehrsbeschränkungen des Gesetzes fallen, weil die Voraussetzung
genügender landwirtschaftlicher Beschäftigung eher erfüllt ist, wenn die
Arbeitszeit zur Bewirtschaftung zugepachteter Grundstücke mit einzurechnen
ist (vgl. EDUARD HOFER in: Kommentar BGBB, N. 96 zu Art. 7 BGBB). Die
Berücksichtigung von Grundstücken, die der Pächter eines Gewerbes für
längere Dauer zupachtet oder von Land in seinem Eigentum (vgl. dazu
HOFER, aaO, N. 91 zu Art. 7 BGBB) hat jedoch nicht zur Folge, dass
die Zulässigkeit der Aufteilung des Gewerbes aus der Sicht des Pächters
bzw. seines Betriebes zu beurteilen ist und die den übrigen Miteigentümern
gehörenden Anteile als nicht zum Gewerbe gehörende Pachtgrundstücke zu
betrachten sind, für die das Realteilungsverbot nicht gilt. Es bleibt
dabei, dass sämtliche Miteigentumsanteile zum Gewerbe gehören, über dessen
körperliche Aufteilung unter dem Gesichtswinkel des Realteilungsverbots
zu befinden ist. Dass hier eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen
Grundstücken, Bauten und Anlagen vorliegt, die - jedenfalls unter Einbezug
des Zupachtlandes (Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB) - als landwirtschaftliches
Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB anzusprechen ist, hat auch das
Verwaltungsgericht angenommen und kann nicht zweifelhaft sein.
Erwägung 5
5.- Nach Meinung des Verwaltungsgerichts sind die Schranken des
Realteilungsverbots bei der Aufteilung des Miteigentums auch deshalb
nicht zu beachten, weil kein Veräusserungsgeschäft abgeschlossen werde und
keine Eigentumsrechte an Dritte übertragen würden. Die Zusammensetzung der
Grundeigentümerschaft bleibe die Gleiche. Ausserdem werde die Stellung des
selbstbewirtschaftenden Miteigentümers durch die Art. 36 ff. BGBB geschützt
und nicht durch das Realteilungsverbot. Der Beschwerdeführer bezeichnet
auch diese Auffassung als bundesrechtswidrig. Die Beschwerdegegnerinnen
halten sie für richtig.
a) Das Realteilungsverbot bezweckt den Schutz erhaltungswürdiger
landwirtschaftlicher Strukturen. Lebensfähige Gewerbe sollen notfalls
auch gegen den Willen der Eigentümerschaft vor der Aufteilung und
stückweisen Veräusserung bewahrt werden (Art. 1 Abs. 1 lit. a BGBB;
Botschaft, aaO, S. 968; REINHOLD HOTZ in: Kommentar BGBB, N. 8 zu Art.
1 BGBB, und CHRISTOPH BANDLI, daselbst, N. 1 der Vorbemerkungen zu
Art. 58-60 BGBB und N. 1 zu Art. 58 BGBB; BEAT STALDER, Die verfassungs-
und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im
bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern 1993, ASR Heft 542, S. 105; BGE
125 III 175 E. 2c S. 179). Die gesetzliche Regelung zielt daher mit
dem Begriff des "Abtrennens" auf ein Verbot der getrennten Veräusserung
einzelner Teile ab; die reine Unterteilung im Sinne einer Parzellierung
schadet an sich noch nicht, sondern erst in Verbindung mit Plänen
betreffend ein getrenntes rechtliches Schicksal oder eine Umgehung der
Belastungsrestriktionen (Art. 73 ff. BGBB; BANDLI in: Kommentar BGBB,
N. 2 zu Art. 58 BGBB; YVES DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale du
4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural, Sion 1993, Rz. 502
und 504, S. 146; STALDER, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche
Behandlung, S. 107). Unerwünschte Veräusserungen sind nicht nur Kauf- und
bestimmte Tausch- und Schenkungsgeschäfte, sondern alle Rechtsgeschäfte,
die wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommen (vgl. Art.
61 Abs. 3 BGBB; STALDER in: Kommentar BGBB, N. 19 f. zu Art. 63 BGBB).
b) Die Aufhebung des Miteigentums an den Gewerbeparzellen durch
körperliche Teilung führt dazu, dass die Grundstücke parzelliert und
einzelnen Miteigentümern zu Eigentum überschrieben werden. Die einzelnen
Teile des Gewerbes gelangen in neue und verschiedene Hände. Die bisherige
gemeinschaftliche Eigentumsberechtigung wird abgelöst; es findet nicht nur
wirtschaftlich, sondern auch rechtlich ein Eigentümerwechsel statt, und
die rechtliche Einheit des Gewerbes zerfällt. Die neuen Eigentümer können
ihre Teile getrennt veräussern oder nutzen und auf diese Weise auch die
wirtschaftliche Einheit auflösen. Die beabsichtigte körperliche Teilung
unter den Miteigentümern hat somit zur Folge, dass der Zusammenhalt der
gewerblichen Grundstücke, Bauten und Anlagen nicht mehr gewährleistet
ist, was dem Ziel der Strukturerhaltung zuwiderläuft. Daran ändert der
Umstand nichts, dass sich die Beschwerdegegnerinnen bereit erklärt
haben, dem Beschwerdeführer ihre Anteile weiterhin und auf lange
Sicht zu verpachten (vgl. dazu nachfolgend E. 6a). Unbeachtlich ist im
vorliegenden Zusammenhang ferner der Verweis der Beschwerdegegnerinnen
auf die Einspruchsgründe gemäss dem abgelösten Bundesgesetz vom 12. Juni
1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) und die
Meinung von STALDER (Kommentar BGBB, N. 20 zu Art. 61 BGBB) betreffend
deren Überführung in das BGBB. Dieser Autor hat nicht ausgeführt, es
sollten ausschliesslich die schon dem EGG unterstellten Handänderungen
unterstellt werden, sondern bloss bemerkt, vorab jene Handänderungen
sollten erfasst werden. Schliesslich ist unerfindlich, weshalb ein solches
Verständnis der Vorschriften gegen die Eigentumsgarantie verstossen
soll, wie die Beschwerdegegnerinnen meinen, zumal eine hinreichende
gesetzliche Basis vorliegt und die bisherige Nutzung sowie die bestehenden
Eigentumsverhältnisse nicht eingeschränkt werden.
c) Der Hinweis des Verwaltungsgerichts auf die Zielsetzung
der Art. 36-39 BGBB vermag zu keiner anderen Betrachtungsweise zu
führen. Auch wenn man diesen Vorschriften eine gewisse strukturpolitische
Wirkung nicht absprechen will, sind sie doch primär auf den Schutz
des Selbstbewirtschafters und nicht wie die Art. 58 ff. BGBB auf die
Strukturerhaltung ausgerichtet. Ob sie zum Tragen kommen, entscheiden
allein die Miteigentümer, wogegen der Schutz des Realteilungsverbots
auch gegen den Willen der Eigentümer greift. Sie können die
öffentlichrechtlichen Beschränkungen deshalb nicht ersetzen (vgl. auch
STALDER, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung, S. 109).
Es ergibt sich somit, dass die Vorschriften über das Realteilungsverbot
bei der beabsichtigten Aufhebung des Miteigentums zu beachten sind.
Erwägung 6
6.- Steht fest, dass das Realteilungsverbot grundsätzlich anwendbar
und die Beschwerde insofern begründet ist, stellt sich die Frage einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 60 Abs. 1 BGBB. In Betracht fällt namentlich
eine Ausnahme gemäss lit. b dieser Vorschrift, wonach ein Dispens
verlangt werden kann, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe auch nach der
Aufteilung oder der Abtrennung eines Grundstücks oder Grundstückteils
einer bäuerlichen Familie noch eine gute landwirtschaftliche Existenz
bietet. Der Beschwerdeführer macht geltend, eine derartige Ausnahme
dürfe nicht erteilt werden. Die Beschwerdegegnerinnen erinnern vorab
daran, dass das Verwaltungsgericht die Ausnahmegründe nicht zu prüfen
brauchte und beantragen die Rückweisung für den Fall, dass die Beurteilung
unumgänglich sei.
a) Das Verwaltungsgericht hat keine Feststellungen darüber getroffen,
welches Einkommen sich aus dem interessierenden Gewerbe erwirtschaften
lässt und inwiefern dieses durch Abtrennung allenfalls verkleinert werden
könnte, ohne die Schwelle einer guten landwirtschaftlichen Existenz
zu unterschreiten (Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB; zum Begriff der guten
landwirtschaftlichen Existenz HOFER in: Kommentar BGBB, N. 18 ff. zu Art. 8
BGBB). Das ist nachzuholen. Die Angelegenheit ist deshalb unter Aufhebung
des angefochtenen Urteils an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese -
allenfalls unter Beizug von Gutachtern - die nötigen Abklärungen trifft
und im Sinne des Erwogenen neu entscheidet.
Die Vorinstanz wird dabei zu bestimmen haben, welche Flächen in die
Existenzberechnung einzubeziehen sind. An sich wäre es naheliegend,
in analoger Anwendung von Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB die für längere
Dauer zugepachteten Grundstücke mitzuberücksichtigen. Dem steht
jedoch entgegen, dass die Spezialregelung betreffend den Einbezug
von Pachtland im Zusammenhang mit der Mindestgrösse für die Annahme
eines landwirtschaftlichen Gewerbes steht und nicht ohne weiteres einen
tauglichen Anknüpfungspunkt für weitere Abstufungen abgibt. Bei derartigen
Abgrenzungen muss deshalb geprüft werden, ob und inwiefern der Einbezug
von zugepachteten Grundstücken mit den Zielen des Gesetzes verträglich
ist. Dazu ist zunächst festzuhalten, dass Zupachtland zumeist nur auf
jeweils sechs Jahre gesichert zur Verfügung steht (Art. 7 und 8 des
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht
[LPG; SR 221.213.2]) und eine solche Vertragsdauer die angestrebte
langfristige Sicherung der Strukturen nicht gewährleistet. Es wäre mit
Blick auf das Strukturerhaltungsziel, das einen gefestigten Zusammenhalt
der Betriebsgrundlagen voraussetzt, zudem wenig sinnvoll, den starken
eigentumsrechtlichen Zusammenhalt (teilweise) aufzugeben mit Rücksicht
auf die wesentlich schwächere Verbundenheit, die Pachtverhältnisse
herstellen. Entscheidend aber ist, dass sich bei Berücksichtigung
von Pachtland im Zusammenhang mit der erwähnten Ausnahme das Gesetz
sehr einfach umgehen liesse. Die Vorlage eines Pachtvertrages über die
erwähnte Mindestdauer und eine genügende Fläche würde bereits genügen,
um eine Ausnahme zur Abtrennung einer unentbehrlichen Fläche von einer
guten landwirtschaftlichen Existenz zu erwirken. Hinzu kommt, dass es
der Pächter bei verpachteten Gewerben in der Hand hätte, durch Zupacht
oder Auflösung von Pachtverträgen eine Ausnahme zu ermöglichen oder
zu vereiteln. Auch im vorliegenden Fall könnte der Beschwerdeführer -
z.B. durch Übertragung von Pachtverhältnissen auf seinen mitarbeitenden
Sohn - die Ausnahmeerteilung steuern. Ähnliches gilt im Übrigen bezüglich
der landwirtschaftlichen Liegenschaften, die seiner Frau gehören und
von ihm bewirtschaftet werden. Die analoge Anwendung von Art. 7 Abs. 4
lit. c BGBB muss deshalb ausscheiden, wenn das Strukturerhaltungsziel
erreicht werden soll (zum Ganzen und ebenso HOFER in: Kommentar BGBB,
N. 30 zu Art. 8 BGBB).
b) Hinsichtlich des Parzellenteils von GBN 1236 in der Bauzone sind
sich die Parteien einig, dass diese Fläche körperlich geteilt werden
dürfe. Sie übersehen freilich, dass der eingezonte Parzellenteil gestützt
auf Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB von Gesetzes wegen unter die Regelung
des BGBB fällt, solange keine Aufteilung entsprechend den Nutzungszonen
erfolgt ist. Eine solche kann gestützt auf eine Ausnahme nach Art. 60
Abs. 1 lit. a BGBB vorgenommen werden. Mit ihr fällt die Baulandfläche
ohne weiteres aus dem Geltungsbereich des Gesetzes.