BGE 127 III 534
127 III 534
90. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 20 juillet 2001 dans la
cause Communauté des copropriétaires en PPE de l'immeuble X. contre P. et
C.A. (recours en réforme)
Regeste
Wichtige Gründe zur Abberufung der Verwaltung einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
Wichtige Gründe, um die Verwaltung im Sinne von Art. 712r ZGB
abzuberufen, sind gegeben, wenn diese ihre Treuepflicht in schwerwiegender
Weise verletzt. Die abstrakte Gefahr einer möglichen Verletzung dieser
Pflicht stellt für sich allein keinen wichtigen Abberufungsgrund dar
(E. 3).
Sachverhalt
La société en nom collectif S. (ci-après: SNC S.) a pour activité,
depuis 1983, la promotion, la construction et l'exploitation d'un
complexe de bains. Elle compte au nombre de ses associés dame T. En
décembre 1987, la SNC S. a érigé en propriété par étages l'immeuble X.
L'administrateur de cette PPE a été désigné en la personne du directeur
de l'agence immobilière B. SA, dont l'administratrice unique est dame
T. En réalité, la fonction d'administrateur de la PPE a été assumée par
B. SA. A fin décembre 1987, les époux P. et C.A. ont acquis, en copropriété
par moitié chacun, un appartement dans le bâtiment X. En juillet 1993,
la SNC S. a fait construire
un immeuble sur une parcelle voisine. Cette construction, qui n'a pas
suscité d'opposition lors de sa mise à l'enquête publique, masque la
vue depuis l'appartement des époux A. Dès 1993 ou 1994, la SNC S. a
utilisé comme local commercial deux studios dont elle était propriétaire
au rez-de-chaussée de l'immeuble X. Cette modification de destination,
contrairement à ce que prévoyait le règlement d'administration et
d'utilisation dudit immeuble, n'a pas été soumise à l'assemblée
des copropriétaires. En été 1995, une procédure communale d'appel à
contribution de plus-values pour la réfection de chemins dans un périmètre
englobant les propriétés par étages du complexe des bains a été engagée.
A l'assemblée des copropriétaires du 9 mars 1996, les époux A. ont
proposé la révocation de l'administratrice de la PPE. Ils invoquaient le
double mandat de B. SA qui représentait à la fois la PPE et la SNC S.,
lesquelles avaient des intérêts divergents. Leur proposition ayant été
rejetée, ils ont ouvert l'action en révocation prévue par l'art. 712r
al. 2 CC. Cette action a été admise en instance cantonale. Aux trois
griefs de violation de son devoir de fidélité par l'administratrice
invoqués par les demandeurs, le tribunal cantonal a répondu en substance
de la façon suivante:
- à défaut de procuration spéciale, l'administratrice n'avait pas
compétence pour s'opposer au projet de construction sur la parcelle
voisine, ni pour représenter la communauté, ces mesures ne relevant pas
de la gestion interne;
- il n'incombait pas davantage à l'administratrice d'intervenir dans
la procédure d'appel en plus-value au nom des copropriétaires, dont chacun
avait été avisé personnellement par la commune;
- quant au changement d'affectation des deux studios, il constituait
une violation formelle des dispositions réglementaires internes,
dont cependant aucun copropriétaire ne s'était ému à l'époque; venant
de l'administratrice de la PPE, une telle initiative était toutefois
inopportune.
Le tribunal cantonal a jugé en revanche plus sérieux le conflit
d'intérêts résultant de la position multiple de B. SA et de ses
organes. Cette situation n'offrait aux copropriétaires aucune garantie
que leurs intérêts seraient pris en compte avant toute chose par
l'administratrice de la PPE. Un tel conflit d'intérêts constituait donc,
pour les juges cantonaux, un juste motif de révocation au sens de l'art.
712r CC.
Saisi d'un recours en réforme de la communauté des copropriétaires
en PPE, le Tribunal fédéral a rejeté l'action des demandeurs.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 3
3.- a) L'art. 712r CC prévoit que l'assemblée des copropriétaires peut
révoquer en tout temps l'administrateur, sous réserve de dommages-intérêts
éventuels (al. 1); si au mépris de justes motifs, l'assemblée refuse
de révoquer l'administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois,
demander au juge de prononcer la révocation (al. 2).
La notion de justes motifs au sens de l'art. 712r al. 2 CC s'interprète
selon l'art. 4 CC. Cela signifie que le juge doit prendre en compte
toutes les circonstances du cas d'espèce. Il y a justes motifs lorsque
le maintien de l'administrateur ne peut pas être exigé parce que les
relations de confiance sont détruites (ATF 126 III 177 consid. 2a),
ainsi lorsque l'administrateur viole gravement son devoir de fidélité
(MEIER-HAYOZ/REY, Commentaire bernois, n. 18 s. ad art. 712r CC). Un juste
motif de révocation existe, plus précisément, lorsque l'administrateur ne
remplit pas ses tâches, gère de manière négligente les fonds qui lui sont
confiés, passe outre aux décisions de l'assemblée des copropriétaires,
chicane ou invective ces derniers, délègue ses tâches indûment à des
tiers ou se comporte de manière contraire à l'honneur (MEIER-HAYOZ/REY,
loc. cit., n. 19 ad art. 712r CC). Il ne peut s'agir que de motifs
qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent plus d'exiger d'un
ou de tous les copropriétaires de faire administrer la copropriété par
l'administrateur contesté. En revanche, de légères violations des devoirs
de l'administrateur ne sauraient constituer des justes motifs de révocation
(BÖSCH, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 712r CC).
b) Le Code civil ne contient pas de règles d'incompatibilité concernant
l'administrateur de la PPE. Par ailleurs, il ne ressort pas de l'arrêt
attaqué que le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE
"X." ou le contrat d'administration la concernant prévoient de telles
règles. De ce point de vue, B. SA était et reste donc éligible comme
administratrice de la PPE en cause.
La situation présente est d'ailleurs comparable à celle, courante,
où le promoteur ou le constructeur se fait désigner aussi comme
administrateur, solution qui n'implique pas que des risques, mais également
des avantages certains.
c) Lorsque, comme dans la présente affaire, l'unique administratrice
et le directeur de la société administratrice de la PPE poursuivent au
sein d'autres sociétés des intérêts opposés à ceux de la communauté des
co-propriétaires, il y a sans doute un risque accru
que la société administratrice n'observe pas scrupuleusement son devoir
de fidélité envers la PPE. Toutefois, ce risque abstrait d'une éventuelle
violation du devoir de fidélité ne constitue pas, à lui seul, un juste
motif de révoquer l'administrateur. C'est pourtant ce seul risque virtuel
qu'a retenu en définitive la cour cantonale, après avoir clairement
écarté deux des trois motifs concrets de révocation invoqués par les
demandeurs. Quant au troisième (changement d'affectation des studios), elle
a jugé simplement inopportun le comportement de l'administratrice. Cette
dernière a certes failli à ses devoirs en s'abstenant d'intervenir. Il
s'agit là toutefois d'un manquement mineur, qui n'a d'ailleurs suscité
à l'époque aucune réaction des copropriétaires. Cette légère défaillance
ne saurait être considérée, même dans la situation de conflit d'intérêts
potentiel évoquée plus haut, comme un juste motif de révocation.
La cour cantonale a donc conclu à tort à l'existence, en l'espèce,
de justes motifs au sens de l'art. 712r al. 2 CC; partant, elle a violé
le droit fédéral en révoquant l'administratrice.