BGE 126 III 505
126 III 505
89. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 23. November 2000
i.S. X. gegen Y. AG (Berufung) Regeste
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB; Bauhandwerkerpfandrecht beim Mieterbau;
Eintragungsanspruch gegenüber Dritterwerbern.
Bestellt der Mieter des Grundstücks die Bauarbeiten, setzt der Anspruch
auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes unter anderem voraus, dass
die spezifische Bauleistung der Handwerker oder Unternehmer den Wert des
Grundstücks tatsächlich vermehrt hat. Ob eine Wertvermehrung eingetreten
ist, lässt sich in vielen Fällen auf Grund der allgemeinen Lebensanschauung
beurteilen, muss aber gegebenenfalls durch Gutachten festgestellt werden
(E. 4).
Der Dritterwerber ist gegen Ansprüche der Handwerker oder Unternehmer
auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes jedenfalls dann nicht
geschützt, wenn er diesbezüglich nicht gutgläubig war und nach den
Umständen auch nicht gutgläubig sein durfte (E. 5).
Sachverhalt
Die L. AG war Mieterin von Gewerberäumen im Rohzustand in U.,
Grundstück Nr. 00. Der Mietvertrag gestattete ihr, bauliche Änderungen
und Ergänzungen vorzunehmen, verbunden mit der Pflicht, bei Beendigung
des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustellen. Mit dem
Innenausbau betraute sie die Y. AG, die am 12. und 28. März 1996 letzte
Arbeiten ausführte. Am 3. Juni 1996 fiel die L. AG in Konkurs. X.,
der das Grundstück Nr. 00 zwischenzeitlich erworben und die Mietverträge
übernommen hatte, fand eine Ersatzmieterin.
Nachdem sie die vorläufige Eintragung (Vormerkung) erlangt
hatte, klagte die Y. AG gegen X. auf definitive Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts mit einer Pfandsumme von Fr. 79'655.20 nebst
Zins und Kosten. Das Kantonsgericht wies das Grundbuchamt an, zugunsten
der Y. AG auf dem Grundstück Nr. 00 ein Bauhandwerkerpfandrecht mit der
Pfandsumme von Fr. 79'655.20 (inkl. Fr. 105.- Zahlungsbefehlskosten)
nebst Zins zu 5% seit dem 20. Februar 1996 definitiv im Grundbuch
einzutragen. Die von X. dagegen eingereichte Berufung wies das Obergericht
ab.
Mit Berufung beantragt X. dem Bundesgericht, das obergerichtliche
Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Das Bundesgericht weist die
Berufung ab, soweit darauf eingetreten werden kann, und bestätigt das
angefochtene Urteil.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 4
4.- Die Klägerin ist weder mit dem Grundeigentümer noch mit einem
Unternehmer einen Vertrag eingegangen, sondern mit der L. AG als Mieterin,
die allerdings im Einverständnis mit dem damaligen Grundeigentümer die
Bauarbeiten vergeben hat. Der Beklagte anerkennt, dass der Klägerin im
Prinzip dennoch ein Pfandrechtsanspruch zustehe, will diesen aber von der
einschränkenden Voraussetzung abhängig machen, dass durch die unbezahlt
gebliebenen Bauarbeiten ein erheblicher Mehrwert bewirkt worden sei. Das
Obergericht hat diese Betrachtungsweise verworfen und lediglich geprüft,
ob die in Frage stehenden Arbeiten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge
geeignet seien, den Wert der Liegenschaft zu erhöhen; insgesamt ist es
davon ausgegangen, dass die im Auftrag der L. AG erbrachten Leistungen der
Klägerin zu einer dauernden Wertvermehrung des Grundstücks geführt haben.
a) Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht der Anspruch auf
Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes für die Forderungen der
Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder andern Werken auf einem
Grundstücke Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben,
an diesem Grundstücke, sei es, dass sie den Grundeigentümer oder einen
Unternehmer zum Schuldner haben. Nach dieser Regelung ist Vertragspartner
des Bauhandwerkers entweder der Grundeigentümer oder ein Unternehmer. Mit
Urteil i.S. Baugenossenschaft IRIEB hat das Bundesgericht dem Bauhandwerker
einen Anspruch auf Einräumung des gesetzlichen Pfandrechts gegenüber dem
Grundeigentümer auch dort zuerkannt, wo die Bauarbeiten durch den Mieter
des Grundstücks bestellt worden sind. Vorausgesetzt ist kumulativ, dass
der Vermieter und Grundeigentümer seine Zustimmung erteilt hat, dass die
Bauarbeiten mit dem Grundstück dauerhaft verbunden sind und dass dadurch
eine objektive Wertvermehrung eingetreten ist (BGE 116 II 677). Was
Letztere im Besonderen angeht, ist erforderlich, dass die Bauarbeiten
infolge Akzession zu einer dauernden Vermehrung des Grundstückwerts
geführt haben (BGE 116 II 677 E. 4c S. 683). Ob im einzelnen Fall eine
Wertvermehrung eingetreten ist, wird nach einem objektiven Massstab
beurteilt; es ist zu prüfen, ob die in Frage stehenden Arbeiten nach
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge geeignet sind, den Wert der betreffenden
Liegenschaft zu erhöhen (BGE 116 II 677 E. 4d S. 683).
b) Das Obergericht hat in rechtlicher Hinsicht dafürgehalten,
der Eintritt einer Wertvermehrung sei nach einem objektiven Massstab
zu beurteilen; aus BGE 116 II 677 könne nicht gefolgert werden, das
Bundesgericht habe Bauhandwerkerpfandrechte beim Mieterbau quantitativ
auf den vom Unternehmer objektiv geschaffenen - mittels Schätzung oder
Expertise festzustellenden - Mehrwert beschränken wollen. Der Beklagte
wendet dagegen ein, der Bauhandwerker im Mieterbau besitze einen Anspruch
auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes nur, sofern und soweit seine
Bauarbeiten den Wert des Grundstücks tatsächlich vermehrt hätten; nur die
tatsächliche Wertvermehrung ergebe die Pfandsumme, und zwar auch nur der
durch den unbezahlten Teil der Bauarbeiten geschaffene Mehrwert. Sodann
sei nur die Forderung des Bauhandwerkers pfandrechtsgeschützt, die
- in Analogie zu Art. 260a Abs. 3 OR - einen erheblichen Mehrwert
bewirkt habe. Für seine Ansicht beruft sich der Beklagte vorab auf
die Urteilsbesprechung von SCHUMACHER (in: BR 1992 S. 105 f. Nr. 185;
ausführlicher dessen Urteilsanalyse an der Baurechtstagung 1993 in
Freiburg, Bd. 2: "Der Mieter und das Bauen", S. 43 ff., S. 63 ff.).
aa) Vorbehaltlos kann den obergerichtlichen Folgerungen nicht
beigepflichtet werden. Zu unterscheiden ist zwischen der Vermehrung des
Grundstückwerts und dem Beurteilungsmassstab für die Wertvermehrung. Die
objektive Wertvermehrung muss tatsächlich eingetreten sein (wertvermehrend
waren z.B. in den nicht veröffentlichten Urteilen des Bundesgerichts
vom 9. Februar 1994 i.S. Baugenossenschaft IRIEB gegen M. AG, E. 2b,
5C.94/1993, nur neun von zehn bestellten Klimageräten, oder gegen K.,
E. 4a, 5C.100/1993, nicht zwischenzeitlich verdorrte Pflanzen). Richtig
ist, dass für die Feststellung des durch die Bauarbeiten bewirkten
Mehrwerts nicht stets ein Gutachten eingeholt werden muss. Die allgemeine
Lebensanschauung wird in vielen Fällen den Schluss gestatten, auf Grund der
konkret ausgeführten Bauarbeiten sei der eingetretene Mehrwert derart hoch,
dass er die geltend gemachte Forderung als Pfandsumme übersteige. Eine
gutachterliche Feststellung dürfte aber dort unerlässlich sein, wo
mehrere Bauhandwerker pfandrechtsgeschützte Leistungen erbracht haben,
wie dies in den Folgeprozessen i.S. Baugenossenschaft IRIEB der Fall
war (Klimageräte, 5C.94/1993, Innenausbau, 5C.96/1993, Gipserarbeiten,
5C.98/1993, Gartengestaltung, 5C.100/1993, Elektroinstallationen,
5C.102/1993); der durch die verschiedenen Bauarbeiten bewirkte Mehrwert
konnte nur durch Experten genau festgestellt werden.
bb) Mit dem Beurteilungsmassstab zusammen hängt die Frage, welche
Bauarbeiten den Mehrwert geschaffen haben müssen. Die Ansicht des
Beklagten, nur der Mehrwert, der dem unbezahlten Teil der Forderung des
betreffenden Bauhandwerkers entspreche, bestimme die Pfandsumme, kann nicht
geteilt werden. Dass eine derartige Aufsplittung von Mehrwertanteilen
zum einen praktisch nicht durchführbar ist und zum anderen unannehmbare
Ergebnisse zeitigte, leuchtet am Beispiel der Herstellung von Frischbeton
und dessen Lieferung auf die Baustelle durch denselben Bauhandwerker ohne
weiteres ein: Beide Leistungen sind pfandrechtsgeschützt (BGE 97 II 212
E. 1 und 2 S. 214 ff.), doch trägt die Herstellung von Frischbeton,
der nicht auf die Baustelle transportiert wird, genauso wenig zum
Mehrwert bei wie Transportfahrten ohne Frischbeton. Mehrwertbildend -
wie pfandrechtsgeschützt - ist nicht der einzelne Arbeitsgang, sondern
die spezifische Bauleistung.
cc) Schliesslich ist das geltend gemachte Koordinationsbedürfnis
mit dem Mietrecht nicht erkennbar. Art. 260a OR regelt das Verhältnis
zwischen Vermieter und Mieter: Dieser soll von jenem eine Entschädigung
verlangen können, wenn die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses
dank der von ihm vorgenommenen Erneuerung oder Änderung, welcher
der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert aufweist
(Abs. 3 Satz 1). Weshalb nun auch der Bauhandwerker, dessen Leistungen
von einem Mieter bestellt worden sind, einen Anspruch auf Errichtung
des gesetzlichen Grundpfandes nur dann haben soll, wenn die von ihm
ausgeführten Arbeiten einen erheblichen Mehrwert geschaffen haben, ist
nicht ersichtlich. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB, der dem Bauhandwerker
einen Anspruch für die Forderung insgesamt gibt, hat mit Art. 260a Abs. 3
OR nichts zu tun; die verschiedene Berechnung ergibt sich - nebst der
unterschiedlichen Zwecksetzung - aus dem Gesetz (HIGI, Zürcher Kommentar,
N. 78 zu Art. 260a OR; vgl. zum Verhältnis zwischen beiden Bestimmungen
auch das nicht veröffentlichte Urteil des Bundesgerichts vom 21. Juli
1999 i.S. A. und B. gegen C. und D., E. 1c, 5C.118/1999). Der Vermieter
als Grundeigentümer ist gegen den bauenden Mieter denn auch ausreichend
geschützt, sei es, dass er seine Zustimmung zu einem Mieterbau ausschliesst
(Art. 260a Abs. 1 OR), sei es, dass er mit dem Mieter den Ausschluss
jeglicher Entschädigung vereinbart, sollten Bauhandwerker unbezahlt
bleiben (zur Rechtsnatur von Art. 260a Abs. 3 OR: BGE 124 III 149);
wirkungslos gegenüber dem Bauhandwerker wäre die Abrede, der Mieter habe
allfällige Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen (zu den Wirkungen gegenüber
dem Mieter: BGE 123 III 124). Aus dem im übernommenen Mietvertrag mit der
L. AG enthaltenen Vorbehalt der Wiederherstellung des früheren Zustandes
leitet der Beklagte heute nichts mehr ab, nachdem er auf die Rückführung
des Mieterbaues ausdrücklich verzichtet und den Vorbehalt in den Vertrag
mit der Ersatzmieterin nicht mehr aufgenommen hat; es kann damit offen
bleiben, ob ein solcher Vorbehalt dem gutgläubigen Bauhandwerker überhaupt
entgegengehalten werden kann (Higi, N. 79 zu Art. 260a OR; SCHUMACHER,
Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2.A. Zürich 1982, N. 457 S. 122 f.).
c) Das Obergericht hat den Mehrwert anhand der gesamten von der
Klägerin ausgeführten Arbeiten als ihrer spezifischen Bauleistung
bestimmt und die Pfandsumme in der Höhe des unbezahlt gebliebenen
Forderungsbetrags festgesetzt. Gegen diese Vorgehensweise lässt sich
nach dem soeben Gesagten nichts einwenden. Die Vorbringen des Beklagten
stehen allesamt vor dem - unzutreffenden - Hintergrund, nur gerade
die unbezahlten Vollendungsarbeiten seien zu berücksichtigen und diese
hätten keinen Mehrwert geschaffen. Die Tatsachenfeststellung, dass ohne
diese Vollendungsarbeiten mittelfristig Schaden am Gebäude entstanden
und die Elektronik gestört worden wäre, machen deutlich, dass der ganze
Innenausbau, zu dem diese Anpassungsarbeiten funktionell gehören, keinen
dauernden Mehrwert geschaffen hätte, wenn sie unterblieben wären.
Erwägung 5
5.- Bereits im kantonalen Verfahren hatte der Beklagte geltend gemacht,
der Anspruch der Bauhandwerker auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes
(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) könne ihm als gutgläubigem Erwerber
der Liegenschaft nicht entgegengehalten werden. Er hat das fragliche
Grundstück nach seinen Angaben erst am 22. März 1996 erworben und von
Zahlungsrückständen der L. AG gegenüber der Klägerin nichts geahnt. Das
Obergericht hat den Einwand verworfen, weil auf den guten Glauben sich
ohnehin nur berufen könne, wer nach den Umständen auch gutgläubig habe
sein dürfen; die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB diene vor
allem dem Schutze des Käufers, von dem daher erwartet werden könne,
dass er sich bei einem eben erst vollendeten Neubau vergewissere, ob
alle Bauhandwerker bezahlt seien. Das Obergericht ist davon ausgegangen,
der Beklagte könne auf Grund der Umstände nicht als gutgläubig gelten.
In tatsächlicher Hinsicht steht fest, dass der Beklagte anfangs 1995
in die Gewerbebaute eingezogen war, in die sich später auch die L. AG
einmietete, und dass bei ihm von der Vermieterin auf seine besonderen
Wünsche und Bedürfnisse für die Einrichtung eines Druckereibetriebes
Rücksicht zu nehmen war, wie das später auch für den Innenausbau der L. AG
so gehandhabt wurde. Der Beklagte gewahrte, dass die Klägerin bis ca. Mitte
Januar 1996 fast täglich auf der Baustelle arbeitete. Mit dem Kauf der
Liegenschaft trat der Beklagte in den bestehenden Mietvertrag mit der L. AG
ein, in dem die Zustimmung des Grundeigentümers zu baulichen Änderungen
durch die Mieterin enthalten war. Auf Grund dieser Tatsachenfeststellungen
kann die Rechtsauffassung des Obergerichts nicht beanstandet
werden: Das Wissen um die Zustimmung der Verkäuferin/Vermieterin zu
baulichen Veränderungen durch die Mieterin und um die diesbezüglichen
Bauhandwerkerarbeiten noch weniger als drei Monate vor dem Erwerb und damit
die noch offene Frist waren Umstände, die eine Erkundigungsobliegenheit
begründeten, bei deren Unterlassung kein Gutglaubensschutz besteht (Art. 3
Abs. 2 ZGB). Sich über die Zahlungsfähigkeit der L. AG zu vergewissern,
wäre zumutbar gewesen, zumal die Klägerin gemäss Angaben des Beklagten
auch für ihn gearbeitet hat. Was der Beklagte weiter dagegenhält, ist
unbegründet. Der von ihm angeführte Autor wehrt sich gegen den Schluss von
der realobligatorischen Natur des Eintragungsanspruchs der Bauhandwerker
auf die Unerheblichkeit des guten oder bösen Glaubens beim Dritterwerber;
er verneint den Anspruch des Bauhandwerkers aber auch nur, wenn der Dritte
das Grundstück gutgläubig (in Unkenntnis des Anspruchs) erworben hat und
nach den Umständen auch gutgläubig sein durfte (GAUCH, Der Werkvertrag,
4.A. Zürich 1996, N. 1305-07 S. 363 f.). Sind die Voraussetzungen der
Gutgläubigkeit im konkreten Fall nicht gegeben, braucht das Bundesgericht
sich zur Kontroverse in diesem Punkt allgemein nicht zu äussern (vgl. die
Nachweise bei HOFSTETTER, Basler Kommentar, N. 22 f. zu Art. 839/840 ZGB).
Im Gegenzug wirft der Beklagte heute der Klägerin Bösgläubigkeit vor,
weil sie trotz nicht vollständig bezahlter Rechnungen von der L. AG laufend
neue Aufträge entgegengenommen habe, ohne je überhaupt Rechnungsausstände
anzumahnen oder von der Aufträge erteilenden Mieterin eine Sicherstellung
zu verlangen. Sie habe darauf spekuliert, dass die ausstehenden Honorare
dann gegebenenfalls mittels Bauhandwerkerpfandrechts beim Vermieter
bzw. Eigentümer eingefordert werden könnten. Es rechtfertige sich aus
diesem Grunde nicht, der Klägerin den Sozialschutz, Zweckgedanke des
Bauhandwerkerpfandrecht, angedeihen zu lassen. Gewiss hat der bösgläubige
Bauhandwerker keinen Anspruch (vgl. die Beispiele bei SCHUMACHER, aaO,
N. 289 S. 67/68 und N. 458-463 S. 123 ff.). Zur angeblichen Bösgläubigkeit
der Klägerin bestehen indessen keinerlei Tatsachenfeststellungen
des Obergerichts, was der Beklagte nicht bemängelt; namentlich fehlen
jegliche Feststellungen für die der Klägerin unterstellte Absicht (Art. 63
Abs. 2 OG; BGE 109 II 338 E. 2c S. 343; 115 II 484 E. 2c S. 487). Eine
Schutzpflicht der Klägerin zugunsten des Beklagten - gewissermassen
wie diejenige des Bestellers gegenüber den Subunternehmern (BGE 108 II
305 E. 2b S. 311; 116 Ib 367 E. 6c S. 376) - könnte höchstens dort in
Erwägung gezogen werden, wo sie mit Zahlungsschwierigkeiten der L. AG auf
Grund konkreter Anhaltspunkte von Anfang an hätte rechnen müssen. Das
lässt sich anhand der beiden nicht vollständig bezahlten Rechnungen
vom 26. September und vom 10. November 1995, die der Beklagte anführt,
nicht sagen. Restforderungen von Fr. 2'329.55 bzw. Fr. 2'932.50 stehen
in Rechnung gestellten Summen von Fr. 77'329.55 bzw. Fr. 62'932.30
gegenüber. Der Beklagte kann sich daher auch nicht auf seinen guten
Glauben berufen.