BGE 126 III 33
126 III 33
9. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du
12 janvier 2000 dans la cause Banque X. (recours LP) Regeste
Ermessensbefugnis des Betreibungsamtes bei der Verwertung eines
Gesamtpfandrechts im Sinne von Art. 798 Abs. 1 ZGB. Verkauf der
Stockwerkeinheiten gesamthaft oder einzeln (Art. 45 Abs. 1 lit. b VZG
und Art. 108 Abs. 1bis VZG).
Das Betreibungsamt verfügt nicht über das ihm durch Art. 816 Abs. 3
ZGB und Art. 107 Abs. 1 VZG gewährte Ermessen, wenn nach dem festgelegten
Schätzungswert sofort ersichtlich ist, dass alle Grundstücke, welche
Gegenstand des Gesamtpfandes bilden, verkauft werden müssen, um den
betreibenden Gläubiger zu befriedigen (E. 2). Im vorliegenden Fall kommt
nur das Verfahren mit Gesamtruf zu einem Gesamtpreis oder mit Einzelruf
nach Art. 108 Abs. 1bis VZG - analog angewendet - in Betracht (E. 3).
Sachverhalt
La banque X. exerce contre V. une poursuite en réalisation de gage
ayant pour objet 49 lots de propriété par étages, tous propriété de la
SI Y. Ces 49 lots sont grevés en faveur de la créancière d'une cédule
hypothécaire au porteur, d'un montant nominal de 7'800'000 fr. Saisi
par la créancière d'une réquisition de vente, l'Office des poursuites de
Genève/Rhône-Arve a fait procéder à l'expertise des 49 lots PPE, expertise
qui a porté tant sur le prix de chacun des lots que sur la valeur de
l'immeuble en bloc. A réception du résultat de l'expertise, la créancière
a invité l'office des poursuites à procéder d'abord à une vente séparée,
puis à une vente en bloc des 49 lots PPE, requête que l'office a rejetée
en invoquant les art. 107 et 108 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral du
23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.51).
La plainte formée par la créancière contre cette décision a été
rejetée par l'Autorité de surveillance des offices de poursuites et
de faillites du canton de Genève. La créancière a recouru à la Chambre
des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral afin d'obtenir que
l'office procède à la vente aux enchères des 49 lots PPE en deux temps:
d'abord à une vente séparée, puis à une vente en bloc, conformément à la
procédure prévue par l'art. 108 al. 1bis ORFI. La Chambre des poursuites
a admis le recours et réformé la décision attaquée dans le sens demandé.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- Les 49 lots PPE litigieux appartiennent au même propriétaire
et sont grevés de la même cédule hypothécaire en garantie d'une seule
et même créance. Comme le retient à juste titre l'autorité cantonale de
surveillance, on se trouve donc en présence ici d'un gage collectif au
sens de l'art. 798 al. 1 CC. En pareil cas, le créancier doit poursuivre
simultanément la réalisation de tous les immeubles (art. 816 al. 3,
1ère phrase, CC); toutefois, la réalisation de ceux-ci n'a lieu que dans
la mesure jugée nécessaire par l'office des poursuites (art. 816 al. 3,
2ème phrase, CC), c'est-à-dire que celui-ci n'en vendra qu'autant qu'il
est nécessaire pour couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant
ainsi que les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du
poursuivant (art. 107 al. 1 ORFI). Ces dispositions tendent toutes au même
but, à savoir protéger le débiteur en évitant de vendre plus d'immeubles
qu'il n'est nécessaire pour satisfaire le créancier poursuivant en
capital, intérêts et frais, tout en protégeant au mieux les intérêts du
créancier poursuivant et d'éventuels créanciers de rangs postérieurs
(LEEMANN, Commentaire bernois, n. 23 ss ad art. 816 CC; TRAUFFER,
Commentaire bâlois, n. 18 ss ad art. 816 CC). L'interdiction de vendre
plus d'immeubles qu'il n'est nécessaire pour satisfaire le créancier
poursuivant fait ainsi obstacle à une vente en bloc de tous les immeubles
remis en gage, lorsque la créance en poursuite peut être satisfaite par
la vente de quelques immeubles seulement (LEEMANN, loc. cit., n. 26).
S'il faut indiscutablement reconnaître à l'office des poursuites un
réel pouvoir d'appréciation dans un tel contexte, force est toutefois
d'admettre, avec la recourante, qu'il n'en dispose d'aucun lorsqu'il
apparaît d'emblée, au vu de la valeur vénale présumée déterminée par
l'estimation (art. 9 al. 1 et 99 al. 1 ORFI), que tous les immeubles
devront être vendus pour satisfaire le créancier poursuivant.
La décision attaquée indique que l'expertise a porté tant sur le
prix de chaque lot PPE que sur la valeur de l'immeuble en bloc; elle
ne mentionne toutefois aucun chiffre, pas plus qu'elle ne précise le
montant de la créance en poursuite. Le dossier permet aisément de combler
ces lacunes (cf. art. 64 al. 2 OJ). En effet, dans sa communication
du 10 mars 1999 portant le résultat de l'expertise à la connaissance
de la créancière (dossier cantonal, pièce 14), l'office a précisé que
"l'immeuble a été expertisé en bloc à Frs 7'190'000.- et par lots pour
les montants suivants: ...", totalisant 7'190'000 fr. Quant au montant de
la créance en poursuite, elle s'élève selon les commandements de payer
(pièces 9 et 10) à 7'800'000 fr. plus intérêts à 10% dès le 31 décembre
1993; dans sa plainte à l'autorité cantonale de surveillance (p. 5/6),
la recourante fait état d'un montant de poursuite, évalué au 31 mars 1999,
d'environ 10'953'317 fr. La valeur vénale présumée des immeubles objet du
gage collectif s'avérant nettement inférieure au montant de la créance en
poursuite, l'office ne dispose par conséquent pas du pouvoir d'appréciation
conféré par les art. 816 al. 3, 2ème phrase, CC et 107 al. 1 ORFI.
Erwägung 3
3.- En vertu de l'art. 134 al. 1 LP, également applicable à la
poursuite en réalisation de gage (art. 156 al. 1 LP), il appartient
à l'office des poursuites d'arrêter les conditions des enchères de la
manière la plus avantageuse, de façon en particulier à obtenir la somme
la plus élevée possible (KÄNZIG/BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs, n. 22 in fine ad art. 156; Rep. 1993,
p. 238 consid. 3a p. 240). En cas de réalisation de plusieurs immeubles,
les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en
bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des
lots et l'ordre des enchères (art. 45 al. 1 let. b ORFI, par renvoi
de l'art. 102 ORFI). La procédure de mise à prix en bloc ou par lots,
telle qu'elle est décrite à l'art. 108 al. 1bis ORFI est - au dire même de
l'autorité cantonale de surveillance (...) - celle qui permet de tenir au
mieux compte des intérêts des parties en présence en assurant notamment
que le créancier et le débiteur obtiennent le meilleur prix. Seule cette
procédure, applicable par analogie, doit donc être envisagée dans les
circonstances données.