BGE 126 III 290
126 III 290
50. Arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 14 avril 2000
dans la cause A. (recours LP) Regeste
Doppelaufruf wegen nicht im Grundbuch vorgemerkter Geschäftsmieten
(Art. 142 SchKG und Art. 261 OR); Massgeblichkeit der verbleibenden
Mietdauer.
Eine verbleibende Mietdauer, die länger als die in Art. 266c und
266d OR festgelegten gesetzlichen Kündigungsfristen von drei oder sechs
Monaten ist, kann unter Umständen den Pfandgegenstand entwerten; es hat
deshalb ein Doppelaufruf zu erfolgen (E. 2).
Sachverhalt
Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier
ayant pour objet un article du cadastre de la Chaux-de-Fonds, poursuite
introduite par A., titulaire de deux cédules hypothécaires inscrites en
1981 et 1990, l'Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds a fixé la vente
aux enchères dudit immeuble au 15 octobre 1999. Le 27 septembre précédent,
la créancière a requis la double mise à prix selon l'art. 142 LP en raison
de quatre contrats de bail ultérieurs auxdites cédules, non inscrits au
registre foncier et portant sur des locaux dudit immeuble. L'office a
rejeté cette requête au motif qu'il s'agissait de baux commerciaux. Saisie
d'une plainte de la créancière contre cette décision, l'Autorité de
surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de
Neuchâtel l'a rejetée.
Sur recours de la créancière, la Chambre des poursuites et des
faillites du Tribunal fédéral a réformé la décision de l'autorité cantonale
de surveillance en ce sens que la double mise à prix devait être ordonnée
pour l'un seul des quatre contrats de bail, dont l'échéance était fixée
au 30 juin 2002.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérants:
Erwägung 1
1.- La décision attaquée se fonde sur l'arrêt du Tribunal fédéral du
16 février 1999 (ATF 125 III 123) qui, à l'instar de ce qui a été jugé en
matière de bail à ferme agricole (ATF 124 III 37), admet la double mise
à prix aussi bien pour les baux (de longue durée) annotés que pour ceux
qui ne le sont pas, en précisant que de tels baux ne s'éteignent pas en
cas de double mise à prix, mais passent à l'acquéreur, celui-ci pouvant
résilier le bail pour le prochain terme légal, même s'il ne se prévaut
pas d'un besoin urgent. L'autorité cantonale de surveillance considère
que même si le critère de la durée du bail est peut être discutable, et du
reste discuté en doctrine, il n'en demeure pas moins qu'au vu de la plus
récente jurisprudence, la durée du bail constitue un critère déterminant
quant à la nécessité ou non d'une double mise à prix; or, en l'espèce, sur
les quatre contrats considérés, qui portent sur des locaux commerciaux,
trois sont résiliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimestre,
alors que le quatrième prévoit une échéance au 30 juin 2002, moyennant
dénonciation six mois à l'avance; tous les baux étant de courte durée,
conclut l'autorité cantonale, il n'y a pas lieu de procéder à une double
mise à prix.
La recourante fait valoir en substance, en se référant essentiellement
à JEAN-JACQUES LÜTHI/BEAT ZIRLICK (Die ausserordentliche Kündigung
des Mietvertrages infolge Doppelaufruf, in: PJA 1999 p. 1330), que
la jurisprudence en question n'a pas pu faire de la durée du bail une
condition de la double mise à prix, ce critère n'entrant en ligne de
compte, dans ce cadre, que comme élément d'appréciation d'une possible
dévaluation. En conséquence, la double mise à prix devait être ordonnée
pour les quatre contrats de bail litigieux, de façon certaine en tout
cas pour celui dont l'échéance a été fixé au 30 juin 2002.
Erwägung 2
2.- a) La double mise à prix prévue par l'art. 142 LP a pour
objectif de déterminer si un bail, par exemple, dévalue l'objet du gage
antérieur et, le cas échéant, de permettre à l'acquéreur qui se voit
transférer le bail en vertu de l'art. 261 CO de le résilier pour le
prochain terme légal, conformément à la jurisprudence (ATF 125 III 123:
cf. THOMAS PIETRUSZAK/JÖRG ZACHARIAE, Der Schutz des Mieters von Wohn-
und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, in recht 2000, p. 41 ss). En
général, un immeuble gagé peut être dévalorisé par un bail conclu pour
une longue durée, éventuellement moyennant un loyer bas (DAVID LACHAT, La
résiliation du bail en cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du
bailleur, in: CdB 1999 p. 79). Il n'est dès lors pas surprenant que, dans
l'arrêt précité, le Tribunal fédéral ait fait état de cette généralité,
le bail à propos duquel il avait à statuer ayant d'ailleurs été conclu en
février 1993 pour une durée de 20 ans, dont 15 restant à courir à partir
de la vente aux enchères (mai 1998). Comme le soulignent LÜTHI et ZIRLICK
(ibid.), c'est effectivement la durée du bail restant à courir qu'il
convient de prendre en considération en l'occurrence.
b) Le critère de la durée résiduelle du bail n'est certes pas érigé en
condition de la double mise à prix par les normes sur lesquelles celle-ci
se fonde (art. 812 CC et 142 LP), mais il s'avère déterminant dans le
choix du créancier gagiste de faire usage ou non de la faculté d'exiger
la double mise à prix.
Si le créancier gagiste a un intérêt évident à requérir la double
mise à prix lorsque la durée résiduelle du bail est relativement longue,
il ne justifie en principe pas d'un tel intérêt lorsque cette durée est
courte, en tout cas lorsqu'elle est égale ou inférieure au délai légal
de congé de trois mois (habitation) ou six mois (local commercial) fixé
par les art. 266c et 266d CO. Par souci de clarté, il faut donc poser
que tout bail d'une durée résiduelle supérieure à cette limite légale est
éventuellement susceptible de dévaluer l'objet du gage et donc de faire
l'objet d'une double mise à prix.
c) En l'espèce, les quatre contrats de bail litigieux portent sur
des locaux commerciaux. Trois d'entre eux sont résiliables trois mois
d'avance pour la fin d'un trimestre, de sorte que c'est à bon droit que
l'autorité cantonale de surveillance a refusé d'ordonner une double mise
à prix à leur sujet. Le quatrième contrat justifie en revanche une double
mise à prix, vu son échéance fixée au 30 juin 2002. Le recours est donc
bien fondé en ce qui concerne ce contrat.