BGE 125 III 62
125 III 62
11. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 13 janvier 1999 dans la
cause S.I. X. contre L. (recours en réforme) Regeste
Mietvertrag. Rücknahme der Zustimmung zur Untermiete (Art. 262 Abs. 1
und 2 OR, Art. 269d Abs. 3 OR).
Der Rückzug der Zustimmung zur Untermiete, welche für eine unbestimmte
Dauer erteilt worden war, muss dem Mieter mit dem offiziellen Formular
mitgeteilt werden. Ficht der Mieter den Rückzug der Zustimmung bei der
Schlichtungsstelle an, und kommt in diesem Verfahren keine Einigung
zustande, muss der Vermieter innerhalb von dreissig Tagen den Richter
anrufen, ansonsten sein Klagerecht verwirkt.
Sachverhalt
A.- Titulaire d'un bail qui se renouvelle tacitement de six mois
en six mois, L. loue, depuis le 1er avril 1978, un appartement de cinq
pièces et demie dans un immeuble sis à Genève. Avec le consentement de la
bailleresse, il en sous-loue une partie des locaux depuis le 27 avril 1992.
Le 22 mai 1996, le nouveau propriétaire de l'immeuble, la S.I. X.,
a fait notifier à L. un avis officiel de majoration de loyer ou d'autres
modifications du bail indiquant: '«fin de l'octroi de la faculté de
sous-louer à partir du 30 septembre 1999'».
B.- Le 18 juin 1996, L. a saisi la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers du canton de Genève, contestant la modification
demandée de la relation contractuelle.
L'affaire ne fut pas conciliée lors de l'audience du 17 février 1997.
La bailleresse n'a pas saisi le Tribunal des baux et loyers d'une
demande concluant à la confirmation du bien-fondé de sa prétention. En
revanche, les locataires ont porté l'affaire devant cette juridiction
qui a constaté la nullité de la prétention litigieuse par jugement du 6
novembre 1997.
Statuant par arrêt du 25 mai 1998, la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers a constaté que le droit d'agir de la bailleresse était
périmé, parce qu'elle n'avait pas agi dans les trente jours à compter de
l'échec de la conciliation.
C.- La S.I. X. interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral.
Invoquant une violation des art. 269d, 274f al. 1 et 262 CO, elle conclut
à l'annulation de l'arrêt cantonal et au constat de la validité de la
prétention notifiée par l'avis de modification du bail du 22 mai 1996.
Le Tribunal fédéral rejette le recours dans la mesure où il est
recevable et confirme l'arrêt cantonal.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- a) Selon l'art. 262 al. 1 CO, le locataire ne peut sous-louer
qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser
son consentement que dans les hypothèses prévues par l'art. 262 al. 2
CO. En l'occurrence, le consentement requis a été donné pour une durée
indéterminée.
La bailleresse voudrait cependant retirer le droit de sous-louer après
le 30 septembre 1999. La doctrine n'est pas univoque sur les circonstances
qui permettraient de retirer le consentement accordé (cf. HIGI, Commentaire
zurichois, n. 35 ad art. 262 CO; Commentaire de l'USPI, n. 29 ad art. 262
CO; LACHAT, Le bail à loyer, p. 381 n. 2.2.7). Il n'est pas nécessaire
d'approfondir la question à ce stade, puisqu'il faut préalablement
s'interroger sur la nature de la prétention émise par la bailleresse.
b) Le contrat de bail conclu initialement permettait au locataire
d'utiliser l'appartement comme logement. Autrement dit, il donnait au
locataire la faculté d'occuper, lui-même et ses proches, l'appartement
loué pour y habiter. Le consentement ultérieur à la sous-location a
étendu les facultés accordées au locataire: celui-ci peut désormais
faire un autre usage de la chose louée, à savoir la donner à bail et en
tirer ainsi des revenus. Le retrait du consentement a donc pour effet
de modifier l'usage convenu, en retirant au locataire la possibilité de
sous-louer. La modification voulue par la bailleresse affecte ainsi de
manière directe sa prestation essentielle: la cession d'un usage convenu
de la chose (cf. art. 253 CO).
Il faut donc en déduire que la bailleresse souhaite à l'avenir
réduire ses prestations. Selon l'art. 269d al. 3 CO, l'envoi d'une
formule officielle est exigé '«lorsque le bailleur envisage d'apporter
unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du
locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant
de nouveaux frais accessoires'». Comme on se trouve en présence d'une
forme de réduction des prestations du bailleur, il s'agit de l'une des
hypothèses citées à titre d'exemple par l'art. 269d al. 3 CO, de sorte
qu'il n'est pas douteux que cette disposition est applicable.
Même si l'on admettait que l'exigence de la formule officielle
n'existe que dans les hypothèses citées par la loi (dans ce sens: HIGI,
op.cit., n. 48 ss ad art. 269d CO), la solution du cas d'espèce ne serait
pas modifiée, puisqu'il s'agit précisément d'une forme de réduction
des prestations. Il résulte cependant clairement du texte légal que
l'art. 269d al. 3 CO ne cite que des exemples et qu'il n'est donc pas
exclu d'appliquer la règle dans d'autres circonstances. La règle vise de
façon générale toutes les '«modifications du contrat qui entraînent un
amoindrissement unilatéral de la situation du locataire ...'» (LACHAT,
op.cit., p. 372 n. 3.4).
La recourante est d'ailleurs mal placée pour contester l'exigence de
la formule officielle, puisqu'elle l'a elle-même utilisée, ce qui démontre
que sa propre analyse l'avait conduite à conclure à sa nécessité.
Lorsque l'art. 269d al. 3 CO est applicable, il résulte de la
systématique de la loi qu'il faut appliquer les mêmes règles de procédure
qu'en cas de contestation d'une majoration de loyer (cf. LACHAT, op.cit.,
p. 372 n. 3.6).
c) Si l'autorité constate l'échec de la tentative de conciliation,
la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les trente
jours (art. 274f al. 1 CO).
Contrairement à ce que prévoit le droit cantonal (art. 10 A al. 1
de la loi du 4 décembre 1977 instituant la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers), le juge ne peut pas être saisi par n'importe
laquelle des parties. Il résulte clairement du droit fédéral - qui prime
le droit cantonal (art. 2 Disp. trans. Cst.) - que la qualité pour agir
n'appartient qu'à celui qui persiste dans sa demande.
En l'espèce, c'est la bailleresse qui souhaitait modifier à
l'avenir les relations contractuelles, en retirant le consentement à la
sous-location qui avait été donné pour une durée indéterminée. Elle voulait
donc une '«autre modification'» du contrat au détriment du locataire,
consistant à réduire l'usage autorisé (cf. art. 269d al. 3 CO); dans une
telle situation, il appartient au bailleur qui persiste à demander la
modification du contrat d'agir dans le délai de trente jours (HIGI, op.
cit., n. 49 ad art. 274f CO).
Il n'est pas contesté que la recourante n'a pas agi dans les trente
jours et la cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en
constatant que son droit d'agir était périmé (sur cette notion: cf. ATF
124 III 21 consid. 2b, 245 consid. 3a).